ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-9186/2019

г. Вологда

08 июля 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 08 июля 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и                    Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 18 марта 2020 года по делу                № А44-9186/2019,

у с т а н о в и л:

товарищество собственников жилья «Хутынская 21» (адрес: 173020, Великий Новгород, улица Хутынская, дом 21, 10; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (адрес: 191025, Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 90/92; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Общество) о взыскании 219 949 руб. 21 коп., в том числе 210 000 руб. задолженности по договору об использовании общего имущества собственников помещений № 21 по ул. Хутынская, г. Великий Новгород от 03.10.2016 за июль 2018 - август                   2019 года, 9 949 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 000 руб. судебных расходов, 122 руб. 50 коп. почтовых расходов. Также, истец просит суд обязать ответчика демонтировать оборудование со стены дома № 21 в 

<

...> и привести состояние стены после демонтажа в первоначальное состояние (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агрохиминвест» (далее – ООО «Агрохиминвест»).

Решением от 18 марта 2020 года суд обязал Общество в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать оборудование (четырехвентиляторный воздушный конденсатор), установленное на стене дома по адресу: 

<

...> и привести состояние стены после демонтажа в первоначальное состояние. С Общества в пользу Товарищества взыскано 219 949 руб. 21 коп., в том числе 210 000 руб. долга, 9 949 руб. 21 коп. процентов, а также 8 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 122 руб. 50 коп. в возмещение почтовых расходов и                       13 399 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины. В остальной части требования о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ее податель указал на то, что Товарищество является ненадлежащим истцом по настоящему делу. Установка блока кондиционера не является реконструкцией несущей стены многоквартирного дома, согласие собственников на проведение таких работ не требовалось. Доказательств нарушения прав собственников установкой оборудования не представлено. Отсутствие оплаты по договору за установку кондиционера не является основание для удовлетворения требования о демонтаже оборудования. Полагает, что плата за пользование местами общего пользования входит в состав арендной платы.

Товарищество в отзыве на жалобу просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –               АПК РФ).

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.12.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Уют» и Товариществом заключен договор управления многоквартирным домом.

Обществом (арендатор) и ООО «Агрохиминвест» (арендодатель) 18.11.2015 заключен договор аренды нежилого помещения № 6735, во исполнение которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 405,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1.8 договора арендодатель обязался оказать содействие арендатору в предоставлении/согласовании мест/площадки под установку охладителей (конденсаторов) непосредственно рядом с помещением.

На внеочередном общем собрании 18.12.2015 собственники помещений приняли решение (Протокол № 2) о согласовании собственнику встроенного нежилого помещения ООО «Агрохиминвест» (арендатору данных помещений ООО «Агроторг»), в том числе установку на наружной стене дома двухвентиляторного воздушного конденсатора (том 1, лист 30).

ООО «Уют» (Управляющая компания) и Обществом (арендатор) 03.10.2016 заключен договор об использовании общего имущества собственников помещений дома № 21 по ул. Хутынская, Великий Новгород, по условиям которого арендатор размещает четырехвентиляторный воздушный конденсатор на здании дома № 21 по ул. Хутынская, Великий Новгород на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.6 договора оплата производится путем перечисления денежных средств в размере, определенном в пункте 2.5 договора, на расчетный счет Управляющей компании не позднее 01 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 2.5 договора плата по договору составляет 6 000 руб.

Дополнительным соглашением от 02.12.2016 к указанному договору размер платы был увеличен до 10 000 руб. (том 1, лист 28).

На внеочередном общем собрании членов Товарищества собственники приняли решение (Протокол № 3 от 15.11.2017) об увеличении с 25.12.2017 размера оплаты за использование общего имущества собственников до             15 000 руб. в месяц (том 1, листы 31-32).

Указанный протокол был направлен ответчику для согласования и подписания дополнительного соглашения (том 1, лист 29), но не подписан. 

Вместе с тем, за период с января по май 2018 года ответчик производил оплату за размещение блоков кондиционеров в размере 15 000 руб. ежемесячно, что подтверждается соответствующими платежными поручениями (том 1, листы 38-42). 

С 01.06.2018 договор управления, заключенный между ООО «Уют» и Товариществом, расторгнут, о чем ООО «Уют» сообщило Обществу письмом № 6735 (том 5, лист 54). 

На внеочередном общем собрании собственников помещений МКД              № 21 по ул. Хутынская в Великом Новгороде (Протокол от 25.05.2018) собственники приняли решение о заключении с 01.06.2018 договора на управление многоквартирным домом с ООО «Жилищное управление»               (том 5, лист 83).

