ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А23-10707/2023

г. Тула

29 сентября 2025 года

20АП-4118/2025 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 29.09.2025 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мосиной Е.В., судей Бычковой Т.В. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Завьяловой А.А., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Обнинск» – представителя ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 26.10.2023), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Обнинск» (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Калужской области от 31.07.2025 по делу № А23-10707/2023, вынесенное по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Обнинск» (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 210 600 руб., по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Обнинск» (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Калужская область, г. Обнинск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о признании недействительным договора аренды от 01.08.2017, об обязании освободить помещения, о признании незаконным переустройство помещений и об обязании привести их в первоначальное состояние, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  

спора: общества с ограниченной ответственностью «УК Форпост» (г. Обнинск Калужской области, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Обнинск» (далее – ответчик, ООО «Управляющая компания Обнинск») о взыскании денежных средств в размере 1 210 600 руб.  

ООО «Управляющая компания Обнинск» заявлено встречное исковое заявление к ИП ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды подвального помещения многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного 01.08.2017 между ООО «УК Обнинск» и ИП ФИО3; обязании ИП ФИО2 освободить все занятые подвальные помещения многоквартирного дома по адресу: 

<

...> в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; о признании незаконным переустройство подвальных помещений многоквартирного дома, произведенное ИП ФИО2, а именно обустройство санитарного узла с присоединением оборудования санузла к общим домовым коммуникациям, работы по изменению высоты потолка и занижению уровня пола в части помещений путем выемки грунта, возведении стены перегородки, изменении расположенных в подвале общих домовых коммуникаций; об обязании ИП ФИО2 привести переустроенные подвальные помещения в первоначальное состояние, в именно, демонтировать самовольно возведенную стену-перегородку, демонтировать самовольно обустроенное помещение санитарного узла, привести в первоначальное состояние переустроенные инженерные коммуникации многоквартирного дома.  

Определением от 05.12.2024 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «УК Форпост».  

Решением Арбитражного суда Калужской области от 31.07.2025 с ООО «Управляющая компания Обнинск» в пользу ИП ФИО2 взысканы денежные средства в размере 1 210 600 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 106 руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.  

Не согласившись с решением Арбитражного суда Калужской области от 31.07.2025, ООО «Управляющая компания Обнинск» обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что арендованное помещение не является «полуподвальным», а является помещением подвала многоквартирного жилого дома, ИП ФИО2 в нарушение обязательных требований пожарной безопасности в подвале многоквартирного жилого дома осуществляла хранение различных вещей (книги, коробки, канцелярские изделия). Утверждает, что ИП ФИО2 использовала два помещения, 46,6 кв.м и 63 кв.м, при этом в состав убытков внесена стоимость продукции, располагавшейся в арендованном помещении и в помещениях подвала, которые ИП ФИО2 самовольно, без законных оснований использовала для хранения материальных ценностей. Обращает внимание на то, что ответчиком установлен факт реконструкции и перепланировки подвальных помещений, о чем составлен акт 29.03.2024, при этом доводы ответчика, изложенные в акте, истцом не опровергнуты. Отмечает, что с 01.04.2004 по 01.05.2011 нежилые помещения подвала площадью 174,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, находились во временном владении и пользовании по договору аренды у ООО «Книжная лавка Василиса», которое прекратило свою деятельность в качестве юридического лица 22.07.2021. Ссылаясь на протокол общего собрания собственников дома от 14.05.2016, полагает, что договор аренды от 01.08.2017 является ничтожным. Выражает несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности. Считает, что в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 1083 Гражданского кодекса РФ имеются основания для уменьшения размера возмещения, так как истец не доказал отсутствие фактов поведения потерпевшей стороны, способствовавших увеличению причиненного вреда.  

Представитель ООО «Управляющая компания Обнинск» в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал в полном объеме, ссылался на имеющиеся в материалах дела фотографии подвала, которые подтверждают факт нахождения имущества предпринимателя в подвале МКД, пояснил, что фотографии представлены ответчиком в судебном заседании 15.05.2025 или 17.07.2025.  

