АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-4426/18

20 мая 2019 г.

город Севастополь

Резолютивная часть решения оглашена 13 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 20 мая 2019 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в предварительном судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, по доверенности от 10.01.2019, личность удостоверена паспортом; 

ответчика – ФИО3, по доверенности от 01.11.2018, личность удостоверена паспортом,

иные лица не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гияна» (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гияна» (далее – ответчик, общество) со следующими требованиями:

- о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2006, общей площадью 0,200 га, в том числе земельный участок №1 площадью 0,0162 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:03:011:006), земельный участок №2 площадью 0,1838 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:03:011:007), расположенного по адресу: г. Севастополь, набережная пляжа Учкуевка, 53, - заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком;

- об обязании ответчика в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту указанный земельный участок по акту приема-передачи.

Определением от 10.01.2019 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 04.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, дело назначено к судебному разбирательству.

20.02.2019 представителем ответчика подан отзыв на иск, согласно которому против удовлетворения требований возражает, в том числе, считает, что общество не сдало объект в эксплуатацию в силу объективных причин, а также ввиду препятствий, чинимых истцом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Как следует из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) на основании решений Севастопольского городского Совета от 11.01.2006 №4487 заключили договор аренды земельного участка от 06.03.2006 (далее – Договор), зарегистрированный 10.04.2006 под №0406661, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, общей площадью 0,2 га (в том числе: земельный участок №1 площадью 0,0162 га, земельный участок №2 площадью 0,1838 га), расположенный в городе Севастополе на набережной пляжа Учкуевка, 53, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса сроком на 25 лет с момента его государственной регистрации.

В разделе 4 Договора стороны согласовали размер арендной платы.

Подпунктом «г» пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 15.10.2012 (л.д. 160-165 т.1) предусмотрены обязанности арендатора завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок до 12.03.2018.

Согласно пункту 12.3 договор может быть досрочно расторгнут, в том числе по решению суда, в случае неисполнения одной стороной обязанностей, предусмотренных Договором, пункту 12.4 – арендодатель может отказаться в одностороннем порядке от договора с момента принятия решения об отказе от договора в случае нарушения сроков строительства, установленных Договором, без согласия арендодателя.

Во исполнение условий договоров арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 0,2 га (земельный участок №1 площадью 0,0162 га – ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:03:011:0006, земельный участок №2 площадью 0,1838 га – ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:03:011:0007).

Как следует из акта обследования земельного участка от 12.07.2018 №1043-ГС, Департаментом установлено, что земельный участок, переданный по Договору огражден, свободен от капитальных строений и сооружений.

Департамент направил в адрес общества предупреждение от 30.08.2018 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав арендатору на неисполнение им условий договора, а в случае неисполнения в 30-дневный срок – досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что ответчик не освоил в двухлетний срок земельный участок и не завершил строительство заявленных в Договоре объектов, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения Договора, истец обратился в суд с указанными требованиями.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Судом установлено, что учредительные документы общества приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 08.02.1998 №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 05.05.2014 №124-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и статьей 1202 Гражданского кодекса Российской Федерации", присвоен ОГРН 

<

***>.

Исходя из совокупного анализа положений части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статьи 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 №3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", пунктов 1 статей 2, 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС "О Правительстве Севастополя", статьи 34 Устава города Севастополя, статьи 1, части 1 статьи 2, частей 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту, ввиду чего, последний является надлежащим истцом по делу.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее – Закон №6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений, при этом, нормы Закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, то есть, правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Учитывая, что спорные правоотношения по договору аренды недвижимого имущества являются длящимися и возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ, к спорным правоотношениям следует применять нормы материального права Украины в части не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, то к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

Исходя из совокупного анализа, действовавших на момент рассмотрения спора в суде правовых норм: пункта 1 части 2 статьи 11, частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, части 1 статьи 188 ХК Украины, статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", части 2 статьи 450, пункта 1 статьи 610, статьи 619 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка, при этом, существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Департамент указывает на существенное нарушение обществом условий договоров аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельных участков.

При этом, ответчик, возражая против иска указывает, что обществом предпринимались активные меры для соблюдения условий Договора, проводились подготовительные работы к строительству, а также ссылается на обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли, в том числе неправомерные действия истца.

Статьями 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что разработка проектной документации должна осуществляться на основании результатов проектных изысканий и технических условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

В силу статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

В соответствии со статьей 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией.

Положениями статьи 4 Закона Украины "Про архитектурную деятельность" определен комплекс работ, необходимый для создания объекта архитектуры, аналогичный комплекс работ по созданию объекта архитектуры предусмотрен и пунктом 5 статьи 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

По заказу истца в 2008 году ООО «Свелио» разработано проектное предложение по размещению на спорном земельном участке гостинично-развлекательного комплекса с объектами торговли, которое получило согласование Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации. Этажность планируемого к размещению объекта составляла 10 этажей. 

