АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                              Дело  № А19-25972/2019 

19.04.2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  19.04.2021   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   19.04.2021                         года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Красько Б.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Супермакс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 666679, 

<

...>)

к Департаменту недвижимости Администрации муниципального образования города Усть-Илимска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 666683, 

<

...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной на основании отчета об оценке, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи объектов муниципальной собственности,

с участием третьего лица – общества с ограниченной ответственностью ООО «Прайс Хаус Тв'с»

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности, 

от ответчика – ФИО3  – представитель по доверенности,  

от третьего лица – не явились, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Супермакс» (далее – истец; ООО «Супермакс» обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к Департаменту недвижимости Администрации муниципального образования города Усть-Илимска о

признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330, в размере 57 655 000 рублей, определенной на основании отчета от 11.03.2019 года № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018 года, выполненному ООО «Прайс Хаус Тв'с»;

       обязании Департамент недвижимости Администрации г. Усть-Илимска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Супермакс» договор купли-продажи объекта нежилого здания, а именно кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330, изложив пункты 1.2., 2.1., 2.2., 5.1., 6.1., Приложение № 2 к Договору в следующей редакции:

Пункт 1.2: «Оценочная стоимость Имущества 19 060 000 (девятнадцать миллионов шестьдесят тысяч рублей ноль копеек) рублей, без учета НДС, согласно заключению эксперта № 481/20 от 19.01.2021 г. по делу № А19-25972/2019 о рыночной стоимости здания кинотеатра «Яросама» на 800 мест общей площадью 44427,4 кв.м кадастровый номер 38:32:020401:13330 адрес: 

<

...>, и земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, кадастровый номер 38:32:020401:15767, адресу: 

<

...>, по состоянию на 28.05.2018г., выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Русская провинция».

Пункт 2.1: «Цена продажи Имущества, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 19 060 000 (девятнадцать миллионов шестьдесят тысяч рублей ноль копеек) рублей, без учета НДС.

В соответствии с пунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ операция по реализации Имущества по настоящему договору не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Пункт 2.2.: «Цена продажи Имущества выплачивается Покупателем в следующем порядке:

1)покупателю предоставляется рассрочка с момента заключения договора в течение 5 (пяти) лет;

2)указанную в пункте 2.1. сумму денежных средств Покупатель уплачивает Продавцу в строгом соответствии с графиком платежей, согласованным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2 в редакции, утвержденной Арбитражным судом Иркутской области)».

Пункт 5.1: «Продавец подтверждает, что:

1)он обладает всеми правами, необходимыми для передачи Покупателю права собственности на имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора;

2)имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, свободно от любых прав и притязаний о стороны третьих лиц».

Пункт 6.1: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

Расторжение договора возможно по письменному соглашению Сторон, либо на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда.

В случае расторжения Договора, сумма денежных средств, перечисленная Покупателем Продавцу, возвращается Покупателю, а имущество - Продавцу».

Приложение № 2  к Договору: График погашения рассрочки платежа по договору купли-продажи муниципального имущества – нежилого здания кинотеатра «Яросама», общей площадью 4427,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330

Период погашения

(порядковый номер месяца заключения договора)

График

Основной долг, руб.

Остаток задолженности, руб.

Проценты, руб.

Остаток задолженности * ((7,25%/3)/12)

1 месяц

317 666,68

19 060 000,00

38 384,72

2 месяц

317 666,68

18 742 333,32

37 744,98

3 месяц

317 666,68

18 424 666,64

37 105,23

4 месяц

317 666,68

18 106 999,96

36 465,49

5 месяц

317 666,68

17 789 333,28

35 825,74

6 месяц

317 666,68

17 471 666,60

35 186,00

7 месяц

317 666,68

17 153 999,92

34 546,25

8 месяц

317 666,68

16 836 333,24

33 906,50

9 месяц

317 666,68

16 518 666,56

33 266,76

10 месяц

317 666,68

16 200 999,88

32 627,01

11 месяц

317 666,68

15 883 333,20

31 987,27

12 месяц

317 666,68

15 565 666,52

31 347,52

13 месяц

317 666,68

15 247 999,84

30 707,78

14 месяц

317 666,68

14 930 333,16

30 068,03

15 месяц

317 666,68

14 612 666,48

29 428,29

16 месяц

317 666,68

14 294 999,80

28 788,54

17 месяц

317 666,68

13 977 333,12

28 148,80

18 месяц

317 666,68

13 659 666,44

27 509,05

19 месяц

317 666,68

13 341 999,76

26 869,31

20 месяц

317 666,68

13 024 333,08

26 229,56

21 месяц

317 666,68

12 706 666,40

25 589,81

22 месяц

317 666,68

12 388 999,72

24 950,07

23 месяц

317 666,68

12 071 333,04

24 310,32

24 месяц

317 666,68

11 753 666,36

23 670,58

25 месяц

317 666,68

11 435 999,68

23 030,83

26 месяц

317 666,68

11 118 333,00

22 391,09

27 месяц

317 666,68

10 800 666,32

21 751,34

28 месяц

317 666,68

10 482 999,64

21 111,60

29 месяц

317 666,68

10 165 332,96

20 471,85

30 месяц

317 666,68

9 847 666,28

19 832,11

31 месяц

317 666,68

9 529 999,60

19 192,36

32 месяц

317 666,68

9 212 332,92

18 552,61

33 месяц

317 666,68

8 894 666,24

17 912,87

34 месяц

317 666,68

8 576 999,56

17 273,12

35 месяц

317 666,68

8 259 332,88

16 633,38

36 месяц

317 666,68

7 941 666,20

15 993,63

37 месяц

317 666,68

7 623 999,52

15 353,89

38 месяц

317 666,68

7 306 332,84

14 714,14

39 месяц

317 666,68

6 988 666,16

14 074,40

40 месяц

317 666,68

6 670 999,48

13 434,65

41 месяц

317 666,68

6 353 332,80

12 794,91

42 месяц

317 666,68

6 035 666,12

12 155,16

43 месяц

317 666,68

5 717 999,44

11 515,42

44 месяц

317 666,68

5 400 332,76

10 875,67

45 месяц

317 666,68

5 082 666,08

10 235,92

46 месяц

317 666,68

4 764 999,40

9 596,18

47 месяц

317 666,68

4 447 332,72

8 956,43

48 месяц

317 666,68

4 129 666,04

8 316,69

49 месяц

317 666,68

3 811 999,36

7 676,94

50 месяц

317 666,68

3 494 332,68

7 037,20

51 месяц

317 666,68

3 176 666,00

6 397,45

52 месяц

317 666,68

2 858 999,32

5 757,71

53 месяц

317 666,68

2 541 332,64

5 117,96

54 месяц

317 666,68

2 223 665,96

4 478,22

55 месяц

317 666,68

1 905 999,28

3 838,47

56 месяц

317 666,68

1 588 332,60

3 198,73

57 месяц

317 666,68

1 270 665,92

2 558,98

58 месяц

317 666,68

952 999,24

1 919,23

59 месяц

317 666,68

635 332,56

1 279,49

60 месяц

317 666,68

317 665,88

639,74

ИТОГО:

19 060 000

1 170 733,98

          3. Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767, в размере 8 079 000,00 рублей, определенной на основании отчета от 11.03.2019 года № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018 года, выполненному ООО «Прайс Хаус Тв'с»;

          4. Обязать Департамент недвижимости Администрации г. Усть-Илимска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Супермакс» договор купли-продажи земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767, изложив пункты 1.1., 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.1., 3.2., 4.2., 5.1, Приложение № 2 к Договору в следующей редакции:

Пункт 1.1. : «На основании постановления администрации города Усть-Илимска от 22.03.2019г. № 142 «О приватизации объекта муниципальной собственности – нежилого здания кинотеатра «Яросама» по настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок по адресу: 

<

...>, площадью 12230 кв. м, кадастровый номер 38:32:020401:15767, принадлежащем на праве собственности Муниципальному образованию город Усть-Илимск  (государственная регистрация права: от 09.10.2015г.  № 38-38/013-38/013/003/2015-5277/1), а Покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него денежную сумму, установленную настоящим договором.

Виды разрешенного использования земельного участка - основные и вспомогательные виды разрешенного использования определяются для зоны общественного, делового и коммерческого назначения (ОДЗ-1) в соответствии с правилами землепользования и застройки города Усть-Илимска.

Кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровой выписке о земельном участке от 22.03.2019г. № КУВИ-001/2019-6607558, представленной филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, составляет 21958965,00 (Двадцать один миллион девятьсот пятьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят пять) рублей.»

Пункт 1.2 : «Выкупная стоимость земельного участка в соответствии эксперта № 481/20 от 19.01.2021 г. по делу № А19-25972/2019  по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, кадастровый номер 38:32:020401:15767, адресу: 

<

...>, по состоянию на 28.05.2018г., выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Русская провинция» составляет 4 620 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать тысяч рублей ноль копеек) рублей без учета НДС».

Пункт 2.1.: «Цена продажи земельного участка, являющегося предметом настоящего Договора, 4 620 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать тысяч рублей ноль копеек) рублей.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ операция по реализации земельного участка по настоящему договору не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Пункт 2.2.: «Цена продажи земельного участка выплачивается Покупателем в следующем порядке:

1)покупателю предоставляется рассрочка с момента заключения настоящего договора в течение пяти лет равными долями;

2)указанную в подпункте 2.1. сумму денежных средств Покупатель уплачивает Продавцу в течение пяти лет с момента заключения договора  равными долями в строгом соответствии с графиком платежей, согласованным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2)».

Пункт 2.3.: «Оплата по Договору производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца:

Расчетный счет № 

<

***> в банк Отделение Иркутск г. Иркутск; БИК 042520001; ИНН 

<

***>; КПП 381701001; УФК по Иркутской области (Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска, л/с 

<

***>); ОКТМО 25738000; при уплате основного долга КБК 904 114 060 1204 0000 430 «Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов»; при уплате процентов за рассрочку оплаты приобретенного имущества – КБК __________________________.

Назначение платежа (%): проценты за рассрочку оплаты приобретенного земельного участка кадастровый номер 38:32:020401:15767».