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо фотографии, представленные ответчиком. К письменным возражениям, представленным в судебном заседании 17.07.2025, фотоматериалы не приложены (т.4, л.д. 100-102).  

При решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд  

апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам (пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").  

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции в отсутствие уважительных причин, которые объективно препятствовали представлению дополнительных доказательств в арбитражный суд первой инстанции, нарушает принцип состязательности и позволяет стороне в обход процессуальной обязанности доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений (статья 65 АПК РФ), исправить процессуальные просчеты, что противоречит статье 9 АПК РФ, возлагающей риск наступления неблагоприятных последствий на лицо, участвующее в деле, и не воспользовавшееся своими процессуальными правами.  

ИП ФИО2 представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в период до 01.12.2024 ответчик являлся управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.  

01.08.2017 ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Управляющая компания Обнинск» (арендодатель) заключен договор аренды № 1, по условиям которого ответчик передал, а истец принял во временное пользование нежилое помещение с оборудованием, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью полуподвального помещения 46, 60 кв.м (т. 1, л.д. 31-35).  

Арендуемый торговый зал составляют 37 кв.м (пункт 1.2 договора).  

Арендуемое помещение предоставляется истцу для использования под торговлю книжной продукцией, канцелярскими товарами, промышленными товарами (сумки, сувениры, развивающие игры и т.д.) и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели (пункт 1.3 договора).  

По условиям пункта 7.1 договор вступает в действие с 01.08.2017 и действует 1 (один) календарный год.  

01.08.2018 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, положениями которого внесены изменения в условия договора о размере арендной платы, а также о пролонгации срока действия договора при отсутствии возражений одной из сторон (т. 1, л.д. 36).  

09.05.2023 произошло затопление подвального помещения дома, в том числе магазина, занимаемого истцом по договору аренды.  

Так, 09.05.2023 от аварийно-диспетчерской службы г. Обнинска в ООО «Управляющая компания Обнинск» (ответчику) поступило сообщение о подтоплении подвального помещения дома № 9 по ул. Аксенова, г. Обнинска, сантехники управляющей компании приступили к работам по откачке воды из подвала данного дома.  

Комиссией в составе истца и представителей ответчика ФИО4, ФИО5 по результатам обследования помещения торгового зала магазина «Василиса+», площадью 46,6 кв.м, расположенном с левой стороны входа (зал № 1), составлен акт от 11.05.2023, в котором указано, что подтопление произошло по причине разрыва резинового рукава диаметром 53 мм на подающем трубопроводе холодного водоснабжения к повышающему насосу, установленному в подвале дома (т. 1, л.д. 40).  

Высота подтопления составила в среднем 85 см от пола; в торговом зале № 1 вдоль стен от пола до потолка высотой 2 м 35 см находились деревянные стеллажи с книгопечатной продукцией, три мебельных прилавка из древесно-стружечных плит, на которых расположены канцелярские принадлежности, полиграфическая продукция и оргтехника.  

При осмотре помещения № 2, располагающегося с правой стороны от входа в подвал, общей площадью около 63 кв.м. также зафиксировано подтопление на высоту 95 см., высота потолка от пола 2 м 65 см; в указанном помещении на полу складированы книги, коробки с бумагой для офисной техники, полиграфическая продукция.  

На основании приказа от 15.03.2023 истцом проведена инвентаризация товарно-материальных ценностей в магазине, составлен акт поврежденного имущества (т. 1, л.д. 98-122, 130-150, т. 2, л.д. 1-69), при проведении инвентаризации произведено фотографирование каждой единицы товара (т. 2, л.д. 84).  