Продолжительность строительства согласно проектной документации (раздел «Организация стоительства»), разработанной ЧП «Дунайстройпроект», составила 4 года, в связи с чем, по инициативе ответчика сторонами подписано дополнительное соглашение от 24.03.2008 о внесении изменений в подпункт «г» пункта 9.2.2 Договора, которым срок завершения строительства увеличен до 4 лет.

Ввиду необходимости изменения проектной документации в части площади застройки земельного участка и этажности объекта, решением Севастопольского городского Совета от 12.09.2012 №4063 «О продлении на 5,5 лет ООО «Гияна» срока строительства гостиничного комплекса на земельном участке общей площадью 0,2000 га, расположенном на набережной пляжа Учкуевка» решено продлить срок строительства гостиничного комплекса на 5,5 лет с момента принятия данного решения без применения повышающего коэффициента.

15.10.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в подпункт «г» пункта 9.2.2 Договора, которым срок завершения строительства продлен до 12.03.2018.

Разработанный ООО «Проектный институт «Гражданпроект» в 2012 году новый проект «Строительство и обслуживание гостиничного комплекса по набережной пляжа Учкуевка в г. Севастополе», предоставленный истцом для согласования увеличения срока застройки, предусматривал общую продолжительность проектирования – 2 года, общую продолжительность строительства с совмещением работ – 5 лет и 5 месяцев. Таким образом, окончание стадии проектирования пришлось на вторую половину 2014 года.

Общество подтвердило, что цель предоставления ему в аренду земельных участков до настоящего момента не достигнута, но указало на совершение им комплекса действий, направленных на исполнение обязательств по Договору. 

Так, ответчиком в период с 2014 года по 2015 год проведены работы по приведению учредительных документов общества в соответствие с законодательством Российской Федерации, 14.01.2015 получены кадастровые паспорта на земельные участки (91:04:003011:60, 91:04:003011:61). 

Однако, 06.02.2015 на запрос ответчика о застройке спорного земельного участка и перечне необходимых для осуществления строительства документов Департаментом архитектуры и градостроительства дан ответ (письмом от 06.02.2015 №02-10/2540-К) со ссылкой на Генеральный план города Севастополя, утвержденный решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 №4114, о расположении земельного участка в проектируемой зоне зеленых насаждений общего пользования (парков, скверов и т.д.), и о возможном разрешении вопроса по застройке земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования после разработки и утверждения соответствующей градостроительной документации.

Ответчиком предпринимались меры по перезаключению Договора и приведению землеустроительных документов в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, однако истцом было отказано в переоформлении прав на земельный участок, в том числе в связи с подачей настоящего иска.

Вместе с тем, при подготовке межевого плана по установлению границ спорного земельного участка истец выяснил, что 14.11.2016 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 91:04:000000:43, общей площадью 216024 кв.м., расположенный по адресу: РФ, г. Севастополь, Нахимовский район, в районе ул. Челюскинцев, право собственности зарегистрировано за субъектом РФ – городом федерального значения Севастополь, границы которого сформированы без учета месторасположения спорного земельного участка, что привело к «накладке» земельных участков и невозможности перезаключения договора. Указанные обстоятельства изложены ответчиком в письме в адрес истца от 16.10.2017. 

Судом установлено, что распоряжением Департамента от 13.04.2016 №1127-РДЗ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский район, в районе ул. Челюскинцев, площадью 218258 кв.м. (кадастровый квартал 91:04:003011), установлена категория - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «земельные участки (территории) общего пользования (код 3.4)».

Распоряжением Департамента от 04.07.2016 №2099-РДЗ распоряжение Департамента от 13.04.2016 №1127-РДЗ признано утратившим силу.

Распоряжением Департамента от 04.07.2016 №2100-РДЗ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский район, в районе ул. Челюскинцев, площадью 216024 кв.м. (кадастровый квартал 91:04:003011), земельный участок отнесен к категории - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0).

17.04.2018 распоряжением Департамента №4377-РДЗ «О внесении изменений в распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 04.07.2016 №2100-РДЗ» истцом признано наличие реестровой ошибки, учтены границы спорного земельного участка, а общая площадь земельного участка общего пользования уменьшена до 215423 кв.м.

Кроме того, ответчик обжаловал решение Департамента по отказу в переоформлении Договора, спор на момент принятия решения по настоящему делу не разрешен.

Ввиду указанных обстоятельств, ответчик, действуя добросовестно и осмотрительно, не имел возможности приступить к освоению земельного участка.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение арендатором необходимых активных действий для выполнения обязательств по Договору, при том, что общество не сдало объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на него в целом, не свидетельствует о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

При этом, в силу специфики сложившейся ситуации, материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, поскольку действия общества как участника исследуемых правоотношений в полной мере отвечают критериям разумности и добросовестности. Напротив, судом установлено, что действиями истца созданы препятствия по приведению землеустроительных документов в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, в отсутствие которых невозможно осуществление строительства.

Кроме того, суд учитывает, что в силу распоряжения исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 №46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства, а учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу №А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив отсутствие недобросовестности в действиях ответчика, принимая во внимание, что в данной конкретной ситуации расторжение договора аренды земельных участков не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора и не будет соответствовать балансу интересов сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья 

Е.Н. Юрина