Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-8334/2019

05 февраля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 05 февраля 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Вертопраховой Е.В.

судей  Тищенко А.П., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»: ФИО2 представителя  по доверенности от 30.12.2019              № 5189/02-02 (сроком до 31.12.2020);

от индивидуального предпринимателя ФИО3: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»

на решение от  29.11.2019

по делу № А73-17763/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по  иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 305272317400050, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 564 373,08 руб., расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 564 373,08 руб. за период с 02.04.2019 по 31.07.2019, расторжении договора аренды объектов нежилого фонда № 63/19 от 02.04.2019, возврате арендованного имущества.

Решением от 29.11.2019 суд: принял отказ АО «ЦИТ»  в части требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 564 3730,8 руб., прекратил производство по делу в этой части;  отказал удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества; взыскал с ИП ФИО3 в пользу АО «ЦИТ»   судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 14 287 руб.

Суд, сославшись на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», и приняв во внимание срок действия заключенного договора (5лет), оплату основного долга на момент рассмотрения спора, а также частичное удовлетворение  требований в претензионном порядке, пришел к выводу о недоказанности обстоятельств существенного нарушения условий договора ответчиком.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «ЦИТ» обратилось Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить арендованное имущество.

Заявитель жалобы утверждает следующее: при отказе в удовлетворении требований суд первой инстанции неправильно применил условия договора и положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающих право арендодателя на предъявление требования о расторжении договора в случае однократного нарушения арендатором срока внесения арендной платы; судом не учтены и не применены пункт 26 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее -  Информационное письмо № 66) и пункт 23 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73).

В представленном в суд отзыве, ответчик просит отказать в удовлетворении такой жалобы.

Представитель ответчика, извещенного  надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

Суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, в обоснование которых огласила жалобу, просила решение суда первой инстанции изменить в части, принять по делу новый судебный акт.

Проверка законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой его части проведена судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав представителя АО «ЦИТ», изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, АО «ЦИТ» является собственником функционального помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (1-69), площадью 1 845,9 кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2013 серии 27-АВ № 901694.

Между АО «ЦИТ» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда № 63/19 от 02.04.2019, по условиям которого Арендодатель передал во временное пользование Арендатору часть функционального помещения № 0 (1-69), расположенного по адресу: 

<

...>, в виде комнат № 1-5, 18-69 площадью 1 477,9 кв.м., для использования под ресторан (п. 1.1).

Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды. 

Передача арендатору помещения оформлена актом от 02.04.2019.

Срок действия договора установлен сторонами с 02.04.2019 по 01.04.2024 (пункт 1.2. указанного договора). 

Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию (регистрационная запись от 28.08.2019). 

В соответствии с положениями пункта 2.1. договора, за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц арендную плату за пользование объектом. 

Пунктом 6.2.3. договора определено, что договор подлежит расторжению в случае однократного нарушения Арендатором установленного договором срока внесения арендной платы и (или) внесения арендной платы не в полном объеме. 

Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору в части внесения арендных платежей, в связи с чем,  образовалась задолженность, которая составила 564 373,08 руб. за период с 02.04.2019 по 31.07.2019. 

В адрес ответчика истцом направлялись претензии за № 2274/03-04 и              № 2277/03-04 от 16.07.2019 с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 769 373,08 руб. либо расторгнуть договор и освободить помещение. 

После получения претензии ответчиком частично погашена задолженность на сумму 205 000 руб.  В остальной части требования не были удовлетворены. 

Ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств явилось основанием для обращения АО «ЦИТ» в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд  апелляционной инстанции пришел к выводу, что при рассмотрении дела в рассматриваемой части требований суд первой инстанции пришел к выводам, несоответствующим  обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ), что влечет за собой отмену решения в обжалуемой части в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 450  ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По  части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец по настоящему делу по правилам статьи 65 АПК РФ доказал, что ответчик допустил однократное нарушение срока внесения арендной платы, такое обстоятельство не оспорено и  ответчиком.

Согласно п. 6.2.3 договора однократное нарушение срока внесения арендной платы предоставляет арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды, что не противоречит положениям статьи  619 ГК РФ.

До предъявления требования о расторжении договора арендодатель исполнил требования статьи 619 ГК РФ, направил арендатору претензию с требованием погасить долг в пятидневный срок. Претензия содержит одновременно и предложение расторгнуть договор, что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора (статья 452 ГК РФ).

Арендатор исполнил претензию только после предъявления иска по настоящему делу, просрочка долга составила 4 месяца, что не может считаться разумным сроком исполнения обязательства и требования претензии.

То есть, ссылка истца в обоснование своей позиции на пункт 26 Информационного письма № 66 и пункт 23 Постановления № 73 является правомерной.

Таким образом, требование о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда № 63/19 от 02.04.2019 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расторжение договора аренды влечет за собой обязанность арендатора возвратить арендодателю арендованное помещение согласно статья  622 ГК РФ, следовательно, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При таких обстоятельствах решение в обжалуемой части подлежит отмене, требования о расторжении договора и обязании возвратить помещение– удовлетворению.

Расходы по государственной  пошлине  за подачу апелляционной жалобы взыскиваются с ответчика в пользу истца в силу статья 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.11.2019 по делу № А73-17763/2019 Арбитражного суда Хабаровского края в обжалуемой части отменить.

Расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда № 63/19 от 02.04.2019, заключенный между акционерным обществом «Центр инновационных технологий города Хабаровска» и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Обязать  индивидуального  предпринимателя  ФИО3  возвратить акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» часть функционального помещения                    №  0 (1-69),  площадью 1477,9  кв. м, расположенного  по адресу: 

<

...>, в виде комнат  №№ 1-5, 18-69.

Взыскать с индивидуального  предпринимателя  ФИО3  в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»  судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы  в размере 3000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

 А.П. Тищенко

Е.Г. Харьковская