Арбитражный суд Волгоградской области 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград «11» марта 2020 г.  Дело № А12-909/2020 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 05.03.2020. Полный текст решения изготовлен 11.03.2020. 

 Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по заявлению волгоградского областного  государственного унитарного предприятия «Волгофарм» (400075, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о  признании недействительным извещения № 21-22/25434 от 15.10.2019 Комитета по  управлению государственным имуществом Волгоградской области (400066, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности № 3 от 09.01.2020, 

от Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области –  ФИО2, представитель по доверенности № 154 от 11.11.2019,  

УСТАНОВИЛ:

Волгоградское областное государственное унитарное предприятие «Волгофарм»  (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением,  в котором просит признать недействительным извещение Комитета по управлению  государственным имуществом Волгоградской области № 21-22/25434 от 15.10.2019 к  договору аренды земельного участка от 20.06.2019 № 337/468/19.  

Заявитель настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом  Волгоградской области согласно отзыву полагает заявленные требования  необоснованными и не подлежащими удовлетворению.  

Рассмотрев материалы дела по правилам главы 24 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, выслушав представителей лиц, участвующих в деле,  исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи  71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.  

Судом по делу установлено, что между Волгоградским областным государственным  унитарным предприятием «Волгофарм» (Арендатор) и комитетом по управлению  государственным имуществом Волгоградской области (Арендодатель) заключен договор  от 20.06.2019 № 337/468/19 аренды земельного участка (кадастровый номер  34:11:080004:182.  

Объектом аренды является земельный участок из земель населенных пунктов,  расположенный по адресу: 

<

...> «а». Участок фактически используется Арендатором для  эксплуатации здания аптеки (п. 1.4 Договора).  

В силу п. 3.1 Договора арендная плата за участок устанавливается согласно расчету,  прилагаемому к Договору. Прилагаемый к Договору расчет произведен в соответствии с  п. 1.5.7 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная  собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в  собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов,  утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №  469-п (далее - Порядок № 469-п), т.е. исходя из рыночной стоимости земельного участка,  коэффициента минимальной доходности земельного участка и коэффициента категории  арендатора земельного участка. Данный порядок предусмотрен для расчета арендной  платы за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов,  государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки,  находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты  недвижимости.  

В соответствии с согласованным Сторонами в Договоре порядком расчета арендной  платы Предприятие своевременно вносило на счет Арендодателя арендную плату исходя  из годового размера 31 868 руб. 90 коп. Актом сверки взаимных расчетов по состоянию на  30.06.2019 сторонами подтверждено надлежащее исполнение обязательств.  

При этом согласно п. 3.4 Договора размер арендной платы может быть пересмотрен  Арендодателем в одностороннем порядке только в следующих случаях:  

- установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков; 

- установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при  расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов  государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления.  

В иных случаях изменения и дополнения к Договору, являющиеся его неотъемлемой  частью, оформляются в той же форме, что и Договор (п. 7.1 Договора), т.е. при условии  согласования всех существенных условий.  

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной  платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной  собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения  арендной платы, установленными Правительством РФ.  

Указанные принципы названы в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 №  582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о  Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  Федерации», в их числе предусмотрены: принцип экономической обоснованности,  заключающийся в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности  земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и  его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования  тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную  деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям,  осуществляющим деятельность на земельном участке; принцип предельно допустимой  простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается  возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; и  принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в  нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного  самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых  возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию  арендодателя.  

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодека РФ условия договора  определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).  Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а  изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,  предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1 и  2 статьи 424 ГК РФ).  

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться  по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год  (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).  

Вместе с тем 17.10.2019 заявителем получено извещение от 15.10.2019 № 21-  22/25434 к договору аренды от 20.06.2019 № 337/468/19 земельного участка кадастровый  номер 34:11:080004:182 об изменении порядка расчета арендной платы за земельный  участок и, следовательно, ее размера.  

Новый порядок расчета арендной платы, предусмотренный Извещением, указывает  на необходимость применения при расчетах размера арендной платы формулы согласно п.  2.1 Порядка № 469-п (вместо п. 2.5) для земельных участков из категории земель  населенных пунктов, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента  вида функционального использования земельного участка, коэффициента  дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном  участке из категории земель населенных пунктов, а также коэффициента категории  арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.  

В результате изложенных Арендодателем изменений годовой размер арендной  платы возрос до 518100 руб. (ранее составлял 31868 руб. 90 коп.). Более того,  Арендодателем произведен расчет неустойки в связи с просрочкой уплаты арендной  платы в размере согласно оспариваемому Извещению с начала действия Договора и  предъявлено требование о ее уплате (претензия от 08.11.2019 № 21-10/27721).  

