Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-57723/22

02 марта 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 20 февраля 2023

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО ИНСК "СПЕЦМОНТАЖ"

к АДМИНИСТРАЦИИ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об изменении условий инвестиционного контракта,

третье лицо: МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ,

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 

 

установил:

ООО ИНСК "СПЕЦМОНТАЖ" (далее – истец, Общество) обратилось в  Арбитражный суд Московской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик, Администрация) о внесении изменений в инвестиционный контракт от 22.04.2004 № 196 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения по адресу: Московская область г. Дмитров. 5-й микрорайон.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик и третье лицо против заявления возражали в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 22.04.2004 между Администрацией и истцом (далее - Инвестор) заключен инвестиционный контракт № 196 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения по адресу: Московская область г. Дмитров. 5-й микрорайон (далее по тексту - Инвестиционный контракт №196).

В соответствии с пунктом 2.1 Инвестиционного контракта № 196 предметом Контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства на строительной площадке (земельном участке) ориентировочной площадью 40 (Сорок) га по адресу: 

<

...> с ориентировочным общим объемом инвестиций 1 580 512 000,00 (Один миллиард пятьсот восемьдесят миллионов пятьсот двенадцать тысяч) рублей.

Пунктом 2.2 Инвестиционного контракта № 196 было определено, что в рамках реализации инвестиционного проекта в соответствии с генеральным планом застройки г. Дмитрова Инвестор обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство Объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Дмитров. 5-й микрорайон и включающего:

группу жилых многоэтажных домов с нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже жилых зданий - ориентировочный размер общей жилой площади объекта в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, с поэтапным сроком ввода в эксплуатацию - 2005- 2010;

объекты социального назначения - школу (согласно проекту), два детских сада (согласно проекту).

Соотношение раздела имущества по итогам реализации Инвестиционного контракта № 196 определено пунктом 3.1 и устанавливается между сторонами в пропорции:

3.1.1.   По объекту «Жилой комплекс в 

<

...>»:

Администрации: - 10%  общей  площади   Объекта  (в  том  числе  учитывается площадь, передаваемая под отселение жителей из жилищного фонда идущего под снос по иным Контрактам, заключенным с Инвестором), что составляет 139 200 000,00 (Сто тридцать девять миллионов двести тысяч) рублей;

Инвестрору - 90% общей жилой площади объекта;

3.1.2.   По объектам инженерной инфраструктуры в пределах ответственности Инвестора (коммуникации, сооружения, встроенно-пристроенные помещения):

Инвестору - 100%.

3.1.3.   По объектам социального назначения:

Администрации -100%.».

В соответствии с пунктом 5.2 Инвестиционного контракта № 196 на Инвестора возложено выполнение следующих обязательств:

5.2.1.   Обеспечить за счет собственных и/или привлеченных (заемных) средств финансирование и строительство объектов, сооружений и коммуникаций, в соответствии со своими обязательствами по Контракту.

5.2.2.   Принять долевое участие в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории города Дмитрова (включая 5-й микрорайон) на сумму 43 500 000,00 (Сорок три миллиона пятьсот тысяч) рублей путем перечисления вышеуказанной суммы по утвержденному сторонами графику, с даты начала второго этапа в соответствии с пунктом 4.2 Контракта, на счет бюджета муниципального образования Дмитровский район. Размер и сроки перечисления средств будут уточнены Сторонами после подписания дополнительного соглашения к Контракту, после утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации, но не позднее 30 декабря 2004.

Согласно пункту 2.3 Инвестиционного контракта № 196 было определено, что на момент его заключения земельный участок свободен от текущих имущественных обязательств. Для проектирования и строительства указанного в пункте 2.2 объекта Администрация обязалась оформить закрепление земельного участка на период проектирования и строительства в аренду Заказчику (пункт 5.1.1). При этом право аренды на земельный участок оформляется на период проектирования и строительства в границах, утвержденных проектом (пункт 3.9).

Помимо этого, в качестве обязательства Администрации в пункте 5.1.5 Инвестиционного контракта № 196 было определено обеспечение в установленном порядке заключение договора аренды земельного участка на период строительства в течении двух недель после получения Администрацией кадастрового плана земельного участка, выполненного за счет Инвестора. При выполнении указанного условия Администрация оказывает Инвестору необходимое содействие в согласовании и подписании договора аренды земельного участка, в том числе получает необходимые согласования для подписания указанного договора.