Уведомлением от 17.05.2023 (содержит отметку ответчика о получении) истец сообщил ответчику о начале мероприятий по формированию перечня поврежденного затоплением принадлежащего ей имущества, с указанием на возможность присутствия ответчика при проведении указанных мероприятий (т. 1, л.д. 14).  

Согласно представленному истцом экспертному заключению от 19.06.2023 рыночная стоимость поврежденного затоплением имущества истца составляет 1 210 600 руб. (т. 1, л.д. 42-70).  

В соответствии с экспертным заключением имущество в виде книг и иной печатной продукции в количестве 1262 номенклатурные позиции, общим количеством экземпляров 3164 шт.; канцелярские товары в количестве 257 номенклатурных позиций, общим количеством 3055 шт. в дальнейшем реализации не подлежат.  

Оргтехника и мебель в составе интерактивный блок питания Ippon Black Comfo Pro 600 New, компьютерный стол BTS, системный блок STANDART 300 (i3-10100 16g. Ssd256Gb+HDD1Tb, комод Рио, стеллаж Рио восстановлению не подлежат.  

Претензиями от 12.05.2023, 11.10.2023 истец обратился к ответчику с требованиями о возмещении причиненного материального ущерба (т. 1, л.д. 71-72, 74-77).  

Поскольку указанные требования были оставлены ответчиком без удовлетворения, ИП ФИО2 обратилась с настоящим иском в суд.  

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 15, 393, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и установил, что факт повреждения имущества истца и размере ущерба подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.  

 В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.  

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые  

это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.  

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.  

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).  

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).  

Таким образом, для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков суду необходимо установить состав правонарушения, включающий наличие убытков, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, а также размер убытков.  

Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.  

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и  

представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).  

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.  

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.  

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).  

В связи с тем, что арендуемое предпринимателем нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, к правоотношениям сторон применяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).  

В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.  

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в  

которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).  

Абзацем первым пункта 5 Правил N 491 закреплено, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  

В силу пункта 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.  

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.  

Согласно пункту 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:  

- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; 

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;  

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.  

В соответствии с пунктом 42 Правил N 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.  

При презумпции вины причинителя вреда, а равно презумпции противоправного поведения причинителя вреда, следующей из принципа генерального деликта, заключающегося в том, что всякое причинение вреда предполагается противоправным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 4515/10), именно на ответчике лежит бремя доказывания обстоятельств, исключающих его вину и противоправность поведения в повреждении имущества истца.  

На основании пунктов 1 и 2 статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.  

В силу норм части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

В соответствии с условиями пункта 3.2 договора аренды, согласно которому в случае аварий и неисправностей, происшедших не по вине истца, ответчик обязуется немедленно принимать меры к их устранению, а также содержание вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства, истец вправе требовать от ответчика возмещения убытков, причиненных ему в связи с разрывом резинового рукава на подающем трубопроводе холодного водоснабжения.  

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что факт повреждения имущества истца подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается (т. 2, л.д. 118); размер ущерба в сумме 1 210 600 руб. подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (т. 1, л.д. 42-70, л.д. 98-122, 130-150, т. 2, л.д. 1-69, т. 2, л.д. 84) и ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ также не оспорен (статья 9 АПК РФ), в связи с чем суд обоснованно заключил, что требования истца подлежат удовлетворению.  

Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик указал на то, что собственниками жилого дома не принималось решение о передаче в пользование истцу  

нежилого помещения по договору аренды от 01.08.2017, ничтожность договора аренды от 01.08.2017, а также, что истцом в период пользования помещением было произведено переустройство и перепланировка, что могло повлиять на затопление помещения.  

Отклоняя указанные возражения ответчика, суд обоснованно исходил из того, что в материалы дела представлен протокол от 14.05.2016 общего собрания собственников помещений в МЖД по адресу: 

<

...>, согласно которому ответчику предоставлены полномочия на заключение договоров аренды нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (т. 2, л.д. 119-120).  

