АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А83-5495/2016

г. Калуга

02 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 02.02.2018.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

 

Ю.В. Бутченко

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

 

при участии в заседании:

 

ФИО2

от ООО «Фонтан»:

 

от ООО «Южная Ривьера Плюс»:

 

от третьих лиц:

представителя ФИО3 по доверенности от 03.04.2017;

представителя ФИО4 по доверенности от 17.08.2017;

не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Южная Ривьера Плюс» на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу №А83-5495/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фонтан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО «Фонтан», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Южная Ривьера Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО «Южная Ривьера Плюс», ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды земельных участков от 22.10.2009.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.12.2016 (судья А.Г. Колосова), исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Южная Ривьера Плюс» в пользу ООО «Фонтан» взыскана задолженность по арендной плате в размере 387 840,48 грн. в рублях по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, в том числе: 

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072, площадью 0,499 га в размере 184 315,33 грн.;

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0073, площадью 0,2264 га в размере 94 865,97 грн.;

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0071, площадью 0,1911 га в размере 80 086,38 грн.;

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0071, площадью 0,0682 га в размере 28 572,8 грн.

В удовлетворении требований ООО «Фонтан» к ООО «Южная Ривьера Плюс» в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 440 225,14 грн. отказано. Расторгнуты договоры аренды от 22.10.2009, принят отказ ООО «Фонтан» в части требований о взыскании пени в размере 30 629 рублей 68 копеек, в указанной части производство по делу прекращено.

В суде апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 (судьи И.В. Евдокимов, Н.И. Сикорская, А.А. Тарасенко) решение суда отменено, по делу принят новый судебный акт, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Южная Ривьера Плюс» в пользу ООО «Фонтан» взыскана задолженность по арендной плате в размере 208 309, 91 грн. в рублях по официпальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, в том числе:

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00: 11: 001: 0072, площадью 0,4399 га в размере 4 784,76 грн.;

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00: 11: 001: 0073, площадью 0,2264 га в размере 94 865,97 грн.;

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00: 11: 001: 0071, площадью 0,1911 га в размере 80 086,38 грн.;

по договору аренды от 22.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00: 11: 001: 0074, площадью 0,0682 га в размере 28 572,8 грн.

В удовлетворении требований ООО «Фонтан» к ООО «Южная Ривьера Плюс» в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 440 225,14 грн. отказано. Расторгнуты заключенные между ООО «Южная Ривьера Плюс» и ООО «Фонтан» договоры аренды:

от 22.10.2009 земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00: 11: 001: 0073, площадь 0,2264 га;

от 22.10.2009 земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11: 001: 0071, площадь 0,1911 га;

от 22.10.2009 земельного участка с кадастровым номером  01 103 918 00: 11: 001: 0074, площадь 0,0682 га.

В расторжении договора аренды от 22.10.2009 земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00: 11: 001: 0072, площадь 0,4399 га, отказано. Принят отказ ООО «Фонтан» в части требований о взыскании пени в размере 30 629 рублей 68 копеек, в указанной части производство по делу прекращено.

Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО «Южная Ривьера Плюс» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель жалобы указывает, что не согласен с постановлением в части взыскания с него задолженности по арендной плате в размере 208 309, 91 грн. в рублях по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактического платежа, расторжения заключенных между ООО «Южная Ривьера Плюс» и ООО «Фонтан» договоров аренды, распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины. По мнению кассатора, ООО «Фонтан» не соблюло обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора, поскольку из почтового уведомления о вручении досудебной претензии следует, что претензию ошибочно получила ФИО7, в связи с чем исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения. Заявитель указывает, что суд должен был признать обязательства ООО «Южная Ривьера Плюс» по оплате арендных платежей по договорам аренды земли от 22.10.2009 прекращенными путем зачета встречных однородных требований. Так же, кассатор указывает, что ООО «Фонтан» имеет задолженность перед ООО Южная Ривьера» в размере 3 045 539 рублей 10 копеек, ввиду чего ООО «Фонтан» не сможет использовать взысканные денежные средства, поскольку они будут арестованы и перечислены ООО «Южная Ривьера Плюс» в рамках исполнительного производства.