В последующем условия Инвестиционного контракта № 196 неоднократно менялись. В частности, были подписаны следующие дополнительные соглашения.

23.04.2004 было подписано дополнительное соглашение №1, которым пункт 5.2.1 Инвестиционного контракта № 196 был изложен в новой редакции и на Инвестора было, в том числе, возложено:

«5.2.1. Обеспечить за счет собственных и/или привлеченных (заемных) средств финансирование и строительство объектов, сооружений и коммуникаций, в соответствии со своими обязательствами по Контракту, в том числе:

-           произвести реконструкцию здания под размещение тубдиспансера (2004-2005, в соответствии с проектом),

-           выполнить капитальный ремонт фасадов жилых домов №№ 4,6 по ул. Инженерной в г. Дмитрове (срок - до 25 августа 2004 года),

-           передать в распоряжение Управления здравоохранения Дмитровского района Московской области медицинское оборудование ориентировочно на общую сумму 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) долларов США, согласно прилагаемому Перечню (является неотъемлемой частью настоящего Контракта).».

27.04.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение №2/204а к Инвестиционному контракту № 196, согласно которому пункт 2.3 был изложен в следующей редакции:

«2.3. На момент заключения Контракта земельный участок не свободен от текущих имущественных обязательств и подлежит освобождению со сносом частных домов и зданий, принадлежащих юридическим лицам, изъятием данных земельных участков для муниципальных нужд и решением вопросов выплаты имущественных компенсаций собственникам изымаемых земельных участков.

Отселение жильцов из частных жилых домов, идущих под снос, производится Администрацией за счет имущественных доли по настоящему Контракту (доля Администрации по Контракту включает как долю муниципального жилья, так и долю для отселения жителей из жилищного фонда, идущего под снос).».

14.01.2008 между сторонами подписано дополнительное соглашение №15.

16.06.2008 между сторонами подписано дополнительное соглашение №2/378 к Инвестиционному контракту № 196, согласно которому подпункт 5.2.2 был изложен в следующей редакции:

«5.2.2. Принять долевое участие в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории 5-го микрорайона г. Дмитров в сумме 43 500 000,00 (Сорок три миллиона пятьсот тысяч) рублей.».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В случае, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и так далее) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Инвестиционный договор № 196 предусматривал обязательства Инвестора и Администрации соединить свои вклады и действовать совместно для достижения общей цели - строительства жилого комплекса с объектами инфраструктуры (статьи 1041 и 1042 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса).

При заключении Инвестиционного договора № 196 стороны определили вклады каждого участника, произвели их денежную оценку.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

30.12.2021 Инвестор направил Администрации предложение о заключении Дополнительного соглашения №5.

Ответ на данное предложение не поступил.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее – Закон № 131-ФЗ) к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся, в том числе:

-           обеспечение проживающих в муниципальном, городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Закона);

- организация предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования по основным общеобразовательным программам в муниципальных образовательных организациях (за исключением полномочий по финансовому обеспечению реализации основных общеобразовательных программ в соответствии с федеральными государственными образовательными стандартами), создание условий для осуществления присмотра и ухода за детьми, содержания детей в муниципальных образовательных организациях (п. 13 Закона № 131-ФЗ);

- создание условий для оказания медицинской помощи населению на территории муниципального, городского округа (за исключением территорий муниципальных, городских округов, включенных в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень территорий, население которых обеспечивается медицинской помощью в медицинских организациях, подведомственных федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему функции по медико-санитарному обеспечению населения отдельных территорий) в соответствии с территориальной программой государственных гарантий бесплатного оказания гражданам медицинской помощи (п. 14 Закона № 131-ФЗ).

Согласно инвестиционному контракту № 196 от 22.04.2004 в редакции дополнительных соглашений истец, в рамках реализации инвестиционного проекта должен, в том числе построить социальные объекты — школу и два детских сада, а также передать в муниципальную собственность 10% общей жилой площади Объекта (в том числе учитывается площадь, передаваемая под отселение жителей из жилищного фонда идущего под снос по иным Контрактам, заключенным с Инвестором), общий объем нежилой площади - 10%.

