ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-96303/2022

07 июня 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 09.01.2023; 

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 15.03.2023, ФИО4 – по доверенности от 14.11.2022;

от третьего лица: не явился, извещен;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10935/2023) Красногвардейской районной общественной организации Санкт-Петербурга - Местное отделение всероссийского общества автомобилистов на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2023 по делу № А56-96303/2022 (судья       Нетосов С.В.), принятое 

 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещ. 2-Н, ОГРН 

<

***>); 

к Красногвардейской районной общественной организации Санкт-Петербурга - Местное отделение всероссийского общества автомобилистов (адрес: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр-кт, 21, ОГРН 

<

***>); 

трете лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 

о расторжении договора, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Красногвардейской районной общественной организации Санкт-Петербурга - Местное отделение всероссийского общества автомобилистов (далее – ответчик, Организация) о расторжении договора аренды от 25.07.2018 № 07/ЗК-05718.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Решением суда от 22.02.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Организация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 22.02.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что представленные истцом в материалы дела акты осмотра спорного земельного участка не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, в связи с чем не могли быть приняты судом первой инстанции во внимание. По мнению подателя жалобы, применительно к обстоятельствам настоящего спора расторжение договора, являющееся крайней мерой, несоразмерно допущенному арендатором нарушению обязательства. 

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2018 № 07/ЗК-05718 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок Зона 10, кадастровый номер 78:11:0560601:1228 площадью 9 048.00 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Шафировский проспект, уч. 26, (юго-восточнее дома 10, литера А) (далее – участок). 

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для хранения транспортных средств некоммерческими организациями автовладельцев (код – 11.4). Приведенные описание целей использования участка является. Изменение целей не допускается. 

Договор действует до 14.03.2021 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 3.1 договора).

Дополнительным соглашением от 19.07.2022 № 2 к договору срок действия спорного договора продлен сторонами до 01.11.2026.

В силу пункта 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, и условием использования участком, установленным в пункте 1.4 договора.

В соответствии с пунктом 5.5 договора, в случае нарушения иных условий договора, арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Из пункта 6.3 договора следует, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора (пункт 6.3.1 договора). 

Как указал истец, в ходе обследования земельного участка от 24.12.2021 ККИ было выявлено, что в границах участка расположены павильоны автосервиса, павильон автомойки, химчистки, полировки.

В этой связи 04.03.2022 в адрес арендатора была направлена претензия № ПР-6994/22-0-0 о взыскании штрафа за нарушение условий договора, в которой также содержится предложение расторгнуть договор.

Штраф оплачен Обществом в полном объеме, что признается сторонами и подтверждено подписями представителей последних в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции от 30.05.2023.

В ходе повторного обследования, проведенного 27.05.2022, установлено, что ранее выявленные нарушения пункта 1.2 договора не устранены.

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, а именно на использование Обществом участка с нарушением цели использования, предусмотренной договором, Комитет обратился в арбитражный суд с иском, в котором просил расторгнуть заключенный с Обществом договор аренды земельного участка.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный подлежащим отмене на основании следующего.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 615, пункту 1 статьи 619 ГК РФ в случае использования арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

В данном случае в пункте 6.3.1 договора стороны согласовали, что использование участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, или нарушение условия пользования участком является основанием для досрочного его расторжения.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, в подтверждение использования Обществом участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, Комитетом были представлены акты ККИ от 24.12.2021, от 27.05.2022, составленные по результатам проведения обследований арендуемого земельного, а также приложенные к ним фотоматериалы, согласно которым в границах участка расположены павильоны автосервиса, павильон автомойки, химчистки, полировки.

При этом апелляционный суд отклоняет довод подателя жалобы о том, что односторонние акты являются ненадлежащими доказательствами по делу, со ссылками на то, что названные акты составлены в одностороннем порядке без участия последнего, поскольку означенная позиция противоречит пунктам 1.4, 3.1 Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда, утвержденного распоряжением Комитета по контролю от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда».

Так, в данном случае обследования спорного земельного участка, в том числе на предмет соблюдения Организацией условий заключенного с Комитетом договора аренды, были произведены ККИ без вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора, в рамках полномочий, установленных означенными нормативно-правовыми актами, в связи с чем не требовали ни участия ответчика  или его представителя, ни необходимости его вызова для их проведения, так как обязанность уведомлять хозяйствующий субъект о предстоящем обследовании объекта недвижимости, находящегося в собственности у государства, отсутствует, поскольку проверка проводится не в отношении хозяйствующего субъекта, а в отношении объекта недвижимого имущества.

Между тем, по смыслу совокупности положений статей 452, 619 АПК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Так, в данном случае из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что за допущенное арендатором нарушение в части нецелевого использования участка, Обществу на основании пункта 5.5 договора был начислен штраф в размере 12 758 руб. 95 коп., который был оплачен последним в полном объеме, что, как указано выше, признается сторонами и подтверждено подписями представителей последних в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции от 30.05.2023.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции было назначено проведение сторонами совместного осмотра спорного земельного участка на предмет установления факта устранения арендатором допущенного нарушения, по результатам которого Организацией представлен в материалы дела акт осмотра от 23.01.2023, а также фотоматериалы к нему, из которых следует, что нецелевое использование земельного участка на момент рассмотрения  спора фактически отсутствует, то есть нарушение условий договора Организацией устранено.

Из представленного Комитетом акта обследования ККИ от 23.01.2023 также не следует факт расположения на земельном участке павильонов, обладающими признаками автосервисов, а также осуществления соответствующей деятельности. 

Кроме того, ответчиком представлен в материалы дела лист ознакомления собственников гаражей с обращением председателя Организации от 16.01.2023 о недопустимости ведения на территории земельного участка коммерческой деятельности.  

Более того, 19.07.2022 сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору, согласно которому срок действия спорного договора был продлен сторонами до 01.11.2026, что в свою очередь также свидетельствует о заинтересованности сторон в сохранении арендных отношений. 

При этом ссылки Комитета на то, что срок действия договора был продлен на основании Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а потому заключение дополнительного соглашения от 19.07.2022 № 2 к договору не свидетельствует о намерении арендодателя сохранить арендные правоотношения, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, поскольку, заключая означенное дополнительное соглашение Комитет, действуя разумно и добросовестно, обязан был проверить все обстоятельства, исключающие продление договора, учитывая, что они имели место быть за два месяца до обращения арендатора к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора от 15.07.2022, на которое прямо указано в дополнительном соглашении.

С учетом приведенного, принимая во внимание фактически обстоятельства настоящего спора, а также доводы сторон и представленные материалы дела доказательства, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, оценив степень существенности выявленного нарушения, его временный характер, приняв во внимание длительность арендных правоотношений между сторонами, в том числе с учетом продления срока действия договора до 01.11.2026 на основании дополнительного соглашения от 19.07.2022 № 2, то есть уже после выявления вышеназванного нарушения пункта 1.2 договора, оплаты арендатором штрафа, начисленного в порядке пункта 5.5 договора, добровольного устранения Организацией допущенного нарушения на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции, оповещения и предупреждения под роспись собственников гаражей о недопущении нарушений вновь, апелляционный суд вопреки выводу суда первой инстанции в данном конкретном случае полагает возможным при установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельствах не применять к ответчику такую меру, как расторжение договора, влекущую прекращение арендных отношений и оправданную в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны и сохранение арендных отношений становится очевидно невыгодным и нецелесообразным для другой стороны, что в свою очередь не имеет места в рассматриваемом случае, полагая, что начисленный Комитетом Организации штраф за соответствующее нарушение условий договора будет достаточной мерой ответственности за допущенное нарушение. 

С учетом приведенного, а также отсутствия в материалах дела доказательств того, что допущение Организацией нарушения условий договора в части цели использования земельного  участка (пункт 1.2 договора) повлекло для арендодателя значительные негативные и неустранимые последствия, апелляционная инстанция полагает, что расторжение договора будет явно несоразмерной мерой ответственности за нарушение вышеозначенного обязательства, а потому решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 22.02.2023 по делу №  А56-96303/2022 надлежит отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ и в удовлетворении иска Комитета отказать. 

Кроме того, по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ с Комитета в пользу Общества подлежат взысканию 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 22.02.2023 по делу №  А56-96303/2022  отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Красногвардейской районной общественной организации Санкт-Петербурга - Местное отделение всероссийского общества автомобилистов 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина