﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-18988/2019

22 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   19 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 апреля 2021 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

 

при участии:  

от истца: представитель Сернецкий П.Н., на основании доверенности от 07.04.2021,

от ответчика: представитель Лукьянова Л.В., на основании доверенности от 11.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7847/2021) закрытого акционерного общества «Бизнес центр «Приморский» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2021 по делу № А56-18988/2019, принятое по иску:

истец: закрытое акционерное общество «Бизнес центр «Приморский» (адрес: Россия, 197183, Санкт-Петербург, Липовая аллея, 9, лит.А, ОГРН: 1047855078171, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2004, ИНН: 7814305572)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (адрес: Россия, 191025, Санкт-Петербург, Невский проспект, 90/92, ОГРН: 1027809237796, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: 7825706086)

о взыскании, 

 

установил:

Закрытое акционерное общество «Бизнес Центр «Приморский» (далее - истец, Центр) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 30.09.2016 № 10047 за период с 01.12.2017 по 24.01.2019 в размере 10 237 701 руб. 61 коп., неустойки за просрочку в размере 414 561 руб. 51 коп., убытков в размере 19 704 698 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 500 000 руб.,  

Делу присвоен номер № А56-135331/2018.

Определением суда от 21.02.2019 требования истца о взыскании 19 704 698 руб. убытков выделены в отдельное производство, выделенному делу присвоен номер № А56-18988/2019.

Определением от 11.04.2019 производство по делу № А56-18988/2019 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-103954/2018.

В связи со вступлением в законную силу решения суда по делу № А56-103954/2018 производство по настоящему делу возобновлено.

Определением суда от 05.08.2020 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы в дело представлено экспертное заключение от 25.11.2020 № 2226/12-3.

Определением суда от 07.12.2020 производство по делу возобновлено.

Решением от 09.02.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Центр подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, считая решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права. Полагает необоснованным вывод суда о согласовании с истцом совершенной ответчиком перепланировки, указывая, что акт от 12.04.2017 ввода помещения в эксплуатацию после ремонта не подтверждает согласование арендодателем проведения именно таких изменений; считает полностью доказанным наличие причинно-следственной связи между нарушением ответчиком норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и возникновением у истца убытков по узакониванию произведенной перепланировки.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик просил в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Центром (арендодателем) и Обществом (арендатором) 30.09.2016 заключен договор № 10047 аренды нежилого помещения площадью 850 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 9, лит. А, на первом и подвальном этажах здания, состоящего из помещений 1Н, 15Н, 49Н, 37Н.

Пунктами 1.2, 5.1 договора предусмотрено, что помещение предоставляется для торговли продовольственными и непродовольственными товарами; срок аренды по договору составляет 10 лет с даты подписания.

Согласно пункту 1.8 договора аренды истец предоставил свое безотзывное и полное согласие на проведение ответчиком в соответствии с целевым назначением помещения любых необходимых работ по перепланировке, переустройству, переоборудованию помещения согласно приложению № 3 к договору аренды, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, устройство ликвидация дверных оконных проемов, установка дверей внутри помещения, установка оконечных устройству на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также выполнение любых отделочных и наружных работ, необходимых арендатору и соответствующих приложению № 3 к настоящему договору. Производимые арендатором работы по перепланировке/переустройству/переоборудованию помещения производятся в строгом соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 2.4.3 договора ответчик вправе производить за свой счет перепланировку помещения, при этом перепланировка, не предусмотренная приложением № 3 к договору аренды, должна быть согласована с арендодателем.

Пунктом 5.6 договора арендатору предоставлено право в любой момент в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 3 месяца. Указанный срок исчисляется со дня отправки соответствующего уведомления арендатором арендодателю.

По акту приема-передачи от 10.10.2016 помещения переданы арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.11.2016.

Уведомлением от 13.03.2018 арендатор на основании пункта 5.6 договора сообщил об отказе от договора в одностороннем порядке, в связи с чем с 13.06.2018 договор считается расторгнутым.

Названные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-135331/2018, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Ссылаясь на то, что в арендованном помещении арендатором произведены работы по самовольной перепланировке, использование помещения после прекращения договора аренды по целевому назначению невозможно, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании убытков, из которых: 14 010 920 руб. убытков в виде реального ущерба, составляющего стоимость затрат на приведение помещения в состояние, существовавшее до заключения договора аренды, 530 000 руб. - расходы на узаконивание самовольной перепланировки, 4 900 000 руб. - упущенная выгода, выражающаяся в неполученной арендной плате за период узаконивания произведенной перепланировки, 5 000 000 руб. - убытки в виде реального ущерба, возникшего у истца по вине ответчика в связи со взысканием штрафа ввиду непередачи помещения новому арендатору по договору аренды.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и  отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьей статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 1 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В обоснование своих требований истец ссылался на осуществление ответчиком самовольной перепланировки, без получения необходимой разрешительной документации, без согласования с арендодателем и с нарушением действующих нормативных актов в области строительства, в результате чего истец был не только лишен возможности сдавать имущество в аренду после прекращения договора аренды с ответчиком, но и вынужден будет в дальнейшем понести расходы на узаконивание перепланировки и приведение помещения в соответствие со строительными нормами и правилами и требованиями пожарной безопасности.

Факт осуществления работ по перепланировке спорных помещений сторонами не оспаривается.

