ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-101938/20-61-751

г. Москва

23 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2020 года 

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ" (107076, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СТРОМЫНКА, 21, 1, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 771801001,)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" (119002, 

<

...>, ПОМЕЩЕНИЕ I КОМ 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.08.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 770401001,)

о взыскании 2 740 140 руб.

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ"

об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 18.04.2007 г. на период с 28.03.2020 г. по 05.06.2020 г. исходя из расчета 20% от постоянной части арендной платы

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 30.07.2020 года

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.10.2019 года, ФИО4 по доверенности от 30.06.2020 года

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 740 140 руб.

ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" заявлен встречный иск к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ" об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 18.04.2007 г. на период с 28.03.2020 г. по 05.06.2020 г. исходя из расчета 20% от постоянной части арендной платы по договору, который принят к производству суда в порядке ст. 132 АПК РФ протокольным определением от 15.09.2020 г.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении, возражал против удовлетворения встречного иска. 

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск, поддержал требования встречного искового заявления. 

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «КАФЕ «ОЧАГ»  (арендодателем) и ООО "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" (арендатор) был заключен договор аренды от 18.04.2007 г. (далее-договор), в соответствии с которым арендатору переданы нежилые помещения в долгосрочную аренду, а арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.

В соответствии с п. 3.1 договора арендодатель передал арендатору помещения общей площадью 190,9 кв.м. (комнаты 1-18 в помещении № II на первом этаже здания по адресу: 

<

...>).

Согласно п. 5.2 договора арендная плата образуется из двух составляющих: первая составляющая (постоянная часть) - размер арендной платы за все помещения и вторая составляющая (переменная часть) - арендная плата за коммунальные услуги, в том числе за потребленную электроэнергию.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 28.03.2016 г. №7 размер арендной платы за все помещение (первая составляющая арендной платы) за один месяц составляет 656 704 рубля.

Согласно п. 5.3 договора первая составляющая арендной платы (постоянная часть) выплачивается арендатором арендодателю авансом за каждый месяц.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы. 

Согласно расчету истца, размер задолженности по арендной плате за период с февраля по май 2020 г. составляет 2 626 816 руб., размер задолженности за коммунальные услуги и потребленную электроэнергию составляет 113 324 руб. Общая сумма задолженности составляет 2 740 140 руб..

Ответчику была направлена досудебная претензия с требованием о выплате образовавшейся суммы задолженности, однако долг ответчиком погашен не был, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчик в обоснование встречных исковых требований указывает на то, что основным видом его деятельности является деятельность ресторанов и предоставление услуг общественного питания (код деятельности - 56.10).

Согласно Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» с изменениями от 16 марта 2020 года, от 25 марта 2020 г., от 26 марта 2020 г., от 27 марта 2020 г., от 29 марта 2020 г., от 31 марта 2020 г., от 02 апреля 2020 г., от 04 апреля 2020 г., от 9 апреля 2020 г., от 18 апреля 2020 г., от 21 апреля 2020 г., от 28 апреля 2020 г., от 30 апреля 2020 г., от 07 мая 2020 г., 27.05.2020 г., 08.06.2020 г. с 28 марта 2020 г. по 22 июня 2020 г. приостановлена работа ресторанов, кафе, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, как расположенных в Торгово-развлекательных центрах, так и расположенных в отдельно стоящих зданиях и сооружениях г. Москвы, ответчик был лишен возможности извлечения имущественной выгоды от осуществления своей деятельности в арендуемом помещении и нес только расходы на оплату коммунальных услуг и оплату арендной платы. Как следует из бухгалтерской справки № б/н от 09.09.2020г., за период с 29.03.2020г. по 31.03.2020г. выручка ответчика в ресторане, расположенном в арендуемом помещении, составила 12 590,20 рублей.

В связи с прямым запретом органов государственной власти и отсутствием экономической целесообразности, ответчик принял решение о временном закрытии ресторана, расположенного в арендуемом помещении, что подтверждается приказом №б/н от 01.04.2020 г. о временном закрытии. 

Ответчик 31.03.2020 г. направил в адрес истца уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которое оставлено истцом без ответа.

27.04.2020 г. ответчик направил в адрес истца письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору о снижении размера арендной платы. 

Ответчик утверждает, что истец указанное обращение также оставил без ответа, ввиду чего ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды от 28.05.2020 г.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что истец не согласился на снижение арендной ставки, поскольку 28.04.2020 г. истец направил в адрес ответчика письмо, в котором выразил согласие на снижение арендной ставки на 50%. От ответчика ответа на данное предложение истца не поступило. 

Согласно части 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности 7 А05-5640/2020 или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Согласно части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020, введенной федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Поскольку ответчик осуществляет деятельность в сфере организации услуг общественного питания, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, в связи с введением Указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ, Указом Мэра Москвы от 2 апреля 2020 г. № 36-УМ запрета на оказание услуг общественного питания с 28.03.2020 истец не мог оказывать услуги общественного питания в арендованных у ответчика помещениях, следовательно, истец вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 28.03.2020.

Ответчик во встречном иске просит уменьшить размер арендной платы по договору Аренды от 18.04.2007г. на период с 28.03.2020г. по 05.06.2020г. исходя из расчета 20% от постоянной части арендной платы по договору.

При решении вопроса о величине уменьшения размера арендной платы суд исходит из следующего.

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что арендодатель уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Напротив арендодатель письмом от 28.04.2020 г. выразил готовность снизить арендную ставку на 50%, то есть до суммы 328 352 руб.

Суд полагает, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы ответчика об уменьшении арендной платы на 80% как обычном ее уменьшении в сложившейся ситуации.

Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50%. Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере. В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части суд отказывает.

С учетом вывода суда о правомерности и обоснованности снижения арендной платы на 50% за период с 28.03.2020 г. по 05.06.2020 г., величина арендной платы за период с 28.03.2020 г. по 31.03.2020 г. составит 32 835 руб. 20 коп., за апрель 2020 г. – 328 352 руб., за май 2020 г. – 328 352 руб.

Общая сумма задолженности составляет 1 937 276 руб. 80 коп., из которых: задолженность за февраль 2020 г. - 656 704 руб., за март 2020 г. - 623 868 руб. 80 коп., за апрель 2020 г. - 328 352 руб., за май 2020 г. - 328 352 руб.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично в размере 1 937 276 руб. 80 коп. 

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречный иск удовлетворить частично.

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 18.04.2007 г., заключенному между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ" и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР", на период с 28.03.2020 г. по 31.05.2020 г. на 50%.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР"  в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ" задолженность в размере 1 937 276 руб. 80 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 25 947 руб. 57 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В результате зачета взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАФЕ "ОЧАГ" задолженность в размере 1 937 276 руб. 80 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 19 947 руб. 57 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.В. Орлова