Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва     Дело № А41-62479/20

1 апреля 2021 года        

Резолютивная часть решения объявлена 15.03.2021 

Решение в полном объеме изготовлено 01.04.2021

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-62479/20 

по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СОЛНЕЧНОГОРСК (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304770000359882),

к ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308500335200028),

третьи лица - МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МОСОБЛКОМЛЕС, МУП "ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "АНДРЕЕВКА" 

о сносе самовольной постройки,

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СОЛНЕЧНОГОРСК (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2, ИП ФИО3 (далее – ответчики, предприниматели) со следующими требованиями:

- признать объект капитального строительства с кадастровым номером 50:09:0070106:9204, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070106:3854 площадью 4 081 кв.м., вид разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (строительство бизнес-центра) по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п.Андреевка, дер. Голубое - самовольной постройкой;

- обязать ФИО2 и ФИО3 снести самовольную постройку в двухмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

Истец и третьи лица МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МУП "ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "АНДРЕЕВКА", извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились; истец направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики против иска возражали, представили отзыв на иск.

Третье лицо МОСОБЛКОМЛЕС поддержало правовую позицию истца.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МУП "ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "АНДРЕЕВКА" в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В обоснование иска истец указал на то, что Главгосстройнадзором Московской области проведен визуальный осмотр территории земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070106:3854 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п.Андреевка, дер. Голубое, по результатам которого выявлена самовольная постройка  – 1-этажное здание габаритами 30 х 32 м.п.

Арендаторами земельного участка являются ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Из градостроительного плана земельного участка  RU 50531101-MSK009308 (ГПЗУ) усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070106:3854 расположено 1-этажное нежилое здание (магазин) площадью 1 453,7 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070106:9204.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.09.2019, предприниматели являются долевыми собственниками  указанного нежилого здания.

Ссылаясь на то, что спорный объект был возведен без получения необходимых разрешений, частично расположен в охранной зоне инженерных сетей, в границах сельских лесов, на части земельного участка с публичным сервитутом, полностью в территории с границей радиусом от 15 км до 30 км от контрольной точки аэродрома Шереметьево, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

С учетом положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) по иску о признании постройки самовольной и ее сносе подлежит доказыванию: наличие у истца права собственности, иного вещного права, права владения земельным участком на законных основаниях либо иных прав и законных интересов, которые нарушаются сохранением самовольной постройки; наличие у постройки признаков самовольной постройки, то есть создание ее на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; факт нарушения сохранением самовольной постройки прав и законных интересов истца. 

В соответствии с пунктом 23 Постановления № 10/22, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. 

Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Из договора  уступки права аренды земельного участка от 30.11.2017, заключенного между ФИО4 (правообладателем) и ФИО2, ИП ФИО3 (правоприобретателями), зарегистрированного в установленном законом порядке, усматривается, что предприниматели приобрели все права и обязанности арендаторов земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070106:3854 площадью 4 081 кв.м. (предыдущий кадастровый номер 50:09:0070106:3670) по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п.Андреевка, дер. Голубое, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для общественно-делового и гражданского строительства (строительство бизнес-центра), обременен правом проезда к смежному земельному участку.

Уступаемые права принадлежат правообладателю на основании: договора аренды земельного участка от 10.09.2013 № 240-АП/13, заключенного между  Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (прендодателем) и ООО «РИНГ» (первоначальным арендатором) на срок по 09.09.2062 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070106:3854 площадью 34 081 кв.м. по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п.Андреевка, дер. Голубое, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для общественно-делового и гражданского строительства (строительство бизнес-центра); договора передачи прав и обязанностей от 18.02.2014 по договору аренды земельного участка от 10.09.2013 № 240-АП/13 (с дополнительным соглашением № 1); договора передачи прав и обязанностей от 04.09.2017 по договору аренды земельного участка от 10.09.2013 № 240-АП/13; договора передачи прав и обязанностей от 24.10.2017 по договору аренды земельного участка от 10.09.2013 № 240-АП/13.

Таким образом, из условий договора аренды следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070106:3854 предоставлен в аренду для строительства бизнес-центра. 

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 Постановления № 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 Постановления № 10/22).

С целью проверки доводов истца, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 07.12.2020 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" ФИО5, ФИО6

В материалы дела представлено заключение эксперта от № 651/2020.

По результатам судебной экспертизы установлено, что здание с кадастровым номером 50:09:0070106:9204, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070106:3854, площадью 4 081 кв.м, обладает признаками, позволяющими отнести его к объекту капитального строительства (объекту недвижимого имущества); несущая способность объекта определяется как исправное, дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, отсутствуют; требования Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" на дату осмотра соблюдены; вероятность возникновения угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации строения отсутствует; объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070106:3854, не расположен в охранной зоне линии электропередач мощностью 10 кВ, не расположен в кадастровых границах теплотрассы с кадастровым номером 50:09:0070106:7096, не входит в полосу отвода автомобильного и  железнодорожного транспорта; объект расположен на коллекторе (сети инженерно-технического обеспечения) с кадастровым номером 50:09:0000000:183377. Размещение строения на участке коллектора подлежит согласованию с балансодержателем. 

Оценив экспертное заключение эксперта от № 651/2020, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, эксперты, проводившие исследование, являются компетентными специалистами в своей профессиональной области, имеют необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертами описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответы на поставленные судом вопросы, основано на исследовании представленных материалов. 

Лица, участвующие в деле, в установленном процессуальном порядке выводы экспертизы не оспорили, о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не ходатайствовали.

Балансодержателем инженерных сетей напорной канализации с кадастровым номером 50:09:0000000:183377 является МКП «ИКЖКХ» (правопреемник МУП "ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ КОМПАНИЯ "АНДРЕЕВКА"), которое представило в материалы дела отзыв (с приложением схемы), из которого усматривается, что собственником нежилого здания с кадастровым номером 50:09:0070106:9204 проведены работы по переукладке сетей напорной канализации в части выноса из-под пятна застройки. Работы выполнены в полном объеме, в настоящее время наложение здания с кадастровым номером 50:09:0070106:9204 на инженерные сети напорной канализации отсутствует.

Третьим лицом МОСОБЛКОМЛЕС в материалы дела представлен акт от 20.11.2019 № 227/2/08-08/2019/81А об изменении документированной информации государственного лесного реестра, согласно которому исключено наложение земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070106:3854 на земли лесного фонда.

Главное Управление культурного наследия Московской области в письме от 29.08.2019 № Р001-5849479599-27798560 указало, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070106:3854   расположен   вне   защитных   зон   объектов   культурного наследия, а также вне зон с особыми условиями использования территорий, связанных с объектами культурного наследия.

Федеральное Агентство воздушного транспорта (Росавиация) в письме от 25.09.2019 № ГС-6.7304/ЦМТУ согласовало строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070106:3854, как не влияющее на безопасность полетов аэропорта «Шереметьево».

Установление в отношении части земельного участка публичного сервитута не является обстоятельством, запрещающим строительство. 

Предпринимателями выполнены все технические условия для подключения сетевых коммуникаций (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электричество). По результатам исполнения технических условий заключены договоры на водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение. Разработана вся необходимая проектная документация на здание.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что отсутствие разрешения на строительство объекта объясняется недобросовестным поведением ООО «Стратегия», с которым предприниматели заключили договор от 29.11.2017 № 29-11/17 на выполнение действий, направленных на реализацию инвестиционного проекта, результатом которого должна была быть передача в собственность предпринимателей построенного торгового здания площадью 1 500 кв. м. Согласно пункту 2.4 договора, ООО «Стратегия» обязалось совершить все необходимые действия, направленные на получение необходимой разрешительной и технической документации проекта. ФИО2 и ФИО3 оплатили ООО «Стратегия» денежные средства в размере 109 500 000 рублей, однако исполнителем, принятые на себя обязательства надлежащим образом выполнены не были. На земельном участке был возведено нежилое здание общей площадью 1 453,7 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0070106:9204.  Данное  здание  было   построено   без   получения   разрешения   на строительство ввиду недобросовестных действий исполнителя. Более того, сотрудник ООО «Стратегия» осуществил регистрацию права собственности на вновь построенное здание на основании декларации, поданной от имени ФИО2 и ФИО3 на основании доверенности. Завершение строительства здания было приостановлено ввиду нахождения объекта под арестом в рамках судебного процесса об истребовании из чужого незаконного владения. Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 06.08.2019 по делу № 2-1583/19, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.01.2020, иск ФИО7 к ФИО2, ФИО3 оставлен без удовлетворения. 

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447.

Поскольку заключением судебной экспертизы подтверждено, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также публичные интересы, в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы на оплату судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на истца.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СОЛНЕЧНОГОРСК в пользу ИП ФИО3 150 000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.

Возвратить ИП ФИО3 с депозитного счета Арбитражного суда Московской области 50 000 рублей, перечисленных по платежному поручению от 26.10.2020 № 123.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                             И.А. Кулакова