ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-267/2020

г. Вологда

16 ноября 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 ноября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и                       Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Комитета по управлению муниципальным имуществом              г. Великие Луки представителя ФИО2 по доверенности от 19.05.2020, от общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» представителя ФИО3 по доверенности от 02.03.2020, от Администрации города Великие Луки представителя ФИО4 по доверенности от 06.02.2020, от Управления Федеральной антимонопольной службы по Псковской области представителя ФИО5 по доверенности от 20.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» на решение Арбитражного суда Псковской области от 19 августа 2020 года по делу № А52-267/2020,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (адрес: 182113, 

<

...>;                         ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» (адрес: 182107,                

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) о признании договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 127 недействительным (ничтожным), о возврате земельного участка, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении в виде аренды Общества на земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее – Управление Росреестра), администрация города Великие Луки (далее – Администрация), Управление Федеральной антимонопольной службы по Псковской области (далее – Управление ФАС).

Решением суда от 19 августа 2020 года исковые требования Комитета удовлетворены частично; договор от 02.05.2017 № 127 аренды земельного участка, заключенный Комитетом и Обществом, признан недействительным (ничтожным); применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на Общество обязанности возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15, расположенный по адресу: 

<

...>; в удовлетворении остальной части иска отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает, что предусмотренный договором аренды вид разрешенного использования земельного участка – для обслуживания автотранспорта, соответствует видам разрешенного использования, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор). Считает ошибочными выводы суда о том, что обсуждение вида разрешенного использования земельного участка не выносилось на публичные слушания, и что при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 60:25:0040712:15 нарушены требования пункта 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Полагает, что оспариваемый договор, заключенный по результатам торгов, не может быть признан недействительным без оспаривания самих торгов. Со ссылкой на пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указывает на пропуск Комитетом срока исковой давности для предъявления требования о признании оспоримой сделки недействительной. По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 02.05.2017 № 127, заключенный сторонами, является ничтожным и по делу подлежит применению срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи ГК РФ, основан на неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представители Комитета, Администрации, Управления ФАС доводы апеллянта отклонили, просили решение суда оставить без изменения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ без участия представителей Управления Росреестра, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор от 02.05.2017 № 127 аренды земельного участка площадью 1 792 кв. м с кадастровым номером 60:25:0040712:15, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен сроком на 48 лет с момента подписания и вступает в силу с даты государственной регистрации в установленном законом порядке. Договор аренды зарегистрирован 16.05.2017 в ЕГРН. 

Договор заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, на основании постановления администрации города Великие Луки от 13.03.2017 № 558 «О проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков».

Управление ФАС обратилось в Комитет с предупреждением от 27.12.2019 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, указав, что земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15 не мог являться предметом аукциона в силу подпункта 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, поскольку вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта (организация разворотной площадки) не входит в перечень видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом, предложило расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.05.2017 № 127. 

Комитет, указывая на то, что при предоставлении земельного участка Обществу нарушены требования действующего законодательства к процедуре изменения вида разрешенного использования земельного участка, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Категории земель определены в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ. 

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В силу пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона могут осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В указанном пункте определен порядок образования земельного участка и проведения аукциона.

В подпункте 6 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что для подготовки аукциона заинтересованные в предоставлении земельного участка гражданин или юридическое лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка; в данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка (подпункт 6 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Согласно части 1 статьи 39 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 39 ГрК РФ).

В данном случае порядок проведения публичных слушаний определен разделом 2 Положения о публичных слушаниях на территории муниципального образования «Город Великие Луки», утвержденного решением Великолукской городской Думы от 27.02.2006 № 9.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 60:25:0040712:15 на основании Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Великие Луки», утвержденных решением Великолукской городской Думы от 28.05.2010 № 37 (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды; далее – Правила землепользования), находится в территориальной зоне - жилая зона: Ж/120.

Согласно приложению № 3 Правил землепользования, одним из видов разрешенного использования в территориальной зоне Ж/120 является: «Обслуживание автотранспорта. Объекты придорожного сервиса», который отнесен к условно разрешенному виду использования.

Как указано в пункте 4 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

При рассмотрении спора установлено, что 16.07.2015 Общество обратилось в Администрацию с заявлением № 17/07/15 об изменении назначения и предоставлении в аренду спорного земельного участка для строительства стоянки автомобилей сроком на 5 лет. 

Впоследствии, 14.11.2016, Общество обратилось в Администрацию с заявлением № 045 о предоставлении спорного земельного участка в аренду для строительства стоянки автомобилей, в связи со сносом жилого дома, расположенного на данном земельном участке. 

Общество 12.12.2016 обратилось в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «для объектов хранения автомобильного транспорта (строительства стоянки автомобилей)».

Постановлением Главы города Великие Луки от 26.12.2016 № 164 «О проведении публичных слушаний» принято решение о проведении публичных слушаний 12.01.2017 по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 60:25:0040712:15 «обслуживание автотранспорта (размещение стоянки автомобилей)». Указанное сообщение размещено в городской общественно-политической газете «Великолукская Правда», выпуск от 29.12.2016 № 257 (2980).