Пункт 3.1: «Земельный участок передается по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня подписания Договора.

С момента подписания Покупателем акта приема-передачи земельного участка ответственность за сохранность земельного участка, равно как и риск случайной порчи или гибели, несет Покупатель».

Пункт 3.2: «Право собственности на земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации права. Оформление перехода права собственности на земельный участок от Продавца к Покупателю осуществляется после подписания Покупателем и Продавцом акта приема-передачи.

Земельный участок находится в залоге у Продавца до полной его оплаты».

Пункт 4.2: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

Расторжение договора возможно по письменному соглашению Сторон, либо на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда.

В случае расторжения Договора, сумма денежных средств, перечисленная Покупателем Продавцу, возвращается Покупателю, а земельный участок - Продавцу».

Пункт 5.1: «Договор вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания Сторонами на согласованных условиях в соответствии с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-25972/2019. Договор подлежит регистрации в Департаменте недвижимости Администрации города Усть-Илимска».

Приложение № 2 к Договору: График погашения рассрочки платежа по договору купли-продажи земельного участка, общей площадью 12 230,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767

Период погашения

(порядковый номер месяца заключения договора)

График

Основной долг, руб.

Остаток задолженности, руб.

Проценты, руб.

Остаток задолженности * ((7,25%/3)/12)

1 месяц

77 000,00

4 620 000,00

9 304,17

2 месяц

77 000,00

4 543 000,00

9 149,10

3 месяц

77 000,00

4 466 000,00

8 994,03

4 месяц

77 000,00

4 389 000,00

8 838,96

5 месяц

77 000,00

4 312 000,00

8 683,89

6 месяц

77 000,00

4 235 000,00

8 528,82

7 месяц

77 000,00

4 158 000,00

8 373,75

8 месяц

77 000,00

4 081 000,00

8 218,68

9 месяц

77 000,00

4 004 000,00

8 063,61

10 месяц

77 000,00

3 927 000,00

7 908,54

11 месяц

77 000,00

3 850 000,00

7 753,47

12 месяц

77 000,00

3 773 000,00

7 598,40

13 месяц

77 000,00

3 696 000,00

7 443,33

14 месяц

77 000,00

3 619 000,00

7 288,26

15 месяц

77 000,00

3 542 000,00

7 133,19

16 месяц

77 000,00

3 465 000,00

6 978,13

17 месяц

77 000,00

3 388 000,00

6 823,06

18 месяц

77 000,00

3 311 000,00

6 667,99

19 месяц

77 000,00

3 234 000,00

6 512,92

20 месяц

77 000,00

3 157 000,00

6 357,85

21 месяц

77 000,00

3 080 000,00

6 202,78

22 месяц

77 000,00

3 003 000,00

6 047,71

23 месяц

77 000,00

2 926 000,00

5 892,64

24 месяц

77 000,00

2 849 000,00

5 737,57

25 месяц

77 000,00

2 772 000,00

5 582,50

26 месяц

77 000,00

2 695 000,00

5 427,43

27 месяц

77 000,00

2 618 000,00

5 272,36

28 месяц

77 000,00

2 541 000,00

5 117,29

29 месяц

77 000,00

2 464 000,00

4 962,22

30 месяц

77 000,00

2 387 000,00

4 807,15

31 месяц

77 000,00

2 310 000,00

4 652,08

32 месяц

77 000,00

2 233 000,00

4 497,01

33 месяц

77 000,00

2 156 000,00

4 341,94

34 месяц

77 000,00

2 079 000,00

4 186,88

35 месяц

77 000,00

2 002 000,00

4 031,81

36 месяц

77 000,00

1 925 000,00

3 876,74

37 месяц

77 000,00

1 848 000,00

3 721,67

38 месяц

77 000,00

1 771 000,00

3 566,60

39 месяц

77 000,00

1 694 000,00

3 411,53

40 месяц

77 000,00

1 617 000,00

3 256,46

41 месяц

77 000,00

1 540 000,00

3 101,39

42 месяц

77 000,00

1 463 000,00

2 946,32

43 месяц

77 000,00

1 386 000,00

2 791,25

44 месяц

77 000,00

1 309 000,00

2 636,18

45 месяц

77 000,00

1 232 000,00

2 481,11

46 месяц

77 000,00

1 155 000,00

2 326,04

47 месяц

77 000,00

1 078 000,00

2 170,97

48 месяц

77 000,00

1 001 000,00

2 015,90

49 месяц

77 000,00

924 000,00

1 860,83

50 месяц

77 000,00

847 000,00

1 705,76

51 месяц

77 000,00

770 000,00

1 550,69

52 месяц

77 000,00

693 000,00

1 395,63

53 месяц

77 000,00

616 000,00

1 240,56

54 месяц

77 000,00

539 000,00

1 085,49

55 месяц

77 000,00

462 000,00

930,42

56 месяц

77 000,00

385 000,00

775,35

57 месяц

77 000,00

308 000,00

620,28

58 месяц

77 000,00

231 000,00

465,21

59 месяц

77 000,00

154 000,00

310,14

60 месяц

77 000,00

77 000,00

155,07

ИТОГО:

4 620 000,00

283 777,08

Определением суда от 11.12.2019 по ходатайству истца на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью  ООО «Прайс Хаус Тв'с».

