АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

     Дело А59-6215/2022

27 апреля 2023 года                                                        г. Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 апреля 2023 года, решение в полном объеме изготовлено 27 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чертовым Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 320650100011974 ИНН 

<

***>) к администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа комиссии по приватизации муниципального имущества, оформленного протоколом № 3 от 20 октября 2022 года в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого здания; возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого здания,

при участии в судебном заседании:

заявитель ФИО1, представитель ФИО2, по доверенности от 15 декабря 2022 года (сроком действия по 15 декабря 2025 года), 

представитель ответчика администрации МО «Холмский городской округ» ФИО3, по доверенности № 2-д от 9 января 2023 года (сроком действия по 31 декабря 2023 года),

он же представитель ответчика департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию по доверенности № 90 от 9 января 2023 года (сроком действия по 31 декабря 2023 года),

представитель ответчика департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию ФИО4, по доверенности № 16 от 18 апреля 2023 года (сроком по 31 декабря 2023 года),

у  с  т  а  н  о  в  и  л  :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель)  обратился в суд с заявлением к администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее – ответчик, администрация), департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации МО «Холмский городской округ» (далее – ответчик, департамент) о признании незаконным отказа комиссии по приватизации муниципального имущества, оформленного протоколом № 3 от 20 октября 2022 года в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого здания; возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу 

<

...>.

В обоснование заявленного требования указано, что заявитель соответствует всем критериям (условиям), указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). В законе № 159-ФЗ отсутствуют основания, по которым комиссия отказала заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. 

Ответчики с требованиями заявления не согласились, указав, что отказ связан с разработанной архитектурно-градостроительной концепцией и ТЭО по комплексной реновации центральной набережной города Холмска, постановлением № 2028 от 22 ноября 2022 года утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории), включая выполнение инженерных изысканий «Комплексная реновация центральной прибрежной территории в городе Холмске (Набережная в Холмске)», а объект недвижимости находится в непосредственной близости жилых кварталов, попадающих в зону действия красных линий, и ответчика возникнет необходимость выкупа объектов, в том числе, в приватизации которого отказано. В целях уменьшения необоснованной нагрузки на бюджет заявителю было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения (том 1, л.д.48-49).

В дополнительных пояснениях (том 1, л.д.65-68) заявителем указано, что заявленное на приватизацию нежилое здание котельной согласно пункту 1.2 договора аренды № 8 от 2 мая 2017 года передано арендатору с целью использования – под складское помещение (том 1, л.д.13-14). Согласно раздела 5 Технического паспорта на нежилое здание котельной, составленного по состоянию на 26 апреля 2010 года (том 2, л.д.23-33) указано наименование здания и его частей – склад и фундамент под дымовую трубу, в разделе 7 исчисление по зданию осуществляется с наименованием здания «склад», дымовая труба и котельное оборудование отсутствует. Согласно пункта 1.2 договора аренды № 8 от 2 мая 2017 года нежилое помещение сдается в аренду с целью использования – под складское помещение (том 1, л.д.13-14). Согласно архивной справки отдела культуры и архивного дела департамента культуры, спорта и молодежной политике администрации МО «Холмский ГО» от 27 декабря 2022 года № 368/т (том 1, л.д.84) в массиве документов фонда администрации и комитета за период с 1992 по 2016 года не содержится сведений: о передаче котельной в хозяйственной ведение муниципальному предприятию; о передаче котельной в казну муниципального образования; об использовании котельной по прямому назначению. Согласно распоряжения от 12 августа 2009 года № 47-и  (том 1, л.д.86) о проведении открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества объект поименован как: «Нежилое здание (бывшая котельная).

Представитель заявителя в судебном заседание поддержала заявленные требования.

Представитель ответчиков заявление не признал.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит  к следующему.

Как следует из материалов дела, 2 мая 2017 года между заявителем и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений (строений) № 8 (том 1, л.д.13-14)., в этот же день подписан акт приема-передачи нежилого здания котельной (том 1, л.д.15).

Согласно пункта 1.2 договора аренды нежилое помещение сдается в аренду с целью использования – под складское помещение.

Соглашением от 31 июля 2020 года изменена преамбула договора, а также реквизиты сторон (том 1, л.д.16).

19 сентября 2022 года заявитель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилого здания котельной в рассрочку на 5 лет посредством ежемесячного платежа в равных долях, приложив к заявлению отчет об оценке рыночной стоимости здания с земельным участком.

Протоколом № 3 заседания Комиссии по приватизации муниципального имущества муниципального образования «Холмский городской округ» от 20.10.2022 года ИП ФИО1 единогласно признан субъектом малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение муниципального имущества нежилого здания котельной. По вопросу о реализации преимущественного права на приватизацию арендатором ИП ФИО1 муниципального имущества нежилого здания котельной за рыночную стоимость в размере 1 080 700 руб. с рассрочкой платежа на пять лет с ежемесячными равными платежами Комиссия единогласно отказала.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенной нормы и разъяснений по вопросу ее применения, содержащихся в совместном постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов является одновременное несоответствие этого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом, решением прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, предметом доказывания по настоящему делу является одновременное несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Следовательно, для признания недействительными ненормативных правовых актов необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данными ненормативными правовыми актами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого решения) субъекты малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По правилам части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, могут быть обжалованы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям и (или) если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами.

