АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2259/23 

Екатеринбург

29 мая 2023 г.

 

Дело № А47-11520/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Оренбурга (далее – Администрация, истец, заявитель жалобы) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по делу № А47-11520/2022 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле № А47-11520/2022, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации – ФИО2 (доверенность от 27.12.2022 № 162);

индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3, ответчик) – ФИО4 (доверенность от 23.05.2023).

От предпринимателя ФИО3 поступил в суд отзывна кассационную жалобу, который приобщен к материалам делана основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании с предпринимателя ФИО3 задолженности по договору аренды земельного участка от 15.07.2021№ 21/л-206 юр в общей сумме 3 768 009 руб. 26 коп., из которых3 680 499 руб. 94 коп. – арендная плата за период с 22.03.2022 по 31.07.2022, 87 509 руб. 32 коп. – пени по пункту 5.1 договора, начисленные за периодс 11.04.2022 по 31.07.2022.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.09.2022 исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя ФИО3 в пользу Администрации взыскана задолженностьпо арендной плате по договору за период с 22.03.2022 по 31.07.2022 в сумме3 680 499 руб. 94 коп.; в удовлетворении остальной части требований отказано; распределены судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного судаот 10.01.2023 решение суда первой инстанции изменено с указанием на частичное удовлетворение исковых требований: с предпринимателя ФИО3 в пользу Администрации взыскана задолженностьпо арендной плате по договору за период с 22.03.2022 по 28.04.2022 в сумме 1 034 573 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано; распределены судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда,Администрация обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанное постановление отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в сумме 1 618 103 руб. 55 коп.

Администрация считает необоснованным вывод апелляционного судао том, что договор аренды, заключенный в отношении земельного участкав целях строительства объекта недвижимости, подлежит прекращениюс даты выдачи ФИО3 соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (28.04.2022), а не с даты государственной регистрации в публичном реестре за ФИО3 права собственностина возведенный объект (19.05.2022).

Ссылаясь на положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 10 статьи 1, статьи 51, 55), положения Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 219), Администрация указывает, что акт ввода в эксплуатацию является лишь основанием для государственной регистрации права собственности на объект за застройщиком, право собственности на объект в силу прямого указания закона возникаетс момента государственной регистрации права собственности в публичном реестре. В этой связи Администрация настаивает на том, что начисление арендной платы по спорному договору в соответствии с его условиями должно производиться до даты – 19.05.2022. Обращает внимание суда на подготовленное соглашение от 01.08.2021 о расторжении договора аренды.

Кроме того, Администрация указывает на несоответствие расчета задолженности по арендной плате, произведенного апелляционным судом самостоятельно за период с 22.03.2022 по 28.04.2022, условиям, согласованным в пунктах 2.2, 2.3 договора аренды, из которых следует, что арендная плата исчисляется пропорционально количеству календарных дней в месяце к количеству дней данного месяца, указывает, что разница между расчетами суда и истца составляет 4 852 руб. 84 коп., вследствие чего размер государственной пошлины, взыскиваемой с ответчика, определен апелляционным судом также неверно.

Ссылаясь на подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, заявитель жалобы также считает необоснованным взыскание с Администрации государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО3 просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным, указывая на несостоятельность приведенных в жалобе доводов.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – Департамент, арендодатель) и обществомс ограниченной ответственностью «КАБ-СТРОЙ» (далее – общество «КАБ-СТРОЙ», арендатор) по итогам аукциона (оформлены протоколомот 14.07.2021 № 14 заседания комиссии по проведению аукциона к результатам аукциона по лоту № 21/18) заключен договор от 15.07.2021№ 21/л-206юр в отношении земельного участка площадью 2000 кв. мс кадастровым номером 56:44:0210002:643, местоположение участка – 

<

...> участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:44:0210002, категория земель – земли населенных пунктов, цель аренды – для строительства торгово-офисного здания (пункты 1.1, 1.2 договора). 

В силу пункта 1.4 договора срок аренды установлен равным58 месяцам. Течение срока аренды по настоящему договору наступаетс момента подписания настоящего договора сторонами, договор подписан 26.07.2021.