В судебном заседании представитель истца требование поддержал по основаниям, изложенным в отзыве, представитель ответчика требование оспорил по основаниям. изложенным в отзыве.

Третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось,  отзыв не представило.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 15.04.2021 до 19.04.2021 09 часов 00 минут, о чем сделано публичное извещение.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие третьего лица.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

 Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Супермакс» (арендатор) 07.07.2010 заключен договор аренды нежилого здания кинотеатра «Яросама», общей площадью 4427,4 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г.Усть-Илимск, пр. Мира, 11на условиях договора аренды сроком на 15 лет, для организации досугового центра. Согласно пункту 6.1. договора аренды от 06.07.2010, срок действия договора установлен с 07.07.2010 по 06.07.2025.  

ООО «Супермакс» 24.05.2018 обратилось в Департамент недвижимости администрации города Иркутска с заявлением вх. от 25.05.2018 № 01-14/1938 о предоставлении преимущественного права предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на приобретение арендуемого по договору аренды от 07.07.2010 объекта недвижимости: нежилого здания кинотеатра «Яросама», площадью 4427,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании указанного заявления во исполнение  решения Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2019 по делу №А19-15683/2018 постановлением Администрации муниципального образования города Усть-Илимска от 22.03.2019 № 142 «О приватизации  объекта муниципальной собственности – нежилого здания кинотеатра «Яросама» принято решение о приватизации данного нежилого здания по цене 57 655 000 рублей без учета НДС и расположенного под ним земельного участка по цене 8 079 000 рублей без учета НДС, определенной на основании отчета ООО «Прайс Хаус Тв'с» от 11.03.2019 № 66/19.

Письмом от 28.03.2019 Департамент  уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого здания и расположенного под ним земельного участка.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Департаменту.

Письмом от 15.05.2019, полученным истцом 17.05.2019, Департамент уведомил Общество  об отказе в подписании договора в редакции протокола разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного земельного участка, включая цену его продажи, а также несогласие со стоимостью объекта послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Департамент в письменном отзыве указал на пропуск истцом  предусмотренного статьей 445 га  тридцатидневного срока для передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда, учитывая получение уведомления об отказе в подписании протоколов разногласий 17.05.2019; возражал против редакции пункта 1.1. договора купли-продажи  в части вида разрешенного использования  спорного земельного участка в территориальной зоне О-1, поскольку  согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, правилам землепользования и застройки города Усть-Илимска, утвержденном решением городской Думы города Усть-Илимска от 25.06.2008 № 78/456, земельный участок с кадастровым номером 38:32:020401:15767 расположен в территориальной зоне ОДЗ=1(Зона делового, общественного и коммерческого назначения); полагал, что условия договора об оплате стоимости земельного участка в рассрочку не соответствуют действующему законодательству и Порядку управления и распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Усть-Илимск, утвержденным решением городской Думы города Усть-Илимска от 27.10.2010 № 18/101, которым не предусмотрена возможность приобретения земельного участка в рассрочку, а действие Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что следует из разъяснений в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В данном случае, исходя из того, что оферта (проект договора) направлены стороной (истцом), для которой заключение договора обязательно, подлежит применению часть 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой не предусмотрены какие-либо сроки для передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Предусмотренный частью 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации шестимесячный срок для передачи разногласий истцом соблюден, учитывая, что письмом от 15.05.2019 ответчик отказался от подписания договоров в редакции протоколов разногласий, 24.10.2019 истец обратился в суд с настоящим иском.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Определением суда от 05.03.2020 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по делу по вопросам

соответствует ли выполненный ООО «Прайс Хаус Тв'с» отчет № 66/19 от 11.03.2019 года об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) объектов муниципальной собственности: кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330 и земельного участка площадью 12 230,0 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767 - требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности? В случае выявления несоответствия отчета об оценке № 66/19 от 11.03.2019 года, выполненного ООО «Прайс Хаус Тв'с», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки указать, в чем именно заключается несоответствие.

могли ли выявленные нарушения и несоответствия (при наличии таковых) повлиять на определение размера рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилого здания кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330 и земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767 ?

определить действительную рыночную стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на 25.05.2018 г. (на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества): нежилое здание кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330; земельный участок площадью 12 230,0 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767.    

Проведение экспертизы поручено эксперту  Общества с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс» Оценочная компания ФИО4.

Согласно  заключению эксперта № 20-0094 отчет № 66/19 от 11.03.2019 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочное деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, которые могли повлиять  на определение размера рыночной стоимости объектов недвижимости. Экспертом определена следующая рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 25.05.2018: нежилого здания – 13 315 000 рублей, земельного участка – 6 300 000 рублей всего 19 615 000 рублей.

