АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-652/2023

г. Тюмень

14 августа 2023 года

Резолютивная часть объявлена 07.08.2023г. 

В полном объеме изготовлено 14.08.2023г.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аникиной Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению веб-конференции дело по иску

ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – истец) 

к ООО «Вега» (далее – ответчик-1)

к ООО «СтройСити» (далее – ответчик-2)

третьи лица – ООО «Квартал» (далее – третье лицо-1), Управление Росреестра по Тюменской области (далее – третье лицо-2), индивидуальный предприниматель ФИО1 ((далее – третье лицо-3), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо-4)

о признании сделки недействительной 

о применении последствий недействительности сделки

 

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 15.05.2019 №5Ф/240

от ответчика-1: не явился, извещен

от ответчика-2: ФИО4, доверенность от 09.01.2023 №39/23

от третьего лица-1: ФИО5, доверенность от 18.03.2023 №б/н 

от третьего лица-2: не явилось, извещено

от третьего лица-3: не явилось, извещено

от третьего лица-4: не явилось, извещено 

 

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 16.01.2023 поступило исковое заявление ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» к ООО «Вега» и к ООО «СтройСити»:

- о признании недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010, заключенный между ООО «Вега» и ООО «Велес» (ООО «СтройСити»),

- о применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности на долю (364/1000) в праве на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0427001:783 за ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

В обоснование исковых требований истец указывает, что 20.01.2010 между ним и ООО «Вега» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому истцу в собственность перешло нежилое помещение, расположенное в нежилом строении (литера 2,3), общей площадью 139,6 кв.м. на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0427001:10491, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись от 16.02.2010 за номером 72-72-01/024/2010-175.

При рассмотрении искового заявления ООО «Квартал» к ООО «СтройСити» по делу №А70-7625/2022 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21296, расположенного по адресу: 

<

...>, по запросу суда в материалы дела поступила копия регистрационного дела спорного объекта недвижимости, согласно которому установлено следующее:

На основании договора купли-продажи от 14.02.2006 №35 Специализированное  государственное учреждение при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» передало в собственность ООО «Велес» земельный участок (с расположенными на нем нежилыми строениями) с кадастровым номером 72:23:0427001:0662, расположенный по адресу: 

<

...>, 

<

...>, 7, 8, общей площадью 13454 кв.м.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 28.02.2009 №09/з/д-1536, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «Велес», ООО «Вега», земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:783, расположенный по адресу: 

<

...>, 

<

...>-8, общей площадью 110 кв.м., перешел в общую долевую собственность ООО «Велес» - 636/1000, ООО «Вега» - 364/1000. На указанных земельных участках находилось недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности покупателям, в частности, в собственности ООО «Вега» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.10.2008 находилось нежилое помещение, общей площадью 139,6 кв.м, (п.1.2 договора).  

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2010, заключенного между ООО «Велес» и ООО «Квартал», в собственность ООО «Квартал» перешло нежилое помещение общей площадью 2770,3 кв.м. на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72-72-01/023/2010-099.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2010, заключенного между ООО «Вега» и ОАО Ханты-Мансийский банк, в собственность ОАО Ханты-Мансийский банк перешло нежилое помещение, расположенное в нежилом строении (литера 2,3), общей площадью 139,6 кв.м. на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0427001:10491, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись от 16.02.2010 за номером 72-7201/024/2010-175.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010, заключенного между ООО «Вега» и ООО «Велес», доля 364/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:783, расположенный по адресу: 

<

...>, 

<

...>-8 общей площадью 110 кв.м. перешла в собственность ООО «Велес».

В связи с чем, площадь земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:0662 увеличена, участок зарегистрирован за кадастровым номером 72:23:0427001:988, который в последствии 15.04.2019 разделен на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21295 и земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21296.

Решением общего собрания участников ООО «Велес» и ООО «Пеноблок» от 25.12.2020 принято решение о реорганизации в форме слияния путем образования ООО «СтройСити», что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ от 30.04.2021, в результате чего произошла передача прав на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21296 от ООО «Велес» к ООО «СтройСити».

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010, в результате которого ООО «Вега» передало в собственность ООО «Велес» долю 364/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:783, расположенного по адресу: 

<

...>, 

<

...>-8, общей площадью 110 кв.м., является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования закона, посягает на права и охраняемые законом интересы собственника нежилого помещения ПАО Банк «ФК Открытие».

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик-1 представил отзыв о несогласии с иском, в котором указывает, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:783 не являлся предметом договора купли-продажи и продавцу не передавался.