         В судебном заседании представитель ООО «Южная Ривьера Плюс» поддержал доводы кассационной жалобы.

         Представитель ООО «Фонтан» возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку в судебное заседание не обеспечили. Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого постановления.

По мнению суда кассационной инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 196, 200, 223, 271, 317, 431, 452, 552, 619, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 188, 232 Хозяйственного кодекса Украины, статьи 141 Земельного кодекса Украины, статьи 651 Гражданского кодекса Украины, статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли», разъяснениями, приведенными в пунктах 14, 15, 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса об исковой давности» (далее – постановление Пленума №43), пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума №11), пунктах 3, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 №70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо №70), пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (далее – постановление Пленума №46), обоснованно исходил из следующего. 

ООО «Фонтан» принадлежит земельный участок площадью 10,1528 га, расположенный по адресу: г. Алушта, 

<

...>, что следует из государственного акта на право собственности на земельный участок серии ЯЛ №454328. 

Между ООО «Фонтан» (продавец) и ООО «Южная Ривьера Плюс» (покупатель) 07.07.2006 заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО «Фонтан» передает в собственность ООО «Южная Ривьера Плюс» имущество, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Алушта, 

<

...>, а именно: незавершенный строительством спальный корпус на 55 мест; склад навес из профнастила с кран-балкой и стеллажами; канализационная насосная; резервуары чистой воды ж/б, инв. №№62, 63 (2 шт.); трансформаторная подстанция инв. №75; домик (бытовка) инв. №750; домик-вагон инв. №56; линии водопроводная и канализационная.

Между ООО «Фонтан» (арендодатель) и ООО «Южная Ривьера Плюс» (арендатор) 22.10.2009 заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01 103 918 00:11:001:0072, 01 103 918 00:11:001:0073, 01 103 918 00:11:001:0071, 01 103 918 00:11:001:0074 (далее – договор 1, договор 2, договор 3, договор 4), площадью 0,4399 га, 0,2264 га, 0,1911 га, 0,0682 га, в том числе по угодьям: кемпинги, дома для отдыха и проведения отпусков, которые находятся в 

<

...>.

Пунктом 9 договоров аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в денежной форме, согласно расчету суммы арендной платы, утвержденной ООО «Фонтан», в размере: 65550,00 грн. в год, 5462,5 грн. в месяц по договору 1; 33738,00 грн. в год, 2811,5 грн. в месяц по договору 2; 28476,00 грн. в год, 2373,5 грн. в месяц по договору 3; 10161,60 грн. в год, 846,80 грн. в месяц по договору 4.

Договоры зарегистрированы в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли 04.01.2010.

В соответствии с пунктами 8 договоров, они заключены сроком на 49 лет. 

К договору аренды земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11: 001:0072, площадью 0,4399 га, сторонами заключено дополнительное соглашение от 12.03.2010, согласно которому срок действия договора установлен 25 лет. 

Судом установлено, что арендатор принял земельные участки по всем договорам в пользование, что подтверждается актами приема-передачи земельных участков от 04.01.2010.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по оплате арендной платы, ООО «Фонтан» обратилось в арбитражный суд с иском.

Приходя к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции посчитал, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания арендной платы в период владения ответчиком земельными участками, а так же в части расторжения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01 103 918 00:11:001:0071, 01 103 918 00:11:001:0073 и 01 103 918 00:11:001:0074.

Судебные акты обжалуются ООО «Южная Ривьера Плюс» в части удовлетворения требований ООО «Фонтан» и расторжения договоров аренды и, с учетом требований статьи 286 АПК РФ, законность обжалуемых  судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в рамках доводов кассационной жалобы.