Доводы ответчика о невозможности использования истцом арендуемого им помещения правомерно отклонены судом, поскольку представленными от МАУ «Коммунальное управление» документами подтверждается, что проектом в многоквартирном жилом доме предусмотрено подвальное помещение (т. 4, л.д. 24-27). При этом, доказательства изменения планировки, указанной в поэтажном плане помещения подвала (т. 4, л.д. 25), не представлены.  

 Доводы относительно размера арендной платы по договору отклонены судом как несостоятельные и не имеющие правового значения, с учетом предмета заявленных истцом требований. Кроме того, применительно к нормам статьи 614 ГК РФ размер арендной платы определяется по согласованию сторон.  

Доводы ответчика о проведении истцом реконструкции помещения не подтверждены соответствующими доказательствами в соответствии с требованиями норм статей 65, 67, 68 АПК РФ.  

Какие-либо заключения специалистов по данному вопросу, как было указано ответчиком в своих пояснениях 30.07.2024 (т. 2, л.д. 118), в материалы дела не представлены.  

Акт от 29.03.2024 составлен ответчиком в одностороннем порядке, без извещения истца и не подтвержден соответствующими техническими документами (в том числе, обмеры, замеры, результаты исследования, полномочия специалистов и т.д.) (т. 2, л.д. 137).  

Судом также учтено, что 24.05.2024 протоколом общего собрания собственников помещений в МЖД избран Совет многоквартирного дома, Председатель Совета многоквартирного дома, принято решение о сдаче в аренду части общего имущества – подвального помещения истцу (т. 3, л.д. 35-38, 75-82), заключен договор аренды от 01.06.2024 нежилого помещения по адресу: 

<

...>, помещение передано истцу по акту от 01.06.2024, заключено дополнительное соглашение к договору аренды (т. 3, л.д. 30-31, 42-43, 83-91).  

На основании протокола общего собрания от 24.09.2024 принято решение о расторжении договора управления с ответчиком (ООО «Управляющая компания Обнинск»), выбрана новая управляющая организация - ООО «УК Форпост» (третье лицо по делу) (т. 3, л.д. 45-46, 93-96).  

Доводы ответчика о невозможности обслуживания помещений, занимаемых истцом, также не нашли своего документального подтверждения и, с учетом прекращения у ответчика статуса управляющей организации в отношении спорного дома, не могут быть приняты судом во внимание.  

В пояснениях по делу от 13.02.2025 третье лицо, осуществляющее функции управляющей организации спорного многоквартирного жилого дома в настоящее время, также указало, что информацией о переустройстве занимаемого истцом помещения не располагает (т. 4, л.д. 1).  

Кроме того, из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что в период с 01.04.2004 по 01.05.2011 нежилые помещения площадью 174,3 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, находились во временном владении и пользовании по договору аренды у ООО «Книжная лавка Василиса», которое прекратило свою деятельность в качестве юридического лица 22.07.2021 (т. 4, л.д. 66-81).  

Указанное свидетельствует об использовании спорного помещением до принятия его истцом иным лицом, как вероятностный фактор совершения действий по перепланировке и реконструкции, при отсутствии доказательств совершения таких действий именно истцом в рамках рассматриваемого спора.  

По результатам обращения ответчика в Прокуратуру города Обнинска нарушений не выявлено, о чем указано в письме от 28.08.2024 (т. 3, л.д. 7).  

Проверка ГУ МЧС России по Калужской области проведена уполномоченным органом в пределах своих полномочий, при наличии у истца договора на работы по обслуживанию пожарной сигнализации (т. 3, л.д. 15-16, 111-112) и не подтверждает нарушение истцом своих обязательств по договору аренды от 01.08.2017.  

ООО «Управляющая компания Обнинск» заявлено встречное исковое заявление к ИП ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды подвального помещения многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного 01.08.2017 между ООО «УК Обнинск» и ИП ФИО3; обязании ИП ФИО2 освободить все занятые подвальные помещения многоквартирного дома по адресу: 

<

...> в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; о признании незаконным переустройство подвальных помещений  

многоквартирного дома, произведенное ИП ФИО2; об обязании ИП ФИО2 привести переустроенные подвальные помещения в первоначальное состояние.  

Рассматривая встречный иск и отказывая в его удовлетворении, суд первой инстанции, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, указал, что предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.  

Между тем, как указано выше, в настоящее время ответчиком утрачен статус управляющей организации в отношении спорного многоквартирного жилого дома, в связи с чем не усматривается правовой интерес в заявленных по встречному иску требованиях.  

Общие вопросы, связанные с недействительностью сделок в связи с их ничтожностью или оспоримостью, урегулированы статьями 166 - 168 ГК РФ.  

Из положений статей 166 и 168 ГК РФ и разъяснений по их применению (пункты 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») следует, что, по общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой; ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.  

Согласно пунктам 2, 5 статьи 166 ГК РФ, а также пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.  

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.  

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.  

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им (законом) лицам.  

Судом установлено, что в соответствии с протоколом от 14.05.2016 общего собрания собственников помещений в МЖД по адресу: 

<

...> ответчику предоставлены полномочия на заключение договоров аренды нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (т. 2, л.д. 119-120).  

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, поведение управляющей компании (ответчика) ни до, ни после заключения договора аренды не давало арендатору (истцу) оснований полагать, что заключенный договор является недействительным.  

Кроме того, ответчик ни при заключении договора, ни при передаче помещения ответчику по акту, ни при подписании дополнительного соглашения к договору, не ссылался на недействительность заключенного договора и не заявлял о том, что у него, как у арендодателя, нет полномочий на передачу общего имущества собственников МКД в пользование третьим лицам.  

Такие доказательства ответчиком не представлены (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

На протяжении всего срока действия договора аренды в пользу арендодателя на его счета в безналичном порядке поступали от арендатора систематические ежемесячные арендные платежи.  

Более того, уведомление о расторжении договора направлено ответчиком истцу 30.11.2023 (т. 2, л.д. 138-139), тогда как факт причинения ущерба имуществу истца произошел 09.05.2023.  

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о пропуске ответчиком (истцом по встречному иску) срока исковой давности.  

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении  

своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).  

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).  

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).  

При этом ответчик (истец по встречному иску) не представил обоснования тому, когда именно и в связи с чем именно общество узнало об отсутствии решения собственников по вопросу использования общего имущества МКД в связи с совершенной сделкой.  

Таким образом, как верно указал суд, с учетом факта подписания оспариваемого договора 01.08.2017, срок исковой давности по оспариванию данной сделки независимо от правового обоснования истек 01.08.2018 или 01.08.2020.  

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «O некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в иске.  

Судом рассмотрено ходатайство ответчика о снижении размера вреда и правомерно отклонено ввиду отсутствия правового и фактического обоснования данного ходатайства, при этом доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 1083 ГК РФ, также не представлены.  

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 15, 393, 395, 1064, 1082 ГК РФ, суд первой инстанции, установив факт причинения ущерба и его размер, пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика денежных средств в качестве убытков в размере 1 210 600 руб. В удовлетворении встречных исковых требований судом правомерно отказано.  

 Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что арендованное помещение не является «полуподвальным», а является помещением подвала многоквартирного жилого дома, ИП ФИО2 в нарушение обязательных требований пожарной безопасности в подвале многоквартирного жилого дома осуществляла хранение различных вещей (книги, коробки, канцелярские изделия), не влияют на правильность выводов суда, учитывая, что управляющая компания своевременно никаких действий по проверке подвала дома не осуществляла, доказательства того, что был зафиксирован факт нарушения предпринимателем требований пожарной безопасности, отсутствуют, при этом указанное, по мнению ответчика, нарушение не влияет на установленный судом факт причинения ущерба в результате произошедшего залития помещения подвала.  

