Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А78-1699/2022

г. Чита

24 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2022 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Бушуевой Е.М., Горбатковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полигон-2» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 11 августа 2022 года по делу №А78-1699/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Полигон-2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 16.08.2020 за период с 01.08.2021 по 10.12.2021 в сумме 103 093,43 руб., задолженности по коммунальным платежам в сумме 99 142,25 руб., неустойки за период с 26.10.2021-17.02.2022 в сумме 8 772,63 руб., штрафа, предусмотренного п. 6.3 договора, в размере 1 193 865 руб., 

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Полигон-2" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 16.08.2020 за период с августа 2021 по 10.12.2021 в сумме 103093,43 руб., задолженности по коммунальным платежам в сумме 99142,25 руб., неустойки за период с 26.10.2021- 17.02.2022 в сумме 8772,63 руб. штрафа, предусмотренного п. 6.3 договора, в размере 1193865 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3

Истец неоднократно уточнял заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Определением от 04 августа 2022 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты уточненные требования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 16.08.2020 за период с 01.08.2021 по 10.12.2021 в размере 103093,43 руб., задолженности по коммунальным платежам в размере 87436,27 руб., неустойки за период с 26.10.2021-17.02.2022 в размере 8772,63 руб., штраф, предусмотренный п. 6.3 договора, в размере 1193 865 руб.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 11 августа 2022 года исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Четвертый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда, принять по делу судебный акт.

В обоснование жалобы указывает, что договор аренды нежилого помещения сроком с 16.08.2020 г. по 10.12.2021 не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю, в этой связи ИП ФИО2, не является надлежащим истцом. По мнению заявителя жалобы, истцу не был причинён материальный ущерб, тем, что истец вовремя не внес денежные средства в размере выкупной цены арендуемого помещения. Указывает, что суд необоснованно отказал в уменьшении штрафа на основании 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, истцу и третьему лицу на праве общей долевой собственности (по ½ доли) принадлежит помещение, общей площадью 112,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030731:25

Между истцом, третьим лицом (арендодатели) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 16.08.2020, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование помещение, общей площадью 112,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030731:25, для занятий предпринимательской деятельностью.

Срок аренды действует с момента подписания договора до 16.07.2021

Ежемесячная арендная плата - 67260 руб. (в ред. дополнительного соглашения от 07.07.2021) вносится до 25 числа текущего месяца (пункты 4.1, 4.2 договора).

Расходы по оплате коммунальных платежей, предусмотренных пунктом 4.3 договора, арендатор возмещает арендодателям на основании банковских счетов по показаниям приборов учета (пункт 4.4 договора).

В пункте 4.5 договора стороны установили, что выкупная стоимость помещения составляет 7959100 руб. и подлежит перечислению в течение 10 банковских дней после истечения срока аренды на счет ИП ФИО2

Помещение передано по акту приема-передачи от 16.08.2020.

Дополнительными соглашениями стороны неоднократно продлевали срок действия договора аренды, 31.10.2021 стороны продлили действие договора до 30.11.2021.

10.12.2021 ответчик возвратил арендованное имущество по акту приема-передачи, от выкупа помещения отказался.

Истец направил ответчику претензию об оплате арендных и коммунальных платежей, неустойки за просрочку оплаты аренды, штрафа за отказ от выкупа помещения.

Поскольку ответчиком указанная претензия осталась без ответа, оплата не произведена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата этого имущества арендодателю.

Ответчик своих обязательств по договору не исполнил, оплату потребленных коммунальных ресурсов не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 103 093,43 руб.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец на основании положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.2 договора начислил неустойку за период с 26.10.2021 – 17.02.2022 в размере 8 722,63 руб. Расчет неустойки судом проверен и признан арифметически правильным.

Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Доказательств того, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, в материалы дела не представлено.

В этой связи, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца в указанной части. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Материалами дела подтверждается заключения сторонами договора аренды с правом выкупа, по условиям которого арендатор в праве в любое время до истечения срока действия договора выкупить арендуемое помещение путем внесения на счет ИП ФИО2 денежных средств в размере выкупной цены арендованного помещения.

Пунктом 6.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за отказ от выкупа арендуемого помещения после истечения срока действия договора в виде штрафа в размере 15% выкупной цены арендованного помещения.

Согласно пункту 3.4 арендатор обязан не позднее чем в течение 10 банковских дней после истечения срока договора внести на счет ИП ФИО2 денежные средства в размере выкупной цены арендованного помещения.

В пункте 4.5 договора стороны установили, что выкупная стоимость помещения составляет 7959100 руб. и подлежит перечислению в течение 10 банковских дней после истечения срока аренды на счет ИП ФИО2

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в соответствии с пунктами 1.6, 3.4, 4.5, 6.3 договора, сторонами было согласовано именно обязанности арендатора по выкупу помещения, пункт же 3.3 договора предоставляет арендатору право выкупить помещение до истечения срока договора аренды.

Кроме того, условия договора предусматривают возможность отказа от него арендатором с оплатой штрафной санкции.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора, в отсутствие подобного запрета в статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает включение в договор по соглашению сторон условия о последствиях отказа от договора

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает один из принципов гражданского законодательства - свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, как верно установлено судом первой инстанции, договор со стороны арендодателя заключен юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность самостоятельно и на свой риск; при несогласии с установленным в договоре порядком условиями ответчик вправе был отказаться от заключения договора.

Поскольку факт нарушения ответчиком своих обязательств подтвержден материалами дела, а доказательств обратного ответчик суду не представил, суд требование истца о взыскании с ответчика штрафных санкций  в размере 1 193 865 руб.

Принимая обжалуемое решение, арбитражный суд первой инстанции также учел, что на стороне арендодателя выступает физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность, в связи с чем штрафная санкция носит компенсационный характер, позволяющий, в том числе, защитить интересы третьего лица как слабой стороны сделки.

Доказательств о чрезмерности суммы взыскиваемых штрафных санкций и исключительности настоящего случая ответчиком в материалы дела  не представлено.  

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие отсутствия денежных средств, наличие задолженности по обязательным платежам, общей нестабильности экономической ситуацией в Российской Федерации сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. Заявляя о чрезмерности заявленной истцом неустойки, ответчик мотивированных доводов не привел, доказательств явной чрезмерности в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, не сослался на размер неустойки, обычно применяемой в схожих обстоятельствах.

В этой связи арбитражный суд правомерно отказал в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительного того, что договор аренды не был зарегистрирован, подлежат отклонению. 

В соответствии с пунктом 2 стать 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Учитывая, что спорный договор заключен на срок менее года, государственной регистрации он не подлежит. 

Апелляционным судом отклоняется довод заявителя о том, что ИП ФИО2  является ненадлежащим истцом по делу, отклоняется судом апелляционной инстанции, учитывая, что в отношениях по договору выступал именно он, а от иных собственников каких-либо возражений не поступало.

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 11 августа 2022 по делу №А78-1699/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий:А.Е. Мацибора 

СудьиЕ.М. Бушуева          

 

Е.В. Горбаткова