Товариществом и ООО «Жилищное управление» 01.06.2018 заключен договор управления спорным многоквартирным домом (том 5, лист 74).

Из представленной в материалы дела электронной переписки (том 5, листы 79-83) следует, что протокол общего собрания о смене управляющей компании, а также договор об использовании общего имущества собственников спорного МКД был направлен ответчику. Однако подписанный договор истцу не возвратился, с 01.06.2018 ответчик перестал производить оплату за использование общего имущества.

В связи с отсутствием оплаты за использование общего имущества, 02.04.2019 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность, а также подписать дополнительное соглашение к договору, касающееся изменения суммы оплаты за использование общего имущества МКД, либо демонтировать оборудование, расположенное на наружной стене жилого дома, в срок до 30.04.2019 (том 1, листы 59-61).

Указанная претензия получена ответчиком 09.04.2019.

Отсутствие ответа на претензию послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции счел их обоснованными.  

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации      (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, собственниками спорного многоквартирного жилого дома 18.12.2015 принято решение согласовать собственнику ООО «Агрохиминвест» (арендатор – ООО «Агроторг») установку на наружной стене дома двухвентиляторного воздушного конденсатора за плату в размере 15 000 руб. в месяц.

Поскольку доказательства внесения оплаты за пользование общим имуществом спорного МКД в период с июня 2018 года по июль 2019 года ответчик не представил, требования истца о взыскании денежных средств за пользование общим имуществом спорного МКД в размере 210 000 руб. правомерно удовлетворены судом.

Довод апеллянта о том, что плата за пользование местами общего пользования входит в состав арендной платы противоречит пункту 2.1.8 договора аренды от 18.11.2015,  а также заключенному, в последующем,  ООО «Уют» и Обществом 03.10.2016 договору об использовании общего имущества собственников помещений дома № 21 по ул. Хутынская, Великий Новгород, с дополнительными соглашениями от 02.12.2016 и от 24.11.2017 (том 1, листы 20, 27-28, том 5, листы 56-64).

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что пункт 2.4.4 договора аренды касается вопроса использования арендатором помещений здания (мест общего пользования) и прилегающей к зданию территории, и не свидетельствует о праве на безвозмездное размещение ответчиком своего оборудования на фасаде жилого дома. 

Также, истцом заявлено требование о взыскании 9 949 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2018 по 31.07.2019.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Расчет процентов судом первой инстанции проверен и признан верным. Контррасчет процентов ответчиком не представлен. 

С учетом изложенного требование о взыскании процентов в размере                9 949 руб. 21 коп. удовлетворено правомерно.

Требование о возложении на ответчика обязанности демонтировать оборудование (четырехвентиляторный воздушный конденсатор), установленное на стене дома по адресу: 

<

...> и привести состояние стены после демонтажа в первоначальное состояние также удовлетворено судом правомерно с учетом следующего.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).

Согласно пунктам 2, 4, 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2.2 статьи 161 ЖК РФ).

20.01.2019 собственниками принято решение об обращении в суд с иском о взыскании с Общества долга и демонтаже оборудования со стены спорного жилого дома.

Товарищество 05.02.2019 направило в адрес Общества обращение, в котором просило подписать дополнительное соглашение к договору; также завило о том, что в случае его не подписания договор будет расторгнут.

Указанное обращение правомерно оценено судом как намерение собственников в случае неоплаты долга прекратить договорные отношения.

Поскольку факт размещения спорного оборудования на спорном МКД ответчиком не оспорен, наличие задолженности в заявленном размере доказано, судом правомерно удовлетворено требование об обязании демонтировать оборудование и привести состояние стены после демонтажа в первоначальное состояние.

Довод ответчика об отсутствии у Товарищества права на обращение в суд с настоящим иском является несостоятельным, поскольку смена управляющей компании в многоквартирном доме не является основанием для прекращения договора на использование общего имущества собственников, который заключен между собственниками многоквартирного дома и пользователем имущества.

В части взыскания расходов на оплату услуг представителя и почтовых расходов ответчик решение суда не обжалует.

При указанных обстоятельствах, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение на основании статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 18 марта             2020 года по делу № А44-9186/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                      Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий      А.Н. Шадрина

Судьи                                                                                                 А.Я. Зайцева

                                                                                                            Ю.В. Зорина