Ссылки заявителя жалобы на грубую неосторожность предпринимателя, содействовавшую возникновению убытков, подлежат отклонению, так как в ходе рассмотрения спора арбитражный суд предлагал представить пояснения относительно необходимости назначения по делу судебной экспертизы. Ответчик не воспользовался своим правом заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ с целью установления обстоятельств, свидетельствующих о наличии причинно-следственной связи между действиями, выразившихся, по мнению управляющей компании, в незаконном углублении уровня пола, изъятии грунта в арендуемом помещении истца.  

Доводы о том, что в помещении отсутствовала возможность оттока воды, а также факт реконструкции помещения и образования резервуара с водой высотой 50-60 см., являются бездоказательными.  

Как следует из материалов дела, затопление помещения произошло из системы холодного водоснабжения в результате разрыва рукава на подающем трубопроводе к повышающему насосу многоквартирного дома. Данный трубопровод установлен и находится в смежном с пострадавшим помещении и обслуживался ООО «УК Обнинск» и находился в зоне ответственности данной УК. Причиной протекания воды из системы холодного водоснабжения явился разрыв резинового рукава диаметром 53 мм.  

Распространение потока воды под напором и последующее ее попадание в арендуемое предпринимателем помещение и иные помещения было неизбежно при  

прорыве и произошло по причине разрыва трубопровода, поддержание которого в надлежащем состоянии является обязанностью ответчика.  

Затопление помещения магазина площадью 46,6 кв.м, а также последующее затопление рядом расположенного смежного и неизолированного дверью через проем отдельного помещения общей площадью около 63 кв.м, произошло вследствие распространения воды по полу помещений от места порыва на трубопроводе ХВС.  

Возражения ответчика, указавшего, что после аварии вода равномерно не распределилась, а скопилась в помещениях, уровень пола в которых был занижен, противоречат сведениям, указанным в Акте обследования от 11.09.2023 (на третьи сутки после аварии), согласно которому осмотр произведен исключительно только в двух смежных помещениях подвала; никакие иные располагающиеся в подвале помещения с целью фиксации распространения в них воды либо ее скопления комиссией не обследовались и не осматривались, уровень воды в них не замерялся.  

Доводы о том, что ответчиком установлен факт реконструкции и перепланировки подвальных помещений, о чем составлен акт 29.03.2024, были предметом рассмотрения суда и им дана надлежащая оценка.  

Кроме того, полученными на основании адвокатского запроса и представленными в материалы дела документами подтверждается, что ИП ФИО2 не имеет какого-либо отношения к производству работ, связанных с обустройством санузла, перепланировкой помещения подвала площадью 46,6 кв.м, перепланировкой иных помещений подвала, завышением (занижением) высоты арендуемого помещения и иных помещений и не совершала указанных действий.  

Так, в период с 01.04.2004 по 01.05.2011 нежилые помещения площадью 174,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, находились во временном владении и пользовании на основании договора аренды с администрацией г. Обнинска у ООО «Книжная лавка Василиса», которое прекратило свою деятельность в качестве юридического лица 22.07.2021.  

В пояснениях по делу от 13.02.2025 третье лицо, осуществляющее функции управляющей организации спорного многоквартирного жилого дома в настоящее время, также указало, что информацией о переустройстве занимаемого истцом помещения не располагает.  

Тот факт, что ИП ФИО2 использовала два помещения, 46, 6 кв.м. и 

63 кв.м, при этом в состав убытков внесена стоимость продукции, располагавшейся в арендованном помещении и в помещениях подвала, которые ИП ФИО2 использовала для хранения материальных ценностей, не свидетельствует о том, что  

размер убытков должен быть уменьшен, учитывая, что в опровержение представленного истцом размера убытков ответчик никакие доказательства иного размера убытков не представил, при проведении мероприятий по формированию перечня поврежденного затоплением имущества, несмотря на направленное ему уведомление от 17.05.2023, ответчик не присутствовал.  

