Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-79846/2019

18 февраля 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  18 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Товарищество собственников жилья «Большой Казачий, 4» (адрес: 191180, Санкт-Петербург, Большой Казачий пер., д.4,л.А; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Кифа» (адрес: 191180, Санкт-Петербург, Большой Казачий пер., д.4,л.А, пом.11-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании привести в первоначальное состояние часть фасада многоквартирного дома по адресу г.Санкт-Петербург, Большой казачий переулок, 4, лит. А

 

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 17.01.2020)

- от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 26.02.2019)

установил:

товарищество собственников жилья "Большой казачий, 4" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кифа" об обязании привести в первоначальное состояние часть фасада многоквартирного дома по адресу г.Санкт-Петербург, Большой казачий переулок, 4, лит. А.

Определением суда от 16.07.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебном заседании 11.02.2020г. представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, указав, что ответчик является собственником нежилого помещения 11-Н (1 этаж), расположенного по адресу Санкт-Петербург, Большой Казачий пер., д.4, лит.А (кадастровый № 78:32:0001620:1834).

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что организованный им второй (дополнительный) вход в принадлежащее ему помещение путем «присоединения» конструкции входной лестницы с площадкой, не изменяет размеров проема, не является капитальным строением и не влечет конструктивных изменений несущей стены первого этажа фасада здания; представил экспертное заключение № М-01/25/09/19-Ф от 27.09.2019г.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Нежилое помещение 11-Н по адресу: 

<

...>, лит.А находится в собственности ООО «Кифа». Управление указанным многоквартирным домом осуществляется ТСЖ «Большой Казачий, 4».

Ответчик подтвердил, что им был организован второй вход в помещение с улицы на месте оконного проема. Данный факт также подтверждается материалами фотофиксации.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2018г. по делу № А56-100209/2018 был установлен факт организации собственником помещения второго входа в помещение на месте оконного проема по результатам осмотра представителями Межведомственной комиссии Адмиралтейского района Санкт-Петербурга (далее – МВК) от 21.12.2017г. на основании обращения граждан.

Одновременно в рамках дела № А56-100209/2018 установлено, что от ответчика задание на проведение работ по сохранению указанного объекта культурного наследия КГИОП не выдавалось, проектная документация, подготовленная на основании выданного задания на согласование вместе с положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы в КГИОП не поступала, разрешение на производство работ по сохранению объекта культурного наследия КГИОП не выдавалось. Доказательств обратного, в нарушение положений ст.65 АПК РФ, ответчиком в материалы дела не представлено. Таким образом, работы по перепланировке указанного помещения выполнены в отсутствие разрешительной документации КГИОП, что является нарушением требований Закона № 73.

Как следует из плана первого этажа плана на многоквартирный дом, в помещении 11-Н не предусмотрен отдельный выход на улицу; в месте обустройства ответчиком дополнительного (второго) входа на плане указан оконный проем.

В плане расположения помещения 11-Н, являющегося приложением к выписке из Единого государственного реестра недвижимости, также на месте организации ответчиком отдельного входа с улицы указано окно.

Ссылаясь на то, что переустройство произведено без разрешительной документации и согласия собственников многоквартирного дома, в результате нарушаются законные интересы собственников помещений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. 

Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что перепланировка и (или) переустройство жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (органом, осуществляющим согласование) и в порядке, предусмотренным ЖК РФ.

В соответствии со статьями 209, 244, 247 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 ЖК РФ определено право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме на основании права общей долевой собственности, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, в состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Часть 2 статьи 36 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К его компетенции в том числе относится: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу указанных норм, фасад многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу. Обустройство входного проема на месте оконного проема затрагивает право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома и требует их согласия. Решение данного вопроса относится к компетенции общего собрания собственников.

Как следует из представленных суду документов, такого согласия собственников помещений в многоквартирном доме ответчику не выдавалось.

Решения по вопросу организации входа вместо оконного проема, установки крыльца и связанными с этими действиями изменениями общим собранием собственников не принималось.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Доказательств получения согласия собственников многоквартирного жилого дома на изменение фасада ответчиком в материалы дела не представлено.

В план нежилого помещения 11-Н поэтажного плана на многоквартирный дом по указанному адресу изменения (в части обустройства отдельного входа вместо оконного проема) не вносились.

