/

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-391/2018-ГК

г. Пермь

11 апреля 2018 года

Дело № А60-39304/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Григорьевой Н.П., Дружининой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кольцовой Е.В.,

при участии:

от истца, ООО «Инвестиционный центр федеральных программ»: Лысякова Е.Е., доверенность от 25.10.2017, паспорт;

от ответчика, ООО «Брусника. Екатеринбург»: Митяшина М.А., доверенность от 0709.2017, паспорт; Кардапольцев А.А., доверенность от 18.05.2015 66АА2968730, паспорт;

от третьего лица: представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО «Инвестиционный центр федеральных программ»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 27 ноября 2017 года,

принятое судьей Килиной Л.М.,

по делу № А60-39304/2017

по иску ООО «Инвестиционный центр федеральных программ» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113)

к ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990),

третье лицо: ООО «Каменный ручей» (ОГРН 1046605188420, ИНН 6674133270),

о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционный центр федеральных программ» (далее – ООО «Инвестцентр») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Екатеринбург» (далее – ООО «Брусника. Екатеринбург») о взыскании 81 232 783 руб. 40 коп. в качестве убытков.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Каменный ручей».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Истец с решением суда первой инстанции не согласился, направил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы ссылается на установленную судом в рамках дела № А60-39304/2017 природу заключенного договора как договор купли-продажи будущей вещи. Считает, что судом первой инстанции не были учтены факты, установленные в деле № А60-39304/2017. Указывает, что ответчик принял на себя обязательства после завершения строительства жилого комплекса передать истцу перечисленные в соглашении о замене лиц в обязательстве жилые помещения в установленном соглашением объеме, однако, данное обязательство им не исполнено; истцом же обязательства по договору инвестирования выполнены в полном объеме. Отмечает, что суд первой инстанции не указал основания, по которым не применил заявляемые истцом правовые основания иска и преюдициальные факты. Полагает, что суд первой инстанции безосновательно отказал в назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости жилых помещений.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором против доводов, указанных в апелляционной жалобе, возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку представителей в судебное заседание также не обеспечило.

Судебное заседание в суде апелляционной инстанции проведено в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи, организованной в порядке судебного поручения Арбитражным судом Свердловской области, которым проверены полномочия участвующего в судебном заседании представителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить; представители ответчика доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержали, просили апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения, решение – без изменения.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел заявленное истцом ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

Ответчик возражал против удовлетворения данного ходатайства, однако, в случае назначения апелляционным судом судебной экспертизы просил поставить перед экспертом иные вопросы, нежели предлагал истец, и поручить проведение экспертизы иному эксперту. 

Заслушав позиции сторон и исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции заявленное ходатайство отклонил ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам. При решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Таким образом, судом апелляционной инстанции может быть назначена экспертиза в случае необоснованного отклонения судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы и невозможности рассмотрения дела без экспертного заключения.

Сам по себе отказ в назначении экспертизы в суде первой инстанции не может являться безусловным основанием для ее назначения в суде апелляционной инстанции.

С учетом обстоятельств и предмета настоящего спора, доказательств, представленных в материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы судом первой инстанции отказано правомерно, отказ в назначении экспертизы надлежащим образом мотивирован судом первой инстанции. По мнению апелляционного суда, основания для назначения судебной экспертизы на стадии апелляционного производства отсутствуют, поскольку в настоящем деле суд полагает возможным рассмотреть дело по представленным сторонами доказательствам, дать правовую оценку обстоятельствам дела без назначения судебной экспертизы, которая на данной стадии приведет лишь к затягиванию сроков рассмотрения дела по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО «Инвестцентр» (инвестор) и ООО «Каменный ручей» (застройщик) заключен договор инвестирования в строительство от 01.12.2005 № 1-ин (далее – договор инвестирования), в соответствии с условиями которого инвестор обязуется участвовать в инвестировании строительства жилого комплекса «Каменный ручей», расположенного по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, а застройщик (ООО «Каменный ручей») обязуется передать инвестору до 3 квартала 2009 года 30 000 кв.м жилых и нежилых помещений в данном здании. Местоположение и планировка помещений определяются приложением № 1 к договору инвестирования. Уровень отделки и оборудования помещений определяются приложением № 2 к договору инвестирования.

