АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-2869/2021

14 сентября 2021 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2021 г.  

Полный текст решения изготовлен  14 сентября 2021 г.

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи С.М. Тропиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сорска Республики Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Нептун» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2008 № 164/08, о взыскании 4 974 029 руб. 93 коп.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО2, на основании доверенности от 11.01.2021, диплома,

представителя ответчика – ФИО3, на основании доверенности от 26.08.2021, диплома.

 

Администрация города Сорска Республики Хакасия (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нептун» (далее - ответчик) о взыскании 4 974 029 руб. 93 коп., в том числе 4 294 130 руб. задолженности по договору аренды от 01.06.2008 № 164/08 за период с 03.10.2019 по 01.03.2021 и 652 899 руб. 93 коп. пени за период с октября 2019 г. по февраль 2021 г., о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2008 № 164/08.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, пояснил, что ответчик перестал вносить арендную плату с октября 2019 года, а 01.12.2019 освободил помещение, истец был вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, однако истец своим правом не воспользовался, тем самым злоупотребил своим правом, способствуя увеличению задолженности. Пояснил, что размер неустойки, является явно несоразмерным последствиям нарушения и подлежит снижению.

При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между муниципальным образованием город Сорск (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «ВСК-Нептун» (арендатор) 01.06.2008 заключен договор аренды № 164/08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение рынка, расположенное по адресу: 655111, 

<

...>, помещение 57Н, площадью 1383,9 кв.м от общей площади 1421,6 кв.м, для размещения супермаркета, на основании протокола коммерческого конкурса от 14.05.2008.

Пунктом 1.7. договора срок аренды установлен на 5 лет с 01.06.2008 до 01.06.2013.

Дополнительным соглашением от 30 ноября 2012 года договор аренды продлен до 30 июня 2015 года.

Дополнительным соглашением от 30 июня 2015 договор аренды продлен до 01 июля 2025 года.

Управлением Росреестра по Республике Хакасия 26.08.2008 произведена государственная регистрация договора аренды.

Согласно пункту 1.2. договора арендная плата за указанный в п. 1.1. договора объект на момент заключения договора устанавливается в размере 238 359 руб. 40 коп. в месяц, с учетом НДС, уплачиваемого арендатором как налоговым агентом, без учета коммунальных платежей и расходов на услуги по управлению многоквартирным жилым домом, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома (с учетом дополнительного соглашения от 30.06.2015 № 2).

В соответствии с п. 1.6. договора арендная плата может быть изменена арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке на основании актов представительного органа местного самоуправления, с письменным уведомлением об этом арендатора. Об изменении размера арендной платы арендодатель должен заказным письмом известить арендатора не менее чем за 14 дней до ее изменения.

В соответствии с пунктом 1.3. платежи за пользование арендуемым помещением производятся ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 3.2. при неуплате в срок установленных настоящим договором арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Между сторонами договора 01.06.2008 подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

До предъявления иска в суд ответчику истцом направлены претензии от 06.02.2020 № 440, от 07.04.2020 № 1058, от 03.06.2020 № 1736, от 04.09.2020 № 2720, от 09.02.2021 № 569 о погашении образовавшейся задолженности, соглашение о расторжении договора аренды от 01.04.2021, а также предупреждения об установлении срока уплаты задолженности по арендной плате от 05.03.2021 № 713, от 03.06.2020 № 1759, от 18.01.2021 № 104. Претензии ответчиком не исполнены, соглашение не подписано, предупреждения также остались без ответа.

Истец, указывая, что у ответчика имеется задолженность перед истцом по арендной плате за период с 03.10.2019 по 01.03.2021 в сумме 4 294 130 руб., начислена неустойка в размере 652 899 руб. 93 коп. за период с октября 2019 г. по февраль 2021 г. за нарушение сроков внесения арендной платы, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Анализ материалов дела показывает, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регламентированного главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что ответчик в заявленный в иске период пользовался спорным нежилым помещением в качестве объекта аренды, следовательно, у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей.

