АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-22950/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  06 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Солар» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.05.2022 (судья Петрова Ю.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Смеречинская Я.А.) по делу № А45-22950/2021 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306540227500100, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СОЛАР» (630056, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств;                              по встречному исковому иску общества с ограниченной ответственностью «СОЛАР»                  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и обществу                  с ограниченной ответственностью «Парк» (630056, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о соразмерном снижении покупной цены здания на стоимость восстановительных работ, взыскании неосновательного обогащения.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Солар» - ФИО3 по доверенности от 16.11.2022; индивидуальный предприниматель ФИО2 лично; представитель общества с ограниченной ответственностью «Парк» - ФИО4 по доверенности от 01.03.2022.

 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Солар» (далее – ООО «Солар») о взыскании 3 647 816 руб. 80 коп., в том числе 2 000 000 руб. выкупной стоимости части земельного участка с кадастровым номером 54:35:092434:147, 1 647 816 руб. 80 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимости и земельного участка от 30.06.2016 по оплате здания склада № 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Парк» (далее – ООО «Парк»), уступившее истцу право требования задолженности с ООО «Солар».

Для совместного рассмотрения с иском предпринимателя судом первой инстанции                   к производству принят встречный иск ООО «Солар» к ИП ФИО2 и ООО «Парк», с учетом уточнения которого в порядке статьи 49 АПК РФ, общество просило уменьшить покупную цену склада № 2 с 13 806 351 руб. до 9 448 848 руб. 60 коп. на стоимость ремонтно-восстановительных работ, взыскать с ИП ФИО2 2 000 000 руб., с ООО «Парк» 51 151 руб. 40 коп. неосновательного обогащения в связи с произведенной обществом излишней уплатой стоимости здания, образующейся после уменьшения его цены на стоимость восстановительных работ.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.05.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда                                от 15.08.2022, исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены полностью. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «Солар» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска общества и отказе в удовлетворении требований предпринимателя.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несогласии с отказом суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска по основанию пропуска обществом срока на предъявление продавцу требований, связанных с недостатками объекта недвижимости, при этом общество ссылается на неправильное применение судом положений статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которая определяет срок не на предъявление требований покупателем к продавцу, а на обнаружение недостатков товара.

ООО «Солар» также считает неверным вывод суда апелляционной инстанции                   о пропуске покупателем срока на обнаружение недостатков, полагая неправильным его исчисление судом с момента получения разрешения на ввод склада в эксплуатацию, что, по мнению суда, свидетельствует о соответствии объекта проектной документации и действующим строительным нормам. При этом общество считает, что суд не учел то обстоятельство, что между получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (23.03.2017) и передачей объекта в собственность общества (21.05.2018) прошло более одного года, что не может свидетельствовать об идентичном состоянии объекта к моменту его передачи покупателю, также и характер недостатков, выявленных специалистом ООО «Альфа С» по результатам обследования технического состояния склада, что отражено               в заключении от 05.06.2019 (отсутствие горизонтальной связи по верхним поясам ферм, опорного раскоса и стойки фермы, антикоррозионной обработки, огнезащитное покрытие, водослив, нащельники, козырьки над входами в здание, не выполнен цоколь, отсутствуют помещения электрощитовой, санузел, гардеробная, не выполнено благоустройство территории), указывает на их возникновение до передачи склада покупателю.

По мнению заявителя, срок обнаружения недостатков не пропущен, поскольку его следует исчислять с момента получения обществом заключения ООО «Альфа С»                         от 05.06.2019, следовательно, недостатки товара обнаружены в пределах двухгодичного срока с момента его передачи товара, и иск подан до июня 2022 года, то есть в пределах общего трехлетнего срока исковой давности.

Кроме того, общество считает, что вывод суда о явном характере недостатков склада и наличии у общества возможности обнаружить указанные недостатки в момент передачи склада по акту приема-передачи, не могут свидетельствовать об утрате права на обнаружение недостатков товара в установленный двухгодичный срок.

Помимо изложенных доводов, общество выражает несогласие с взысканием стоимости выкупа земельного участка, ссылаясь на то, что соглашение о разделе земельного участка сторонами не заключалось, следовательно, у ООО «Солар» не возникло и обязательства по разделу земельного участка и выплате компенсации.