В пункте 2.1 договора аренды указан годовой размер арендной платыв размере – 10 202 280 руб., арендная плата в месяц – 850 190 руб. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджетена очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начинаяс года, следующего за годом, в котором заключен договор. 

Пунктом 2.2 договора установлено, что расчетным периодом по договору является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре, не позднее десятого числа текущего месяца в безналичной форме. 

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней в месяце к количеству дней данного месяца.

На основании пункта 5.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы, установленного пунктом 2.2 настоящего договора, арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки. 

Договор аренды от 15.07.2021 № 21/л-206юр зарегистрированв установленном законом порядке 23.08.2021.

Переход права собственности на объект недвижимости, возводимыйна арендуемом земельном участке, от общества «КАБ-СТРОЙ» к предпринимателю ФИО3 зарегистрирован в публичном реестре 22.03.2022. В это связи с ФИО3 14.04.2022 заключено дополнительное соглашение к договору от 15.07.2021 № 21/Л-206 юр, в соответствии с которым ей с 22.03.2022 перешли все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 56:44:0210002:643по договору. 

Департаментом предпринимателю ФИО3 28.04.2022 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56-301000-140-2021, право собственности ФИО3 на возведенный объект – двухэтажное торгово-офисное здание зарегистрировано в публичном реестре 19.05.2022. 

По расчету Департамента, в связи с неисправным исполнением договора аренды от 15.07.2021 № 21/Л-206 юр на стороне предпринимателя ФИО3 образовалась задолженность по арендной плате за период с 22.03.2022 по 31.07.2022 в сумме 3 680 499 руб. 94 коп. с учетом начисленных пени по пункту 5.1 договора за период с 11.04.2022по 31.07.2022 в сумме 87 509 руб. 32 коп. 

В адрес предпринимателя ФИО3 направлена соответствующая претензия от 20.04.22 № 1-24-01/248 с требованиемоб оплате задолженности, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично только в сумме основного долга по арендной плате 3 680 499 руб. 94 коп., образовавшегося  за период с 22.03.2022 по 31.07.2022, суд первой инстанции исходилиз заключенности и действительности договора аренды от 15.07.2021№ 21/Л-206 юр, отсутствия в деле доказательств внесения ответчиком арендной платы за заявленный к оплате период пользования арендуемым земельным участком.

В удовлетворении исковых требований о взыскании договорной неустойки, суд первой инстанции учел постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении мораторияна возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», которым на начисление неустоек с 01.04.2022 введен мораторий. 

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Администрации частично в сумме основного долга по арендной плате 1 034 573 руб. за период с 22.03.2022 по 28.04.2022, апелляционный суд исходил из того, что с момента ввода возведенного на арендуемом земельном участке объекта недвижимости в эксплуатацию (28.04.2022) договор аренды от 15.07.2021 № 21/л206юр фактически прекратил свое действие как направленный на предоставление земельного участка для строительства торгово-офисного здания в связи с изменением целевого назначения участка – эксплуатация торгово-офисного здания.

В части исковых требований о взыскании договорной неустойки решение суда оставлено апелляционным судом без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены как решения суда первой инстанции, так и постановления апелляционного суда в силу следующего.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как верно установлено судами и не оспаривается сторонами, спорные правоотношения между сторонами по поводу использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0210002:643 возникли из договораот 15.07.2021 № 21/л-206юр, который по своей правовой природе является договором аренды, соответственно регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде во взаимосвязис положениями Земельного кодекса Российской Федерации. 

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исковые требования Администрации к предпринимателюФИО3 основаны на обстоятельствах неисполнения последней обязательств по договору аренды от 15.07.2021 № 21/л-206юр в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2022, в соответствии с которым ФИО3 с 22.03.2022 перешли все права и обязанности по договору в связи с переходом права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке,от общества «КАБ-СТРОЙ» к ФИО3

Договор аренды от 15.07.2021 № 21/л-206юр был заключенна аукционе с установлением срока аренды – 58 месяцев, годового размера арендной платы – 10 202 280 руб. (арендная плата в месяц – 850 190 руб.).