Публичные слушания по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «обслуживание автотранспорта (размещение стоянки автомобилей)» состоялись 12.01.2017, что следует из протокола публичных слушаний.

Комиссия по Правилам землепользования 18.01.2017 подготовила заключение о результатах публичных слушаний, указав на возможность предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка – «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)».

Постановлением Администрации от 30.01.2017 № 204 «О предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка» принято решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)» на земельном участке с кадастровым номером 60:25:0040712:15.

Общество 18.01.2017 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 60:25:0040712:15 с целью использования – «для организации разворотной площадки».

На основании заявления Общества Администрация приняла постановление от 13.03.2017 № 558 «О проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков». Пунктами 1, 1.1 данного постановления принято решение об организации и проведении Комитетом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1792 кв. м с кадастровым номером 60:25:0040712:15, местоположением: 

<

...>, цель использования: «для обслуживания автотранспорта (организация разворотной площадки)».

Комитет 17.03.2017 на официальном сайте https://torgi.gov.ru/ разместил извещение № 170317/10933170/04 о проведении открытого аукциона на право аренды, в котором под лотом № 1 на аукцион выставлен земельный участок площадью 1792 кв. м с кадастровым номером 60:25:0040712:15, расположенный по адресу: 

<

...>, цель использования: «для обслуживания автотранспорта (организация разворотной площадки)», сроком на 5 лет. 

Впоследствии, 30.03.2017 размещено новое извещение в части редактирования изменений по лоту № 1 относительно срока аренды, установлен срок аренды на 48 лет.

Согласно протоколу от 20.04.2017 № 170317/10933170/04-02 результатов открытого аукциона по лоту № 1 (земельный участок площадью 1792 кв. м с кадастровым номером 60:25:0040712:15) аукцион признан несостоявшимся и принято решение о заключении договора с единственным участником – Обществом.

Обществом и Комитетом 02.05.2017 заключен договор аренды, в котором цель использования земельного участка указана – «обслуживание автотранспорта».

Таким образом, как верно указал, суд из установленных фактических обстоятельств дела следует, что публичные слушания проводились по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – «обслуживание автотранспорта (размещение стоянки автомобилей)», тогда как постановлением Администрации от 30.01.2017 № 204 принято решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)», что повлекло установление условно разрешенного вида использования спорного земельного участка, публичные слушания в отношении которого не проводились.

Более того, согласно Классификатору в действовавшей в спорный период редакции, вид разрешенного использования – «обслуживание автотранспорта» (код 4.9) устанавливался при размещении постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1, а не для организации разворотной площадки, как указано в постановлении Администрации от 30.01.2017 № 204.

С учетом изложенного апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что вид разрешенного использования земельного участка «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)» установлен с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства. 

В соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона. 

Таким образом, поскольку в отношении спорного земельного участка установлен условный вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)», не предусмотренный Классификатором, и более того, данный вид использования не соответствует фактическому использованию земельного участка, поскольку, как установил суд первой инстанции и подтвердил представитель Общества в апелляционном суде, фактически участок используется для временной стоянки (парковки) автомобилей посетителей торгового центра, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с нарушением норм земельного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что посягающей на публичные интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Как верно указал суд, договор, заключенный с нарушением принципов использования земель в соответствии с целевым назначением, открытости, прозрачности, обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, публичности проведения процедур изменения целевого использования земли, а, следовательно, посягающий на публичные интересы и (или) права и законные интересы третьих лиц, является ничтожным.

В данном случае, поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка «обслуживание автотранспорта (для организации разворотной площадки)» установлен с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства и, соответственно, данный участок, в силу подпункта 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, не мог быть предметом аукциона, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности оспариваемого договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Поскольку договор аренды, вопреки мнению апеллянта, является ничтожной сделкой, срок исковой давности для ее оспаривания, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ и составляющий три года, Комитетом не пропущен.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с признанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 60:25:0040712:15 ничтожной сделкой, у Общества отсутствуют правовые основания для его занятия, в связи с этим требование Комитета в виде возложения на Общество обязанности по возврату участка правомерно удовлетворены судом.

Доводы ответчика о том, что оспариваемый договор аренды, заключенный по результатам торгов, не может быть признан недействительным без оспаривания самих торгов, рассматривались судом первой инстанции и правомерно отклонены. Нормы статьи 449 ГК РФ не исключают возможность оспаривания сделки, заключенной по результатам торгов, без оспаривания самих торгов.

В удовлетворении требований об исключении в судебном порядке из ЕГРН записи о праве аренды, совершенной регистрирующим органом на основании договора от 02.05.2017 № 127, судом отказано со ссылкой на нормы статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ввиду отсутствия правовых оснований. В данной части решение суда лицами, участвующими в деле, в том числе истцом не оспаривается.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы, приведенные Обществом в жалобе, не опровергают правомерность обжалуемого решения, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и не может служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено. 

В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 19 августа 2020 года по делу № А52-267/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Строй» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Ю.В. Зорина

А.В. Романова