По ходатайству ответчика определением суда от 24.09.2020 назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой поручено эксперту  Общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 19.01.2021 № 481/20 по повторной судебной оценочной экспертизе по состоянию на 25.05.2018 рыночная стоимость нежилого здания составляет 19 060 000 рублей, земельного участка 4 620 000 рублей.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использования доходного подхода к оценке, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что заключение ФИО5 соответствует требованиям т 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочное деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

На основании данной нормы процессуального законодательства судом вызван в судебное заседание эксперт ФИО5, в судебном заседании 25.03.2021 им предоставлены как устные, так и письменные пояснения на возражения ответчика по представленному заключению эксперта. 

Исследовав и оценив представленные заключения экспертов по назначенным судебным экспертизам, исходя из того, что судебные экспертизы по делу были назначены судом и проведены с соблюдением требований процессуального закона, заключение эксперта № 20-0094 в части оценки соответствия требованиям стандартом оспариваемого отчета и заключение  эксперта от 19.01.2021 № 481/20 в части определения рыночной стоимости имущества соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу части 2 статьи 64 и статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные заключения принимаются судом в качестве доказательств обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

На основании изложенного, суд полагает требование о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную на основании отчета от 11.03.2019 года № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018 года, выполненному ООО «Прайс Хаус Тв'с» правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной в заключение  эксперта от 19.01.2021 № 481/20.

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

В данном случае решение о приватизации арендуемого объекта  предусматривает передачу в собственность истца одновременно нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Ответчик, руководствуясь названным Законом, включил в договор купли-продажи условие, в соответствии с которым выкупная стоимость земельного участка была определена на основании заключения эксперта ФИО5  по проведенной по делу судебной экспертизе.

В соответствии с правовой позиции сформированной Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Проанализировав вышеизложенные нормы права, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку в данном случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно нежилое здание и земельный участок, на котором данное здание находится, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок.

При этом суды покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал порядок оплаты - в рассрочку, следовательно, спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем.

Изложенный правовой подход соответствует имеющейся судебной практике (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2016 по делу N А54-1131/2015, определение Верховного суда РФ N 310-ЭС17-57 от 06.03.2017).

Заявление о выкупе арендованного имущества подано истцом в период действия Федерального закона № 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 3 статьи 1 которого внесено изменение в часть 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, устанавливающее, что срок рассрочки приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества должен составлять не менее пяти лет.

Согласно пункту 1 статьи 446 того же Кодекса в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании вышеизложенного, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд исходит из следующего.

В части разногласий по  договору купли-продажи муниципального имущества  (с рассрочкой платежа) от 28.03.2019:

по пунктам 1.2., 2.1. договора – цена имущества подлежит указанию в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Правоотношения по уплате налогов не являются предметом соглашения сторон.

по пункту 2.2. договора – «Цена продажи Имущества выплачивается Покупателем в следующем порядке:

1)покупателю предоставляется рассрочка с момента заключения настоящего договора в течение пяти лет равными долями;

2)указанную в подпункте 2.1. сумму денежных средств Покупатель уплачивает Продавцу в течение пяти лет с момента заключения договора равными долями в строгом соответствии с графиком платежей, согласованным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2)».            

по пункту 5.1. договора – принять в редакции истца, исключив подпункт 2), принимая во внимание основания и порядок заключения договора купли-продажи.

по пункту 6.1 договора – суд полагает необходимым изложить в следующей редакции: «За неисполнение  или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством», исходя из того, что нормами действующего законодательства урегулированы последствия нарушения покупателем обязательства по оплате товара, проданного в рассрочку, в том числе, приобретенного объекта приватизации.

В данном случае, в целях соблюдения баланса интересов сторон указание в договоре условий, допускающих иные, чем предусмотрено нормами действующего законодательства,  условия и порядок расторжения договора, в том числе, в случае нарушения  покупателем обязательств по оплате имущества, суд полагает нецелесообразным.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части разногласий по  договору купли-продажи земельного участка  от 28.03.2019:

по пункту 1.1 – указать вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового назначения (согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках земельного участка).

по пунктам 1.2., 2.1. договора – цена имущества подлежит указанию в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Правоотношения по уплате налогов не являются предметом соглашения сторон.

по пунктам 2.2. – 2.3. – с учетом действующего правового регулирования и избранного истцом срока оплаты изложить в следующей редакции: 

Пункт 2.2.: «Цена продажи земельного участка выплачивается Покупателем в следующем порядке:

1)покупателю предоставляется рассрочка с момента заключения настоящего договора в течение пяти лет равными долями;

2)указанную в подпункте 2.1. сумму денежных средств Покупатель уплачивает Продавцу в течение пяти лет с момента заключения договора равными долями в строгом соответствии с графиком платежей, согласованным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2)».

Пункт 2.3.: «Оплата по Договору производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца:

Расчетный счет № 

<

***> в банк Отделение Иркутск г. Иркутск; БИК 042520001; ИНН 

<

***>; КПП 381701001; УФК по Иркутской области (Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска, л/с 

<

***>); ОКТМО 25738000; при уплате основного долга КБК 904 114 060 1204 0000 430 «Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов»; при уплате процентов за рассрочку оплаты приобретенного имущества – КБК 90411705040040008180.  

Назначение платежа (%): проценты за рассрочку оплаты приобретенного земельного участка кадастровый номер 38:32:020401:15767.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».

Последний абзац изложен судом  с учетом аналогичного порядка оплаты объекта в рассрочку, предусмотренного договором купли-продажи имущества.

по пункту 3.1. – изложить в следующей редакции: «Земельный участок передается по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня заключения договора»;

по пункту 3.2. – изложить в следующей редакции: «Переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации. С момента передачи земельного участка  Покупателю и до его оплаты земельный участок, признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».

Иные правоотношения сторон, в том числе касающиеся платы за пользование земельным участком до момента государственной регистрации права собственности покупателя на него урегулированы нормами действующего законодательства и правоприменительной практикой, в связи с чем включение соответствующих условий в договор купли-продажи суд находит нецелесообразным.

по пункту 4.2 договора – суд полагает необходимым изложить в следующей редакции: «За неисполнение  или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством», исходя из того, что нормами действующего законодательства и правоприменительной практики урегулированы последствия нарушения покупателем обязательства по оплате товара, проданного в рассрочку.

по пункту 5.1. договора - суд полагает необходимым изложить в следующей редакции: «Договор считается заключенным на условиях, определенных решением суда по делу с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Оценив условия реализации выкупа арендуемого имущества суд пришел к выводу о возможности утверждения представленного истцом графика внесения платежей выкупаемого имущества. Ответчиком какие-либо возражения по представленному истцом графику платежей не представлены.

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Истцом при обращении с иском по платежному поручению от 28.10.2019 № 4489 уплачена государственная пошлина в размере 24 000 рублей.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 18 000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь  статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать  недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330, в размере 57 655 000 рублей и  земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767, в размере 8 079 000,00 рублей, определенных  на основании отчета от 11.03.2019 года № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018 года, выполненному ООО «Прайс Хаус Тв'с».

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (с рассрочкой платежа) от 28.03.2019, изложить  пункты 1.2., 2.1., 2.2., 5.1., 6.1., Приложение № 2 к Договору в следующей редакции:

 Пункт 1.2: ««Оценочная стоимость Имущества 19 060 000 (девятнадцать миллионов шестьдесят тысяч рублей ноль копеек) рублей, без учета НДС, согласно заключению эксперта № 481/20 от 19.01.2021 г. по делу № А19-25972/2019 о рыночной стоимости здания кинотеатра «Яросама» на 800 мест общей площадью 44427,4 кв.м кадастровый номер 38:32:020401:13330 адрес: 

<

...>, и земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, кадастровый номер 38:32:020401:15767, адресу: 

<

...>, по состоянию на 28.05.2018г., выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Русская провинция».

Пункт 2.1: «Цена продажи Имущества, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 19 060 000 (девятнадцать миллионов шестьдесят тысяч рублей ноль копеек) рублей, без учета НДС.

            Пункт 2.2.: «Цена продажи Имущества выплачивается Покупателем в следующем порядке:

1)покупателю предоставляется рассрочка с момента заключения настоящего договора в течение пяти лет равными долями;

2)указанную в подпункте 2.1. сумму денежных средств Покупатель уплачивает Продавцу в течение пяти лет с момента заключения договора равными долями в строгом соответствии с графиком платежей, согласованным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2)».            

           Пункт 5.1.: «Продавец подтверждает, что:

           1)он обладает всеми правами, необходимыми для передачи Покупателю права собственности на имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора;

           2)имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, свободно от любых прав и притязаний о стороны третьих лиц».

            Пункт 6.1: «За неисполнение  или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством».

             Приложение № 2 к Договору: График погашения рассрочки платежа по договору купли-продажи муниципального имущества - нежилого здания кинотеатра «Яросама», общей площадью 4427,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:13330

Период погашения

(порядковый номер месяца заключения договора)

График

Основной долг, руб.

Остаток задолженности, руб.

Проценты, руб.

Остаток задолженности * ((7,25%/3)/12)

1 месяц

317 666,68

19 060 000,00

38 384,72

2 месяц

317 666,68

18 742 333,32

37 744,98

3 месяц

317 666,68

18 424 666,64

37 105,23

4 месяц

317 666,68

18 106 999,96

36 465,49

5 месяц

317 666,68

17 789 333,28

35 825,74

6 месяц

317 666,68

17 471 666,60

35 186,00

7 месяц

317 666,68

17 153 999,92

34 546,25

8 месяц

317 666,68

16 836 333,24

33 906,50

9 месяц

317 666,68

16 518 666,56

33 266,76

10 месяц

317 666,68

16 200 999,88

32 627,01

11 месяц

317 666,68

15 883 333,20

31 987,27

12 месяц

317 666,68

15 565 666,52

31 347,52

13 месяц

317 666,68

15 247 999,84

30 707,78

14 месяц

317 666,68

14 930 333,16

30 068,03

15 месяц

317 666,68

14 612 666,48

29 428,29

16 месяц

317 666,68

14 294 999,80

28 788,54

17 месяц

317 666,68

13 977 333,12

28 148,80

18 месяц

317 666,68

13 659 666,44

27 509,05

19 месяц

317 666,68

13 341 999,76

26 869,31

20 месяц

317 666,68

13 024 333,08

26 229,56

21 месяц

317 666,68

12 706 666,40

25 589,81

22 месяц

317 666,68

12 388 999,72

24 950,07

23 месяц

317 666,68

12 071 333,04

24 310,32

24 месяц

317 666,68

11 753 666,36

23 670,58

25 месяц

317 666,68

11 435 999,68

23 030,83

26 месяц

317 666,68

11 118 333,00

22 391,09

27 месяц

317 666,68

10 800 666,32

21 751,34

28 месяц

317 666,68

10 482 999,64

21 111,60

29 месяц

317 666,68

10 165 332,96

20 471,85

30 месяц

317 666,68

9 847 666,28

19 832,11

31 месяц

317 666,68

9 529 999,60

19 192,36

32 месяц

317 666,68

9 212 332,92

18 552,61

33 месяц

317 666,68

8 894 666,24

17 912,87

34 месяц

317 666,68

8 576 999,56

17 273,12

35 месяц

317 666,68

8 259 332,88

16 633,38

36 месяц

317 666,68

7 941 666,20

15 993,63

37 месяц

317 666,68

7 623 999,52

15 353,89

38 месяц

317 666,68

7 306 332,84

14 714,14

39 месяц

317 666,68

6 988 666,16

14 074,40

40 месяц

317 666,68

6 670 999,48

13 434,65

41 месяц

317 666,68

6 353 332,80

12 794,91

42 месяц

317 666,68

6 035 666,12

12 155,16

43 месяц

317 666,68

5 717 999,44

11 515,42

44 месяц

317 666,68

5 400 332,76

10 875,67

45 месяц

317 666,68

5 082 666,08

10 235,92

46 месяц

317 666,68

4 764 999,40

9 596,18

47 месяц

317 666,68

4 447 332,72

8 956,43

48 месяц

317 666,68

4 129 666,04

8 316,69

49 месяц

317 666,68

3 811 999,36

7 676,94

50 месяц

317 666,68

3 494 332,68

7 037,20

51 месяц

317 666,68

3 176 666,00

6 397,45

52 месяц

317 666,68

2 858 999,32

5 757,71

53 месяц

317 666,68

2 541 332,64

5 117,96

54 месяц

317 666,68

2 223 665,96

4 478,22

55 месяц

317 666,68

1 905 999,28

3 838,47

56 месяц

317 666,68

1 588 332,60

3 198,73

57 месяц

317 666,68

1 270 665,92

2 558,98

58 месяц

317 666,68

952 999,24

1 919,23

59 месяц

317 666,68

635 332,56

1 279,49

60 месяц

317 666,68

317 665,88

639,74

ИТОГО:

19 060 000

1 170 733,98

          Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767, в размере 8 079 000,00 рублей, определенной на основании отчета от 11.03.2019 года № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018 года, выполненному ООО «Прайс Хаус Тв'с»;

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка  от 28.03.2019, изложив пункты 1.1., 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.1., 4.2., 5.1., Приложение № 2 к Договору в следующей редакции:

Пункт 1.1.: «На основании постановления администрации города Усть-Илимска от 22.03.2019г. № 142 «О приватизации объекта муниципальной собственности – нежилого здания кинотеатра «Яросама» по настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок по адресу: 

<

...>, площадью 12230 кв. м, кадастровый номер 38:32:020401:15767, принадлежащем на праве собственности Муниципальному образованию город Усть-Илимск  (государственная регистрация права: от 09.10.2015г.  № 38-38/013-38/013/003/2015-5277/1), а Покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него денежную сумму, установленную настоящим договором.

Вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового назначения (согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках земельного участка).

Кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровой выписке о земельном участке от 22.03.2019г. № КУВИ-001/2019-6607558, представленной филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, составляет 21958965,00 (Двадцать один миллион девятьсот пятьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят пять) рублей».

Пункт 1.2.: «Выкупная стоимость земельного участка определена на основании заключения эксперта № 481/20 от 19.01.2021 г. по делу № А19-25972/2019 о рыночной стоимости здания кинотеатра «Яросама» на 800 мест общей площадью 44427,4 кв.м кадастровый номер 38:32:020401:13330 адрес: 

<

...>, и земельного участка площадью 12 230,0 кв. м, кадастровый номер 38:32:020401:15767, адресу: 

<

...>, по состоянию на 28.05.2018г., выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Русская провинция» и  составляет 4 620 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать тысяч рублей ноль копеек) рублей без учета НДС».

         Пункт 2.1.: «Цена продажи земельного участка, являющегося предметом настоящего Договора, 4 620 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать тысяч рублей ноль копеек) рублей без учета НДС».

Пункт 2.2.: «Оплата стоимости земельного участка осуществляется Покупателем в следующем порядке:

1)покупателю предоставляется рассрочка с момента заключения настоящего договора в течение пяти лет равными долями;

2)указанную в подпункте 2.1. сумму денежных средств Покупатель уплачивает Продавцу в течение пяти лет с момента заключения договора равными долями в строгом соответствии с графиком платежей, согласованным Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2)».