Истец указывает, что сумма задолженности по арендным платежам за период с 03.10.2019 по 01.03.2021 составляет 4 294 130 руб., исходя из арендной платы за период с 01.07.2019 по 01.07.2020 в размере 249 503 руб. 74 коп. за период с 01.07.2020 по 01.07.2021 в размере 258 086 руб. 67 коп. ежемесячно.

Расчет арендной платы, произведенной истцом, проверен судом и признан арифметически верным. 

Ответчик сумму долга не оспорил, доказательства оплаты не представил.

Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено, суд признает требование истца о взыскании 4 294 130 руб. арендной платы обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 652 899 руб. 93 коп. пени за период с октября 2019 г. по февраль 2021 г.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 3.2. договора при неуплате в срок установленных настоящим договором арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Ответчик контррасчет суммы неустойки не представил, не оспорил надлежащими доказательствами период их начисления и не заявил о наличии арифметических ошибок при исчислении.

Суд, установив факт просрочки внесения платежей по арендной плате, считает требование истца в этой части обоснованным, соответствующим условию договора. Вместе с тем, проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд признал его неверным, поскольку истец неверно определил начало периодов просрочки.

В соответствии с пунктом 1.3. платежи за пользование арендуемым помещением производятся ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, следовательно, неустойка подлежит начислению по истечении указанного срока (с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арбитражным судом произведен расчет неустойки:

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

249 503,74

08.10.2019

31.10.2019

24

249 503,74 ? 24 ? 0.5% 

29 940,45 р.

249 503,74

06.11.2019

30.11.2019

25

249 503,74 ? 25 ? 0.5%

31 187,97 р.

249 503,74

06.12.2019

31.12.2019

26

249 503,74 ? 26 ? 0.5%

32 435,49 р.

249 503,74

10.01.2020

31.01.2020

22

249 503,74 ? 22 ? 0.5%

27 445,41 р.

249 503,74

06.02.2020

29.02.2020

24

249 503,74 ? 24 ? 0.5%

29 940,45 р.

249 503,74

06.03.2020

31.03.2020

26

249 503,74 ? 26 ? 0.5% 

32 435,49 р.

249 503,74

07.04.2020

30.04.2020

24

249 503,74 ? 24 ? 0.5% 

29 940,45 р.

249 503,74

07.05.2020

31.05.2020

25

249 503,74 ? 25 ? 0.5% 

31 187,97 р.

249 503,74

06.06.2020

30.06.2020

25

249 503,74 ? 25 ? 0.5% 

31 187,97 р.

258 086,67

07.07.2020

31.07.2020

25

258 086,67 ? 25 ? 0.5% 

32 260,83 р.

258 086,67

06.08.2020

31.08.2020

26

258 086,67 ? 26 ? 0.5% 

33 551,27 р.

258 086,67

08.09.2020

30.09.2020

23

258 086,67 ? 23 ? 0.5% 

29 679,97 р.

258 086,67

06.10.2020

31.10.2020

26

258 086,67 ? 26 ? 0.5% 

33 551,27 р.

258 086,67

06.11.2020

30.11.2020

25

258 086,67 ? 25 ? 0.5% 

32 260,83 р.

258 086,67

08.12.2020

31.12.2020

24

258 086,67 ? 24 ? 0.5% 

30 970,40 р.

258 086,67

12.01.2021

31.01.2021

20

258 086,67 ? 20 ? 0.5% 

25 808,67 р.

258 086,67

06.02.2021

28.02.2021

23

258 086,67 ? 23 ? 0.5% 

29 679,97 р.

ИТОГО: 523 464 руб. 86 коп.

Представитель ответчика ходатайствовал о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 73, 75 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. 

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки, суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие. Заявленный размер неустойки составляет 182,5% годовых.

