СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ул. Пушкина, 112, 

<

...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8222/2025-ГК

г. Пермь

17 октября 2025 года

Дело № А60-7472/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2025 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Крымджановой Д.И.,  

судей Маркеевой О.Н., Поляковой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербеневой А.А.,  

лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1,  

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 августа 2025 года по делу № А60-7472/2025  

по иску Администрация города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)  

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,  

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды  

земельного участка от 20.05.2008 № 3-1109 в размере 1 139 521,89 руб., в том числе, 622 913,36 руб. основного долга за период с января 2022 года по июль 2024 года, 246 063,16 руб. неустойки за период с 01.01.2023 по 26.07.2024, 270 545,37 руб. неустойки за несвоевременное исполнение решения суда от 15.06.2023 по делу № А60-11591/2023 за период с 01.01.2023 по 07.11.2023.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.08.2025 исковые требования удовлетворены. С ИП ФИО1 в пользу администрации города Екатеринбурга взыскана задолженность в размере 1139 521,89 руб., в том числе 622 913,36 руб. основного долга, 516 608,53 руб. неустойки.  

Ответчик, ИП ФИО1, не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно применил условия о неустойке, поскольку названное условие в договоре аренды связано с ответственностью конкретного первоначального арендатора (ООО «Маркус»). Так как договор являлся целевым и носил индивидуальный характер, целью договора было строительство административно-торгового здания, а индивидуальный характер определялся, прежде всего, мерой индивидуальной ответственности арендатора (ООО «Маркус») за невыполнение договорных условий об освоении земельного участка и осуществлении на нем строительства согласно планам развития муниципального образования город Екатеринбург, следовательно, в договоре была предусмотрена повышенная мера ответственности в виде неустойки. При этом пункт 2.4 договора аренды прямо предусматривал целевое использование земельного участка и имел прямую отсылку на другой договор, заключенный с администрацией в рамках строительства объекта на арендуемом земельном участке. Пункт же 2.5 договора аренды вообще имеет прямой запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам. Администрация же не заключала с ответчиком отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора, а переход к ответчику права пользования частью участка, необходимой для эксплуатации приобретенных помещений, не означает автоматического перехода обязанности по уплате неустойки. Таким образом, к отношениям сторон следует применять нормы статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а не условия индивидуального целевого договора аренды. Кроме того, судом необоснованно применено двойное начисление неустойки, состоящей из неустойки за несвоевременное исполнение решения суда от 15.06.2023 по делу № А60-11591/2023 за период с 01.01.2023 по 07.11.2023. Так как в решении суда от 15.06.2023 по делу А60-11591/2023 говорится о взыскании пени только за период с 13.07.2021 – по 31.12.2021, то вынесенное решение суда не предусматривает возможность начисления неустойки до момента фактического исполнения обязательства по ее оплате и ограничивается конкретной датой - по 31.12.2021. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ИП ФИО1, просит решение суда отменить.  

От истца, администрации, поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, не явились.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 20.05.2018 между администрацией (арендодатель) и ООО «Маркус», ООО «Инвестиционная компания «РЭД» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 3-1109, согласно пункту 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на 5 лет за плату земельный участок.  

В соответствии с пунктом 2.1 объектом по настоящему договору является участок, имеющий местоположение по улицам Колмогорова – Халтурина в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового района «Екатеринбургский»), в пределах границ, указанных в плане земельного участка (приложение № 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (подпункт 2.1.1 договора).  

Общая площадь участка – 6 824 кв. м. (подпункт 2.1.2 договора). Категория земель – земли населенных пунктов (подпункт 2.1.3 договора). 

Кадастровый номер участка – 66:41:0000000:0508 (подпункт 2.1.5 договора).  

Участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного административно – торгового здания с надземной и подземной автопарковкой и предприятием общественного питания (подпункт 2.1.5 договора).  

В силу пункта 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).  

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.  

Срок действия настоящего договора устанавливается с 02.04.2008 по 01.04.2013.  

В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после  

истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).  

15.08.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к вышеуказанному договору аренды, согласно пункту 1 которого стороны пришли к согласию об изменении срока действия договора аренды по 01 апреля 2015 года, а также назначения предоставления земельного участка с многоэтажного административно-торгового здания с надземной и подземной автопарковкой и предприятием общественного питания на комплекса административно-офисных зданий с автопарковками.  

Пунктом 3 указанного дополнительного соглашения стороны также внесли изменения в пункт 2.2.4 договора, согласно которому арендная плата по настоящему договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, указанного в расчете арендной платы, путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно не позднее 10 числа месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. Датой оплаты арендатором арендной платы считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора при условии верно указанных реквизитов.  

В силу пункта 2.5 договора в редакции названного дополнительного соглашения арендатор имеет право передать участок в субаренду, а также вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору, в том числе третьим лицам, в том числе вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах действия настоящего договора при условии письменного уведомления об этом арендодателя в течение 10 дней после совершения указанных действий.  

После окончания срока действия в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в силу статьи 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.  

Между ООО «Маркус» и ИП ФИО1 заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества находящихся в комплексе административно-офисных зданий с автопарковками по адресу: 

<

...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:0508  

Кадастровый номер м 

S ОН кв. 

Регистрационная запись 

Размер арендной платы 

66:41:0302027:197  

(ДКП

(ЕГР

396,3 

) 386,76 6/00 Н)  

от 07.03.2019 No 66:41:0302027:197 - 1/2019-2  

690,1/8862,9 от 6824 кв.м с  

07.03.2019 ( 

доля з/уч.= 531,34 кв.м)  

826,3/8862,9 от 6824 кв.м с  

01.08.2019 ( 

доля з/уч.=636, 21 кв.м)  

66:41:0302027:162  

39,6 

66/00

от 07.03.2019 № 66:41:0302027:162 - 1/2019-2  

66:41:0302027:165  

(ЕГР

65,8 (ДКП6) 6/00 

64,2  

Н) 

от 07.03.2019 № 66:41:0302027:165 - 1/2019-2  

66:41:0302027:170  

40,3 

66/00

от 07.03.2019 № 66:41:0302027:170 - 1/2019-2  

66:41:0302027:171  

39,4 

66/00

от 07.03.2019 № 66:41:0302027:171 - 1/2019-2  

66:41:0302027:173  

40,6 

66/00

от 07.03.2019 № 66:41:0302027:173 - 1/2019-2  

66:41:0302027:174  

34,7 

66/00

от 07.03.2019 № 66:41:0302027:174 - 1/2019-2  

66:41:0302027:172  

33,4 

66/00

от 07.03.2019 № 66:41:0302027:172 - 1/2019-2  

66:41:0302027:168  

80,8 

66/00

от 01.08.2019 № 66:41:0302027:168 - 1/2019-2  

66:41:0302027:200  

55,4 

66/00

от 01.08.2019 № 66:41:0302027:200 - 1/2019-2  

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по уплате арендной платы, администрация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.05.2008 № 3-1109 в размере 1 139 521,89 руб., в том числе 622 913,36 руб. основного долга за период с января 2022 года по июль 2024 года, 246 063,16 руб. неустойки за период с 01.01.2023 по 26.07.2024, 270 545,37 руб. неустойки за несвоевременное исполнение решения суда от 15.06.2023 по делу № А60-11591/2023 за период с 01.01.2023 по 07.11.2023.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований к ответчику, подтверждения их материалами дела.  

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.  

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная  

плата, предусмотренная настоящим Кодексом.  

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.  

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.  

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 названной статьи).  

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 также разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).  

В абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации  

перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.  

Поскольку ИП ФИО1 является собственником помещений расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:0508, в силу платности землепользования, с момента приобретения права собственности ответчиком на объекты недвижимости к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором, в том числе обязательства по оплате неустойки.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (часть 1 статьи 309 ГК РФ)  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).  

По расчету истца сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 20 мая 2008 года № 3-1109 за период с января 2022 года по июль 2024 года составляет 622 913,36 руб.  

Расчет истца ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статьи 65, 71, часть 2 статьи 9 АПК РФ), судом проверен и признан правильным (статьи 65, 71 АПК РФ).  

Доказательства уплаты задолженности, меньшего ее размера ответчиком в материалы дела не представлены (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в данной части.  

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения  

исполнения обязательств является неустойка.  

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).  

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).  

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.  

Вопреки доводам апеллянта, указанное условие о неустойке не является «эксклюзивным», связанным с первоначальным предоставлением земельного участка для целей строительства. Условие о неустойке на случай просрочки в оплате в указанном размере является обычным, присущим всем арендным отношениям.  

По расчету истца за период с 01.01.2023 по 26.07.2024, года сумма неустойка составила 246 063,16 руб.  

Расчет истца ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).  

Расчет истца судом проверен и признан правильным (статьи 65, 71 АПК РФ).  

Ходатайств о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ в суде первой инстанции ответчиком не заявлено.  

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное исполнение решения суда от 15.06.2023 по делу № А60-11591/2023.за период с 01.01.2023 по 07.11.2023 составила 270 545,37 руб.  

В обоснование указанного требования истец ссылается на то, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2023 по делу № А60-11591/2023 с ИП ФИО1 в пользу администрации взыскана задолженность договору № 3-1109 от 20.05.2008 в размере 869 920,81 руб., пени в сумме 141 008,20 руб.  

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.  

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 названной  

статьи).  

Факт несвоевременного исполнения решения суда от 15.06.2023 ответчиком документально не опровергнут.  

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования также и в данной части.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно применил условия о неустойке, поскольку названные условия в договоре аренды связаны с ответственностью конкретного первоначального арендатора (ООО «Маркус») в связи с тем, что целью договора было строительство административно-торгового здания, отклоняется судом, поскольку, как указано ранее, указанное условие о неустойке не является «эксклюзивным», связанным с первоначальным предоставлением земельного участка для целей строительства. Оснований для неприменения к лицу, пользующемуся земельным участком, несвоевременно оплатившему долг, ответственности в виде неустойки по договору, в который ответчик вступил в силу закона, не имеется.  

В данном случае право аренды перешло к ответчику в силу закона после купли-продажи помещений и государственной регистрации права, следовательно, условие о своевременной оплате аренды и неустойке не является специфичным, оснований для неприменения условий о неустойки для арендатора, который несвоевременно оплачивает долг, не имеется.  

Доводы заявителя о том, что администрация не заключала с ответчиком отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора также отклоняется судом, поскольку действующее законодательство не требует при смене собственника объекта недвижимости (помещений в здании) обязательного внесения в договор аренды изменений относительно стороны арендатора.  

Ссылка заявителя на пункт 2.5 договора также отклоняется судом. 

Как верно отмечено администрацией в отзыве на апелляционную жалобу, согласно пункту 2.5 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.08.2012 арендатор имеет право передать участок в субаренду, а также вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам.  

При этом суд отмечает, что указанное условие не касается случая перехода прав арендатора в силу закона.  

Утверждение заявителя, что к отношениям сторон следует применять нормы статьи 395 ГК РФ, основана на неверном толковании норм материального права и несостоятельна в силу вышеизложенного.  

Довод заявителя о двойном начислении неустойки также отклоняется судом, поскольку решение суда по ранее рассмотренному судом периоду ответчиком исполнено несвоевременно, что ответчиком и не опровергнуто, таким образом, у ответчика возникло обязательство по оплате неустойки на долг, ранее взысканный по решению суда - за период с 01.01.2023 по 07.11.2023 в размере 270 545,37 руб., т.е. по день фактической оплаты взысканного  

основного долга. Дата платежа долга по делу № А60-11591/2023 подтверждена платежным поручением от 07.11.2023 (л.д.12).  

Таким образом, неустойка, начисленная как на взысканную ранее по решению суда сумму основного долга, так и в связи с просрочкой исполнения последующих начислений арендной платы, подлежит взысканию с ответчика в полном объеме. Двойного начисления в данном случае не происходит.  

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.  

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ИП ФИО1  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 августа 2025 года по делу № А60-7472/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 20000 рублей, уплаченную по платежному поручению от 01.09.2025 № 433.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.  

Председательствующий Д.И. Крымджанова  

Судьи О.Н. Маркеева  

М.А. Полякова 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 25.07.2025 8:53:43

Кому выдана КРЫМДЖАНОВА ДИЛЯРА ИКМЕТОВНА