Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-162691/2018

07 марта 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  05 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  07 марта 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: частное учреждение ЛФП и ФНПР "Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов" (адрес:  Россия 197110, г.  Санкт-Петербург, Петровская коса 9, ОГРН:  1037828040326);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Нева-Отель" (адрес:  Россия 197110, Санкт-Петербург, Петровская коса 9 лит. К, ОГРН:  );

о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект

при участии

- от истца: ФИО1, ФИО2, ФИО3 (представители по доверенности от 19.02.2019)

- от ответчика: не явился, извещен

установил:

частное учреждение ЛФП и ФНПР "Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нева-Отель" о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект.

Определением от 28.12.2018 суд принял к производству исковое заявление, назначил предварительное и основное судебное заседание.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, отзыв не представил.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между частым учреждением ЛФП и ФНПР "Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов" и ООО «Нева-Отель» (далее - Ответчик) заключен Договор аренды Объекта нежилого фонда № 02-16-А от «01» февраля 2016 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В нарушение п. 5.4.6. Договора, Ответчик без письменного разрешения Истца произвел перепланировку Объекта.

Руководствуясь п.5.1.1. Договора, «01» мая 2018 года Истец инициировал проведение комиссионной проверки, по итогам которой составлен Акт, зафиксировавший, что Ответчик самовольно без согласия Истца: 

А. Изменил наружные границы здания, т.е. осуществил реконструкцию здания. 

Б. Изменил площадь помещений. 

В. Произвел демонтаж оконных и дверных проемов.

Г. Изменил внутреннюю планировку помещений - снес стены, обозначенные на плане передаваемого в аренду Объекта.

Д. Произвел обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений с изменением функционального использования и условий эксплуатации арендуемых нежилых помещений.

В результате произведенной Ответчиком перепланировки путем расширения помещений, частичного сноса перегородок и возведения новых, общая площадь объекта аренды увеличилась.

Таким образом, у Ответчика отсутствуют документы, подтверждающие произведенную перепланировку в соответствие с нормами законодательства РФ.

10.05.2018г. Истец направил в адрес Ответчика письмо с требованием в срок 20 календарных дней с момента получения претензии привести объект аренды в прежний вид.

Данное требование Ответчиком оставлено без удовлетворения. 17 октября 2018 года Истец направил Ответчику письмо с предложением расторгнуть заключенный между сторонами Договор. Однако, направленное письмо Истцом Ответчик также оставил без ответа.

Таким образом, Истец был вынужден обратиться в суд с настоящим требованием о расторжении Договора и об освобождении занимаемых помещений Ответчиком.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно положениям ст. ст. 450, 619 ГК РФ перепланировка, произведенная без согласия Арендодателя, является существенным нарушением условий договора и влечет расторжение договора в соответствии с нормами ГК РФ.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, суд усматривает в действиях ответчика существенное нарушение условий договора и считает возможным удовлетворить требование истца о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда от 01.02.2016 № 02-16-А.

Согласно представленному истцом актом осмотра объекта аренды от 01.05.2018 ответчиком без согласия истца были изменены наружные границы здания, то есть осуществлена реконструкция здания, изменена площадь помещений, произведен демонтаж оконных и дверных проемов, изменена внутренняя планировка помещений - снесены стены, обозначенные на плане передаваемого в аренду Объекта, произведено обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений с изменением функционального использования и условий эксплуатации арендуемых нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, у Ответчика отсутствуют документы, подтверждающие произведенную перепланировку в соответствие с нормами законодательства РФ, а именно:

- проект перепланировки нежилого помещения, разработанный организацией, имеющей допуск СРО к обследованию помещения (расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей - водоснабжения, канализации, кондиционирования, электроснабжения), договор на авторский надзор за выполнением работ;

- согласование перепланировки нежилого помещения в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а);

-согласование в государственных инстанциях;

-подтверждение предоставления акта (с участием владельца помещения, представителей проектной организации, представителей службы пожнадзора;

У представителей строительной организации) о перепланировке в БТИ, внесении изменений в кадастровый паспорт и получения новых документов с учетом произведенной перепланировки;

- исполнительная документация;

- журналы производства работ по перепланировке;

- акты на проведение скрытых работ.

Сделав вывод о том, что работы по перепланировкеhttp://172.16.1.15:8080/20a?doc&nd=1928852771&nh=0&c=%F1%E0%EC%EE%E2%EE%EB%FC%ED%E0%FF+%EF%E5%F0%E5%EF%EB%E0%ED%E8%F0%EE%E2%EA%E0+%E6%E8%EB%EE%E3%EE+%EF%EE%EC%E5%F9%E5%ED%E8%FF+%F1%E0%EC%EE%E2%EE%EB%FC%ED%E0%FF+%EF%E5%F0%E5%EF%EB%E0%ED%E8%F0%EE%E2%EA%E0+%E6%E8%EB%EE%E3%EE+%EF%EE%EC%E5%F9%E5%ED%E8%FF - C23#C23, перечисленные в акте осмотра помещений, выполнены ответчиком в нарушение ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, а также п. п. 1.4, 1.7.1, 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

Расторгнуть договор аренды объекта нежилого фонда от 01.02.2016 № 02-16-А.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Нева-Отель" за свой счет и в разумный срок привести объект аренды по договору аренды объекта нежилого фонда от 01.02.2016 № 02-16-А в прежний вид, соответствующий плану, содержащемуся в приложении №1 к договору аренды от 01.02.2016 № 02-16-А.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Нева-Отель" освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 426,1 кв.м., расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, лит. К, кадастровый номер 78:7:3212:1:3.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Нева-Отель" в пользу частного учреждения ЛФП и ФНПР "Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов" 18 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.