Наличие убытков и их размер подтверждены экспертным заключением, выводы эксперта ответчиком документально не опровергнуты, в связи с чем истец имеет право на возмещение образовавшихся по вине ответчика убытков в размере 1 210 600 руб.  

Доводы о том, что в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 1083 ГК РФ имеются основания для уменьшения размера возмещения, так как истец не доказал отсутствие фактов поведения потерпевшей стороны, способствовавших увеличению причиненного вреда, подлежат отклонению в силу следующего.  

Согласно пункту 2 статьи 1083 ГК РФ если грубая неосторожность самого потерпевшего содействовала возникновению или увеличению вреда, в зависимости от степени вины потерпевшего и причинителя вреда размер возмещения должен быть уменьшен.  

Исходя из указанной правовой нормы, ответчик, заявляя данный довод, должен представить доказательства грубой неосторожности истца.  

Вопрос о том, является ли неосторожность потерпевшего грубой небрежностью или простой неосмотрительностью, не влияющей на размер возмещения вреда, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств. При этом, применяя общее правовое предписание к конкретным обстоятельствам дела, судья принимает решение в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 N 120-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО6 на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 1064, пунктом 1 статьи 1079 и абзацем вторым пункта 2 статьи 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации").  

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае в действиях ИП ФИО2 не усматривается грубая неосторожность, повлекшая за собой возникновение ущерба. Доказательств того, что ИП ФИО2 могла или должна была предвидеть возможность разрыва резинового рукава и затопления помещения подвала, суду не представлено.  

Более того, действия предпринимателя по размещению материальных ценностей в помещениях подвала не находятся в прямой причинной связи с причинением вреда, возможность наступления которого при надлежащем выполнении ответчиком обязанностей, связанных с содержанием жилого фонда, была бы исключена.  

Доказательства того, что размер причиненного ущерба в случае, если бы предприниматель хранила весь принадлежащий ей товар только в арендованном ею помещении, был меньше заявленной суммы, в материалы дела не представлены.  

Имеющиеся в деле доказательства полностью подтверждают наличие в действиях ответчика вины и противоправности, выразившейся в ненадлежащем исполнении обязанностей по своевременному обслуживанию внутренних инженерных сетей многоквартирного дома, что привело к затоплению помещения и причинению истцу убытков.  

В отсутствие доказательств грубой неосторожности предпринимателя по хранению полиграфической продукции в подвальных помещениях, при наличии неисполненной обязанности управляющей организации обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, судебная коллегия не находит оснований применения к спорным правоотношениям положений статьи 1083 ГК РФ.  

Доводы о том, что договор аренды подвала является ничтожным, правомерно отклонены судом, учитывая, что в период действия договора аренды от 01.08.2017 и дополнительного соглашения к нему управляющая компания каких-либо претензий и требований к ИП ФИО7 относительно невозможности его исполнения и пользования помещением, а также в отношении размера арендной платы не заявляла. Указанное свидетельствует о заинтересованности ООО «Управляющая компания Обнинск» в оспариваемом договоре.  

Кроме того, ИП ФИО2 приняла имущество от управляющей компании в пользование без каких-либо возражений со стороны арендодателя, пользовалась этим имуществом и исправно вносила платежи, то есть сделка сторонами исполнялась согласно ее условиям.  

Доводы ответчика о том, в силу правовой позиции, содержащейся в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, срок исковой давности не пропущен, ошибочны и подлежат отклонению, поскольку договор аренды подписан 01.08.2017, следовательно, как верно указал суд, срок исковой давности по оспариванию данной  

сделки независимо от правового обоснования истек не позднее 01.08.2020, между тем, встречный иск заявлен 05.08.2024.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при их рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение судебного акта.  

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 31.07.2025 по делу № А23-10707/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.  

Председательствующий судья Е.В. Мосина Судьи Т.В. Бычкова  

А.Г. Селивончик