Также суд учитывает, что дом по адресу Санкт-Петербург, Большой Казачий пер., д.4, лит.А является объектом культурного наследия на основании Распоряжения КГИОП Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2009г. № 10-22 (п.25 Приложения «Перечень выявленных объектов культурного наследия, включенных в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объектов культурного наследия регионального значения»).

В отношении данного дома действует специальный режим по его охране и установлены специальные, дополнительные требования к его использованию, установленные Федеральным законом от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – ФЗ № 73-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ФЗ № 73-ФЗ, объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

При чем, как следует из части 3 статьи 40 ФЗ № 73-ФЗ, изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия.

Как указано в части 1 статьи 40 и части 1 статьи 45 ФЗ № 73-ФЗ, сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 2 статьи 32 ФЗ № 73-ФЗ, заключение историко-культурной экспертизы является основанием для принятия соответствующим органом охраны объектов культурного наследия решения о возможности проведения работ, указанных в пункте 1 статьи 31 ФЗ № 73-ФЗ, а также для принятия иных решений, вытекающих из заключения историко-культурной экспертизы в отношении объектов, указанных в статьи 30 ФЗ № 73-ФЗ.

Организация дополнительного входа в помещение 11-Н является работами по приспособлению Объекта для современного использования, порядок проведения которых установлен статьи 45 ФЗ № 73-ФЗ.

Аналогичные разъяснения даны КГИОП в своем письме в адрес ТСЖ от 20.06.2019г. № 01-25-12006/19-0-1.

Письмом КГИОП от 05.07.2018г. № 01-25-11292/18-0-1 Комитет сообщил, что документация на проведение работ по устройству крыльца из помещения 11-Н в Комитет не поступала. Разрешение на вышеуказанные работы Комитет не выдавал.

Ответчиком не были представлены документы на право проведения работ по организации входа на месте оконного проема в доме, являющемся объектом культурного наследия.

Задания на проведение указанных работ и разрешения со стороны КГИОП ответчику не выдавалось.

В силу положений части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Исходя из положений статей 161 и 162 ЖК РФ, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика устранения препятствий, затрудняющих содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Доводы ООО «Кифа» по настоящему делу судом отклоняется по следующим основаниям. Представленное ответчиком экспертное заключение № М-01/25/09/19-Ф от 7.09.2019, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку пользование общим имуществом дома, в любом случае, осуществляется по соглашению сособственников, в связи с чем, не имеет значения, каким образом был обустроен отдельный вход.

В то же время суд отмечает, что в указанном документе имеется отметка о том, что Заказчиком не представлена для изучения разрешительная, исполнительная и эксплуатационная документация.

Право собственности в отношении спорного помещения подтверждается материалами дела, ответчик факт установления дверного проема вместо оконного не оспаривал. Как было указано выше, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт согласования с собственниками помещений и принятие последними решения об изменении фасада здания в части устройства дополнительного входа (вместо оконного проема) из помещения 11-Н со стороны фасада здания, а ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств того, что фасад изменен с согласия собственников помещений. Разрешений и заданий на проведение работ в доме, являющемся объектом культурного наследия, ответчик также не представил.

Ответчик в ходе судебного разбирательства ссылался на отсутствие крепления крыльца к фасаду здания, однако на представленных им фотографиях явно видно наличие таких креплений, также о них идет речь в заключении № М-01/25/09/19-Ф от 7.09.2019.

С учетом изложенного, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ, судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кифа» своими силами и за свой счет в срок, не превышающий 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу, привести в первоначальное состояние часть фасада многоквартирного дома и прилегающую территорию по адресу: Санкт-Петербург, Большой Казачий пер., д.4, л.А, в соответствии с планом нежилого помещения 11-Н и поэтажным планом здания, а именно:

- демонтировать металлическое крыльцо, установленное из дверного проема из помещения 11-Н на придомовой территории;

- восстановить нарушенное благоустройство территории в районе указанного крыльца;

- восстановить проектный оконный проем вместо дверного проема из помещения 11-Н;

- выполнить ремонт фасада здания в районе несогласованного дверного проема из помещения 11-Н.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кифа» в пользу товарищества собственников жилья «Большой Казачий, 4» 6 000 руб. государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                  Егорова Д.А.