﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4527/21 

Екатеринбург

06 июля 2021 г.

 

Дело № А60-31924/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сальникова Алексея Юрьевича (далее – предприниматель Сальников А.Ю., предприниматель) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А60-31924/2020 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Сальникова А.Ю. – Сафонова Л.Ю. (доверенность от 01.02.2021 б/н), Угрюмова Е.В. (доверенность от 25.06.2021 б/н);

общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд»)  –  Калашников А.В. (доверенность от 10.09.2020 № 579-20).

Предприниматель Сальников А.Ю. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу «Элемент-Трейд» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № 02/15 от 30.03.2015, в том числе 1591293 руб. 50 коп. основного долга, 780000 руб. 00 коп. суммы депозита, 120000 руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату услуг представителя. 

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торговая сеть «Ленинский» (далее – общество «Торговая сеть «Ленинский»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, предприниматель обратился в суд округа с кассационной жалобой с учетом дополнений к ней, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Как указал кассатор, судом оставлено без внимание отсутствие в материалах дела акта возврата помещений истцу, в связи с чем ответчик продолжал фактически пользоваться ими, договор № 02/15 от 30.03.2015  продлился на неопределенный срок. Податель со ссылкой на пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» считает, что прекращение договора аренды само по себе не влечет за собой прекращения обязательства по внесению арендной платы, а прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Полагает неправильным вывод суда о том, что спорные правоотношения подлежат регулированию договором аренды № 03/20 от 17.02.2020, поскольку указанный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован. Кроме того, указанный договор является сделкой по передаче в аренду имущества, уже переданного ранее арендодателем в аренду по договору № 02/15 от 30.03.2015. Кассатор не согласен с выводом суда о том, что спорные правоотношения подлежат регулированию договором аренды № 03/20 от 17.02.2020 и расторжение этого договора произошло 13.11.2020 на основании уведомления ответчика от 20.04.2020 в результате уклонения истца от приемки помещений, поскольку уведомлении о расторжении договора по инициативе арендатора было получено арендодателем по почте 22.06.2020, соответственно, датой расторжения договора с учетом пункта 5.3 договора аренды является 22.09.2020. При этом ответчик в период с 01.09.2020 по ноябрь 2020 продолжал арендовать помещение и вести в нем торговую деятельность, оплачивая арендную плату не в полном объеме. При таких обстоятельствах договор возобновился с 01.09.2020 на новый срок. В период с 01.09.2020 по 02.11.2020 со стороны ответчика не поступало письменных обращений с просьбой вернуть арендуемое помещение. По мнению истца, арендатор мог требовать расторжения договора только в судебном порядке, однако таким правом не воспользовался.          

В отзыве на кассационную жалобу общество «Элемент-Трейд» просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, между обществом «Торговая сеть «Ленинский» и обществом «Элемеит-Трейд» 30.03.2015 заключен договор № 02/15, согласно условиям которого ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д.225, корп.1, общей площадью 566,0 кв.м., 1 этаж, № 13, №№ 22-31, № 34, №№ 36-46, №№ 48- 49, № 51. № 55, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.

Впоследствии между обществом «Торговая сеть «Ленинский» и предпринимателем Сальниковым А.Ю. 27.12.2019 заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д.225, корп.1, общей площадью 566,0 кв.м., 1 этаж, № 13, №№ 22-31, № 34. №№ 36-46. №№ 48-49, № 51, № 55, зарегистрированный в Управлении по государственной регистрации по Свердловской области. 

С момента государственной регистрации данного договора купли-продажи (с 13.02.2020) собственником вышеуказанных нежилых помещений стал предприниматель Сальников А.Ю. 

Далее 17.02.2020 между обществом «Торговая сеть «Ленинский» и обществом «Элемент-Трейд» заключено дополнительное соглашение о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды с 31.03.2020. 

Также 17.02.2020 между предпринимателем Сальниковым А.Ю. и обществом «Элемент-Трейд» был заключен договор № 03/20, согласно условиям которого ответчику предоставлено в аренду вышеуказанное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д.225, корп.1, общей площадью 566.0 кв.м., 1 этаж, № 13, №№ 22-31, № 34, №№ 36-46, №№ 48-49, № 51, № 55. 

Однако согласно уведомлению Управления по государственной регистрации по Свердловской области от 27.04.2020 данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию в Управлении по государственной регистрации по Свердловской области, следовательно, оно является незаключенным и не влечет за собой расторжение договора аренды               № 02/15 от 30.03.2015. 

