АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-10819/2020

город Кемерово

21 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2020 года 

Решение в полном объеме изготовлено 21 сентября 2020 года 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест», город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», город Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: «Банк ВТБ» (публичное акционерное общество), город Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); администрация Мариинского городского поселения, г. Мариинск, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность от 13.05.2020 (сроком на 3 года), паспорт; ФИО3, представитель, доверенность от 13.05.2020, представлен диплом Кемеровского государственного университета рег.№1361 от 05.07.2003, свидетельство о смене фамилии, паспорт;

от ответчика – ФИО4, представитель, довели А.Э., доверенность от 10.06.2019 №8615-72/104-Д (сроком действия до 29.11.2019), ФИО5., представитель, доверенность №8615-72/195-Д от 20.06.2019, паспорт, представлен диплом;

от третьих лиц – не явились, извещены.

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» (далее – ООО«Строй-Инвест», Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», Банк) о признании недействительной в силу ничтожности сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества №05-05-03-027 от 29.09.2017, заключенного между сторонами; применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (в редакции ходатайства об уточнении исковых требований от 15.09.2020). 

В обоснование требования о признании договора купли-продажи 29.09.2017 года ничтожной сделкой истец ссылается на то обстоятельство, что проданный по нему объект является самовольной постройкой, следовательно, не может принадлежать продавцу на законных основаниях и быть предметом гражданского оборота. Правовое обоснование иска: ст.ст.128, 129, 166, 167, 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчик исковые требования оспорил, указав на следующее. 

Реконструкция административного здания производилась Банком на основании Проектной документации №130-01, разработанной ООО «Промс». Проектная документация прошла государственную экспертизу №54-1-1-0017 от 04.06.2010г. 5-го отдела Государственной экспертизы Министерства обороны РФ как соответствующая всем требованиям действующих нормативных технических документов и регламентов. Право собственности на здание зарегистрировано в установленном законом порядке. То обстоятельство, что результате такой реконструкции Здание стало располагаться, в том числе, на смежном не отведенном для строительства и размещения здания земельном участке с кадастровым номером 42:27:0000000:465, по мнению ответчика, не свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства и наличии в связи с тем оснований для вывода о самовольном характере постройки. Оспариваемый истцом договор является оспоримой сделкой. Общество пропустило предусмотренный законом (п.2 ст.181 ГК РФ) годичный срок для защиты своих интересов, обратившись с иском в мае 2020 года, поскольку о нарушении своих интересов оно узнало 04.05.2018 (получение технического плана в результате кадастровых работ в 2018 году).

Со ссылкой на п.2 ст.199 ГК РФ Банк просил суд отказать в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности.

На основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: «Банк ВТБ» (публичное акционерное общество); администрация Мариинского городского поселения (далее – Администрация); федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Кемеровской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу ((далее – Управление Росреестра).

ФГБУ «ФКП Росреестра» представило подробные пояснения по делу (т.1 л.д. 90-93) с приложением заверенных копий кадастровых дел на вышеперечисленные три земельные участки. Указано на то, что в ЕГРН содержатся сведения об актуальной связи объекта недвижимости  с кадастровым номером 42:27:0104003:1652 (ранее присвоенный кадастровый номер 42:27:0104003:0:36) – нежилое здание площадью 2313,5 кв.м., адрес: Кемеровская область, 

<

...>, на который зарегистрировано право собственности ООО «Строй-Инвест» (регистрационная запись от 19.10.2017 № 42:27:0104003:1652-42/004/2017-2), с земельными участками с кадастровыми номерами 42:27:0104003:145, 42:27:0104003:1346 и 42:27:0000000:465. Данная связь установлена 27.07.2018 на основании технического плана от 19.07.2018, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 

Земельный участок с кадастровым номером 42:27:0000000:465 является многоконтурным (состоит из 43 контуров), поставлен на государственный кадастровый учет 09.06.2014. В настоящее время участок имеет следующие характеристики: адрес (местоположение) – Кемеровская область, г. Мариинск, от котельных 29/1, 29/2, категорию земель – Земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – эксплуатация наружных тепловых сетей, уточненную площадь – 6396 кв.м. (собственник – Мариинское городское поселение, регистрационная запись от 30.06.2014 № 42-42-04/036/2014-180).