Суд, с учетом положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», части 9 статьи 1211 ГК РФ, пришел к правильному выводу о том, что применению к спорным взаимоотношениям подлежат как нормы материального права Российской Федерации, так и нормы материального права Украины в части, не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании договоров купли-продажи от 24.02.2010, от 16.06.2010, от 16.08.2010, от 16.08.2010 и от 22.10.2013, физические лица ФИО10, ФИО6, ФИО5, ФИО9 и ФИО7 приобрели 100% долей в праве собственности на гостевой коттедж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072 площадью 0,4399 га, что подтверждается имеющимися в материалах дела Выписками о регистрации права собственности на недвижимое имущество. 

По состоянию на 09.08.2013 в собственности ООО «Южная Ривьера Плюс» находилась доля в гостевом коттедже в размере 36% (на земельном участке с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072).

С 22.10.2013 ООО «Южная Ривьера Плюс» не являлось собственником гостевого коттеджа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072.

В соответствии с положениями статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с частью 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума №11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С отчуждением объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком у отчуждателя прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка.

Таким образом, частично удовлетворяя требования о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в период с 09.08.2013 (начало периода начисления арендной платы в пределах срока исковой давности) по 22.10.2013 (дата продажи последней доли 36%) ООО «Южная Ривьера Плюс» в гостевом коттедже, расположенном на указанном участке, владело только долей в размере 36 процентов.

Обязанность по уплате арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072, в связи с продажей 100% доли объекта недвижимого имущества, перешла к третьим лицам, пропорционально доли каждого из них.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования ООО «Фонтан» о взыскании арендной платы с ООО «Южная Ривьера Плюс» за период с 09.08.2013 по 22.10.2013 в размере 64% арендной платы, а также после 22.10.2013 заявлены к ненадлежащему ответчику и удовлетворению не подлежат.

С учетом положений статей 1 ЗК РФ, 271, 552 ГК РФ, пункта 14 постановления Пленума №11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072 перешло к физическим лицам, которые приобрели объект недвижимости, расположенный на земельном участке площадью 0,4399 га, принадлежащем ООО «Южная Ривьера Плюс» на праве аренды, в силу закона вне зависимости от наличия или отсутствия соответствующего договора аренды (уступки прав аренды).

Таким образом, требования о расторжении с ООО «Южная Ривьера Плюс» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01 103 918 00:11:001:0072 обоснованном оставлены без удовлетворения.

Согласно статье 141 Земельного кодекса Украины, договор аренды земельного участка может быть прекращен в случае систематической неуплаты арендной платы, аналогичные нормы закреплены в статьях 452, 619 ГК РФ.

Пунктами 39 договоров аренды земельных участков предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая систематическое уклонение ООО «Южная Ривьера Плюс» от выполнения своих обязанностей по внесению арендной платы, требования истца о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01 103 918 00:11:001:0071, 01 103 918 00:11:001:0073, и 01 103 918 00:11:001:0074 обоснованно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает правильными выводы суда апелляционной инстанции в отношении соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, а ссылки  ООО «Южная Ривьера Плюс» на получение корреспонденции неуполномоченным лицом несостоятельными.

Суд апелляционной инстанции установил, что претензия направлена и получена ответчиком по его юридическому адресу, являющимся официальным адресом согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.

Доказательств извещения ФГУП «Почта России» о вручении судебного извещения неуполномоченному лицу ФИО7 на получение поступающей в адрес ответчика корреспонденции, а также доказательств направления претензий в адрес почтового отделения в связи с вручением почтовой корреспонденции неуполномоченному лицу ответчиком не представлено.

Следует отметить, что ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должно нести само юридическое лицо.

Довод о необходимости признания прекращенными обязательств по оплате арендных платежей в связи с заявлением о зачете не может быть принят во внимание, поскольку противоречит позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом указанной нормы, пункта 5 постановления Пленума №46, а так же результатов рассмотрения спора, судебные расходы по государственной пошлине обоснованно распределены судом апелляционной инстанции пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Само по себе несогласие заявителя кассационной жалобы с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, о наличии в данном случае правовых оснований для частичного удовлетворения иска, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемого постановления), для отмены обжалуемого судебного акта не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки суда апелляционной инстанции, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по кассационной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу №А83-5495/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.В. Ципляков

 

Судьи                                                                                         Ю.В. Бутченко

 

 

ФИО1