АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

11.03.2025

          Дело № А54-5666/2015

г. Калуга 

Резолютивная часть постановления объявлена             04.03.2025

Постановление изготовлено в полном объеме              11.03.2025

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Гладышевой Е.В.

судей

         Андреева А.В.

         Ивановой М.Ю.

от лиц, участвующих в деле:

от   ИП ФИО1:

от  конкурсного управляющего 

ООО «Паустовский» ФИО2:

от иных лиц, участвующих в деле:

ФИО3 по              доверенности 

от 07.02.2024, паспорт;

ФИО4

по доверенности 

от 18.11.2024, паспорт;

не явились, 

извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО5 на определение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024 по делу № А54-5666/2015,

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о банкротстве ООО «Паустовский»  ФИО6 16.06.2022 обратился в Арбитражный суд  Рязанской области  с заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) о признании недействительными торгов  в форме публичного предложения по продаже земельного участка с кадастровым номером № 62:29:0151004:194, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Солотча, д. 34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), площадь 36571 +/- 7 кв. м, состоявшихся 30.05.2022 (лот № 4), а также о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного по результатам торгов; исключении  из конкурсной массы ООО «Паустовский» земельного участка с кадастровым номером № 62:29:0151004:194, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Солотча, д. 34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), площадь 36571 +/- 7 кв. м; об установлении 10/1945 доли ФИО5 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № 62:29:0151004:194, расположенный по адресу: г. Рязань, р-н Солотча, д. 34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), площадь 36571 +/- 7 кв. м.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024  заявление ФИО6 о признании недействительными торгов и об исключении земельного участка из конкурсной массы должника оставлено без удовлетворения. Заявление ФИО6 об установлении 10/1945 доли в праве собственности на земельный участок оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,  ФИО5 обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт. В обоснование позиции ссылается на то, что судебные акты приняты без учета статьи 36 ЖК РФ. Указывает на то, что спорное здание является многоквартирным жилым домом. Ссылается на ошибочное применение судом к спорным отношениям Правил землепользования и застройки в г. Рязани (далее - Правила). Выражает несогласие с выводом суда о невозможности размещения на спорном участке элементов благоустройства при существующем виде разрешенного использования земельного участка, согласно регламентам Правил, поскольку данные Правила утверждены спустя год с момента разрешения на строительство здания, здание с элементами благоустройства построено и введено в эксплуатацию без учета Правил. Оставляя без рассмотрения требование об установлении 10/1945 доли в праве собственности на спорный земельный участок, суды неправильно применили статью 126 Закона о банкротстве, поскольку к  спорным правоотношениям следовало применить нормы статьи 38 АПК РФ, а также части 9 Постановления Пленума ВС № 46 от 23.12.2021.

В судебном заседании представители ИП ФИО1 и конкурсного  управляющего ООО «Паустовский» ФИО2 возражали против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах. 

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела  и установлено судами, ФИО5 с 02.02.2021 является собственником жилого помещения, находящегося в нежилом здании с кадастровым номером № 62:290151004:213 (т. 85, л.д. 1-89), расположенном по адресу: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 34, корп. 1, пом. 16 (т. 85, л.д. 44), расположенном на земельном участке площадью 4784 кв. м с кадастровым номером № 62:29:0151004:179, категория: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), расположенном по адресу: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 34 (Советский район).

Рядом с жилым домом и земельным участком № 179 находится земельный участок площадью 36 571 кв. м с кадастровым номером                              № 62:29:0151004:194, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 34 (Советский район).

В рамках процедуры конкурсного производства в настоящем деле о банкротстве ООО «Паустовский» указанный участок № 194 реализован на торгах (протокол от 30.05.2022 № 5297-ОТШ1/2/4); между ООО «Паустовский» и ФИО7 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 4.

Ссылаясь на то, что земельный участок № 194 не может быть включен в конкурсную массу ООО «Паустовский», поскольку является общим имуществом собственников жилых помещений - квартир в доме с кадастровым номером № 62:290151004:213, расположенном на смежном земельном участке № 179, ФИО5 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отклоняя заявление конкурсного управляющего о пропуске срока исковой давности, суд установил, что заявителем не пропущен годичный срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ: оспариваемые торги проведены 30.05.2022, рассматриваемое заявление ФИО5 подано в суд 16.06.2022.

Рассматривая обособленный спор по существу, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 447-449 ГК РФ, статьей 12 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в абзаце третьем пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» пришли к выводу от отказе в  удовлетворении заявления.

Суды исходили из того, что в силу указанных норм права, торги и договор, заключенный по их результатам, могут быть признаны недействительными по заявлению не любого субъекта гражданских прав, а только участника торгов либо лица, незаконно не допущенного к участию в торгах, либо необоснованно исключенного из участников торгов, либо незаконно не признанного победителями торгов, либо иного лица, которое докажет свою заинтересованность в заявленном иске.

