ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-13438/2023

г. Вологда

15 октября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 октября 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зреляковой Л.В. и                 Черединой Н.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания                 Варфоломеевой А.Н.

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Лебанон» ФИО1 по доверенности от 11.09.2023, от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области ФИО2 по доверенности от 17.09.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 марта 2024 года по делу № А66-13438/2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лебанон» (адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, пр-кт Тверской, д. 18; ОГРН 1056900132816,                ИНН 6901085360; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Советская, д. 33; ОГРН 1106952029315,                          ИНН 6950125150; далее – Теруправление) о возложении на ответчика обязанности в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: помещение № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684, общей площадью 242,3 кв. м, помещение № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685, общей площадью 495,3 кв. м, расположенных по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Комсомольский просп., д. 4/4, г. Тверь, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением суда от 05 марта 2024 года заявленные требования удовлетворены. Суд обязал Теруправление в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта заключить с Обществом договор купли - продажи объектов недвижимого имущества: помещение № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684 общей площадью 242,3 кв. м, помещение № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685 общей площадью 495,3 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по рыночной цене, составляющей 39 333 333 руб. 34 коп., с указанием цены каждого из объектов недвижимого имущества (соответственно помещение № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684 -            8 916 666 руб. 67 коп.; помещение № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685 - 30 416 666 руб. 67 коп.) с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат. С Теруправления в пользу Общества взысканы судебные расходы в размере 50 000 руб. за производство экспертизы и 6 000 руб. государственной пошлины. 

Теруправление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Обязанность Теруправления по подготовке договора купли-продажи на выкуп имущества исполнена до вынесения судебного акта по настоящему делу.  

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению. 

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором помещений, расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 69:40:0100274:684, общей площадью 242,3 кв. м на основании договора аренды от 05.08.2009 № К1375-т (с учетом дополнительных соглашений) и № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685 общей площадью 495,3 кв. м на основании договора аренды от 01.04.2008                   № К1226-т (с учетом дополнительных соглашений). 

Согласно пункту 1.1 договоров объекты аренды переданы истцу в целях организации общественного питания. 

Пунктом 1.2 договора № К1375-т установлен срок его действия с 05.08.2009 до 31.07.2029.

Пунктом 2.1 договора № К1226-т установлен срок его действия с 01.04.2008 до 31.03.2028. 

На основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008                № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) истец 26.04.2023 обратился к Теруправлению с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещения (том 1, лист 59).

Письмом от 21.08.2023 исх. № 69-КН-01/4667-п ответчик уведомил истца о получении заявления Общества; при этом Теруправление указало, что заключение договора купли-продажи невозможно, ввиду отсутствия у Теруправления денежных средств, в рамках доведенных на 2023 год лимитов бюджетных обязательств, для заключения контракта на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов (том 1 листы 60-61). 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца 18.09.2023 в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, возложил на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимого имущества по рыночной цене, определенной на дату принятия определения суда первой инстанции о назначении по делу судебной экспертизы (14.11.2023).

Апелляционная инстанция считает, что при принятии решения судом первой инстанции не учтено следующее. 

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии с Положением о Теруправлении последнее наделено полномочиями осуществлять полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории субъекта Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою деятельность, иного федерального имущества, расположенного на территории субъекта Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою деятельность, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, в порядке, установленном настоящим Положением, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в соответствии с Положением.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Такие особенности установлены Законом №159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. 

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступили в силу с 01.01.2009. 

Материалами дела подтверждено, что истец является субъектом малого предпринимательства (сведения из реестра № ЮЭ9965-23-24714588 от 6.11.2023); задолженности по арендным платежам (пеням, штрафам) не имеет; арендуемое имущество находится в его временном пользовании непрерывно в течение более чем двух лет. 