Полагая, что договор от 17.02.2020 является ничтожным, так как в нарушение статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент его заключения и вступления в действие данные нежилые помещения находились в аренде по договору аренды № 02/15 от 30.03.2015, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам по договору аренды № 02/15 от 30.03.2015 в сумме 1591293 руб. 50 коп., а также задолженность по внесению суммы депозита в размере 780 000 руб. 00 коп., которая была зачтена в счет погашения задолженности, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из правомерности заявленного истцом требования, основанного на неисполнении ответчиком обязательств по договору аренды                  № 02/15 от 30.03.2015, поскольку договор аренды от 17.02.2020, подписанный позднее, не является договором, на основании которого подлежит взысканию арендная плата, так как ранее заключенный договор не является расторгнутым или прекращенным.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды № 02/15 от 30.03.2015 прекратил свое действии, отношения сторон подлежали регулированию договором аренды № 03/20 от 17.02.2020. Учитывая, что со стороны ответчика обязательства по внесению арендной платы исполнены, суд не нашел оснований для удовлетворения иска в указанной части. Требование о взыскании обеспечительного платежа (депозита) также признано судом необоснованным ввиду одностороннего отказа ответчика от договора на основании пункта 5.3 договора и неоднократных попыток возвратить помещения истцу.   

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не усматривает.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из пояснений ответчика видно, что он в спорный период пользовался нежилым помещением в связи заключением 17.02.2020 договора аренды                        № 03/20 с его собственником предпринимателем Сальниковым А.Ю., обязательства по внесению арендной платы им исполнены в размере, который согласован в указанном договоре, полностью, задолженность отсутствует.

Материалами дела подтверждается и судом установлено предоставление ответчику в аренду нежилого помещения в связи с заключение договора аренды № 02/15 от 30.03.2015 с обществом «Торговая сеть «Ленинский». В последующем нежилые помещения отчуждены в пользу истца, последний был извещен о наличии арендных отношений и их прекращении, что следует из пункта 1.7 договора купли-продажи нежилых помещений от 27.12.2019.

Судом установлено, что регистрация соглашения о расторжении договора не осуществлена. Из уведомления Росреестра от 27.04.2020 № 66/001/385/2020- 999 следует, что регистрация соглашения о расторжении договора была приостановлена в связи с переходом права собственности на объект недвижимости.

Между тем, оснований полагать, что в спорный период правоотношения сторон подлежали регулированию договором аренды № 02/15 от 30.03.2015, суд апелляционной инстанции не усмотрел в силу следующего.

По общим правилам переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ, п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 453 указанного Кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 указанной статьи).

Как указано в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что фактически путем подписания договора аренды № 03/20 от 17.02.2020 сторонами достигнуто соглашение об условиях аренды имущества истца в спорный период.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 3 статьи 432 указанного Кодекса установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая, что истец был извещен об обременении нежилых помещений, являющихся предметом договора купли-продажи от 27.12.2019 с обществом «Торговая сеть «Ленинский», в связи с их предоставлением в аренду ответчику на основании договора аренды № 02/15 от 30.03.2015, а также их прекращении с 31.03.2020, что следует из пункта 1.7 договора купли-продажи нежилых помещений от 27.12.2019, сторонами правоотношения урегулированы путем заключения нового договора аренды № 03/20 от 17.02.2020, произведен осмотр помещений, на что имеется указание в акте приема-передачи, из представленной переписки также следует, что истец полагал себя связанным с ответчиком отношениями по договору аренды № 03/20 от 17.02.2020, принимал оплату в размере, согласованном в указанном договоре, апелляционный суд обоснованно указал, что заявление истца о недействительности сделки либо ее незаключенности не имеет правового значения.

Как следует из представленного расчета исковых требований, ответчиком исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с апреля по ноябрь 2020 года исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме                    620 000 руб., согласованной в пункте 1.2 договора аренды № 03/20 от 17.02.2020.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствия на стороне ответчика задолженности по внесению арендных платежей, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

Также истцом заявлено требование о взыскании обеспечительного платежа (депозита) в сумме 780 000 руб., предусмотренного пунктом 1.7 договора аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» сформулирован правовой подход, согласно которому по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку ответчиком в порядке, предусмотренном пунктом 5.3. договора, реализовано право на одностороннее прекращение договора путем письменного уведомления другой стороны о таком решении за три календарных месяца до предполагаемой даты расторжения договора, волеизъявление на прекращение правоотношений выражено в уведомлении от 20.04.2020, ответчик предпринимал меры к возврату помещения, уведомлял истца о готовности передать нежилые помещения, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для взыскания суммы депозита не имеется в связи с одностороннем отказе ответчика от договора аренды.

При этом апелляционным судом верно отмечено, что уклонение истца от принятия помещений у арендатора не может являться основанием для признания договора действующим с сохранением обязанности ответчика по оплате обеспечительного платежа (депозита).

Довод предпринимателя об отсутствии в материалах дела акта возврата помещений между сторонами, в связи с чем арендатор продолжал пользоваться помещениями, а договор аренды возобновился на неопределенный срок судом округа отклоняется, поскольку отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Указанная позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А60-31924/2020 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сальникова Алексея Юрьевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                      С.В. Лазарев