﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1347/2019

г. Краснодар

19 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Стройэлектросевкавмонтаж"» (ИНН 2310056286, ОГРН 1032307152020) – Ротко Н.В. (доверенность от 09.01.2019; до перерыва),                           в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2309054051, ОГРН 1022301622243), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда             от 02.09.2019 по делу № А32-1347/2019, установил следующее.

ООО «Специализированный застройщик "Стройэлектросевкавмонтаж"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным отказа, выраженного в письме                             от 31.10.2018, в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, а также о возложении на уполномоченный орган обязанности осуществить регистрацию прекращения договора от 17.06.2013 № 4300019956 аренды земельного участка (кадастровый номер 23:43:0411051:684), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 23.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019, требования общества удовлетворены. Суды заключили о наличии оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды спорного участка.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что уполномоченный орган после возобновления государственной регистрации провел правовую экспертизу представленных документов, в результате которой выявил факт не устранения причин, препятствующих погашению обременения земельного участка в виде аренды. Документы, позволяющие погасить запись о залоге в пользу участников долевого строительства в порядке, установленном пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998                    № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистратору не представлены. Данное обстоятельство не позволило управлению осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных обществом документов. 

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. 

В судебном заседании представитель общества полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и приняты в соответствии с нормами действующего законодательства. 

Суд округа объявлял перерыв в судебном заседании до 12 часов 50 минут 19 ноября 2019 года.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 17.06.2013 администрация и общество заключили договор № 4300019956 аренды земельного участка площадью 34 669 кв. м (кадастровый номер 23:43:0411051:684), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 23 (т. 1, л. д. 29 – 35). Договор зарегистрирован в установленном порядке 13.09.2013.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411051:684 предоставлен для завершения строительства многоэтажной комплексной застройки. Срок аренды установлен с 27.03.2013 по 27.03.2023 (пункт 6.1).

7 декабря 2017 года обществу выдано разрешение № 23-43-4349-в-2017 на ввод в эксплуатацию объекта «Жилая комплексная застройка по ул. Лавочкина в Карасунском внутригородском округе в г. Краснодаре многоэтажный многоквартирный жилой дом литера 4 со встроено-пристроенным помещением» (т. 1, л. д. 36).

17 января 2018 года осуществлена регистрации права собственности первого лица на помещения (кадастровый номер 23:43:0411051:3536) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лавочкина, 23 (запись государственной регистрации № 23:43:0411051:3536-23/001/2018-1; т. 1, л. д. 37). Общество (застройщик) осуществило передачу ряда квартир дольщикам на основании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома (т. 1, л. д. 38 – 42).

В связи со вводом в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на участке и государственной регистрацией прав на помещения в них администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 27.03.2018 заключили соглашение о расторжении договора                        от 17.06.2013 № 4300019956 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684 (т. 1, л. д. 99).

10 апреля 2018 года общество обратилось в управление с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684 (т. 1, л. д. 27). 

Сообщением от 31.10.2018 управление уведомило общество об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684, ссылаясь на нахождение спорного участка в залоге  у участников долевого строительства (т. 1, л. д. 24 – 26).

Общество, полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). 

В соответствии с пунктами 3 и 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса устанавливает, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Аренда земельного участка, в силу пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Как видно из материалов дела, в связи со вводом в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на участке и государственной регистрацией прав на помещения в них  администрация и общество, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), 27.03.2018 заключили соглашение о расторжении договора от 17.06.2013 № 4300019956 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411051:684.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса, а также разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).

  В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998                       № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В определении от 14.01.2014 № 2-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями применимых при проверке законности оспариваемого отказа норм Закона № 218-ФЗ, Закона № 214-ФЗ и Гражданского кодекса, условиями соглашения о расторжении договора аренды, содержащего указание на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на участке и государственной регистрации права собственности на помещения в них, пришли к верному выводу о возникновении права общей долевой собственности на участок и прекращении договора аренды в силу прямого указания закона. При таких обстоятельствах основания для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды отсутствовали, на что правомерно указали суды.

Доводы жалобы не учитывают положения приведенных нормативных правовых актов, рассмотрены при разрешении спора в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку. В данном случае апелляционный суд правомерно сослался на возникновение права общей долевой собственности в силу закона  и отсутствие препятствий для государственной регистрации прекращения договора аренды спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 27.05.2019 и апелляционного постановления от 02.09.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 по делу № А32-1347/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова