Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-73114/2022

09 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  22 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  09 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Паркинг" (адрес:  Россия 194355, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, КОМПОЗИТОРОВ, Д. 24, К. 1 ЛИТ. А, ПОМ. 5Н, КАБ. 2, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Евро-Старс" (адрес:  Россия 199155, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ОДОЕВСКОГО, д. 33, лит. А, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании 1 800 000 руб.

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 20.07.2021), ФИО3 (доверенность от 20.07.2021),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 24.08.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Паркинг" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Евро-Старс" (далее – Компания) о взыскании 1 800 000 руб. неосновательного обогащения.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в письменных отзывах.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела и установлено судами в рамках дела № А56-58908/2020, 01.04.2016 Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды № 01/04/16/Ес-П/З (далее – Договор) земельного участка общей площадью 154,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый № 78:06:0220603:12.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2016. 

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 01.02.2017 к Договору часть участка площадью 15 кв.м сдается под купавы, часть площадью 6 кв.м – под торговый лоток, остальная часть земельного участка сдается для коммерческого использования. 

Пунктом 1.3 Договора установлено, что он заключается на срок, равный 11 месяцам с даты подписания Договора; Договор автоматически возобновляется каждый раз на тех же условиях. 

Согласно п. 3.2.7 Договора в случае его прекращения арендатор обязан освободить земельный участок от принадлежащего ему имущества своими силами без компенсации понесенных затрат и убытков. 

В соответствии с п. 6.3 Договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор помимо оснований, указанных в п. 6.2 Договора, письменно уведомив арендатора о расторжении Договора за 30 календарных дней; Договор считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении. 

Арендодатель направил в адрес арендатора уведомление от 14.02.2020 о расторжении Договора 16.03.2020 (указанная дата является последним днем аренды), в котором также просил освободить земельный участок до указанной даты или ранее, и возвратить земельный участок арендодателю по акту приема-передачи в добровольном порядке. 

08.06.2020 арендатор, в свою очередь, направил в адрес арендодателя уведомление с предложением в течение пяти рабочих дней с даты получения письма сообщить дату и время, когда арендатор может освободить земельный участок с кадастровым номером 78:06:0220603:12, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. А, от принадлежащего арендатору движимого имущества – трех торговых павильонов. 

В направленной арендодателю претензии от 30.06.2020 арендатор вновь просил назначить дату и время для освобождения земельного участка от принадлежащих арендатору трех торговых павильонов. 

Сославшись на уклонение ответчика от передачи принадлежащего истцу торгового павильона, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также о взыскании с Ответчика неосновательного обогащения, образовавшегося на стороне Ответчика в связи со сдачей в аренду данного торгового павильона (дело № А56-58908/2020).

Вступившим в законную силу решением суда от 28.07.2021 по делу № А56-58908/2020 в удовлетворении иска отказано.

Как указало Общество в обоснование настоящего иска, на участке ответчика остались три павильона, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора дарения № 1 от 07.10.2013, заключенного с гражданином ФИО5 о.;  в результате реконструкции НТО приобрели иные характеристики, подтвержденные в т.ч. результатами экспертизы, проведенной судом по делу А56-58908/2020; практически все характеристики НТО, указанные в паспорте, т.е. длина, ширина, площади совпадают с фактическими характеристиками НТО, расположенных на арендуемом земельном участке; изменения претерпели только высота НТО (за счет увеличения высоты стен павильонов до карнизных свесов торгового комплекса) и количество дверей в двух павильонах (за счет установки дополнительных дверей между НТО и торговым комплексом); при этом Общество не передавало право собственности на павильоны Компании; поскольку, как установлено в рамках дела № А56-58908/2020, демонтаж павильонов без несоразмерного ущерба их назначению и несоразмерного ущерба зданию технически невозможен, за счет установки торговых павильонов и создания единого пространства между торговым центром и павильонами увеличилась торговая площадь торгового центра, что следует признать неотделимым улучшением торгового центра, стоимость произведенных за счет Общества улучшений является неосновательным обогащением Компании и подлежит взысканию с нее.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На арендатора в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как предусмотрено статьей 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По условиям пункта  3.1.2 Договора арендатор имеет право возводить сооружения временного характера с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, предварительно письменного согласовав проект размещения временного сооружения с Арендодателем.

В силу пункта 3.2.7 Договора арендатор обязан в течение трех рабочих дней с момента окончания срока действия Договора или иного прекращения по основании, предусмотренных п. 6 Договора вернуть Арендодателю земельный участок по акту возврата земельного участка, снести все временные объекты, возведенные на земельном участке; состояние земельного участка не должно быть ухудшено по сравнению с переданным арендатору на основании акта; все улучшения земельного участка, неотделимые без существенных ухудшений земельного участка и его технических показателей остаются в собственности арендодателя без каких-либо возмещений со стороны арендодателя; освобождение земельного участка осуществляется силами арендатора без компенсации им понесенных затрат, убытков.

Также согласно пункту 3.2.15 Договора при осуществлении прав владения участка арендатор обязан выполнять требования в сфере благоустройства.

Как видно из материалов дела,  Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) также заключили договор аренды нежилого помещения № 01/07/14/Е-с/к от 01.07.2014 в отношении части нежилого помещения площадью 164 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, лит. А. 

Согласно пункту 3.2.8 договора № 01/07/14/Е-с/к арендатор обязался не производить никаких капитальных перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя, и при необходимости государственных контролирующих органов; арендатор обязан письменно согласовывать с арендодателем на основании технического задания, представленного арендатором, установку дополнительных перегородок в помещении; переделки систем вентиляции и кондиционирования; изменения существующей электрической разводки и установку дополнительных электрических приборов и оборудования; сантехнические работы; строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, строительство структурированное кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и пр.; установку систем беспроводной связи.

В силу пункта 3.2.11 договора № 01/07/14/Е-с/к все произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта переходят в собственность арендодателя без какого либо возмещения их стоимости арендатору.

Таким  образом, условиями действовавших между сторонами договоров аренды не предусмотрена компенсация арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

 Кроме того, как указал ответчик, в целях повышения технико-экономических показателей здания 31.03.2014 Компанией был разработан и частично прошел согласование проект № Г.С.-3.2./24790 реконструкции торгового комплекса, который предусматривал реконструкцию с увеличением площади пассажа на 92,2 кв.м; на фасаде появляется дополнительное остекление, под вторым этажом (лист проекта 23); проектируемая часть пассажа визуально ничем не отличается от существующей; остекление один в один повторяет остекление второго и третьего этажа (лист проекта 24); Общество с учетом договорных условий взялось реконструировать здание в соответствии с проектом № Г.С.-3.2./24790 от 31.03.2014, а так же согласовать реконструкцию здания согласно требованиям законодательства. 

Указанное подтверждается, в том числе положениями предварительного договора № 1 о заключении договора аренды нежилого помещения от 03.06.2013, по условиям которого Общество обязалось собственными силами осуществить мероприятия по реконструкции объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ул. Одоевского, дом 33, лит. А. 

Как указала Компания, в результате работ здание было реконструировано, новые конструкции были встроены в систему первого этажа здания посредством сварки и имеют фасад, как одну стену помещений; внешние (фасадные) стены прежнего здания были частично демонтированы; помещения здания и пристроенных конструкций объединены; по существу павильоны стали частью здания; вновь образованные помещения имеют общий пол, общую электропроводку, общую систему холодного и горячего водоснабжения систему отопления, систему пожаротушения; указанные обстоятельства подтверждаются актом осмотра от 16.12.2020, проведенного на основании определения суда по делу № А56-58908/2020, а также заключением эксперта № 150521 по делу №А56-58908/2020.

Вместе с тем, согласно пояснениям Компании, в ходе выполнения работ по реконструкции Общество в нарушение условий предварительного договора, договоров аренды выполнило работы с отступлением от проекта № Г.С.-3.2./24790 от 31.03.2014, в связи, с чем внешний вид здания отличен от внешнего вида, предусмотренного проектом; в период с июня 2018 по июль 2019 года здание торгового комплекса было закрыто по решению Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга в связи с нарушениями норм противопожарной безопасности, в том числе Обществом; было установлено, что помимо нарушений норм противопожарной безопасности, реконструкция здания выполнена с нарушениями градостроительных норм и правил.

Согласно представленному в материалы настоящего дела отзыву Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба), который был направлен Службой в дело № А56-58908/2020, строительство объекта капитального строительства - «торговый центр» по адресу: 

<

...>, литера А, осуществлялось на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № 12655 от 14.11.2002; объект принят в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией 02.12.2004, акт госкомиссии утверждался приказом председателя Комитета по строительству от 08.12.2004 № 72-в; разрешение на реконструкцию по адресу: 

<

...>, литера А Службой не выдавалось, заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в Службу не поступало; в случае реконструкции объекта капитального строительства без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, такой объект является в соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой; в адрес Службы поступило обращение администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга от 18.05.2020 № 01-19-1439/20-0-0 по вопросу незаконной реконструкции объекта по указанному адресу (в части устройства остекленных галерей); указанное обращение письмом от 15.06.2020 № 01-12-3380/20-0-1 было перенаправлено в Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, как в  орган, уполномоченный принимать решение о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, является реконструкцией объекта, которая осуществляется на основании разрешения на строительство. 

В отсутствие разрешения на строительство, получение которого было предусмотрено положениями статьи 51 ГрК РФ, такая реконструкция является самовольной. 

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

Как установлено в результате судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А56-58908/2020, на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0220603:12 по адресу: 

<

...>, лит. А, имеются торговые павильоны в количестве 3 штук, которые располагаются в тех местах, которые обозначены на схеме, имеющейся в приложении № 1 к договору № 11 от 01.08.2013 и в приложении № 1 к договору дарения № 1 от 07.10.2013; выполненные в натуре павильоны значительно отличаются от характеристик, которые указаны в договоре на изготовление торгового павильона от 01.08.2013 № 11 и договоре дарения от 07.10.2013 № 1, а также в техническом паспорте на павильоны, то есть характеристикам они не соответствуют; демонтаж павильонов без несоразмерного ущерба их назначению и без несоразмерного ущерба зданию, расположенному на названном земельном участке по адресу: 

<

...>, лит. А, технически невозможен.

Таким образом, из материалов дел усматривается, что Обществом в нарушение условий заключенных договоров была выполнена реконструкция объекта, при этом необходимые в силу закона согласования на ее проведение истцом получены не были. Доказательств обратного материалы дела не содержат. С учетом изложенного объект, в том числе, имеет признаки самовольного строительства.

При таком положении действия истца не могут быть признаны правомерными, а Компания – неосновательно обогатившейся за счет Общества.

Поскольку условиями заключенных сторонами договоров аренды не предусмотрено право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, а объект, созданный Обществом, обладает признаками самовольной постройки, право собственности на которую у лица, осуществившего самовольную постройку, не возникает, оснований для удовлетворения иска в рассматриваемом случае не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.