Поскольку предпринимателем ФИО3 в ходе судебного разбирательства не были представлены доказательства оплаты взыскиваемой задолженности по договору, суд первой инстанции пришел к выводуо наличии оснований для удовлетворения иска Администрации в части требования о взыскании основного долга по арендной плате за заявленныйв иске период с 22.03.2022 по 31.07.2022 в сумме 3 680 499 руб. 94 коп. согласно условиям договора о размере арендной платы.

На стадии апелляционного производства судом апелляционной инстанции выявлено, что 28.04.2022 предпринимателю ФИО3 выдано в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56-301000-140-2021, право собственности на данный объект зарегистрировано за ФИО3 19.05.2022. Учитывая указанные обстоятельства, Администрация представила скорректированный справочный расчет долга за период по дату осуществления регистрации права собственности на возведенное здание в сумме 1 618 103 руб. 55 коп.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции,обоснованно признал, что с момента ввода объекта в эксплуатацию, то естьс 28.04.2022, цель договора аренды от 15.07.2021 № 21/л206юр, как направленного на предоставление земельного участка для строительства торгово-офисного здания, была достигнута, поскольку строительство здания завершено, что подтверждается разрешением на ввод объектав эксплуатацию от 28.04.2022 № 56-301000-140-2021.

Вопреки доводам кассационной жалобы, исходя из установленныхпо делу обстоятельств оснований для переоценки указанного вывода апелляционного суда у суда округа не имеется.

Вместе с тем, удовлетворяя иск Администрации в сумме основного долга по арендной плате 1 034 573 руб. за период с 22.03.2022 по 28.04.2022, апелляционный суд не принял во внимание, что с учетом основополагающего принципа действующего земельного законодательства в Российской Федерации – принципа платности землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, основания для освобождения предпринимателя ФИО3 как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, от оплаты землепользования за весь заявленный в иске период времени (по 31.07.2022) отсутствуют.

То обстоятельство, что исковые требования о взыскании арендной плата за период с 22.03.2022 по 31.07.2022 были заявлены Администрациейв связи с исполнением договора аренды от 15.07.202 № 21/л206юр, а цель данного договора с введением объекта в эксплуатацию 28.04.2022 – достигнута, таким основанием не является.

Представители сторон в судебном заседании пояснили суду округао том, что за период с 29.04.2022 по 31.07.2022 плата за землепользование под принадлежащим ей зданием предпринимателем ФИО3 не вносилась.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. При этом применение иного (отличного от заявленного истцом) предусмотренного законом способа защиты нарушенного права не является изменением предмета и основания требования.

На основании положений статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Указанный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 16.11.2010 № 8467/10.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонамине исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование. Поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторонав договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенныйв установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. 

Стоимость аренды земли, находящейся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен, а размер неосновательного обогащения соответствует, применительно к настоящему делу, размеру арендной платы за использование земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно рассчитал размер арендной платы за период с 29.04.2022 по 31.07.2022 исходя из условий договора, определенных по результатам аукциона, а не с учетом регулируемых цен исходя из фактического вида использования земельного участка – размещение (эксплуатация) торгово-офисного здания, не принявво внимание, что договорные отношения между сторонами по поводу использования спорного земельного участка были фактически прекращеныв связи с достижением цели аренды, а апелляционный суд по существу освободил предпринимателя ФИО3 от оплаты за пользование земельным участком за указанный период при отсутствии доказательств соответствующей оплаты.

Таким образом, состоявшиеся по делу решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными обоснованным, как это требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому они подлежат отмене.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий делов кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какие решение, постановление должны быть приняты при новом рассмотрении дела (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, учесть изложенное в настоящем постановлении, исследоватьи оценить в полном объеме представленные доказательства в их взаимосвязии совокупности по правилам статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дать оценку всем доводом сторон, в том числе доводам Администрации о необходимости расчета размера арендной платы в период действия договора аренды от 15.07.2021№ 21/л206юр с учетом условий, согласованных в пунктах 2.2, 2.3 договора аренды, при необходимости предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определить действительный размер обязательства ответчикапо оплате землепользования за весь заявленный в иске период времени, установив обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (части 3, 4 статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округане установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлинысуд округа не рассматривает, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопросо распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.09.2022 по делу

№ А47-11520/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по тому же делу отменить.

Дело № А47-11520/2022 направить на новое рассмотрениев Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                             Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                     М.В. Торопова