Также общество не согласно с выводом судов о недобросовестном поведении ООО «Солар», в обоснование чего суды указали на отложение одного судебного заседания                  с целью урегулирования вопроса о передаче земельного участка. При этом общество отмечает, что не изменяло своей позиции по вопросу раздела земельного участка и выплате его стоимости.

ИП ФИО2 и ООО «Парк» в отзывах на кассационную жалобу просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, соответственно.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.06.2016 между ООО «Парк» (продавец) и ООО «Солар» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости и земельного участка, по условиям которого продавец в порядке и на условиях, определяемых договором, в соответствии со статьей 455 ГК РФ принял на себя обязательства передать покупателю в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить объект недвижимости: склад № 2 (по генплану) общей площадью 1 060,1 кв. м с кадастровым номером 54:35:092435:176, количество этажей – 1, строительным объемом 9 168,89 куб. м, расположенный по адресу: 

<

...>, а также часть земельного участка (определен как контур № 2 согласно кадастрового паспорта земельного участка от 18.02.2014 № 54/201/14-47320) общей площадью 5 464, 87 кв. м, который будет образован путем разделения многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:147 общей площадью 9 260 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: оптовые базы и склады различного профиля, расположенного по адресу: 

<

...> и принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 13.06.2013 № 114272р.

Склад принадлежит ООО «Парк» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.03.2017 № 54-Ru54303000-30-2017 (запись регистрации права от 17.07.2017 № 54:35:092435:176-54/001/2017-1).

Согласно пункту 3.1 договора стоимость объекта недвижимости составляет 17 000 000 руб., в том числе НДС. Стоимость - это расходы продавца: цена квадратного метра 12 000 руб., непредвиденные расходы (выполнения технических условий по электроснабжению) 1 000 000 руб., передача земельного участка 4 000 000 руб.

Пунктом 3.2 (3.2.1-3.2.5) стороны пришли к соглашению о том, что оплата суммы сделки осуществляется покупателем в следующем порядке: 5 000 000 руб. – до 01.06.2016; 1 000 000 руб. – до 01.08.2016; 1 500 000 руб. – до 01.09.2016; 2 000 000 – до 01.10.2016. Оплата оставшейся части суммы сделки в размере 7 500 000 руб., в том числе НДС, производится покупателем любым способом, не запрещенным законодательством Российской Федерации, в течении 10 календарных дней с момента регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости.

Соглашением от 16.04.2018 об исполнении обязательств по договору купли-продажи недвижимости и земельного участка от 30.06.2016 определена задолженность ООО «Солар» перед ООО «Парк» в размере 4 306 351 руб. и также пунктом 4.1.4 соглашения установлено, что расчет производится в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости в следующем порядке: в размере 2 000 000 руб. в течение 14 дней с момента регистрации прав покупателя на объект недвижимости (Склад № 2); в размере 500 000 руб. и начисленных на дату платежа процентов (3% годовых за весь период пользования заемными средствами), от имени продавца в адрес ООО ИТР, в погашение заемных обязательств по договору займа от 26.05.2015 года; оставшаяся сумма - в течение 6 месяцев с момента наступления предусмотренных пунктом 4.1.4 обстоятельств.

Согласно пункту 4.4 соглашения ООО «Солар» осуществляет выкуп у мэрии города Новосибирска земельного участка с кадастровым номером 54:35:092435:147 общей площадью 9 260 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: оптовые базы и склады различного профиля, расположенного по адресу: 

<

...> и после оформления прав собственности на него осуществляет его разделение и распределение между сторонами следующим образом:

- в собственности ООО «Солар» остается земельный участок общей площадью 5 464,87 кв. м (определена как контур № 2 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 18.02.2014 № 54/201/14-47320) в многоконтурном земельном участке                           с  кадастровым номером 54:35:092435:147 общей площадью 9 260 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: оптовые базы и склады различного профиля, расположенный по адресу: 

<

...>;

- в собственность ООО «Парк» будет передан земельный участок общей площадью 3 795,23 кв. м (определен как контур № 1 согласно Кадастрового паспорта земельного участка № 54/201/14-47320 от 18.02.2014) в многоконтурном земельном участке                          с кадастровым номером 54:35:092435:147 площадью 9 260 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: оптовые базы и склады различного профиля, расположенный по адресу: 

<

...>.

