АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-2378/2022

г. Краснодар

16 мая 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2022 года

                                            Решение в полном объеме изготовлено 16 мая 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Строительная Корпорация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи

к Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края,

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности № 2 от 17.01.2022 (удостоверение № 6567 от 20.03.2018), ФИО3 – руководитель;

от заинтересованного лица: ФИО4 – по доверенности № 07.02-45/19 от 24.01.2022,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Строительная Корпорация» (далее – общество, ООО «ИСК», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и Департаменту архитектуры и градостроительства администрации (далее – департамент архитектуры), в котором просило:

- признать незаконным решение департамента архитектуры от 27.12.2021 № 07.02-34/10001 об отказе в выдаче обществу разрешения на строительство объекта «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» по ул. Защитников Кавказа в посёлке Красная поляна г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47»;

- обязать департамент архитектуры выдать обществу разрешение на строительство объекта «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» по ул. Защитников Кавказа в посёлке Красная Поляна г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:47» (далее – объект), в соответствии с представленной проектной документацией.

Заявитель в судебном заседании дал пояснения по существу заявленных требований, настаивал на их удовлетворении, ссылался на доводы, указанные в заявлении и в правовой позиции.

Представитель администрации г. Сочи также дал пояснения суду, возражал против удовлетворения требований заявителя, ссылался на доводы, ранее указанные в отзыве на заявление.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 05.05.2021 до 12 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края - http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассматривается судом по правилам статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора аренды № 49000004972 от 26.12.2008 и договора о передаче прав и обязанностей от 14.04.2021 обществу на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 3500 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0420016:47, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...>.

По сведениям, содержащимся в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47 относится к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «для строительства гостиничного комплекса».

Согласно градостроительному плану от 16.06.2020 № РФ-23-2-09-0-00-2020-0313 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47 расположен в территориальной зоне «ЖК» - зона гостиничного фонда высотой до 12 метров. Кроме того, на чертеже градостроительного плана отражено, что автомобильная дорога общего пользования федерального значения Адлер - Красная Поляна расположена в территориальной зоне - «ИТ»- зона инженерной и транспортной инфраструктуры.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47 расположен вдоль автомобильной дороги общего пользования федерального значения «Адлер - Красная Поляна», обустроенной на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0000000:7214 и 23:49:0420016:69.

На основании постановления администрации от 15.09.2021 № 1981 между администрацией Адлерского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и обществом 16.09.2021 заключен договор на размещение объектов на землях или земельных участках без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута, по условиям которого обществу  предоставлено право на размещение проезда площадью 101 кв. м к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0420016:47.

ООО «ВЭЛСТ Проект» по заказу общества выполнило проект строительства объекта «Гостиничный комплекс (Апарт-отель), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна в городе Сочи», по результатам проектных решений ООО «Арго» выдано положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.07.2021 № 23-2-1-3-041127-2021.

Общество 04.06.2021 обратилось в департамент архитектуры с заявлением (вх. № 07.02-34/10001), в котором просило выдать разрешение на строительство объекта «Гостиничный комплекс (Апарт-отель), на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, по адресу: ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна в городе Сочи».

27.12.2021 департаментом архитектуры принято решение № 07.02-34/10001 об отказе обществу в выдаче разрешения на строительство объекта: «Гостиничный комплекс (Апарт-отель), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна в городе Сочи», мотивированное не соответствием проектируемого объекта виду разрешенного использования земельного участка, а также превышением, по мнению департамента архитектуры, коэффициента использования территории.

Заявитель полагает, что отказ департамента архитектуры в выдаче разрешения на строительство объекта, формализованный в решении от 27.12.2021 № 07.02-34/10001, не соответствует закону, а также нарушает его права и законные интересы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4,5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

нарушение оспариваемым отказом департамента прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

несоответствие оспариваемого отказа департамента закону или иному нормативному правовому акту.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Земельным кодексом Российской Федерации определены основные принципы земельного законодательства, согласно которым регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты решения, обеспечивающие сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, правовой режим земель определяется исходя из их разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (статья 1).

Градостроительным кодексом Российской к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности отнесены обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности (статья 2).

Градостроительная деятельность осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурностроительного проектирования, строительства. Одним из результатов территориального планирования является установление функциональных зон.