В соответствии с пунктом 1.2 договора инвестирования по окончании строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, при условии полного исполнения обязательства по инвестированию, застройщик обязуется передать инвестору жилые и нежилые помещения согласно внесенным денежным средствам.

В соответствии с пунктом 2.1 договора инвестирования сумма инвестирования (сумма взноса) определяется как произведение стоимости одного квадратного метра на общую площадь квартиры. Стоимость одного квадратного метра определяется в дополнительном соглашении по состоянию на дату внесения денежных средств.

В дополнительных соглашениях № 1/06 от 03.07.2016, № 1.1/06 от 04.07.2006, № 2/06 от 03.07.2006, № 03/06 от 04.07.2006, № 4/06 от 04.07.2006, № 5/06 от 03.07.2006, № 06/06 от 08.08.2006, № 7/06 от 24.08.2006, № 8/06 от 28.08.2006 к договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 стороны согласовали стоимость одного квадратного метра площади помещений, подлежащих передаче.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1/07 от 21.12.2007 к договору инвестирования в строительство № 1ин от 01.12.2005 стороны продлили срок действия договора до 3 квартала 2011 года и изменили приложение № 1 к договору, в котором указаны планировки передаваемых в будущем жилых помещений.

Ссылаясь на обстоятельства, ранее установленные арбитражными судами в рамках рассмотрения дела № А60-41103/2016, ООО «Инвестцентр» указывает, что свои обязательства по договору инвестирования данное лицо выполнило в полном объеме, произведя оплату за помещения в требуемом размере, общая сумма инвестиций составила 28 582 808 руб. 52 коп.

Согласно материалам дела 10.01.2013 между ООО «Каменный ручей» и ответчиком заключено соглашение № 01 о замене лица в обязательстве (далее – соглашение о замене лица в обязательстве), в соответствии с пунктом 2.1 которого ООО «Каменный ручей» обязалось передать ответчику права и обязанности, предусмотренные договором инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 и дополнительным соглашением № 1/07 от 21.12.2007 к договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005, заключенным между ООО «Инвестцентр» и ООО «Каменный ручей», а ответчик обязался принять переданные права и обязанности.

Согласно пункту 2.4 соглашения о замене лица в обязательстве на момент его подписания ООО «Каменный ручей» по окончании строительства жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, встроенным детским садом на 80 мест и подземным паркингом, расположенного по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной, обязуется передать истцу жилые помещения в указанном жилом комплексе (перечень и площади жилых и нежилых помещений приведены в приложении № 1 к соглашению).

Согласно пункту 2.2 указанного соглашения о замене лица в обязательстве права и обязанности ООО «Каменный ручей» по договору инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 переходят к ООО «Брусника-Урал» в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Соответственно, к ООО «Брусника-Урал» (в настоящее время – ООО «Брусника. Екатеринбург») перешли обязательства по передаче инвестору жилых помещений общей площадью 1 286,5 кв.м в жилом комплексе, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 77, корп. 1, корп. 2, корп. 3, корп. 4, строение 5.

В соответствии с пунктом 2.3 соглашения о замене лица в обязательстве ответчик становится застройщиком по договору инвестирования и наделяется всеми правами и обязанностями.

Таким образом, исходя из условий инвестиционного договора и указанного соглашения о замене лица в обязательстве, ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) приняло на себя обязательства после завершения строительства жилого комплекса на вышеуказанном земельном участке передать ООО «Инвестцентр» перечисленные в данном соглашении жилые помещения в установленном соглашением объеме.