Стоимость продаваемого обществом «Парк» обществу «Солар» земельного участка определена сторонами в размере 500 000 руб.; в случае, если земельный участок не будет передан ООО «Солар» в адрес ООО «Парк», ООО «Солар» принимает на себя обязательства выплатить в адрес ООО «Парк» стоимость земельного участка в размере                 2 000 000 руб. в качестве выкупной стоимости.

Указанные условия оплаты приведены и в дополнительном соглашении                             от 21.05.2018 к договору купли-продажи недвижимости и земельного участка от 30.06.2016.

Обществу «Парк» 23.03.2017 выдано разрешение № 54-Ru54303000-30-2017 на ввод в эксплуатацию здания склада.

21.05.2018 здание склада № 2 передано по акту приема-передачи объекта недвижимости обществу «Солар».

31.07.2018 между ООО «Парк» (цедент) и ИП ФИО2 (цессионарий) заключен договор уступки права требований, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования цедента к ООО «Солар» (должник), принадлежащее цеденту на основании договора купли-продажи от 30.06.2016 и соглашения от 16.04.2018, заключенных между цедентом и должником.

В силу пункта 1.3 договора уступки право требования представляет собой право ООО «Парк» по договору купли-продажи от 30.06.2016 и соглашения от 16.04.2018 требовать от ООО «Солар» оплаты стоимости объекта недвижимости в размере                    4 306 341 руб.

05.02.2019 между ООО «Парк» (цедент) и ИП ФИО2 (цессионарий) заключен договор уступки права требований, по условиям которого общество уступило предпринимателю право требования к ООО «Солар» (должнику) по соглашению от 16.04.2018 об исполнении обязательств по договору купли-продажи недвижимости и земельного участка от 30.06.2016.

В силу пункта 1.3 договора уступки право требования представляет собой требование к ООО «Солар» по передаче в собственность ООО «Парк» земельного участка общей площадью 3 795,23 кв. м (определен как контур № 1 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 18.02.2014 № 54/201/14-47320) в многоконтурном земельном участке кадастровым номером 54:35:092435:147 площадью 9 260 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: оптовые базы и склады различного профиля, расположенного по адресу: 

<

...> а в случае, если земельный участок не будет передан в адрес ООО «Парк», ООО «Солар» принимает на себя обязательства выплатить в адрес ООО «Парк» стоимость земельного участка в размере 2 000 000 руб., в качестве выкупной стоимости.

Также ООО «Парк» уступает ИП ФИО2 право требования на взыскание любых штрафных санкций, пени с должника, вытекающих из уступаемого права.

06.09.2018 между мэрией города Новосибирск (продавец) и ООО «Солар» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 18040, по условиям которого продавец передает, а продавец принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 9 260 кв. м с кадастровым номером 54:35:0924:35:147, на котором расположены следующие объекты недвижимости: здание склада № 1 по адресу: 

<

...>; здание склада № 2 по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2). 

В силу пункта 1 раздела 7 договора покупатель подтверждает, что все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, указанном в пункте 1.1 договора, принадлежат на праве собственности покупателю. 

Претензиями от 16.08.2021, от 23.08.2021 ИП ФИО2 обратилась к ООО «Солар» со требованиями об уплате 3 647 816 руб. 80 коп., в том числе 1 647 816 руб. 80 коп. задолженности по договору купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка от 30.04.2016, а также передать в собственность земельный участок общей площадью 3 795,23 кв. м (определен как контур № 1 согласно кадастрового паспорта земельного участка от 18.02.2014 № 54/201/14-47320), в многоконтурном земельном участке общей площадью 9 260 кв. м с присвоенным кадастровым номером 54:35:092435:147, либо выплатить сумму в размере 2 000 000 рублей.

ООО «Солар» частично оплатило стоимость здания платежными поручениями                    от 30.08.2018 № 3415 на сумму 500 000 руб.; от 04.09.2018 № 3579 на сумму 500 000 руб.; от 04.09.2018 № 3580 на сумму 1 000 000 руб.