При градостроительном зонировании в правилах землепользования и застройки определяются территориальные зоны и устанавливаются градостроительные регламенты (статья 1).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее- ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован статьей 51 ГрК РФ, в соответствии с частью 1 которой разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок;

градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно- технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов (часть 10 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям.

В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 51 ГрК РФ).

Из материалов дела следует, что оспариваемый обществом отказ в выдаче разрешения на строительство мотивирован не соответствием проектируемого объекта виду разрешенного использования земельного участка, а также превышением по мнению департамента архитектуры коэффициента использования территории.

Проверяя указанные доводы, суд установил следующие обстоятельства.

Обществу на основании договора от 14.04.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2008 № 49000004972, заключенного с Администрацией г. Сочи, принадлежит на праве аренды земельный участок для строительства гостиничного комплекса с кадастровым номером 23:49:0420016:47, площадью 3500 кв.м., по адресу: г. Сочи, 

<

...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Согласно сведениям, содержащимся в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН, ограничения прав и обременения на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47  отсутствуют. 

В дополнительном соглашении от 27.04.2022 к договору  аренды земельного участка от 26.12.2008 № 49000004972, Сторонами продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:47 до 26.07.2026.

В соответствии п. 1.1 Договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства от 26.12.2008 № 4900004972 предметом является земельный участок площадью 3500 кв.м с к.н. 23:49:0420016:47 для строительства гостиничного комплекса.

Согласно градостроительному плану от 16.06.2020 № РФ-23-2-09-0-00-2020-0313 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47 расположен в территориальной зоне «ЖК» - зона гостиничного фонда высотой до 12 метров. 

Согласно выписке из ИСОГД земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47 по адресу: ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна г. Сочи, расположен в территориальной зоне «ЖК» - зона гостиничного фонда высотой до 12 метров.  Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, к одним из основных видов разрешенного использования территориальной зоны «ЖК» относятся гостиничное обслуживание.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47, площадью 3500 кв.м., по адресу: г. Сочи, 

<

...> расположен вдоль Автомобильной дороги общего пользования федерального значения Адлер - Красная Поляна, обустроенной на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0000000:7214, 23:49:0420016:69. Также на чертеже градостроительного плана отражено, что Автомобильная дорога общего пользования федерального значения Адлер - Красная Поляна расположена в территориальной зоне – «ИТ»- зона инженерной и транспортной инфраструктуры.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 15.09.2021 № 1981 принято решение о заключении договора на размещение объекта «Проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство (автомобильный проезд)», расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, 

<

...> в границах кадастрового квартала 23:49:0420016, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута.

На основании указанного постановления между администрацией Адлерского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и  Обществом 16.09.2021 заключен договор на размещение объектов на землях или земельных участках без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута. В рамках указанного договора Обществу предоставлено право на размещение проезда площадью 101 кв.м к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0420016:47. 

В рамках указанного договора Обществу предоставлено право на размещение проезда площадью 101 кв.м к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0420016:47. 

Ввиду намеченного характера деятельности по строительству объекта «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:47, площадью 3500 кв.м., по адресу: г. Сочи, 

<

...> Обществом получены согласования, собраны разрешительные документы, проведены соответствующие мероприятия в целях недопущения негативных последствий и позволяющие получить разрешение на строительство объекта: 19.02.2021 проведено дендрологическое обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:47 по адресу: Край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский. п. Красная Поляна; заключение Управления государственной охраны объектов культурного наследия от 02.07.2021 № 78-18-10239/21 на освоение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:47; заключение Азово-Черноморского территориального управления от 13.10.2021 № 15105 на освоение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:47; технический отчет № 0121-ИГФИ по результатам инженерно-геофизических исследований по объекту «Гостиница по адресу: Край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский. 

<

...>»;.

Согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, на объект «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» выданы следующие технические  условия: на подключение объекта капитального строительства к сетям водоотведения поверхностных вод от 27.01.2021 № Ф/008-21/00010; на подключение объекта капитального строительства  к сетям водоотведения поверхностных вод от 24.05.2021 № Ю/081-21/00097; на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения от 24.05.2021 № 3-04-052-39/41; к коммунальным сетям водоснабжения и водоотведения МУП г. Сочи «Водоканал» от 25.05.2021 № 06.1.2.250521/41;  на технологическое присоединение к электрическим сетям  ПАО «Россети Кубань» от 27.05.2021 № 07-07/0097-21-11/1, также согласно письмам  МУП г. Сочи «Водоканал»  от 04.02.2021 № СОО/06.2/649 и ПАО «Ростелеком» от 15.02.2021 согласованы и размещены объекты на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:47.