Согласно пункта 1 положения о комитете по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ», утвержденного решением собрания муниципального образования «Холмский городской округ» от 24 марта 2016 года № 33/5-310 комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее - Комитет по управлению имуществом) входит в структуру администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее - Администрация Холмского городского округа) и является функциональным органом Администрации Холмского городского округа, уполномоченным на осуществление на территории муниципального образования «Холмский городской округ» по решению вопросов местного значения в части владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «Холмский городской округ», а также земельными участками, находящимся в муниципальной и государственной неразграниченной собственности.

26 января 2021 года наименование комитета  по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» изменено на департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ».

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ»

Из материалов дела усматривается, что предприниматель с 2 мая 2017 года и по настоящее время является арендатором отдельно стоящего нежилого здания котельной, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 103,7 кв.м., на основании прошедшего государственную регистрацию договора аренды № 8.

Заявитель в соответствии со статьей 4 Закона № 209-ФЗ относится к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Соответственно при обращении в орган местного самоуправления с заявлением от 19 сентября 2022 года о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества предприниматель соответствовал условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Как следует из оспариваемого решения, оформленного протоколом № 3 от 20 октября 2022 года, отказ был связан с разработанной архитектурно-градостроительной концепцией и ТЭО по комплексной реновации центральной набережной города Холмска, постановлением № 2028 от 22 ноября 2022 года утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории), включая выполнение инженерных изысканий «Комплексная реновация центральной прибрежной территории в городе Холмске (Набережная в Холмске)», а объект недвижимости находится в непосредственной близости жилых кварталов, попадающих в зону действия красных линий, и у ответчика возникнет необходимость выкупа объекта, в приватизации которого отказано. 

Таким образом, отказ комиссии по приватизации муниципального имущества департамента в предоставлении преимущественного права на выкуп данного помещения, по основаниям, не предусмотренным Закона № 159-ФЗ, является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Кроме того, исследовав доводы ответчиков о нахождении объекта недвижимости в непосредственной близости жилых кварталов, попадающих в зону действия красных линий, судом установлено, что согласно проекта планировки территории документации по планировке территории «Комплексная реновация центральной прибрежной территории в городе Холмске (Набережная в Холмске)» нежилое здание не располагается в зоне предполагаемой реконструкции или красных линий. Суд также принимает во внимание, что указанное постановление принято 22 ноября 2022 года, тогда как решение об отказе принято 20 октября 2022 года.

При этом в судебном заседании представитель ответчика на вопросы суда пояснила, что действительно объект, арендованный предпринимателем ФИО1, находится вне пределов проектирования, но по ее мнению, имеет к этому проекту непосредственное отношение.

 

В этой связи суд приходит к выводу о том, что данные действия органа местного самоуправления фактически создают предпринимателю препятствия в осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа имущества, предоставленного Законом № 159-ФЗ.

 

Судом принимается во внимание подход, сформированным Конституционным Судом РФ в Постановлении от 20 декабря 2010 года № 22-П.

 

Так, согласно пункту 4.2 названного Постановления в силу конституционных принципов правового государства и неприкосновенности собственности (статья 1, часть 1, статья 35; статья 55, части 2 и 3 Конституции Российской Федерации) решения о возможности принудительной приватизации арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства объектов муниципальной собственности должны приниматься в надлежащей юридической процедуре при эффективном судебном контроле, позволяющем оценить целевое назначение имущества, определенное муниципальными правовыми актами, планируемое использование объектов муниципальной собственности, на приватизацию которых у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право, основания возникновения права муниципальной собственности на конкретное имущество, последствия отчуждения муниципального имущества для его собственника и соответствие имущества положениям законодательства о составе объектов муниципальной собственности, а также установить, предпринимались ли органами местного самоуправления действия, направленные на его использование в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование. В противном случае не соблюдался бы баланс конституционно защищаемых ценностей.

 

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное нежилое помещение передано организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Закона N 209-ФЗ, либо относится к имущественным комплексам муниципальных унитарных предприятий, либо принадлежит муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, либо ограничено в обороте и его действие не распространяется на отношения, возникшие при отчуждении такого арендуемого имущества, а также не представлено доказательств использования указанного имущества с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование, спорный отказ является незаконным.

Поскольку каких-либо иных определенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ оснований для отказа уполномоченным органом приведено не было, суд с учетом положений пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21, приходит к выводу о том, что соразмерным допущенному нарушению, отвечающим целям восстановления нарушенного права способом будет являться возложение обязанности на департамент совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в отношении спорного имущества.

Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу заявителя подлежат возмещению понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

р  е  ш  и  л :

заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказа комиссии по приватизации муниципального имущества департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ», оформленный протоколом № 3 от 20 октября 2022 года в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого здания с кадастровым номером 65:09:0000021:101, общей площадью 103,7 кв. метров, расположенное по адресу 

<

...>.

Обязать департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» принять решение об условиях приватизации муниципального имущества нежилого здания с кадастровым номером 65:09:0000021:101, общей площадью 103,7 кв. метров, расположенное по адресу 

<

...>, предусматривающее преимущественное право индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение названного имущества, направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи названного имущества и проект договора купли-продажи названного имущества в установленные в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядке и сроке.

Взыскать с департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 возмещение понесенных судебных расходов на оплату государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

В удовлетворении требований к администрации муниципального образования «Холмский городской округ» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

 

Судья                                                                  О.Н. Боярская