Как было установлено арбитражными судами при рассмотрении дела № А60-41103/2016 и не оспаривается ответчиком, вышеуказанные квартиры физически не существуют, жилой комплекс «Каменный ручей» был возведен и сдан в эксплуатацию по иному проекту, где содержатся иные квартиры, с иными площадями и иными планировками. Соответственно, исполнить обязательство в натуре в настоящее время ответчик не имеет возможности.

При рассмотрении указанного дела арбитражным судом также было установлено, что 26.02.2016 Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ООО «Брусника. Екатеринбург» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-5402-2015. 

Как указано в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 по указанному делу с момента получения разрешение на строительство (02.11.2015) со сроком его действия до 10.07.2018 в соответствии с проектом организации строительства (шифр-П-18-13-ПОС) и с учетом ранее выданных разрешений на строительство от 05.09.2013, от 07.10.2014 стороны фактически изменили срок сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию. Обязательство же по передаче квартир в натуре объективно не могло быть исполнено обязанным лицом ранее ввода строящегося дома в эксплуатацию.

Установив сумму исполненных ООО «Инвестцентр» перед ООО «Каменный ручей» обязательств по договору об инвестировании в строительство № 1-ин от 01.12.2005, зафиксированную также в соглашении о порядке заключения и исполнения сделок в целях завершения строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова-Прониной между ООО «Каменный ручей» и ООО «Брусника-Урал» и подтвержденную Анализом счета 76.5 по субконто, являющимся приложением 7 к данному соглашению, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела № А60-41103/2016 удовлетворил требование истца о взыскании с ООО «Брусника. Екатеринбург» в пользу ООО «Инвестцентр» денежных средств в размере 28 043 974 руб.

По мнению истца, поскольку обязательство ответчика по передаче жилых помещений не было исполнено, в рамках настоящего спора с ответчика подлежит взысканию возмещение причиненных убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества и текущей рыночной стоимостью такого имущества, с учетом ранее взысканной судом суммы.

Истец представил расчет убытков, размер которых составляет 81 232 783 руб. 40 коп.

Претензия с требованием о выплате убытков в указанном размере была направлена ответчику 27.05.2017, получена 15.06.2017, оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 15, 393, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из отсутствия в материалах дела доказательств подтверждения факта недобросовестности и неразумности действий (бездействия) ответчика, отсутствия причинно-следственной связи между действиями/бездействиями ответчика и понесенными истцом убытками. Арбитражный суд также принял во внимание, что ответчик фактически не завершал строительство жилого дома, начатое ООО «Каменный Ручей», а самостоятельно построил жилой дом на основе самостоятельно разработанной проектной документации, самостоятельно получил разрешение на строительство, что подтверждается материалами дела № А60-41103/2016. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец реализовал нарушенное право путем возврата ранее уплаченных денежных средств.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании следующего.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011          № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Правовая квалификация договора инвестирования в строительство № 1-ин от 01.12.2005 именно как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи была дана Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 18.05.2017 по делу № А60-39304/2017.

Основания для иных выводов с учетом доказательств, представленных в материалы настоящего дела, у апелляционной коллегии не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 458 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в силу судебными актами по делу № А60-39304/2017 установлено, что исходя из условий договора инвестирования в строительство и соглашения о замене лица в обязательстве, ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) приняло на себя обязательства после завершения строительства жилого комплекса на вышеуказанном земельном участке передать ООО «Инвестцентр» перечисленные в данном соглашении жилые помещения в установленном соглашением объеме, в соглашении зафиксировано исполнение ООО «Инвестцентр» обязательства по оплате денежных средств по договору инвестирования в строительство, между тем, обязательства перед истцом по передаче квартир в рамках указанных правоотношений ответчиком не исполнены, в соответствии с представленными ответчиком поэтажными планами жилого дома спорные помещения отсутствуют в жилом комплексе, а квартиры в нем переданы другим лицам. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что у ответчика отсутствует недвижимое имущество, являющееся предметом договора инвестирования в строительство и соглашения о замене лица в обязательстве, которое он должен передать в собственность истца, поэтому покупатель недвижимости, которая будет создана в будущем, вправе требовать не только возврата уплаченной денежной суммы, но и, в рамках настоящего спора, возмещения причиненных ему убытков.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем (абзац 3 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54).