Управление Росреестра также направило в материалы дела отзыв (т.4 л.д. 26-29) с пояснениями относительно порядка осуществления учетно-распорядительных действий согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

Администрация в отзыве на иск (т.4 л.д. 87, 134-136) поддержала возражения ответчика, указав на то, что не усматривает препятствий для предоставления части многоконтурного земельного участка в аренду или собственность с разрешенным видом использования, установленным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков». 

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), судом вынесен на обсуждение участвующих в деле лиц вопрос о наличии (отсутствии) оснований для применения при рассмотрении настоящего спора положения статьи 10 ГК РФ. 

Истцом представлены дополнительные пояснения по делу с учетом заявленных ответчиком возражений, указано на ничтожность сделки и соблюдение предусмотренного законом (п.1 ст.181 ГК РФ) 3-летнего срока на защиту своих нарушенных прав. 

3-и лица, извещенные надлежащим образом о рассмотрении дела, явку представителей не обеспечили, заявили ходатайство о рассмотрении спора в свое отсутствие. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц. 

Истец в судебном заседании поддержал требования (с учетом заявленного в процессе судебного разбирательства уточнения исковых требований, принятого судом согласно статье 49 АПК РФ).

Банк иск не признал, поддержал доводы, ранее подробно изложенные в отзыве на иск, а также дополнительных пояснениях. 

Согласно статьям 8, 9, 65, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и на основе состязательности и равноправия сторон.

Заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

24.09.2009 Банк купил нежилые помещения (6 помещений) и земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:145 (общей площадью 772,56 кв.м) по адресу: 

<

...> и обратился в Администрацию с заявлением об утверждении схемы земельного участка для строительства пристройки к зданию – инкассаторского бокса. 

На заявление Банку предоставлен в аренду с предварительным согласованием с Администрацией Мариинского района мест размещения объекта – административного здания с пристройкой земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346 общей площадью 76 кв.м (поставлен на кадастровый учет 14.05.2010). 

21.05.2010 Администрацией по заявлению Банка выдано разрешение на строительство (реконструкцию) №RU 42 50 7000-140.21.05.2010 сроком до 31.12.2010 на строительство инкассаторского бокса - пристроя к Зданию.

29.06.2010 Постановлением Администрации №119-П утвержден Градостроительный план земельного участка №RU420507101-0000-21-29062010, кадастровый номер земельного участка 42:27:0104003:1346. 

20.10.2010 Банком получено разрешение Администрации на ввод объекта в эксплуатацию (RU 42507000-008/20/10/10) - реконструированного здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

27.04.2011 зарегистрировано право собственности Банка на реконструированное Здание.

27.01.2012 зарегистрировано право собственности Банка на земельный участок с  кадастровым номером 42:27:0104003:1346.

Между ООО «Строй-Инвест» (Покупатель) и ПАО «Сбербанк России» (Продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 05-05-03-027 от 29.09.2017.

По Договору Покупатель получил в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>:

- отдельно стоящее здание с кадастровым номером 42:27:0104003:1652 (ранее присвоенный кадастровый номер 42:27:0104003:0:36), общей площадью 2 141,8 кв.м. Право собственности ООО «Строй-Инвест» зарегистрировано в ЕГРН за № 42:27:0104003:1652-42/004/2017-2 от 19.10.2017.

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346, общей площадью 76 кв.м. Право собственности ООО «Строй-Инвест» зарегистрировано в ЕГРН за № 42:27:0104003:1346-42/004/2017-2 от 19.10.2017.

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:145, общей площадью 772,56 кв.м. Право собственности ООО «Строй-Инвест» зарегистрировано в ЕГРН за №42:27:0104003:145-42/004/2017-2 от 19.10.2017.

На момент сделки Здание не имело координат, отсутствовала привязка к земельным участкам, что отражено в выписке из ЕГРН о здании от 20.10.2017.