При таких обстоятельствах, учитывая, что нарушение ответчиком договорных обязательств не повлекло явно негативных последствий для истца, суд пришел к выводу, что размер неустойки, предусмотренный договором (0,5% за каждый день просрочки) является чрезмерно высоким в условиях сложившейся экономической постковидной ситуации в стране. Кроме того, суд полагает, что суть института неустойки состоит не в том, чтобы наказать ответчика, а в том, чтобы стимулировать последнего к надлежащему исполнению своего обязательства. Механизм снижения неустойки не изменяет назначения института неустойки, но способствует установлению баланса интересов спорящих сторон.

Взыскание неустойки в заявленной сумме может привести к возникновению на стороне истца неосновательного обогащения, что противоречит компенсационной природе института неустойки. Взыскание неустойки должно привести кредитора в положение до нарушения обязательства, но не к его обогащению.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств суд, оценив условия контракта и заявленное ответчиком ходатайство о снижении штрафа, учитывая высокий размер неустойки, пришел к выводу о том, что в данном случае размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и снижает ее до 0,1% годовых, что составляет сумму 104 464 руб. 90 коп.

Доводы ответчика о том, что он 01.12.2019 освободил помещение, истец был вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, однако истец своим правом не воспользовался, тем самым злоупотребил своим правом, способствуя увеличению задолженности, суд признал несостоятельными, исходя из следующего.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 ГК РФ).

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 66 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что договор аренды в установленном порядке не расторгнут, возврат арендованного нежилого помещения арендодателю в течение заявленного периода, ответчиком не произведен, доказательства возврата имущества арендодателю в материалах дела отсутствуют, доводов о том, что арендодатель своими действиями препятствовал возврату имущества, ответчиком также не приведено, соответствующих доказательств не представлено.

Ссылки ответчика на неиспользование помещения в спорный период не приняты во внимание судом, поскольку само по себе неиспользование помещения ответчиком не является основанием для освобождения ответчика от обязательства по уплате арендной платы, которое прекращается только надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку судом установлено отсутствие оплаты аренды за заявленный период, а доказательства обратного не представлены, суд, пришел к выводу о наличии задолженности по арендной плате в указанном истцом размере. С учетом изложенного, требование о взыскании долга и договорной неустойки подлежит удовлетворению в сумме 4 398 594 руб. 90 коп., в том числе 4 294 130 руб. долга за период с 01.07.2019 по 01.07.2020 и 104 464 руб. 90 коп. неустойки за период с 08.10.2019 по 28.02.2021. В остальной части в удовлетворении требования следует отказать.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2008 № 164/08.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.1.4. договора предусмотрены случаи досрочного расторжения договора, в том числе по требованию арендодателя, если арендатор белее двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено невнесение ответчиком арендных платежей с 2019 года.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с наличием задолженности по договору истец отказался от продолжения договорных отношений с ответчиком.

Таким образом, исходя из представленных суду доказательств, договор аренды нежилого помещения от 01.06.2008 № 164/08 подлежит расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора и невнесением арендной платы за объект аренды.

Доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка по требованию о досрочном расторжении договора аренды опровергаются представленными истцом доказательствами направления в адрес ответчика соглашения о расторжении договора аренды от 01.04.2021, а также доказательства его получения ответчиком.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об обоснованности заявленного требования о расторжении договора аренды

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по итогам рассмотрения спора в размере 50 993 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 169-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск частично: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нептун» в пользу администрации города Сорска Республики Хакасия 4 398 594 (четыре миллиона триста девяносто восемь тысяч пятьсот девяносто четыре) руб. 90 коп., в том числе 4 294 130 руб. долга и 104 464 руб. 90 коп. неустойки.

Расторгнуть договор аренды от 01.06.2008 года № 164/08, заключенный между администрацией города Сорска Республики Хакасия и обществом с ограниченной ответственностью «Нептун».

Отказать в удовлетворении остальной части иска.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нептун» в доход федерального бюджета 50 993 (пятьдесят тысяч девятьсот девяносто три) руб. государственной пошлины. 

 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

Судья                                                                                                                              Тропина С. М.