АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-6205/2017

г. Белгород

02 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2018 года

 

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Татаринцевой Т.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "СУ Домстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: Администрация городского поселения "Город Строитель" муниципального района "Яковлевский район Белгородской области

о взыскании 12 863 232 руб. 04 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "СУ Домстрой" о взыскании 8 625 030 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01 октября 2014 года за период с 01 октября 2014 года по 31 марта 2017 года, 4 238 201 руб. 21 коп.  неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16 ноября 2012 года по 16 апреля 2017 года.

Определением от 04.12.2017 приняты уточненные исковые требования, согласно которым истец просит взыскать с ответчика 7 983 248 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 за период с 01.10.2014 по 31.03.2017, 3708427 руб. 10 коп.  неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.11.2012 по 15.05.2017.

Определением от 16.03.2018 о замене судьи дело № А08-6205/2017 передано для рассмотрения в установленном законом порядке судье Л.А. Кретовой.

Определением от 19.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация городского поселения "Город Строитель" муниципального района "Яковлевский район Белгородской области.

Определением от 03.07.2018 приняты уточненные исковые требования, согласно которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 23.09.2011 за период с 01.09.2014 по 23.09.2014 в размере 319 444 руб. 45 коп. и пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.11.2012 по 15.11.2014 в размере 9 097 руб. 44 коп.; задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 за период с 24.09.2014 по 31.03.2017 в размере 7 663 809 руб. 99 коп. и пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.10.2014 по 15.05.2017 в размере 3 283 932 руб. 04 коп.

Истец в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также заявление об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 23.09.2011 за период с 01.09.2014 по 23.09.2014 в размере 219 444 руб. 45 коп., пеню по состоянию на 15.11.2014 в размере 119 994 руб. 24 коп.; задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 за период с 24.09.2014 по 31.03.2017 в размере 7 763 803 руб. 99 коп., пеню по состоянию на 15.05.2017 в размере 3 365 067 руб. 72 коп.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнение исковых требований принято судом.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. В письменном отзыве просит отказать в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия законно оформленного права собственности истца на спорный земельный участок, применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом, письменным отзывом сообщило, что спорный земельный участок в реестре муниципальной собственности городского поселения «Город Строитель» не значится, каких-либо притязаний  к данному земельному участку со стороны Администрации городского поселения "Город Строитель" муниципального района "Яковлевский район Белгородской области не имеется, не возражало против удовлетворения исковых требований, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В судебном заседании 20.07.2018 объявлялся перерыв до 26 июля 2018 года 15 час. 30 мин. 

Информация о перерыве в судебном заседании надлежащим образом размещена на сайте Арбитражного суда Белгородской области.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ на день вынесения решения ООО "СУ Домстрой" является действующим юридическим лицом, несостоятельным (банкротом) не признано.

Учитывая требования статей 121-123, 156, 163 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных истца, ответчика и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению полностью по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения Главы муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области от 23.09.2011 № 1404-р 23.09.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6279 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1008002:48, расположенный по адресу: 

<

...> для жилищного строительства, сроком с 23.09.2011 на три года.

Договор аренды земельного участка от 23.09.2011 надлежащим образом зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 23.09.2011 без замечаний.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора за первый год арендная плата вносится единовременно в полном объеме. В последующие годы размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 5 000 000 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом (пункт 3.4. договора).

По истечении срока действия договора аренды земельного участка от 23.09.2011, на основании Распоряжения Главы муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области от 01.10.2014 № 1420-р 01.10.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6279 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1008002:48, расположенный по адресу: 

<

...> для жилищного строительства, сроком с 24.09.2014 на 5 лет.

Договор аренды земельного участка от 01.10.2014 надлежащим образом зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2014 без замечаний.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы за земельные участки составляет 5 489 100 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.2 договора).

На основании заявления ответчика и решения Администрации муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области о преобразовании земельного участка с кадастровым номером 31:10:1008002:48 путем раздела с сохранением в измененных границах был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3525 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1008002:237, расположенный по адресу: 

<

...>.

В дополнительном соглашении от 15.04.2016 в договор аренды земельного участка от 01.10.2014 внесены изменения в части предмета договора: ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3525 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1008002:237, расположенный по адресу: 

<

...>, для жилищного строительства.

Дополнительным соглашением от 15.04.2016 установлено, что с 24.09.2014 размер годовой арендной платы составляет 3 081 553 руб. 99 коп.

Условия дополнительного соглашения от 15.04.2016 распространены на правоотношения сторон, возникшие с 24.09.2014.