ООО «ВЭЛСТ Проект» по заказу общества выполнило проект строительства объекта «Гостиничный комплекс (апарт-отель), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна в городе Сочи», по результатам проектных решений 27.07.2021 ООО «Арго» выдано положительное заключение негосударственной экспертизы № 23-2-1-3-041127-2021.

В целях получения разрешительной документации на строительство гостиничного комплекса на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, обществом в соответствии со ст. 51 ГрК РФ в Администрацию г. Сочи направлен пакет документов, заявление получено органом местного самоуправления 04.06.2021 вх. № 07.02-34/10001. 

Общество  с целью получения разъяснений самостоятельно обратилось с запросом в Минстрой России (исх. № 1-35/39 от 02.09.2021).

По результатам изучения проектной документации, Минстрой России дал соответствующие разъяснения и правовое обоснование (от 28.09.2021 исх. № 41502-АС/08), полностью опровергающие доводы и выводы Администрации, изложенные в отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Гостиничный комплекс (Апарт-отель) от 27.12.2021 № 07.02-34/10001.

В данном ответе Минстрой России разъяснено, что требования СП 17.13330.2017 «СНиП II-26-76 Кровли», регламентирующие требования к эксплуатируемой кровле, не распространяются на подземные этажи, над которыми предусмотрена засыпка землей с последующим благоустройством,  рассматриваемая конструкция верхней части подвального помещения в осях В1-Г проектной документацию (шифр М27/10-020П) по объекту капитального строительства «Гостиничного комплекса» (Апарт-отель), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, является неэксплуатируемой озелененной кровлей, конструкция которой предусматривает устройство на ней водоотведения, а в месте примыкания к высотной части здания оси В1-В - устройство деформационного шва. На разрезе (лист 11) проектировщиком даже предусмотрен парапет по оси Согласно требованию пункта 2 примечаний приложения Б СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» при подсчете коэффициентов плотности застройки учитывается только площадь надземных этажей, включая мансардные, подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, стоянок автомобилей и другие виды благоустройства. 

Также Минстрой России дополнительно отметил, что согласно требованию пункта 2 примечаний приложения Б СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» при подсчете коэффициентов плотности застройки учитывается только площадь надземных этажей, включая мансардные, подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, стоянок автомобилей и другие виды благоустройства.

Однако, 27.12.2021 Администрацией г. Сочи принято решение № 07.02-34/10001 об отказе обществу в выдаче разрешения на строительство объекта: «Гостиничный комплекс (Апарт-отель), на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна в городе Сочи».

Отказ мотивирован тем, что проектируемый объект «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47 по адресу: ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна г. Сочи» не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Кроме того, основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство также явилось превышение, по мнению Администрации  г. Сочи, коэффициента использования территории. Каких-либо выводов относительно количественного состава либо к содержанию пакета документов, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ, не представленных обществом, оспариваемый ненормативный акт не содержит.

В  своем ответе ООО «ВЭЛСТ-ПРОЕКТ» от 25.02.2022 исх. № 011-22 на запрос общества в части выявленных технических нарушений в проектной документации, послуживших основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 27.12.2021 № 07.02-34/10001 со ссылками на СП и другие подзаконные акты пояснило, что проектирование по данному земельному участку на основании Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) плану от 16.06.2020 № РФ-23-2-09-0-00-2020-0313, выданного на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:47, площадью 3500 кв.м. Также отмечено, что запроектируемые  противооползневые мероприятия являются вынужденной мерой для данного рельефа (согласно инженерно-геологические изысканий) и не могут использоваться в качестве наружных стен  здания гостиницы, т.к. между подпорной стеной СТ-5 и зданием  предусматривается земляная прослойка. Данное проектное решение не может трактоваться как искусственно завышенная планировочная отметка земли, т.е. подъем  или занижение  проектных отметок  уровня земли  никак не регламентируются  в российском законодательстве и определяются  исключительно функциональным назначением здания. 