Ответчик-2 в отзыве на иск указал, что право собственности ответчика-1 на долю в праве на земельный участок (364/1000), расположенный по адресу: 

<

...>, возникло 18.02.2010 после приобретения истцом нежилого помещения общей площадью 139,6 кв.м, расположенного в нежилом строении (литера 2,3) на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

Также заявлено о пропуске срока исковой давности на подачи настоящего иска.

Истец представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010, заключенный между ООО «Вега» и ООО «Велес», и применить последствия недействительности сделки в виде признания права собственности на 4,80/100 доли в праве на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 72:23:0427001:21296 за ПАО Банк «ФК Открытие». Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик-2 представил письменные пояснения, в которых указал, что в случае признания сделки недействительной, размер доли истца должен составлять 45/1000 в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 72:23:0427001:21296. 

Истец представил заявление об уточнении исковых требований, в которых просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010, заключенный между ООО «Вега» и ООО «Велес», и применить последствия недействительности сделки в виде признания права собственности на 48/1000 доли в праве на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 72:23:0427001:21296 за ПАО Банк «ФК Открытие». Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ч.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (ч.1 ст.167 ГК РФ).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). 

Пунктом 4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (за исключением случаев, отраженных в указанной норме).

В силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной (постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 №14831/09 по делу № А33-16188/2008.

Пленум ВАС РФ в п.11 постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Пленум №11) разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п.2 ст.8.1, п.1 ст.131, п.2 ст.223, п.1 ст.551 ГК РФ, п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69). 

Однако, после передачи покупателю права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права покупатель становится законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ (п.60 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 (далее – Пленум №10/22)).

Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Вега» 364/1000 доли в праве собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от 28.12.2009 №09/з/д-1536, т.е. до 18.02.2010 ООО «Вега» являлось законным владельцем доли земельного участка.

Как установлено п.3 ст.552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, п.1 ст.35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п.13 Пленума №11 согласно п.1 ст.35 ЗК РФ и п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Поскольку с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение за истцом  по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2010, т.е. с 16.02.2010, ООО «Вега» уже являлось законным владельцем доли, а с 18.02.2010 - собственником доли в праве на земельный участок, то в силу указанных норм истцу должны были перейти соответствующие права на земельный участок.

Относительно заявления о пропуске срока исковой давности на обращение с иском в суд, суд считает необходимым указать, что в силу ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст.200 ГК РФ). Пункт 1 ст.181 ГК РФ предусматривает, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, - со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Как разъяснено в п.57 Пленума №10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

При рассмотрении искового заявления ООО «Квартал» к ООО «СтройСити» по делу №А70-7625/2022 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21296, расположенного по адресу: 

<

...>, по запросу суда в материалы дела поступила копия регистрационного дела спорного объекта недвижимости.

Таким образом, истец узнал о нарушении своего права (о наличии оспариваемой сделки/о статусе земельного участка), в частности стал располагать правоустанавливающими документами на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21296 только лишь в процессе рассмотрения Арбитражным судом Тюменской области дела №A70-7625/2022, в рамках которого судом истребована соответствующая информация у регистрационного органа.

Следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен.

Относительно расчета доли истца на земельный участок суд признает расчет иста верным, при этом суд исходит из того, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:783 юридически не существует в связи с его объединением с земельным участком с кадастровым номером 72:23:0427001:0662, в результате чего образовался земельный участок за кадастровым номером 72:23:0427001:988, но который впоследствии 15.04.2019 разделен на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21295 и земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21296. Помещение истца находится в здании, расположенном на земельном участке площадью 898 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0427001:21296. Следовательно, доля истца на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:21296 составляет 48/1000 (сумма площадей помещений в здании составляет 2909,9 кв.м. (139,6 кв.м+2770,3 кв.м. Площадь помещения истца 139,6 кв.м., площадь помещений ООО «Квартал» 2770,3 кв.м. Доля истца в сумме площадей в здании составит 4,8/100 или 48/1000 (139,6х100/2909,9), а значит и доля, приходящееся истцу на земельном участке также будет равна 4,8/100 или 48/1000).

На основании изложенного, суд удовлетворяет заявленные исковые требования в полном объеме.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков в равных долях в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2010, заключенный между ООО «Вега» и ООО «Велес» (ООО «СтройСити»).

Применить последствия недействительности сделки в виде признания права собственности на 48/1000 доли в праве на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0427001:21296, за ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

Взыскать с ООО «Вега» в пользу доход федерального бюджета 3000,00 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с ООО «СтройСити» в пользу доход федерального бюджета 3000,00 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

 Судья

 

Маркова Н.Л.