АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-122/2021

17 марта 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.Н. Новиковой

при участии

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 22.12.2020                 № 27

от ответчика: ФИО2, директор; ФИО3, представитель по доверенности от 27.11.2020                                         

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агропарк-Мирное»

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020

по делу №  А73-8528/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района                                         

к обществу с ограниченной ответственностью «Агропарк-Мирное»                   

о взыскании 255 345 руб. 82 коп., о расторжении договора и обязании передать земельный участок    

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680510, 

<

...>; далее – комитет, уполномоченный орган, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агропарк-Мирное» (ОРГН 1162724071344, ИНН 

<

***>, 680025, 

<

...>; далее – ООО «Агропарк-Мирное», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 17.03.2015 № 245/1 в размере 234 778 руб. 95 коп. за период с 13.07.2019 по 31.03.2020, неустойки за период с 26.01.2019 по 31.03.2019 - 20 566 руб. 87 коп., о расторжении указанного договора и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.09.2020 принят отказ от иска в части имущественных требований, производство по делу в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). В удовлетворении иска в части расторжения договора отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 указанное решение отменено в части отказа в иске, суд постановил договор аренды земель от 17.03.2015 № 245/15 расторгнуть, обязал ООО «Агропарк-Мирное» передать земельный участок по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления постановления в законную силу.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО  «Агропарк-Мирное» просит постановление апелляционной инстанции отменить в связи неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для спора, решение суда первой инстанции оставить в силе либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В  обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в постановлении не содержится выводов о том, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению, то есть иным способом, чем тот, для которого ему предоставлен участок; отсутствует анализ доказательств неиспользования участка в течение трех лет для строительства. То обстоятельство, что на момент осмотра участка непосредственно ведение работ не установлено, не означает, что участок не использовался для строительства в течение трех лет. Доказательств того, что на участке возводится другой объект (не тот, который запланирован к строительству по договору) не представлено.

В дополнении к кассационной жалобе ответчик обратил внимание на то, что в уведомлении от 27.03.2020 № 01-21/1928 не содержится основание, по которому истец требует расторжения договора.

В отзыве на кассационную жалобу комитет, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшееся апелляционное постановление оставить без изменения как законное и обоснованное, в удовлетворении жалобы отказать.

Судебное заседание определением от 16.02.2021 по правилам статьи 158 АПК РФ откладывалось до 17 часов 10 минут 16.03.2021. Определением от 15.03.2021 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи С.И. Гребенщикова, участвовавшего 16.02.2021 в рассмотрении кассационной жалобы, на судью М.Ю. Бурлову-Ульянову.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду свои объяснения.

Проверив законность постановления апелляционной инстанции с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

По материалам дела установлено, между управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) и ООО «Сельскохозяйственный рынок ДВ» (арендатор) заключен договор аренды земель от 17.03.2015 № 245/15 в отношении земельного участка площадью 54 108 кв.м, с кадастровым номером 27:17:0301801:449, расположенного по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Мирное, в 80 метрах по направлению на запад от участка по ул. Заправочной, 1 А; целевое использование земельного участка - для строительства объекта «База по переработке и хранению сельскохозяйственной продукции в с. Мирное»; категория земель - земли населенных пунктов, срок аренды с 17.03.2015 по 16.03.2064. 

Пунктом 3.1 названного договора предусмотрено, что расчет арендной платы указан в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. Годовой размер арендной платы в 2015 году составляет 2196 руб. 78 коп. и подлежит ежегодному изменению в соответствии с федеральными законами, постановлениями Правительства Хабаровского края, нормативными правовыми актами уполномоченного органа местного самоуправления, иными нормативными правовыми актами (пункт 3.2 договора). 

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с даты, указанной в пункте 2.1 договора. Первый платеж подлежит уплате в течение 30 дней с даты заключения настоящего договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств по указанным в договоре реквизитам. 

Согласно решению Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 08.12.2015 № 43-189 «Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района» комитет является правопреемником управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района по всем договорам аренды, иным договорам, заключенным ранее в отношении земельных участков, правовым актам администрации Хабаровского муниципального района, устанавливающим права и обязанности управления, вытекающие из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками ранее реализуемых управлением. 

Таким образом, все права и обязанности на стороне арендодателя по договору аренды перешли к комитету. 

19.07.2016 между ООО «Сельскохозяйственный рынок ДВ» и ООО «Агропарк-Мирное» заключен договор об уступке права требования, в соответствии с которым общество приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земель от 17.03.2015 № 245/15. 

Поскольку ответчиком возложенная на него обязанность по внесению арендной платы не исполнена, в целях досудебного урегулирования спора, истцом в его адрес направлено претензионное письмо от 27.03.2020              № 01-21/1928 с требованием о погашении имеющейся задолженности по арендной плате, неустойки, а также с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды. 

Указанное претензионное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения.