В своем ответе ООО «АРГО» от 10.02.2022 исх. № 152  на запрос общества в части выявленных технических нарушениях в проектной документации, послуживших основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 27.12.2021 № 07.02-34/10001 со ссылками на СП и другие подзаконные акты пояснило, что функциональное назначение объекта капитального строительства прошедшего негосударственную экспертизу и получившего положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.07.2021 № 23-2-1-3-041127-2021 соответствует виду разрешенного  использования земельного участка.  На основании  ч.ч. 3.8, 3.9 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации  от 29.12.2004 № 190-ФЗ, проведение повторной экспертизы проектной документации не требуется. 

В соответствии со ст. 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В соответствии ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. 

Таким образом, при определении максимального процента застройки в границах земельного участка имеет значение показатель площади застройки, зависящий от функционального назначения и характеристик возводимого здания (сооружения), строительство которого регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами, в том числе сводами правил. 

В соответствии пунктом 1.1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, коэффициент использования территории (КИТ) - отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.

Согласно технико-экономическим показателям проектной документации общая надземная площадь составляет 2098,28 кв. м, при максимально допустимом коэффициенте использования территории равной 2100 кв. м.

В соответствии с приложением Г «Правил подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания» к СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31- 06-2009», утвержденных Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/10, площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно-выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Проекция части здания консольно-выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается в площадь застройки. В площадь застройки включается также подземная часть, выходящая за абрис проекции здания.

Следовательно, в оспариваемом отказе Администрацией в коэффициент использования территории включена надземная часть здания выше средней планировочной отметки земли не более чем на два метра, что является необоснованным, поскольку такие измерения образуют площадь застройки.

Согласно приказу Минздрава от 21.10.1969 № 297 «Об утверждении проекта округа и зон санитарной охраны Сочинского курорта» гостиничный комплекс на территории второй зоны горно-санитарной охраны курорта не включен в утвержденный перечень объектов  запрещенных к размещению.

Пунктом 4.7 Приказа Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» содержится описание вида разрешенного использования земельного участка «гостиничное обслуживание», который представляет собой размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

В соответствии с пп. г п. 5 Постановления Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» одним из видов гостиниц является  апарт-отель - вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент».

Согласно п. 7 Постановления Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» определены средства размещения, не являющиеся гостиницей и не подлежащие классификации, к таковым отнесены: используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей; медицинских организаций; организаций социального обслуживания,; физкультурно-спортивных организаций; централизованных религиозных организаций и (или) организаций, входящих в их структуру; кемпинги; общежития и иные средства размещения, в которых не предоставляются гостиничные услуги.

Таким образом, нормативными правовыми актами апарт-отель отнесен к одному из видов гостиниц, намеченный вид деятельности соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Требования к эксплуатируемой кровле в настоящее время регламентируются СП 17.13330.2017 «СНиП И-26-76 Кровли» (далее - СП 17.13330.2017).

Согласно пункту 3.1.15.4 СП 17.13330.2017 эксплуатируемая кровля - это специально оборудованная защитным слоем кровля, предназначенная для использования, например, в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок, автостоянок, автомобильных дорог, транспорта над подземными паркингами и т.п. и предусмотренная для пребывания людей, не связанных с периодическим обслуживанием инженерных систем здания.

Разделом 5.3 СП 17.13330.2017 пунктами 5.3.1-5.3.7 установлены требования к эксплуатируемым кровлям.

Пункт 5.3.4 СП 17.13330.2017 включен в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 № 815, и является обязательным для применения при проектировании и строительстве.

На основании этого требования по периметру эксплуатируемой кровли, в т.ч. используемой для садов на крышах и размещения архитектурно-ландшафтных объектов, должен быть предусмотрен парапет высотой не менее 1,2 м, а в местах детских и спортивных площадок - сетчатое ограждение над ним высотой не менее 1,0 м. На верхней грани парапета следует предусматривать защитный фартук или парапетные плиты.

Вместе с тем СП 17.13330.2017 (за исключением обязательных пунктов) включен в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный приказом Росстандарта от 20.04.2021 № 567, что является достаточным условием соблюдения требований соответствующего технического регламента.

С учетом вышеизложенного требования СП 17.13330.2017 не распространяются на подземные этажи, над которыми предусмотрена засыпка землей с последующим ее благоустройством.

Таким образом, доводы, указанные Администрацией г. Сочи в оспариваемом отказе, не соответствуют фактическим обстоятельствам и документам территориального планирования.

Судом также установлено, что Администрацией г. Сочи при рассмотрении пакета документов общества допущено существенное нарушение срока принятия решения.