При этом в выписках из ЕГРН на земельные участки с кадастровым номером 42:27:0104003:1346 и кадастровым номером 42:27:0104003:145 от 20.10.2017 также не указано, что в их пределах расположено спорное здание.

«04» мая 2018 года ООО «Строй-Инвест» обратилось за подготовкой технического плана здания с кадастровым номером 42:27:0104003:1652, на основании которого были внесены изменения в сведения в ЕГРН.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости и документам, представленным филиалом ФГБУ ФКП Росреестра по Кемеровской области, Здание фактически расположено на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:145, общей площадью 772,56 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования:  административное здание;

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346, общей площадью 76 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание.

- многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 42:27:0000000:465, общей площадью 6396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, для эксплуатации наружных тепловых сетей, расположенный по адресу: г. Мариинск, от котельных 29/1, 29/2.

14.04.2020 ООО «Строй-Инвест» обратилось на имя Главы Мариинского городского поселения с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 42:27:0000000:465 для использования под собственным зданием его части (площадью 52 кв.м).

13.05.2020 Администрацией дан Обществу ответ № 02-02/993 (т.4 л.д. 140) об отказе в утверждении схемы расположения испрашиваемого земельного участка в связи с его нахождением в территориальной зоне Т. Зона транспортной инфраструктуры (за исключением индивидуального транспорта), а также отсутствием такого вида использования земельного участка как «использование под собственным зданием».

Посчитав, что Банк как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобрел на нее право собственности и не вправе был ею распоряжаться, что влечет ничтожность спорного договора купли-продажи, ООО «Строй-Инвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд удовлетворяет исковые требования в связи со следующим. 

Согласно ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент реконструкции Здания) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Построенный Банком инкассаторский бокс выходит за границы предоставленного земельного участка, что следует из технического паспорта от 28.09.2010г. и технического плана от 04.05.2018г. 

Такие обстоятельства подтверждают строительство объекта на земельном участке, не предоставленном для этих целей, что свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства.

Кроме того, назначение земельного участка также не предусматривает размещение на нем здания.

   Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

   Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне инженерных и транспортных инфраструктур.

   В соответствии со ст. 35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

   Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (п. 8 ст. 35 ГрК РФ).

            В соответствии со статьей 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

            Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ).

            Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

            Земельный участок с кадастровым номером 42:27:0000000:465, на котором частично расположен спорный объект (Здание), находится в зоне транспортной инфраструктуры, вид разрешенного использования – эксплуатация наружных тепловых сетей.      Следовательно, спорное здание расположено на земельном участке, не отведенном для данных целей.

            Согласно ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

            Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства (ст. 11.10 ЗК РФ).

            Обратившись за утверждением схемы расположения земельного участка, на котором расположение спорное здание, ООО «Строй-Инвест» получен отказ.

            Как указано Администрацией в письме от 13.05.2020г. № 02-02/993, испрашиваемый земельный участок, на котором расположено спорное Здание, находится в территориальной зоне Т. Зона транспортной инфраструктуры, такой вид использования земельного участка как «использование под собственным зданием» в указанной территориальной зоне отсутствует.

            Строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей, имеющем разрешенное использование, установленное в интересах третьих лиц, свидетельствует о нарушениях норм градостроительного законодательства при осуществлении реконструкции спорного здания.

Из положения статьи 222 ГК РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки; лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

При таких обстоятельствах спорное здание имеет признаки самовольного строения.

По смыслу ст.ст.128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Исходя из разъяснений п. 23 Постановления Пленума 10/22, сам по себе факт регистрации права собственности на недвижимое имущество не исключает возможности признания такой постройки самовольной. Таким образом, поскольку совершать юридически значимые действия возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав, Банк был не вправе распоряжаться такой постройкой и передавать ее в собственность иному лицу.

При этом позиция Банка о том, что вывод о самовольности строения может быть сделан исключительно лишь в рамках рассмотрения судом отдельного спора по иску заинтересованного лица, например Администрации, к ООО «Строй-Инвест»,  прямо нарушает интересы последнего. Именно в такой ситуации не исключена возможность пропуска заинтересованным лицом (покупателем спорного строения) срока на защиту своих интересов (в случае обращения органа местного самоуправления по истечении 3-х лет с момента начала исполнения сделки по купле-продаже объекта).

По мнению суда, на истца как пострадавшее в рассматриваемой ситуации лицо, своевременно обратившееся за защитой своих нарушенных прав, ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены негативные последствия допущенных Банком нарушений при осуществлении реконструкции принадлежавшего ему Здания. При этом не имеет правового значения то, умышленно либо по неведению допущены нарушения земельного законодательства при реконструкции Здания. Поскольку нарушения имели место на момент продажи объекта Обществу, интересы последнего нарушены и подлежат защите. Довод Банка о возможной реестровой (кадастровой) ошибке в сведениях о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 42:27:0000000:465 судом исследован, отклонён как несостоятельный, прямо опровергающийся материалами дела, в том числе, представленными ФГБУ «ФКП Росреестра» пояснениями, копиями кадастровых дел на земельные участки.

Впоследствии Банком снят данный довод с рассмотрения, в связи с чем ООО «Строй-Инвест» отозвано ходатайство от 28.07.2020 о проведении по делу экспертизы (т.4 л.д. 88) по вопросу: на каких земельных участках расположено здание с кадастровым номером 42:27:0104003:1652, находящееся по адресу: 

<

...>.

С учетом изложенных ответчиком доводов истцом дополнительно представлены в материалы дела заключения кадастрового инженера от 31.07.2020 (т 5 л.д. 51-77 и 78-81).

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 74 - 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

При этом применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Следовательно, сделка купли-продажи самовольного строения является ничтожной.

В связи с указанным выше судом отклонено как несостоятельное заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

Согласно статьям 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности по недействительным сделкам регламентировано статьей 181 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию также начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Договор купли-продажи недвижимости заключен 29.09.2017. Поскольку ООО «Строй-Инвест» с рассматриваемыми требованиями обратилось в суд 18.05.2020, следовательно, срок исковой давности по требованию о признании договора ничтожным не истек.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 ГК РФ).

Согласно п. 2.1. Договора купли-продажи спорной недвижимости от 29.09.2017г. цена приобретенного имущества составляет 24 720 000 руб.: стоимость Здания 23 861 600 руб., стоимость земельного участка 76 кв.м. – 76800 руб., стоимость земельного участка 772,56 кв.м. - 781 600 руб. 

Оплата Покупателем цены договора купли-продажи была осуществлена путем перечисления первого платежа в размере 4 944 000 руб. (платежное поручение № 92 от 10.10.2017), оставшаяся сумма внесена посредством аккредитива за счет средств предоставленного ВТБ 24 (ПАО) кредита (банковский ордер № 2 от 11.10.2017).

Спор относительно получения продавцом денежных средств от покупателя в полной сумме 24 720 000 руб. между сторонами отсутствует.

Таким образом, каждая из сторон обязана возвратить друг другу все полученное по договору купли-продажи недвижимого имущества №05-05-03-027 от 29 сентября 2017 года.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 Постановления Пленума № 10/22, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Оснований для отказа в иске в связи со злоупотреблением истцом своими правами судом не установлено. Обстоятельства спора, напротив, по мнению суда, прямо и достоверно свидетельствуют о добросовестности поведения ООО «Строй-Инвест» в рассматриваемой ситуации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №05-05-03-027 от 29 сентября 2017 года, заключенный между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест».  

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» возвратить публичному акционерному обществу «Сбербанк России» по акту приема-передачи следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>:

- отдельно стоящее здание с кадастровым номером 42:27:0104003:1652 (ранее присвоенный кадастровый номер 42:27:0104003:0:36), общей площадью 2 141,8 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346, общей площадью 76 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:145, общей площадью 772,56 кв.м. 

Обязать публичное акционерное общество «Сбербанк России» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» денежные средства в размере 24 720 000 руб.

Судебные расходы по делу отнести на ответчика.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко