Арбитражный суд Московской области

          107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-73017/23

09 февраля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Арешкиной И.Д., 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем ФИО1, помощником судьи Леоновым С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Ат-Инвест»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лента»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об обязании,

при участии в судебном заседании:

согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Ат-Инвест» (далее – ООО УК «Ат-Инвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО «Лента», ответчик) об обязании исполнить обязательство в рамках договора аренды № 19/05-15/2Ан от 15.04.2016, а именно выполнить за свой счёт в течение 14 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, текущий ремонт (выполнить работы, поименованные в Акте о недостатках части объекта аренды от 07.12.2022, в указанном в этом акте объёме) Здания-Корпус А (кадастровый номер: 50:23:0080301:402, местоположение: 

<

...>) (Акт от 07.12.2022, состоящий из 1584 пунктов), а также о взыскании с ООО «ЛЕНТА» в пользу ООО УК «АТ-ИНВЕСТ» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость», в случае неисполнения судебного акта по делу в течение 14 календарных дней с момента его вступления в законную силу, судебной неустойки в размере 1% от суммы 58 541 291 руб. 76 коп., за каждый день неисполнения судебного акта по делу, по день фактического исполнения судебного акта (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Истец направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал требования иска с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, управлением Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «АТ Недвижимость» в соответствии с положениями Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» до 20.02.2023 управляющей компанией - ООО УК «АТ-Менеджмент», с 20.02.2023 осуществляется управляющей компанией - ООО УК «Ат-Инвест».

Между ООО УК «Ат-Менеджмент» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» (Арендодатель) и ООО «БИЛЛА» (Арендатор) заключен договор аренды от 15.04.2016 № 19/05-15/2Ан (далее – договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) за плату Здание - Корпус А, назначение: нежилое здание, площадь 20 652 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Раменский район, городское поселение Быково, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:23:0080301:402.

Также, между ООО УК «Ат-Менеджмент» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» (Арендатор), ООО «Лента-Центр» (Арендатор) и «ООО «Лента» (Новый арендатор) заключено дополнительное соглашение от 04.05.2022 № 5 к договору, согласно п. 1 которого Арендатор заменен на Нового арендатора.

Арендатор передает, а Новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору с 01.04.2022 (п. 3 дополнительного соглашения от 04.05.2022 № 5 к договору).

В соответствии с п. 2.4.7 договора Арендатор обязуется осуществлять за свой счес текущий ремонт и уборку Объекта аренды от технологического/производственного мусора, производственных отходов и ТБО погрузо-разгрузочной зоны и территории, прилегающей к погрузо-разгрузочной зоне Здания на расстоянии 5 (пяти) метров от Здания, зоны размещения транспорта, стоянки и маневрирования автотранспорта, прибывающего к Арендатору, крылец на входе в Объект аренды, а также содержать их за счет собственных средств в надлежащем состоянии. санитарной, противопожарной безопасности, осуществляя свою деятельность в соответствии с действующим законодательством РФ.

К текущему ремонту Объекта аренды относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей Объекта аренды и инженерного оборудования и инженерных сетей, установленных на Объекте аренды,  кроме  инженерного оборудования и инженерных сетей находящихся в зоне эксплуатационной ответственности Арендодателя согласно положениям настоящего договора, от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Арендатор обязан производить текущий ремонт Объекта аренды не реже 1 (одного) раза в 2 (два) года. В случае необходимости, Стороны могут согласовать иной срок проведения текущего ремонта Объекта аренды.

Текущий ремонт должен быть произведен Арендатором с учетом Актов о недостатках Объекта аренды составленных согласно положениям настоящего договора в рамках проведения Арендодателем инспектирования состояния Объекта аренды.

При этом обязательство по проведению Текущего ремонта Объекта аренды считается исполненным Арендатором надлежащим образом только после подписания Арендодателем Акта осмотра Объекта аренды по факту выполнения работ но текущему ремонту Объекта аренды. При составлении и подписании указанного Акта действует порядок, предусмотренный п. 4.21.

Стоимость выполнения работ, указанных в настоящем пункте договора, не подлежит компенсации со стороны Арендодателя и не учитываются в счет Арендной платы.

Обществом с ограниченной ответственностью «Лента», в нарушение п. 2.4.7 договора, обязательства по выполнению текущего ремонта объекта аренды не исполнены.

Истцом в адрес ответчика посредством Почты России (трек номер – 14014077012647) направлена претензия от 29.11.2022 исх. № АТМ/883 с требованием о проведении арендатором текущего ремонта обеих частей Объекта аренды в срок, установленный договором аренды.

В соответствии с п. 2.1.4 договора арендодатель имеет право не чаще одного раза в месяц (за исключением случаев, когда Объекту аренды может быть нанесен ущерб, в том числе в результате возгорания, повреждения ограждающих конструкций, проведения Арендатором несанкционированных Арендодателем ремонтных и иных работ, требующих согласования) проводить осмотр Объекта аренды на предмет его содержания Арендатором в исправном техническом, противопожарном, санитарном состоянии, использования Объекта аренды по целевому назначению, с предварительным уведомлением Арендатора не менее чем за 2 (два) календарных дня до даты осмотра в письменном виде.

В случае, если уполномоченный представитель Арендатора не явился для участия в проведении осмотра Объекта аренды либо в случае отказа уполномоченного представителя Арендатора от подписания указанного Акта о недостатках Арендодатель составляет указанный Акт в одностороннем порядке и направляет один экземпляр по почте либо передает нарочным Арендатору.

Арендатор в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента (даты) получения Акта осмотра вправе предоставить Арендодателю мотивированные возражения по существу заявленных требований.

В случае не предоставления Арендатором мотивированных возражений в указанный срок требования Арендодателя считаются принятыми Арендатором и недостатки Объекта аренды подлежат устранению Арендатором в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с даты получения Арендатором Акта о недостатках, если иной срок не согласован Сторонами письменно.

Истцом 07.12.2022 в одностороннем порядке составлен акт о недостатках части объекта аренды, в котором отражен перечень недостатков состояния части объекта аренды (повреждения/неисправности) и необходимые мероприятия по их устранению.

Неисполнение обществом с ограниченной ответственностью «Лента» обязательств по выполнению текущего ремонта объекта аренды послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Обществом с ограниченной ответственностью «Лента» заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указывает, что в последнем абзаце письма от 29.11.2022 № АТМ/883 истец просит у ответчика провести текущий ремонт объекта аренды ссылаясь на акты осмотра, датированные в период с 23.12.2020 по 29.09.2022, в то время как, исковые требования основаны не невыполнении ответчиком работ, указанных в акте от 07.12.2022.

Также, по мнению ООО «Лента», само по себе письмо истца от 29.11.2022 № АТМ/883 не может быть квалифицировано как претензия, поскольку не содержит в нем волю истца на досудебное урегулирование спора.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что акт от 07.12.2022 содержит перечень недостатков состояния части объекта аренды (повреждения/неисправности) также установленных в ранее составленных актах осмотров объекта аренды, перечисленных в письме от 29.11.2022 № АТМ/883.

Кроме того, письмо от 29.11.2022 № АТМ/883 квалифицируется судом как досудебная претензия, поскольку содержит требования истца о проведении арендатором текущего ремонта обеих частей Объекта аренды в срок, установленный договором аренды.

По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указано в пункте 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Возражая против удовлетворения требований общество с ограниченной ответственностью «Лента» просит суд применить срок исковой давности, считая, что последним днем для обращения истца с настоящим исковым заявлением является 24.05.2021 (22.05.2018 + 3 года).

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указывает, что истец в своих требованиях ссылается на абз. 3 п. 2.4.7 договора, согласно которому Арендатор обязан производить текущий ремонт Объекта аренды не реже 1 (одного) раза в 2 (два) года.

Из отзыва следует, что помещение передано ответчику по акту 23.05.2016, в связи с чем, обязательство по выполнению текущего ремонта должно было быть исполнено не позднее 22.05.2018.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, признает ссылки общества с ограниченной ответственностью «Лента» на пропуск срока исковой давности по настоящему исковому заявлению необоснованными, в связи с тем, что обязанность ответчика по осуществлению текущего ремонта объекта аренды сохраняется для арендатора в течение всего срока действия договора аренды, договор является длящимся.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Поскольку доказательств выполнения текущего ремонта объекта аренды в установленные договором аренды от 15.04.2016 № 19/05-15/2Ан сроки обществом с ограниченной ответственностью «Лента» в материалы дела не представлено, суд признает требования в данной части подлежащими удовлетворению.

Возражения ответчика в отношении того, что ремонт не является текущим не принимаются судом, поскольку доказательства проведения любого ремонта отсутствуют в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств. 

Заключения эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ). 

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда её назначить. 

В рассматриваемом случае назначение судебной экспертизы по заявленным вопросам не соответствует предмету исковых требований, приведет к затягиванию производства по делу, разрешение дела с учетом установленных по делу фактических обстоятельств возможно без проведения судебной экспертизы.

Таким образом, принимая во внимание предмет спора, характер спорного правоотношения, содержание норм материального права, подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы, в связи с чем, протокольным определением было отказано в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства.

Иные доводы возражения ответчика отклоняются судом как необоснованные и документально не подтвержденные.

Рассматривая требование истца о присуждении обществу с ограниченной ответственностью «Лента» судебной неустойки за неисполнение судебного акта, арбитражный суд находит его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с определением Конституционного суда Российской Федерации от 20.03.2008 № 153-О-О согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом. При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 25 января 2001 года № 1-П, неправомерная задержка исполнения судебного решения должна рассматриваться как нарушение права на справедливое правосудие в разумные сроки, что предполагает необходимость справедливой компенсации лицу, которому причинен вред нарушением этого права.

Согласно ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушения обязательств» разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). 

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

При этом в случае обращения истца (взыскателя) за присуждением судебной неустойки в последующем факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем, что следует из пункта 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7.

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.). 

Подлежащая взысканию сумма по своей правовой природе является дополнительным способом понуждения к исполнению судебного акта. 

Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. 

Основной целью взыскания денежных средств за неисполнение судебного акта является побуждение к своевременному исполнению судебного акта по не денежному требованию. При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. 

Вышеуказанная практика подтверждена Определением Верховного суда Российской Федерации от 10.02.2016 г. по делу № А40-116213/14. 

В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ). 

На основании вышеизложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика судебной неустойки, в размере 1% от суммы 58 541 291 руб. 76 коп., за каждый день неисполнения судебного акта по делу, по день фактического исполнения судебного акта, подлежит удовлетворению как заявленное правомерно, основанное на нормах действующего законодательства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ООО «ЛЕНТА» об оставлении иска без рассмотрения отказать.

Иск удовлетворить.

Обязать ООО «ЛЕНТА» исполнить обязательство в рамках Договора аренды № 19/05-15/2 Ан от 15.04.2016, а именно выполнить за свой счёт в течение 14 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, текущий ремонт (выполнить работы, поименованные в Акте о недостатках части объекта аренды от 07.12.2022, в указанном в этом акте объёме) Здания-Корпус А (кадастровый номер: 50:23:0080301:402, местоположение: 

<

...>) (Акт от 07.12.2022, состоящий из 1584 пунктов).

Взыскать с ООО «ЛЕНТА» в пользу ООО УК «АТ-ИНВЕСТ» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В случае неисполнения судебного акта по делу в течение 14 календарных дней с момента его вступления в законную силу, взыскать с ООО «ЛЕНТА» в пользу ООО УК «АТ-ИНВЕСТ» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» судебную неустойку, в размере 1% от суммы 58 541 291 руб. 76 коп., за каждый день неисполнения судебного акта по делу, по день фактического исполнения судебного акта.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

 

Судья                                                                                                   И.Д. Арешкина