ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-26653/2022

28 октября 2024 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 28.10.2024

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плотникова И.В., судей Евдокимовым И.В., Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петуховым Д.А.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Аир Макс» - ФИО1, представитель по доверенности № 01/04 от 01.04.2024, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.04.2024 по делу № А83-26653/2022, принятое по результатам рассмотрения

искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аир Макс» (ОГРН 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – 

<

***>),

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Аир Макс» (далее - ответчик, общество, ООО «Аир Макс») с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2019 по 31.05.2022 в размере 6 788 558,19 руб. и пени за период 01.12.2019 по 23.06.2022 в размере 3 470 813,24 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.04.2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы апеллянт указывает на ненадлежащее выполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка в части невнесения арендных платежей, вследствие чего к нему подлежит применению мера гражданско-правовой ответственности в виде неустойки.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

Судебное заседание откладывалось на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

До судебного заседания от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

27.06.2016 в соответствии с постановлением Администрации г. Ялты от 22.06.2016 №1950-п между Муниципальным образованием городского округа Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО «Аир Макс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 8 000 кв.м., кадастровый номер 90:25:010118:89, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома №23, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющемся неотъемлемой частью договора.

20.12.2016 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлена государственная регистрация договора.

В соответствии с пунктом 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка: «Магазины» (код 4.4), «Автомобильный транспорт» (код 7.2). Категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Договор заключен сроком на 10 лет и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.1 договора).

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Так, в частности, размер арендной платы за неполный период (месяц, квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 2 343 162,93 руб. и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора. Арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств по реквизитам истца. Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении №1 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пению в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты. Уплата неустойки не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору (взаимосвязанные положения пунктов 5.1 и 5.2 договора).

На основании соответствующего акта приема-передачи, подписанного без замечаний и возражений сторонами, земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу.

Однако вследствие ненадлежащего исполнения ООО «Аир Макс» условий договора в части несвоевременного внесения арендных платежей департаментом с целью досудебного урегулирования спора направлена претензия от 23.06.2022 №4281/02.1-25, содержащая требование погасить образовавшуюся задолженность в разумный срок, в противном случае департамент сообщал о расторжении договора в судебном порядке.

Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения Департамента имущественных и земельных отношений в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Повторно изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из анализа содержания данной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

Более того, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие правового основания пользоваться объектом аренды по назначению. Аналогичная правовая позиция отображена в определениях Верховного Суда Российской Федерации судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053, 18.05.2021 по делу №305-ЭС20-7170.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 №305-ЭС17-17952, определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 №305-ЭС20-7170.

Как следует из материалов дела, 03.12.2018 решением 75 сессии Ялтинского городского совета первого созыва №3 утвержден Генеральный план муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (далее - Генеральный план).

Согласно решению 85 сессии Ялтинского городского совета 1 созыва от 19.07.2019 №16 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта.

В соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта территория, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 90:25:010118:89 по адресу: 

<

...> в районе дома №23, относится к территориям, исключенным из проекта Генерального плана, относящимся к несогласованным вопросам по результатам решения согласительной комиссии (территории неурегулированной градостроительной ситуации).

Из вышеуказанного следует, что арендатор фактически лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, а также в соответствии с условиями договора, что нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Арендодателем созданы условия, при которых невозможно достижение цели аренды земельного участка - осуществления строительства, тем самым арендатором невозможно исполнение условий договора.

Кроме того, общество обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта с целью урегулирования градостроительной ситуации.

Как следует из ответа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялта, внесение изменений в Генеральный план территории муниципального образования городской округ Ялта планируется до конца 2021 года. Также указано, что подготовка и выдача ГПЗУ с учетом градостроительных регламентов, будет возможна после внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования территории муниципального образования городской округ Ялта.

Кроме того, в письме от 29.04.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялта указано, что по итогам открытого конкурса №0175200000420000834 на разработку изменений Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым заключен контракт на выполнение работ по разработке изменений Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Также, обществу разъяснено, что ГПЗУ является неотъемлемой частью для получения разрешения для строительства.

Кроме того, обществу предоставлен ГПЗУ №RUS357290007-01.2.10.01136, из которого следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне ТЗ-26, для которой градостроительный регламент не установлен генеральным планом.

Коллегия судей приходит к выводу, что с момента принятия Генерального плана арендатор лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с договором аренды и его целевым назначением, в связи с чем судом первой инстанции правомерно сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Приведенным в жалобе доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.04.2024 по делу № А83-26653/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                 И.В. Плотников

Судьи                                                                                                                Ю.В. Колупаева

                                                                                                                           И.В. Евдокимов