Ссылаясь на отсутствие удовлетворения требования претензий, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на отсутствие задолженности по договору от 30.06.2016 по той причине, что переданный объект недвижимости (склад № 2) имеет ряд недостатков, вследствие которых его цена является меньшей и оплачена покупателем, ООО «Солар» обратилось в арбитражный суд со встречным иском, с учетом уточнения которого заявило об уменьшении покупной цены склада № 2 до 9 448 848 руб. 60 коп., а именно на стоимость ремонтно-восстановительных работ и взыскании неосновательного обогащения в виде излишне оплаченных покупателем сумм в пользу ООО «Парк» в размере 51 151 руб.                 40 коп., в пользу ИП ФИО2 в размере 2 000 000 руб.

В обоснование наличия недостатков приобретенного объекта недвижимости ООО «Солар» представило заключение ООО «Альфа С» по результатам обследования технического состояния склада от 05.06.2019, в котором специалистом сделаны следующие выводы: несущие и ограждающие конструкции здания находятся                              в работоспособном техническом состоянии и ограниченно-работоспособном техническом состоянии; завершенность возведенных строительных конструкций и инженерных систем составляет: фундаменты – 100%, цоколь здания – 30%, металлический несущий каркас здания – 80%, конструкция административно-бытовой части здания – 30%, ограждающие конструкции стен и кровля – 80%, инженерные сети (холодное водоснабжение, отопление, электрические сети) – 0%, благоустройство территории – 10%; для дальнейшей нормальной эксплуатации необходимо выполнить мероприятия для восстановления работоспособного технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания, а также инженерных коммуникаций.

Также общество заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании выкупной стоимости части земельного участка с кадастровым номером 54:35:092434:147.

ИП ФИО2 и ООО «Парк» также заявлено о пропуске обществом предусмотренного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ срока обнаружения недостатков и срока исковой давности со ссылкой на то, что о называемых обществом недостатках ему должно быть известно с момента принятия склада от продавца.

Кроме того, ИП ФИО2 представлена рецензия на заключение ООО «Альфа С», в которой отражено, что выявленные и перечисленные дефекты являются явными, для выявления которых в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства, а также могли быть выявлены в момент передачи объекта по акту приема-передачи.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности оснований и размера заявленной истцом по первоначальному иску задолженности                       по оплате здания склада и по компенсации определенной сторонами цены земельного участка в случае отказа покупателя недвижимости от передачи части земельного участка продавцу недвижимости; пропуска покупателем недвижимости срока, установленного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ, что лишает покупателя права на предъявление требований, связанных с качеством товара. Отказ обществу «Солар» в требовании об уменьшении покупной цены объекта недвижимости повлек отказ и во взыскании неосновательного обогащения.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

В соответствии со статьями 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара                 в рассрочку (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Положениями пункта 2 статьи 489 ГК РФ установлено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

Руководствуясь приведенными правовыми положениями, исследовав и оценив доводы сторон, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды признали доказанным факт наличия задолженности на стороне ООО «Солар», в связи с чем правомерно удовлетворили основанный на договоре купли-продажи недвижимости и земельного участка от 30.06.2016 первоначальный иск,                     взыскав  1 647 816 руб. 80 коп. долга за здание и 2 000 000 руб. выкупной стоимости части земельного участка с кадастровым номером 54:35:092434:147.

Установив такие обстоятельства как: принятие обществом «Солар» здания склада               № 2 по акту приема-передачи от 21.05.2018 без каких-либо замечаний к качеству передаваемого объекта недвижимости; отсутствие факта предъявления продавцу недвижимого имущества требований по качеству здания и заявление о наличии недостатков только при обращении со встречным иском в рамках настоящего дела после предъявления первоначального иска; то, что заявляемые покупателем недостатки объекта недвижимости, отраженные в заключении ООО «Альфа С» с представленными к нему фотографиями объекта, являются явными и не могли не быть обнаружены покупателем при приемке склада, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно определили течение установленного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ двухлетнего срока с даты принятия объекта по акту приема-передачи, и исходя из того, что пропуск указанного срока исключает удовлетворение иска, основанного на требованиях, основанных на доводах                 о продаже объекта недвижимости ненадлежащего качества, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отказа во встречном иске.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции срока, определенного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ – не применительно к обнаружению недостатков, а применительно к предъявлению требований, вызванных некачественностью товара, являются верными. Однако, ошибочное указание судом первой инстанции не повлекло принятия неправильного судебного акта по существу спора, учитывая, что оно устранено апелляционной инстанцией, и при этом позиция судов обеих инстанций о том, что, исходя из установленных по настоящему делу фактических обстоятельств необходимо исчислять данный срок с даты принятия здания склада                       в собственность по акту приема-передачи от 21.05.2018, соответствует представленным                в дело доказательствам.