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ Общество направило 26.04.2023 в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления Теруправление было обязано обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок, с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Данные обязательства в установленный законом срок ответчиком не исполнены со ссылкой на отсутствие денежных средств, в рамках доведенных на 2023 год лимитов бюджетных обязательств, для заключения контракта на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов

В силу части 5 статьи 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением от 14.11.2023 судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альянс-Профи» ФИО3. 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 

Определить рыночную стоимость объектов недвижимости: 

1) помещение № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684, общей площадью 242,3 кв. м, договор аренды от 05.08.2009 № К1375-т на срок с 05.08.2009 по 31.07.2029, расположенное по адресу: 

<

...>,

2) помещение № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685, общей площадью 495,3 кв. м, договор аренды от 01.04.2008 № ЕК1226-т на срок с 01.04.2008 по 31.03.2028, расположенное по адресу: 

<

...>, на дату принятия определения суда о назначении по делу судебной экспертизы. 

Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость помещения № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684 общей площадью 242,3 кв. м, по состоянию на 14 ноября 2023 года составляет 10 700 000 руб. (в том числе НДС 20% - 1 783 333 руб. 33 коп.); рыночная стоимость помещения № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685, общей площадью 495,3 кв. м., по состоянию на 14 ноября 2023 года составляет 36 500 000 руб. (в том числе НДС 20% - 6 083 333,33 руб.). 

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, определение рыночной стоимости объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества.

Так, на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Судом апелляционной  инстанции  перед сторонами поставлен вопрос о назначении по делу дополнительной экспертизы с целью установления рыночной стоимости помещений на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (26.04.2023).

Истцом заявлено ходатайство о проведении дополнительной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (26.04.2023). 

Теруправление в отношении назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы не возражало.

Определением апелляционного суда от 23 июля 2024 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альянс-Профи» ФИО3. 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объектов недвижимости: 1) помещения № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684, общей площадью 242,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>) помещения № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685, общей площадью 495,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату получения уполномоченным органом заявления общества с ограниченной ответственностью «Лебанон» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (26.04.2023). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: 

1) помещение № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684, общей площадью 242,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> по состоянию на 26.04.2023 - 8 416 666 руб. 67 коп. (без НДС);

2) помещения № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685, общей площадью 495,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> по состоянию на 26.04.2023 – 29 750 000 руб. (без НДС).

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. 

Выводы эксперта понятны, в связи с чем, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется. 

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд апелляционной инстанции признает его допустимым доказательством по делу.

Возражений по существу проведенной экспертизы сторонами в судебном заседании 09.10.2024 не заявлено.

Таким образом, поскольку заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является достоверной и может быть использована для совершения сделки купли-продажи с объектом оценки в соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ, иск Общества подлежит  удовлетворению.

 Судебные расходы по оплате двух проведенных в рамках настоящего дела экспертиз в сумме 90 000 руб. Общество, согласно озвученной в суде апелляционной инстанции позиции, оставляет на себе, что не противоречит положениям части 4 статьи 110 АПК РФ.

Решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 05 марта 2024 года по делу № А66-13438/2023 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу настоящего судебного акта заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Лебанон» договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: помещение № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684 общей площадью 242,3 кв. м, помещение № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685 общей площадью 495,3 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по рыночной цене, составляющей 38 166 666 руб. 67 коп., с указанием цены каждого из объектов недвижимого имущества (соответственно помещение № 3 с кадастровым номером 69:40:0100274:684 -              8 416 666 руб. 67 коп. (без НДС); помещение № 4 с кадастровым номером 69:40:0100274:685 – 29 750 000 руб. (без НДС)) с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лебанон» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска».

Апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 марта 2024 года по делу  № А66-13438/2023 оставить без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда на счет общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» (адрес: 170034, г. Тверь, просп. Чайковского, д. 28/2, 3-й этаж, офис 318; ОГРН 1026900533032, ИНН 6901015204) за проведение экспертизы 40 000 руб. в рамках дела № А66-13438/2023 по следующим реквизитам: расчетный счет 40702810611510000215, корр. счет 30101810145250000411, банк получателя – филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО), БИК 044525411, КПП 695001001.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

        А.Н. Шадрина

 

Судьи

        Л.В. Зрелякова 

        Н.В. Чередина