Согласно акту от 08.05.2020 с приложенным фотоматериалом, составленному представителями комитета, в ходе осмотра земельного участка установлено, что земельный участок частично огражден, не охраняется, доступ на участок не ограничен, подъездная дорога к земельному участку и съезд имеется. На асфальтированной части установлено четыре некапитальных модуля контейнерного типа, и иные строительные материалы; установлены железобетонные тумбы, являющиеся основанием для фундамента, залита бетонная плита; большая часть участка примерно 40 174 кв.м заросла сорной травянисто-кустарной растительностью. Признаки использования участка отсутствуют. По результатам осмотра арендодателем сделан вывод о том, что в соответствии с видом разрешенного использования земельный участок арендатором не используется.

 Данные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском. 

Задолженность по внесению арендной платы уплачена ответчиком в добровольном порядке в ходе рассмотрения дела, в связи с чем истцом заявлено об отказе от исковых требований в части взыскания 234 778 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земель от  17.03.2015 № 245/15 за период с 13.07.2019 по 31.03.2020, 20 566 руб. 87 коп. неустойки за период с 26.01.2019 по 31.03.2020. Данный отказ принят судом первой инстанции и производство по делу в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

При рассмотрении требований о расторжении спорного договора аренды и возврате земельного участка, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 2 статьи 452 ГК РФ, статьи 619 ГК РФ, разъяснениями пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», установив, что на момент рассмотрения настоящего спора задолженность ООО «Агропарк-Мирное» по арендным платежам за спорный период погашена, учитывая желание ответчика в сохранении арендных правоотношений, отказал в иске в этой части.

При этом доводы уполномоченного органа о том, что земельный участок фактически не используется в соответствии с разрешенным видом использования, суд отклонил, поскольку акт осмотра земельного участка составлен 08.05.2020, однако, уже после указанной даты обществом предпринимались меры по реализации проекта на земельном участке, о чем свидетельствует, в частности его обращение в агентство инвестиций и развития Хабаровского края. 

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о расторжении договора аренды от 17.03.2015 № 245/15 и возврате земельного участка, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Как справедливо заметил апелляционный суд, мотивом к предъявлению иска о расторжении договора аренды явилось не только наличие долга по арендной плате, но и неиспользование земельного участка по прямому назначению в целях строительства, предусмотренного договором аренды объекта.

Исследовав и оценив доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, в частности акт осмотра от 08.05.2020, подтверждающий неиспользование обществом земельного в целях строительства объекта, суд отметил, что какого-либо опровержения приведенным в нем обстоятельствам в силу статьи 65 АПК РФ обществом не представлено. 

При этом, как указал суд, ответчик не доказал ведение им строительства указанного в договоре объекта, наличие заключенного договора/договоров проектирования, строительства, охраны и т.п., совершение иных активных действий по использованию участка по прямому назначению. 

Доказательств результатов рассмотрения обращения ООО «Агропарк-Мирное» в агентство инвестиций и развития Хабаровского края (письмо от 06.07.2020 об оказании содействия в строительстве базы) также не представлено. 

При установленной совокупности обстоятельств исковые требования комитета о расторжении договора аренды и о понуждении возвратить переданный в аренду земельный участок признаны судом апелляционной инстанции правомерными и подлежащими удовлетворению на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции о подтвержденности факта отсутствия ведения строительства указанного в договоре объекта на предоставленном в аренду именно для этой цели земельном участке, поэтому подлежат отклонению. 

В данном случае участок предоставлен в аренду 17.03.2015 для строительства объекта «База по переработке и хранению сельскохозяйственной продукции в с. Мирное», по состоянию на 08.05.2020  строительство на участке обществом не начато. Доказательств существования на участке объекта незавершенного строительства (завершенных работ по сооружению фундамента) в материалах дела не имеется.

Зная о наличии спора по вопросу расторжения договора по рассматриваемому основанию, что вытекает из иска и апелляционной жалобы, общество не воспользовалось правом на активную защиту своей позиции в суде апелляционной инстанции во избежание негативных последствий в виде отказа в иске.

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (в том числе по непредоставлению доказательств).

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии объективных препятствий для осуществления строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), в материалах дела отсутствуют.

 Таким образом, допущенные арендатором существенные нарушения условий договора (неосвоение земельного участка более 5 лет) судом апелляционной инстанции обоснованно признаны в качестве основания для расторжения спорного договора, как следствие, возврата земельного участка арендодателю.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 30.09.2019 № 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании земельных участков.

Ссылка заявителя в дополнении к кассационной жалобе на то, что в уведомлении от 27.03.2020 № 01-21/1928 не содержится основание, по которому истец требует расторжения договора (в связи с неиспользованием земельного участка по назначению), в связи с чем вывод суда об удовлетворении иска без учета положений статьи 619 ГК РФ является незаконным, не принимается кассационной инстанцией как не влияющая на итог рассмотрения спора по существу.

Претензией ООО  «Агропарк-Мирное» было уведомлено о расторжении спорного договора, которая была получена последним. Учитывая то обстоятельство, что соблюдение претензионного порядка направлено на добровольное и оперативное разрешение между сторонами конфликтной ситуации, то даже указание истцом в претензии на данное основание, причина, явившаяся поводом для обращения в суд, не могла быть устранена ответчиком в разумные сроки.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены судебного акта, не имеется.

В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа                

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 по делу № А73-8528/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                              М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.Н. Новикова