В нарушение условий договора ответчик не оплачивал арендные платежи надлежащим образом, задолженность по арендной плате по договору аренды от 23.09.2011 за период с 01.09.2014 по 23.09.2014 составила 219 444 руб. 45 коп., по договору аренды от 01.10.2014 за период с 24.09.2014 по 31.03.2017 - 7 763 803 руб. 99 коп.

Претензии истца от 25.06.2015, № 144 от 16.01.2017, № 2060 от 04.05.2017 ответчик оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Правоотношения сторон по договорам аренды земельного участка от 23.09.2011 и от 01.10.2014 регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

 В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации.

Как указано в статье 65 Земельного кодекса, формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.   

Согласно п. 3.4, п. 4.4.4 договора аренды от 23.09.2011 и п. 3.2, п. 4.4.3 договора аренды от 01.10.2014 арендатор обязан уплачивать в размере и  на условиях, установленных договором, арендную плату за землю.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

   Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

   В статье 9 АПК РФ закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом.

Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Истец предоставил доказательства надлежащего исполнения своих обязательств перед ответчиком по договорам аренды. Факт передачи земельного участка ответчику в аренду подтверждается соответствующими актами и не оспорен ответчиком.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды от 23.09.2011 за период с 01.09.2014 по 23.09.2014 составляет 219 444 руб. 45 коп., по договору аренды от 01.10.2014 за период с 24.09.2014 по 31.03.2017 - 7 763 803 руб. 99 коп.

В письменном отзыве на иск ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, считает, что поскольку истцом не зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 3525 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1008002:237, а также не зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды от 15.04.2016,  истец не вправе требовать арендную плату за данный земельный участок.

Указанный довод ответчика судом не принимается во внимание, так как основан на неверном понимании закона.

Материалами дела подтверждается, что право собственности истца на земельный участок площадью 6279 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1008002:48 было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

В соответствии с п. 6 ст.11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Доказательств того, что земельный участок площадью 3525 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1008002:237 в спорный период принадлежал иному собственнику, ответчик не представил.

Также в п. 14  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

На основании изложенного, довод ответчика об отсутствии обязательства по уплате арендной платы ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 15.04.2016 несостоятельный.

Расчет задолженности ответчик не оспорил, контррасчет не представил.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.09.2011 в размере 219 444 руб. 45 коп. и по договору аренды от 01.10.2014 в размере 7 763 803 руб. 99 коп. подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей по договору аренды от 23.09.2011 по состоянию на 15.11.2014 в размере 119 994 руб. 24 коп.; по договору аренды от 01.10.2014 по состоянию на 15.05.2017 в размере 3 365 067 руб. 72 коп.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Неустойка согласно п.1 ст.329 ГК РФ является одним из способов  обеспечения исполнения обязательств.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статей 330, 331 ГК РФ условие о неустойке согласовано сторонами в пунктах 5.2 договора аренды от 23.09.2011 и договора аренды от 01.10.2014, согласно которым за несвоевременное внесение арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от неоплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки.

Учитывая,  что  ответчик  не  исполнил  обязанность  по своевременной и полной оплате арендных платежей, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных  обязательств  является  обоснованным.  

Проверив расчет истца, суд находит его арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями заключенного сторонами договора.

Контррасчет пени ответчиком не представлен.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Ответчик заявил о снижении судом размера неустойки ввиду сложного экономического и финансового положения ответчика, негативной ситуации на строительном рынке, между тем, доказательств несоразмерности заявленной ко взысканию пени не представил.

Из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, заявляя о снижении неустойки, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст. 71 АПК РФ.

По смыслу названной нормы закона, уменьшение неустойки является правом, а не обязанностью суда, а наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные экономические последствия.

В то же время само по себе заявление о несоразмерности неустойки не влечет за собой безусловного снижения неустойки.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон при заключении договоров аренды, при подписании которых и принятии на себя взаимных обязательств у ответчика не возникало споров по поводу размера неустойки. Доказательств обратного в материалах дела не имеется. Как и не имеется доказательств того, что договоры заключены на вынужденных крайне невыгодных для ответчика условиях.

Определив соответствующий размер договорной неустойки, ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности. 

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению полностью в заявленном размере, оснований для ее уменьшения суд не усматривает.

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина в размере 80 342 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании ч. 1 ст. 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами при исполнении судебного акта в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области удовлетворить полностью.

Взыскать с ООО "СУ Домстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды от 23.09.2011 в размере 219 444 руб. 45 коп., пеню по состоянию на 15.11.2014 в размере 119 994 руб. 24 коп.; задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.10.2014 в размере 7 763 803 руб. 99 коп., пеню по состоянию на 15.05.2017 в размере 3 365 067 руб. 72 коп., а всего – 11 468 310 руб. 40 коп.

Взыскать с ООО "СУ Домстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 80 342 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Кретова Л. А.