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

Исходя из смысла статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения своих прав и наступление вреда, его размер, противоправность действий ответчика, а также причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и причиненными убытками.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Как уже было указано, обязательства ответчика следуют из договора инвестирования в строительство и соглашения о замене лица в обязательстве и заключаются в предоставлении истцу построенных квартир в натуре, а не в возврате ранее внесенных истцом в целях строительства денежных средств, при этом доказательства исполнения своих обязательств ответчиком в материалы дела не представлено, соответственно, апелляционная коллегия не может согласиться с позицией ответчика и выводами суда первой инстанции о том, что нарушенные права истца уже восстановлены путем возврата ранее уплаченных денежных средств. 

В данной части апелляционным судом также принято во внимание то обстоятельство, что у истца, в свою очередь, также имеются неисполненные обязательства перед физическими лицами, денежные средства которых фактически были вложены в строительство спорного объекта. В конечном итоге, именно в целях обеспечения интересов указанных лиц и реального осуществления строительства профинансированных объектов недвижимости сторонами, принимая во внимание социальную значимость завершения строительства жилого комплекса на ранее предоставленном первоначальному застройщику в аренду земельном участке, и было заключено с ответчиком соглашение № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве.

Поскольку из материалов дела усматривается, что изначально материально-правовой интерес истца заключается в получении им в натуре квартир, являвшихся предметом договора инвестирования в строительство и соглашения о замене лица в обязательстве, однако, принимая во внимание, что требование о передаче квартир в натуре не исполнено и не может быть исполнено ответчиком, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемой ситуации восстановление прав истца на получение квартир, нарушенное неисполнением принятых на себя договорных обязательств ответчиком, может быть восстановлено лишь взысканием с ответчика денежных средств в виде разницы между стоимостью квартир, оплаченных в рамках инвестиционного соглашения, и рыночной стоимостью аналогичных квартир в настоящее время, с учетом ранее взысканной судом суммы. 

В данной ситуации именно невозможность предоставления квартир в натуре свидетельствует о фактическом неисполнении ответчиком ранее принятых на себя обязательств, наличии его вины в нарушении права истца на получение спорных квартир, возникновении у истца вышеуказанных убытков в виде разницы между оплаченной стоимостью квартир и актуальной рыночной стоимостью аналогичных квартир (за минусом ранее взысканной суммы), а также причинно-следственной связи между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и причиненными убытками.

С учетом изложенного ссылки ответчика на наличие взаимозависимости между истцом и первоначальным застройщиком не могут быть признаны значимыми, поскольку не опровергают выводы арбитражного суда о виновном неисполнении принятых на себя ответчиком договорных обязательств.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что требование истца о взыскании убытков заявлено правомерно и подлежит частичному удовлетворению.

Между тем, суд апелляционной инстанции, проверив расчет истца, полагает его подлежащим изменению.

Стоимость квартир, указанная истцом не может быть принята в качестве производной при расчете убытков, поскольку из материалов дела следует, что сведения о стоимости квартир, на которых основан расчет исковых требований, основаны на данных, размещенных на интернет-сайте в 2014 году, данные сведения не являются актуальными на дату заявления исковых требований. 

Кроме того, поскольку строительство квартир фактически осуществлено ответчиком по иному проекту, при этом квартиры, строительство которых первоначально предполагалось по договору инвестирования в строительство, физически отсутствуют, постольку суд апелляционной инстанции полагает, что расчет убытков следует рассчитывать исходя не из конкретной площади той или иной квартиры, планируемой к строительству по определенной планировке на определенном этаже, а путем произведения средней стоимости 1 кв.м площади существующих квартир на первичном рынке жилья в данном жилом районе на общую площадь квартир, подлежавших передаче истцу согласно соглашению о замене лица в обязательстве.

При этом в материалы дела ответчиком в опровержение расчета истца представлено письмо АНО «Риэлторский информационный центр» Уральской палаты недвижимости, в котором указана средняя цена 1 кв.м площади квартир на первичном рынке жилья в жилом районе Уктус, составлявшая на 30.10.2017 64 300 руб.

Соответствующий расчет выполнен Риэлторским информационным центром на основании банка данных Уральской палаты недвижимости по ценам предложения на первичном рынке и не является оценкой конкретного объекта. Методика анализа рынка недвижимости сертифицирована Российской гильдией Риэлторов.

Суд апелляционной инстанции полагает возможным оценить данный документ как относимое и допустимое доказательство, поскольку содержащиеся в нем сведения о средней цене 1 кв.м общей площади квартир строящегося жилья составлены на актуальную дату рассмотрения дела судом первой инстанции, отражают цену предложения на первичном рынке в жилом районе, в котором планировалось строительство в целях получения квартир истцом и фактически расположен построенный ответчиком объект. 

Кроме того, то обстоятельство, что соответствующий документ не является экспертным исследованием, не порочит его доказательственное значение в рамках настоящего дела, поскольку из имеющейся информации следует, что используемая для расчета методика анализа рынка недвижимости сертифицирована уполномоченной организацией. В отсутствие иных документальных доказательств, опровергающих содержание данного документа, основания сомневаться в достоверности содержащейся в нем информации у суда апелляционной инстанции отсутствуют, что также было учтено апелляционной коллегией при отказе в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы по настоящему делу. Со своей стороны, сведения о недостоверности имеющихся данных истцом не представлены. Какая-либо информация об иной актуальной средней цене 1 кв.м общей площади квартир строящегося жилья в данном районе, в том числе о реальных ценах по фактически совершенным в построенном ответчиком объекте сделкам, заинтересованными лицами не представлена.

Соответственно, указанные сведения АНО «Риэлторский информационный центр» Уральской палаты недвижимости могут быть приняты во внимание для расчета текущей рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Принимая во внимание информацию, изложенную в поименованном документе, суд апелляционной инстанции полагает, что размер убытков истца, правомерно заявленных ко взысканию в настоящем споре, составит 54 677 976 руб., исходя из следующего расчета:

1 286,5 х 64 300 – 28 043 974 = 54 677 976 руб., где:

1 286,5 кв.м – площадь квартир, которая должна была быть передана истцу в рамках реализации договора инвестирования с учетом заключения соглашения № 01 от 10.01.2013 о замене лица в обязательстве;

64 300 руб. – площадь 1 кв.м;

28 043 974 руб. – оплата за жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 77, корп. 1, корп. 2, корп. 3, корп. 4, строение 5 и парковочные места, взысканная арбитражным судом при рассмотрении дела № А60-39304/2017.

На основании вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску, подлежат распределению в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку апелляционная жалоба ООО «Инвестцентр» признана обоснованной, с ООО «Брусника. Екатеринбург» в пользу ООО «Инвестцентр» следует взыскать 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче апелляционной жалобы. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 ноября 2017 года по делу № А60-39304/2017 отменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) в пользу ООО «Инвестиционный центр федеральных программ» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113) убытки в размере 54 677 976 (пятьдесят четыре миллиона шестьсот семьдесят семь тысяч девятьсот семьдесят шесть) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) в федеральный бюджет государственную пошлину по иску в размере 109 863 (сто девять тысяч восемьсот шестьдесят три) руб. 76 коп.

Взыскать с ООО «Инвестиционный центр федеральных программ» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113) в федеральный бюджет государственную пошлину по иску в размере 56 356 (пятьдесят шесть тысяч триста пятьдесят шесть) руб. 24 коп.

Взыскать с ООО «Брусника. Екатеринбург» (ОГРН 1116671018958, ИНН 6671382990) в пользу ООО «Инвестиционный центр федеральных программ» (ОГРН 1046605184119, ИНН 6674131113) 3 000 (три тысячи) руб. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины, понесенных при подаче апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

 

Судьи

Н.П. Григорьева

 

Л.В. Дружинина