Поскольку с даты приемки объекта недвижимости истец по встречному иску не мог не обнаружить заявляемые им недостатки в силу их явной очевидности, то 20.05.2020 общество «Солар» утратило право предъявления к продавцу недвижимости требования об уменьшении покупной цены, тогда как встречный иск предъявлен лишь 19.10.2021,                      то есть и за пределами срока исковой давности.

Доводы кассационной жалобы о том, что о недостатках товара обществу стало известно только из полученного заключения ООО «Альфа С» повторяют позицию истца по встречному иску и доводы апелляционной жалобы, которым судами дана полная и всестороння оценка, сделанная по результату исследования представленных в дело доказательств.

Такие доводы кассатора не опровергают выводов судов о явном характере заявляемых покупателем недостатков и, соответственно, выводов об их выявлении                     в момент принятия здания в собственность.

Ссылаясь в кассационной жалобе на то, что недостатком товара в силу условия пункта 2.1.4 договора купли-продажи о наличии установленного продавцом ограждения склада и благоустройства прилегающей территории, является отсутствие указанных элементов, лишь подтверждает явность недостатков, называемых покупателем в числе прочих. При этом доводов о том, что стоимость приобретаемой недвижимости сторонами договора купли-продажи сформирована без учета состояния передаваемого объекта,                   а также соответствующих тому доказательств истцом по встречному иску не приведено. Кроме того, непосредственно предшествующим передаче предмета договора в собственность общества «Солар» заключенным сторонами дополнительным соглашением от 16.04.2018 к договору купли-продажи произведено изменение цены сделки в меньшую сторону.

Позиция общества относительно отсутствия оснований для компенсации стоимости земельного участка, часть которого по условиям договора купли-продажи недвижимости и земельного участка подлежала передаче продавцу недвижимости после выкупа всего участка обществом «Солар», ставшим собственником недвижимости, возведенной ООО «Парк» на этом участке, подробно исследована судами применительно к условиям заключенного сторонами договора.

Поскольку после выкупа многоконтурного земельного участка его определяемая часть не передана продавцу недвижимости, и на этот случай стороны согласовали размер компенсации, которую покупатель здания склада должен выплатить продавцу, суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили требование истца по первоначальному иску и в указанной части и отклонили доводы общества «Солар» о необходимости заключения дополнительно отдельного самостоятельного соглашения в части земельного участка.

Суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что условия договора и дополнительных соглашений определенно и четко определяют обязательства сторон в указанной части, что не вызывает необходимости дополнительно отдельного из дублирования. При этом судами также верно учтено, что и из наименования договора, который определен сторонами как договор купли-продажи недвижимости и земельного участка также определяет объем соглашения сторон, и также ООО «Солар» не  опровергает факта не передачи продавцу недвижимости части земельного участка, и не отрицает самого по себе факта согласования размера компенсации на такой случай.

Условия договора о передаче обществом «Солар» части земельного участка продавцу недвижимости и о компенсации стоимости непереданной части земельного участка соответствуют принципу свободы договора, закрепленному статьей 421 ГК РФ.            О неисполнимости такого условия ответчиком по первоначальному иску не заявлялось и соответствующих тому обстоятельств судами обеих инстанций не установлено, из материалов дела также не следует.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами правильно применены нормы                 ГК РФ о толковании договора, данное судами толкование учитывает договоренности сторон по предмету спора в совокупности, поведение сторон при исполнении договора, тогда как полагая, что для реализации условия о передаче продавцу недвижимости части земельного участка после осуществления его выкупа из публичной собственности или  компенсации стоимости этой части участка в случае ее не передачи, требуется заключение отдельного соглашения, ООО «Солар» не приводит аргументированных доводов в пользу данного им понимания договора и не опровергает выводов судов, положенных в основу данного ими толкования.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию ее заявителя с выводами судов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, оценка которых произведена судами в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ,               в связи с этим такие доводы не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Нормы материального права применены судами к установленным ими фактическим обстоятельствам дела правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам; нарушений норм процессуального права судами при рассмотрении настоящего спора не допущено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению                   не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.05.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 по делу № А45-22950/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           В.В. Сирина

 

ФИО1