В соответствии с ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) многоквартирным домом является: оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Как установлено судом, земельный участок 179, предназначенный для обслуживания и эксплуатации дома, сформирован и определен с учетом необходимости обслуживания и эксплуатации дома.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 21.11.2022 удовлетворено заявление ФИО8, являющейся собственником жилого помещения в доме с кадастровым номером № 62:290151004:213, расположенном по адресу: г. Рязань, р-н Солотча, 34, к. 1: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0151004:179 площадью 4784+/-1,7 кв. м исключен из конкурсной массы должника. В ходе рассмотрения указанного спора установлено, что на земельный участок № 179 отнесен к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты); на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером № 62:290151004:213.

В данном случае суд исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 194 не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку спорный земельный участок имеет свой кадастровый номер 194, назначение: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты). 

Спорный земельный участок 194 принадлежит на праве собственности ООО «Паустовский» с 26.03.2012, которое самостоятельно владеет и распоряжается данным земельным участком (т. 85, л.д. 5).

Отклоняя довод ФИО6 о том, что аналогичный земельный участок с кадастровым номером 62:29:0151004:179 определением Арбитражного суда Рязанской области от 21.11.2022 исключен из конкурсной массы должника, суд исходил из того, что земельный участок 179, предназначенный для обслуживания и эксплуатации дома, сформирован и определен с учетом необходимости обслуживания и эксплуатации дома, а спорный земельный участок, вид разрешенного использования которого: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), в связи с чем, данный земельный участок не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а само по себе нахождение на нем элементов благоустройства не является достаточным основанием для иного вывода. 

Отклоняя довод ФИО6 о том, что на спорном земельном участке 194 расположены элементы благоустройства, которые являются общим имуществом собственников жилых помещений, суд апелляционной инстанции принял во внимание ответ Управления капитального строительства Администрации города Рязани от 09.04.2024 № 02/1-14-1791-Исх и выписок из Единого государственного реестра недвижимости, а также копии разрешения на строительство из которых следует, что земельный участок 194 имеет категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), и указанный земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки зданиями временного проживания (Ж6)» (т. 109 л.д. 87-103). Согласно разрешению на строительство от 18.10.2007 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 01.04.2015 объектом капитального строительства является спальный корпус базы отдыха «Паустовский» (т. 109, л.д. 88-90); согласно выписке из ЕГРН здание с кадастровым номером № 62:290151004:213 является нежилым (т. 85, л.д. 1-89).

Суд округа применительно к установленным судом обстоятельствам и сведениям из картотеки арбитражных дел по настоящему делу не усматривает оснований  для отмены судебных актов.

Принадлежность спорного земельного участка должнику с 26.03.2012 следует из публичных данных Росреестра и судебных актов по делу.  Так, определением Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2018 по делу № А54-5666/2015 договор купли-продажи земельного участка от 10.12.2014, заключенный между ООО «Паустовский» и ООО «В Бору», признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу ООО «Паустовский» спорного  земельного участка кадастровый номер 62:29:0151004:194. Запись о праве собственности на указанный земельный участок ООО «Паустовский» восстановлена в Росреестре 12.04.2022.

При этом, в самостоятельном установленном законом порядке право собственности должника не оспаривалось, требований о признании отсутствующим такого права не заявлялось.

Кроме этого, торги по продаже спорного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0151004:194 уже являлись предметом оспаривания в суде. Определением Арбитражного суда Рязанской области от 11.04.2023, оставленным без изменения  постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.10.2023 по настоящему делу, указанные торги признаны недействительными по основаниям того, что право на земельный участок, выставленный на торги, на момент подготовки и проведения аукциона было ограничено особыми условиями охраны объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Есенинская Русь – место, связанное с жизнью и творчеством поэта С.А. Есенина». Судами по указанному спору было установлено, что на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0151004:194 имеются ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. 

            Таким образом, предметом оспаривания по настоящему делу являются торги, уже признанные недействительными в рамках иного обособленного спора по делу.

            Следует отметить, на настоящий момент Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.03.2025 отказано в иске ООО «Паустовский», как собственнику земельного участка, заявленного в порядке статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации к Министерству финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Рязанской области о взыскании с Министерства финансов Российской Федерации убытков в размере 95 026 999 руб. Основанием иска являлись обстоятельства того, что издание приказа Министерства культуры Российской Федерации от 17.09.2015 № 2431 об установлении особых условий охраны объекта культурного наследия федерального значения, привело к ограничению и обременению земельного участка. 

Исходя из обстоятельств спора о признании недействительных торгов по продаже спорного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0151004:194, в котором могут быть затронуты публичные интересы,   вопрос, касающийся пользования и принадлежности спорного участка должен разрешаться в ином порядке, в том числе по инициативе уполномоченных лиц. 

Оставляя без рассмотрения заявление ФИО6 в части требования об установлении 10/1945 доли в праве собственности на земельный участок 194, суд верно руководствуясь положениями статьи 126 Закона о банкротстве и разъяснениями, данными в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - Постановление № 35) исходил из того, что указанное заявление подлежит рассмотрению в ходе искового производства, вне рамок дела о банкротстве.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения жалобы суд округа не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024 по делу № А54-5666/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                   Е.В. Гладышева

Судьи                                                                                                      А.В. Андреев

                                                                                                                   М.Ю. Иванова