При этом односторонний порядок пересмотра Арендодателем размера арендной  платы путем направления Арендатору извещения согласно п. 3.4 договора предусмотрен  только для случаев установления или изменения кадастровой стоимости земельных  участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при  расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов  государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления.  Вместе с тем какие-либо изменения в Порядок № 469-п не вносились, кадастровая  стоимость земельного участка не изменялась.  

Судебные акты, указанные в качестве основания внесенных в Договор изменений, а  именно решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 и  апелляционное определение Верховного суда РФ от 13.06.2019 по делу № 16-АПА19-4,  указывают на невозможность применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка формулу  расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента  категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором  расположены объекты недвижимости.  

Однако указанный коэффициент категории арендатора земельного участка  используется и в новом порядке расчета размера арендной платы согласно Извещению,  несмотря на то, что его значение не утверждено уполномоченными на то органами в  установленном порядке, а принятие его в таком случае равным единице признано  Верховным судом РФ не соответствующим принципам экономической обоснованности и  

запрета необоснованных предпочтений. В связи с указанным, по мнению заявителя,  апелляционное определение Верховного суда РФ от 13.06.2019 не может рассматриваться  в качестве законного основания для изменения Арендодателем в одностороннем порядке  механизма расчета арендной платы по договору.  

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 34:11:080004:182  площадью 311 м2 из категории земель населенных пунктов расположен объект  недвижимости - здание аптеки, о чем прямо указано в самом договоре (п. 1.4), какие-либо  иные объекты с другим назначением и функциональным использованием на земельном  участке отсутствуют, в связи с чем применение при расчете размера арендной платы  коэффициентов вида функционального использования земельного участка и  дифференциации в зависимости от назначения объектов является необоснованным.  

В сложившейся ситуации изменение условий ранее заключенного между сторонами  Договора возможно только путем составления в письменной форме дополнительного  соглашения, подписанного уполномоченными представителями обеих сторон, при  условии согласования всех его существенных условий и вступления его в силу с даты  такого согласования.  

Принимая во внимание вышеизложенное, ГУП «Волгофарм» считает, что  Извещение к договору аренды от 20.06.2019 № 337/468/19 не соответствует нормам  Гражданского кодекса РФ о договорных обязательствах и договорах аренды, нормам  Земельного кодекса РФ и постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 об  основных принципах определения арендной платы, нарушает права и законные интересы  Предприятия в сфере предпринимательской деятельности, а также незаконно возлагает на  него обязанности по внесению арендной платы в существенно большем размере, чем это  предусмотрено соглашением Сторон, с распространением данных изменений с даты  заключения Договора, а также незаконно возлагает обязанности по уплате неустойки.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд основывается на  следующем.  

Заключенный 20.06.2019 договор аренды земельного участка, право собственности  на который зарегистрировано за Волгоградской областью, не устанавливает и не может  устанавливать твердый размер арендной платы.  

Порядок определения арендной платы за пользование такими участками, не  предоставленными в аренду на торгах, определяется уполномоченным органом субъекта  Российской Федерации (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в  действующей редакции, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  пункт 10 Закона о введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации в  редакции, действовавшей до 01.03.2015).  

Действие Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и  сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от  06.07.2009 № 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием  земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных  образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.  

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды  государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом  устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной  платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской  Федерации.  

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов,  устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на  

земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в  установленном нормативным актом размере.  

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам  аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, суды учитывают следующее.  

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом  случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться  уполномоченным на то органом.  

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования  (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в  силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия  этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что  его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных  договоров.  

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона,  предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной  платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы,  устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом  (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок  еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения  формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок  арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после  таких изменений.  

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до  вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого  договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов,  подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды,  заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего  необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению  данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение  размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о  применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и  получено арендатором.  

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая  арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на  соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения  договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда  Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).  

Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления,  предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета  изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного  Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-О-О, пункт 11 Информационного  письма Президиума 10 А12-39502/2014 Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07).  

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности,  регулируется в нормативном порядке.  

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного  самоуправления правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или  

методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных  участков независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров соответствующих  изменений (пункт 20 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).  

Поскольку ставки арендной платы за государственные (муниципальные) земли  являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным  нормативным актом размером арендной платы и не вправе применять другие ставки.  

В связи с этим независимо от предусмотренного договором механизма изменения  арендной платы новый размер арендной платы применяется с даты вступления в силу  соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Стороны договора могут требовать друг от друга внести изменения на основании  указанного нормативного акта в заключенный договор аренды (постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №  12404/09 по делу № А58-2302/2008).  