Так, согласно п. 9 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, срок предоставления муниципальной услуги составляет 5 рабочих дней, срок принятия решения об отказе в выдаче разрешения, в случае отсутствия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения, не может превышать 3 календарных дней с момента поступления соответствующих документов в департамент.

По заявлению от 04.06.2021 (вх. № 07.02-34/10001) решение № 07.02-34/10001 об отказе выдаче ООО «ИСК» разрешения на строительство «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47, вынесено 27.12.2021, т.е. спустя более шести месяцев.

В соответствии со ст. 41 ГрК РФ обеспечение устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов) обеспечивается подготовкой документации по планировке территории, в состав которой включаются чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии, границы зон планируемого размещения объектов социально - культурного и коммунально - бытового назначения.

По смыслу ст. 43 ГрК РФ применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий, осуществляется подготовка проектов межевания территорий, включающих в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются, в том числе, красные линии, утверждённые в составе проекта планировки территории, линия отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки (ч. 5 ст. 45 ГрК РФ).

Правовой режим земельных участков определяется градостроительными регламентами, устанавливаемыми с учётом фактического использования земельных участков и действие которых не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования (п. 1 п.п. 1 п. 2 и п.п. 2 п. 4 ст. 36 ГрК РФ).

Разрешение на строительство определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекту межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями, установленными законодательством.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьей 51 ГрК РФ строительство любого объекта недвижимости должно производиться при наличии разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

На основании ч. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии со ст. 51 ГрК РФ.

Часть 7 ст. 51 ГрК РФ определяет перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

Частью 10 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч. 7 и 9 ст. 51ГрК РФ документов.

Деятельность органов исполнительной власти основана на принципе законности. Следовательно, при принятии решения о выдаче разрешения на строительство либо об отказе в его выдаче уполномоченный орган должен действовать строго в соответствии с установленной нормативными правовыми актами процедурой в пределах своих полномочий. Выдача разрешения на строительство включена в перечень типовых услуг, оказываемых, в частности, органами местного самоуправления. Согласно ч. 9 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» исчерпывающие перечни оснований для приостановления предоставления государственной или муниципальной услуги или отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги устанавливаются федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

В соответствии с ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

На основании изложенного, доводы заинтересованных лиц признаются судом несостоятельными. Каких-либо иных оснований для отказа в выдаче заявителю разрешения на строительство заинтересованным лицом не приведено, а судом не установлено. Каких-либо выводов относительно количественного состава либо к содержанию пакета документов, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ, не представленных обществом, оспариваемый ненормативный акт также не содержит. Из чего следует, что отказ департамента архитектуры в выдаче обществу разрешения на строительство объекта: «Гостиничный комплекс (апарт-отель) по ул. Защитников Кавказа в посёлке Красная поляна г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0420016:47», формализованный в решении от 27.12.2021 № 07.02-34/10001, нельзя признать соответствующим положениям ст. 51 ГрК РФ.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом по правилам ст. 71 АПК РФ и, в своей совокупности, достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению судом.

С учетом конкретных обстоятельств дела, а также с целью устранения допущенных нарушений интересов заявителя, суд приходит к мнению о возможности применения мер восстановления прав общества путем возложения на администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края повторного рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство объекта: «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:47», с принятием решения о его выдаче.

Поскольку департамент архитектуры в силу закона при отсутствии оснований для отказа, перечисленных в части 13 статьи 51 ГрК РФ, обязан выдать разрешение на строительство объекта, суд, реализуя требования статьи 201 АПК РФ, с учетом установленных фактических обстоятельств по делу считает необходимым возложить на ответчика обязанность по выдаче испрашиваемого разрешения, что обеспечивает скорое и эффективное восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, отвечает задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ) и специфике административного судопроизводства.

В соответствии со статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 1 данной статьи, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167 - 171, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным решение департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 27.12.2021 № 07.02-34/10001 об отказе в выдаче обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Строительная Корпорация» разрешения на строительство объекта: «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:47».

Обязать департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи выдать обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Строительная Корпорация» разрешение на строительство объекта: «Гостиничный комплекс (Апарт-отель)» по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:47», в соответствии с предоставленной проектной документацией, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.07.2021 № 23-2-1-3-041127-2021.

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Строительная Корпорация» государственную пошлину в сумме 3000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                                                             С.А. Апальков