Как правомерно отметил суд, вопреки доводам истца положения главы 4 ЖК РФ о порядке переустройстве и перепланировке жилых помещений в многоквартирном доме не подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку спорное помещение является нежилым и располагается в нежилом здании.

То обстоятельство, что в результате перепланировки возникла необходимость внесения изменений в ЕГРН в связи с изменением характеристик помещения, само по себе не свидетельствует о нарушении арендатором каких-либо условий договора или закона, поскольку условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с изменением характеристик объекта недвижимости, а положениями подпункта 4 пункта 2 и подпункта 4 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственный кадастровый учет (в отдельных случаях с одновременной регистрацией прав) в связи с такими изменениями осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости.

Поскольку ни положениями договора, ни требованиями закона на арендатора не возложена обязанность совершать действия по кадастровому учету изменений характеристик помещения, оснований для возложения на ответчика ответственности в связи с несовершением таких действий, в том числе в виде взыскания убытков, у суда не имелось.

При этом суд учел, что из материалов дела следует, что до возникновения спора в суде и до расторжения договора именно арендодатель обращался в КГА и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, в том числе за осуществлением государственного кадастрового учета изменения помещений. При этом, приостановление от 31.05.2017 и последующий отказ от 30.08.2017 в государственном кадастровом учете помещений в связи с изменением их характеристик был обусловлен непредставлением необходимых документов (технических планов на часть измененных помещений) и заявлений о государственной регистрации права и прекращения права на исходные и образованные объекты, а не какими-либо нарушениями при осуществлении перепланировки. 

Отклоняя доводы истца об осуществлении ответчиком работ по переустройству/перепланировке/переоборудованию помещения, не предусмотренных условиями договора, суд первой инстанции учел положения пункта 1.8 договора, в котором зафиксировано, что истец предоставил свое безотзывное и полное согласие на проведение ответчиком в соответствии с целевым назначением помещения любых необходимых работ по перепланировке, переустройству, переоборудованию помещения согласно приложению № 3 к договору аренды.

При этом приложение № 3 к договору не содержит конкретного перечня работ по перепланировке помещения, а представляет собой схему (план) помещения после планируемой перепланировки (переустройства, переоборудования).

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрено, что перепланировка, не предусмотренная приложением № 3 к договору, должна быть дополнительно согласована с арендодателем.

В качестве документа, на основании которого выполнялись работы по перепланировке, ответчик представил в дело копию проектной документации шифр 17/11-16-СКИВ, 2016, выполненной ООО «СКиВ». Эта проектная документация на титульном листе содержит отметку о ее согласовании в том числе генеральным директором истца Дахно Е.В.

Приняв во внимание, что иная (не тождественная спорной) копия проектной документации в материалах дела отсутствует, а работы по перепланировке (переустройству, переоборудованию) спорного помещения на основании вышеназванной проектной документации ООО «СКиВ» приняты к эксплуатацию 12.04.2017, о чем истец совместно с генеральным подрядчиком, проектировщиком и ответчиком подписали акт приемки объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о недостоверности представленной в материалы дела ответчиком копии указанных документов ввиду отсутствия оригинала проектной документации.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик должным образом подтвердил факт согласования с истцом дополнительных работ по переустройству (перепланировке, переоборудованию) помещения на основании проектной документации ООО «СКиВ».

С целью установления соответствия выполненных в помещении работ условиям договора (приложение № 1) и проектной документации, а также требованиям действующего законодательства, судом в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза.

По результатам экспертизы установлено, что все работы, выполненные в помещении, соответствуют строительным нормам и иным нормативным требованиям Российской Федерации.

Исследуя соответствие указанного перечня работ положениям договора аренды и проектной документации, представленной ответчиком, эксперт установил, что 11 видов выявленных им работ не соответствуют приложению № 3 к договору аренды. При этом эксперт установил, что данные работы соответствуют проектной документации ООО «СКиВ». 

Установив, что экспертное заключение носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам, суд правомерно признал его допустимым и достоверным доказательством.

Приняв во внимание, что ответчик должным образом подтвердил факт выполнения в спорном помещении работ, соответствующих условиям договора и требованиям действующих нормативных актов в области строительства и пожарной безопасности, равно как и их согласование с арендодателем, суд обоснованно отклонил иск.

Требование о взыскании с ответчика убытков, причиненных ему несвоевременным освобождением арендованных помещений, в размере 5 000 000 руб., также правомерно отклонено судом со ссылкой на то, что ответчик не являлся стороной договора аренды нежилого помещения № АП-15/03/18 от 15.03.2018 и не влиял на согласование его условий, включая условие об обязательстве истца оплатить в пользу ООО «Управляющая компания» штраф. Суд также принял во внимание, что в данном случае именно истец под угрозой значительного штрафа принял на себя обязательства передать помещение в пользу нового арендатора через два дня после предполагаемой даты возврата помещения со стороны ответчика, именно истец в последующем признал иск ООО «Управляющая компания» о взыскании штрафа, не заявив при этом возражений и ходатайства о снижении штрафа в соответствии со статьей 333 ГК РФ и не обжаловав в последующем решение суда. 

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении норм права, а по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств спора и представленных сторонами доказательств, которые были предметом рассмотрения и получили надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного следует признать, что суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами документы и дал им надлежащую правовую оценку, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.02.2021 по делу №  А56-18988/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

                    Ю.С. Баженова

 

 Н.С. Полубехина