Таким образом, изменение порядка и ставок арендной платы за пользование  публичными землями, происходит автоматически с принятием нормативного акта  уполномоченного органа субъекта Федерации, утвердившего либо изменившего порядок  определения арендной платы, и не требует ни изменения договора, ни направления  арендодателем какого-либо нового расчета арендной платы, арендатор обязан платить  арендную плату в соответствии с измененными нормативным актом порядком и (или)  ставками самостоятельно, что исходит из статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

При возникновении у арендатора сомнений в применении нормативного акта,  установившего либо изменившего порядок и условия определения арендной платы, он  вправе потребовать внесения соответствующих изменений в договор аренды.  

Арендодатель также вправе обратиться к арендатору с предложением изменить  договор аренды с применением ставок, в результате которых установленный  нормативным актом размер арендной платы может быть увеличен, такое изменение  договора допустимо с согласия арендатора.  

В данном случае из материалов дела не следует, что направленное арендатору  извещение о расчете арендной платы направлено на изменение договора аренды, что  позволило бы рассмотреть арбитражный спор об устранении разногласий, возникших при  изменении договора по правилам статьи 452, статьи 446 Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

Требования заявителя не связаны с урегулированием каких-либо разногласий,  возникших с изменением условий договора, учитывая, что изменение нормативным актом  порядка и ставок арендной платы изменением договора аренды не является.  

Истец просит признать недействительным извещение ответчика, содержащее  подлежащий применению, по мнению ответчика, на основании нормативных актов  уполномоченного органа Волгоградской области, расчет арендной платы, и не  являющиеся офертой об изменении договора аренды.  

Однако недействительной, в соответствии с действующим гражданским  законодательством, может быть признана сделка, либо ненормативный акт  государственного или муниципального органа (статья 12 Гражданского кодекса  Российской Федерации, статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 24  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Поскольку договор аренды не предусматривает возможность одностороннего  изменения арендодателем его условий, а изменение нормативным актом порядка и ставок  

арендной платы изменением договора аренды не является, письмо Комитета – извещение  к договору аренды, содержащее подлежащий, по его мнению, применению расчет  арендной платы, сделкой в смысле статьи 153 Гражданского кодекса Российской  Федерации не является, что исключает признание его недействительным по основаниям  статей 166, 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и иных норм  гражданского законодательства, регулирующих вопросы недействительности сделок.  

Не является извещение и нормативным актами органа власти субъекта Российской  Федерации, поскольку не касаются реализации властных полномочий Комитета по  управлению имуществом, публичным образом устанавливающих и определяющих права и  обязанности заявителя, между сторонами существуют гражданско-правовые отношения,  основные на равенстве сторон.  

Соответственно, отсутствуют и предусмотренные статьей 201 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации основания для признания  недействительным оспоренного извещения Комитета, как решения либо иного  ненормативного акта органа государственной власти Волгоградской области, данные  расчеты арендной платы, составленные ответчиком, не обязательны для заявителя и носят  только рекомендательный либо разъяснительный характер.  

Для заявителя обязательны правила, установленные нормативными актами  уполномоченного органа субъекта Волгоградской области, в соответствии с которыми он  самостоятельно определяет подлежащий уплате размер арендной платы. (Аналогичный  подход изложен в постановлении арбитражного суда Поволжского округа в рамках дела   № А12-39502/14).  

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявителем избран ненадлежащий  способ защиты предполагаемого нарушения права.  

В данном случае, поскольку именно на заявителя возложена обязанность по  исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии  с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, какие-либо  разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены  судом в споре о взыскании арендной платы по иску Комитета, либо о взыскании  неосновательного обогащения по иску заявителя.  

Данные обстоятельства исключают возможность удовлетворения заявления по  заявленному предмету и основанию.  

По смыслу ст.ст. 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания  ненормативного правового акта недействительным необходимо одновременное наличие  двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному  правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя (п. 6  Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).  

В свою очередь, на лице, оспаривающем ненормативный правовой акт, в силу ст. 65  Арбитражного процессуального кодекса РФ лежит бремя доказывания нарушения  оспариваемым актом или действиями (бездействием) прав и законных интересов.  

Доказательств нарушения оспариваемым извещением прав и законных интересов  заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание  иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической  деятельности, а также несоответствие оспариваемого извещения закону заявителем не  предъявлено.  

В соответствии с ч.3 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что  оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов,  осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или  иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы  заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.  

При указанных обстоятельствах, заявленные требования удовлетворению не  подлежат.  

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных  издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.  

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы,  понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт,  взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы  распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим  дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в  определении.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 176, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

В удовлетворении требований волгоградского областного государственного  унитарного предприятия «Волгофарм» о признании недействительным извещения № 2122/25434 от 15.10.2019 к договору аренды земельного участка от 20.06.2019 № 337/468/19  Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области отказать.  

Решение может быть обжаловано в установленные законом порядке и сроки в  Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской  области.  

Судья Т.В. Куропятникова