Возражая против заявленных требований, Администрация, в том числе указывает на то, что в случае заключения дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту в редакции, предложенной истцом, цель в обеспечении жителей социальными объектами 5-го микрорайона Дмитров, а также реализация указанных выше полномочий органа местного самоуправления, а именно п.п. 6, 13 и 14 ч. 1 ст. 16 Закона № 131-ФЗ не будет достигнута.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)         в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)         изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)         исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)         из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Само по себе изменение обстоятельств не может автоматически влечь негативные последствия для сторон гражданско-правовых отношений - всех или каждого или являться достаточным основанием для изменения гражданско-правового обязательства.

Обязательным условием для применения рассматриваемой нормы также является то, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность изменения обстоятельств в каждом случае подлежит установлению судом исходя из обстоятельств конкретного дела.

По мнению истца, в настоящее время возникло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что влечет невозможность реализации Инвестиционного контракта №196 в неизменном виде и является основанием для внесения в него изменений, а именно:

1)         в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)         вызваны причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)         исполнение Инвестиционного контракта №196 без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)         из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

О существенном изменении обстоятельств, как полагает общество, свидетельствуют следующие факты.

Инвестиционный контракт неразрывно связан с правом аренды на земельный участок (территорию), в отношении которой он заключен, а также с проектом планировки территории, предусматривающим размещение объектов капитального строительства, а также коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

В соответствии с Постановлением Администрации Дмитровского муниципального района МО от 01.02.2017 г № 679-П отменено действие проекта планировки территории микрорайона № 5 города Дмитров Дмитровского городского округа Московской области, в части размещения объектов социальной инфраструктуры.

Таким образом, для целей реализации Инвестиционного контракта № 196 Инвестор может использовать только фактически предоставленные ему земельные участки, на которых было начато строительство жилых домов № 3, № 7 и ВЗУ.

Строительство иных жилых домов и объектов социального назначения в первоначальном виде невозможно в силу существенно изменившегося проекта планировки территории.

Для целей приведения Инвестиционного контракта № 196 в соответствие с изменившимися условиями. Инвестором был подготовлен проект Дополнительного соглашения №5.

Действительно, между сторонами заключен инвестиционный контракт № 196                   от 22.04.2004 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения по адресу: Московская область г. Дмитров. 5-й микрорайон с ориентировочным общим объемом инвестиций 1 580 512 000,00 руб.

Согласно Контракту в редакции дополнительных соглашений Застройщик, в рамках реализации инвестиционного проекта должен, в том числе построить социальные объекты — школу и два детских сада, а также передать в муниципальную собственность 10% общей жилой площади Объекта (в том числе учитывается площадь, передаваемая под отселение жителей из жилищного фонда идущего под снос по иным Контрактам, заключенным с Инвестором), общий объем нежилой площади – 10% (в т.ч. под отселение жителей из сносимого фонда) в размере 139,2 млн. руб.

Пунктом 9.1 Контракта установлено, что контракт может быть изменен по соглашению сторон. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые регистрируются на титульном листе и являются неотъемлемой частью контракта.

Общество осуществляло строительство 2 многоквартирных жилых домом (на основании полученного разрешения на строительство 2012 (с продленным сроком действия до 30.09.2023). Общая строительная готовность объектов – 60 %.

В связи с отсутствием финансирования, Застройщиком в 2015 были выполнены мероприятия по консервации. До настоящего времени строительство не возобновлено.

Доказательств дальнейшей реализации проекта от истца не представлено, равно как и не представлено доказательств возобновления начатого строительства.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что применительно к рассматриваемому спору, обществом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии совокупности вышепоименованных обстоятельств, указывающих на допустимость изменения условий Договора по решению суда по правилам статьи 451 Гражданского кодекса.

Кроме того, с учетом текущей ситуации, истцом не приведено соответствующего обоснования того, что в случае изменения Контракта в предложенной обществом редакции, он будет исполнен.

Невыполнение отдельных обязанностей по договору его сторонами либо несвоевременное их выполнение нельзя признать существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку основания, влекущие обязанность Администрацию согласовать изменение условий Контракта, обществом не приведены и доказательств наличия таких обстоятельств в материалы дела не представлено, суд считает, что исковые требования по заявленным основаниям не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в соответствии со                                  ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                                        О.В. Анисимова