Пункт 2.3.: «Оплата по Договору производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца:

Расчетный счет № 

<

***> в банк Отделение Иркутск г. Иркутск; БИК 042520001; ИНН 

<

***>; КПП 381701001; УФК по Иркутской области (Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска, л/с 

<

***>); ОКТМО 25738000; при уплате основного долга КБК 904 114 060 1204 0000 430 «Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов»; при уплате процентов за рассрочку оплаты приобретенного имущества – КБК 90411705040040008180.                     

Назначение платежа (%): проценты за рассрочку оплаты приобретенного земельного участка кадастровый номер 38:32:020401:15767.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».

Пункт 3.1.: «Земельный участок передается по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня заключения договора».

Пункт 4.2.: «За неисполнение  или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Пункт 5.1.: «Договор считается заключенным на условиях, определенных решением суда по делу с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Приложение № 2 к Договору: График погашения рассрочки платежа по договору купли-продажи земельного участка, общей площадью 12 230,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:15767

Период погашения

(порядковый номер месяца заключения договора)

График

Основной долг, руб.

Остаток задолженности, руб.

Проценты, руб.

Остаток задолженности * ((7,25%/3)/12)

1 месяц

77 000,00

4 620 000,00

9 304,17

2 месяц

77 000,00

4 543 000,00

9 149,10

3 месяц

77 000,00

4 466 000,00

8 994,03

4 месяц

77 000,00

4 389 000,00

8 838,96

5 месяц

77 000,00

4 312 000,00

8 683,89

6 месяц

77 000,00

4 235 000,00

8 528,82

7 месяц

77 000,00

4 158 000,00

8 373,75

8 месяц

77 000,00

4 081 000,00

8 218,68

9 месяц

77 000,00

4 004 000,00

8 063,61

10 месяц

77 000,00

3 927 000,00

7 908,54

11 месяц

77 000,00

3 850 000,00

7 753,47

12 месяц

77 000,00

3 773 000,00

7 598,40

13 месяц

77 000,00

3 696 000,00

7 443,33

14 месяц

77 000,00

3 619 000,00

7 288,26

15 месяц

77 000,00

3 542 000,00

7 133,19

16 месяц

77 000,00

3 465 000,00

6 978,13

17 месяц

77 000,00

3 388 000,00

6 823,06

18 месяц

77 000,00

3 311 000,00

6 667,99

19 месяц

77 000,00

3 234 000,00

6 512,92

20 месяц

77 000,00

3 157 000,00

6 357,85

21 месяц

77 000,00

3 080 000,00

6 202,78

22 месяц

77 000,00

3 003 000,00

6 047,71

23 месяц

77 000,00

2 926 000,00

5 892,64

24 месяц

77 000,00

2 849 000,00

5 737,57

25 месяц

77 000,00

2 772 000,00

5 582,50

26 месяц

77 000,00

2 695 000,00

5 427,43

27 месяц

77 000,00

2 618 000,00

5 272,36

28 месяц

77 000,00

2 541 000,00

5 117,29

29 месяц

77 000,00

2 464 000,00

4 962,22

30 месяц

77 000,00

2 387 000,00

4 807,15

31 месяц

77 000,00

2 310 000,00

4 652,08

32 месяц

77 000,00

2 233 000,00

4 497,01

33 месяц

77 000,00

2 156 000,00

4 341,94

34 месяц

77 000,00

2 079 000,00

4 186,88

35 месяц

77 000,00

2 002 000,00

4 031,81

36 месяц

77 000,00

1 925 000,00

3 876,74

37 месяц

77 000,00

1 848 000,00

3 721,67

38 месяц

77 000,00

1 771 000,00

3 566,60

39 месяц

77 000,00

1 694 000,00

3 411,53

40 месяц

77 000,00

1 617 000,00

3 256,46

41 месяц

77 000,00

1 540 000,00

3 101,39

42 месяц

77 000,00

1 463 000,00

2 946,32

43 месяц

77 000,00

1 386 000,00

2 791,25

44 месяц

77 000,00

1 309 000,00

2 636,18

45 месяц

77 000,00

1 232 000,00

2 481,11

46 месяц

77 000,00

1 155 000,00

2 326,04

47 месяц

77 000,00

1 078 000,00

2 170,97

48 месяц

77 000,00

1 001 000,00

2 015,90

49 месяц

77 000,00

924 000,00

1 860,83

50 месяц

77 000,00

847 000,00

1 705,76

51 месяц

77 000,00

770 000,00

1 550,69

52 месяц

77 000,00

693 000,00

1 395,63

53 месяц

77 000,00

616 000,00

1 240,56

54 месяц

77 000,00

539 000,00

1 085,49

55 месяц

77 000,00

462 000,00

930,42

56 месяц

77 000,00

385 000,00

775,35

57 месяц

77 000,00

308 000,00

620,28

58 месяц

77 000,00

231 000,00

465,21

59 месяц

77 000,00

154 000,00

310,14

60 месяц

77 000,00

77 000,00

155,07

ИТОГО:

4 620 000,00

283 777,08

Взыскать с Департамента недвижимости Администрации муниципального образования города Усть-Илимска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Супермакс» 6 000 рублей – судебные расходы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Супермакс» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.

Судья:                                                                                             Б.В. Красько