АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10549/2017

г. Архангельск

05 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен (решение принято) 05 октября 2017 года

 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Чуровой А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Керниченко Т.Л.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальная контора" Северодвинска (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 164500, г. Северодвинск, Архангельская обл., ул. Серго Орджоникидзе, 13А)

к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 163072, 

<

...>)

о признании недействительным предписания от 20.07.2017 №СЗ-04/10-02/379

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 03.07.2017;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017; 

 

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальная контора" Северодвинска (далее – МУП «ЖКХ» Северодвинска, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (далее – инспекция, административный орган) о признании недействительным предписания об устранении выявленных нарушений  №СЗ-04/10-02/379 от 20.07.2017.

Представитель заявителя на заявленных требованиях настаивает.

Представитель административного органа с заявленным требованием не согласна по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав документы, представленные в материалы дела, заслушав мнение представителей сторон, суд находит заявленное требование подлежащим частичному удовлетворению.

Как следует из представленных в материалы дела документов, по результатам внеплановой выездной проверки, проведенной инспекцией, установлено, что МУП «ЖКХ» Северодвинска нарушило правила содержания общего имущества собственников помещений дома №2В по ул.Торцева в г.Северодвинске.

В целях устранения выявленных нарушений 20.07.2017 предприятию выдано предписание №СЗ-04/10-02/379, которым в срок до 01.11.2017 предписано предотвратить дальнейшее разрушение крыльца, облицовки фасада, в инспекцию представить отчет об исполнении предписания с приложением копий подтверждающих документов. 

Заявитель, полагая, что указанное предписание вынесено с нарушением требований закона и нарушает его права, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В обоснование своей позиции МУП «ЖКХ» Северодвинска указывает, что крыльцо нежилых встроенных помещений, расположенное по фасаду указанного дома, а также фасад помещения, выполненный из стеклоблоков, не являются общим имуществом жилого дома, следовательно, должны содержаться не управляющей организацией, а собственником помещения.

Инспекция, не согласившись с позицией заявителя, указала, что восстановление или замена отдельных элементов крылец является составной частью работ, выполняемых в целях содержания общего имущества жилого дома; фасадная стена жилого дома, является ограждающей несущей конструкцией, обслуживает более одного жилого помещения, следовательно, также является частью общего имущества дома, обслуживанием которого занимается управляющая организация. 

Доводы сторон оценены судом с учетом следующих фактических обстоятельств по делу, установленных в судебном заседании.

На основании распоряжения руководителя государственной жилищной инспекции Архангельской области от 18.07.2017 №СЗ-04/10-11/466 о проведении внеплановой выездной проверки с целью рассмотрения обращения собственника помещений дома №2В по ул.Торцева в г.Северодвинске с жалобой на ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества жилого дома, инспекцией проведена проверка соблюдения предприятием жилищного законодательства.

В ходе проверки инспекцией выявлены неисправности фасада и крыльца нежилых встроенных помещений дома: выбоины, сколы, тещины в конструкциях лестниц крыльца, обрушение ступеней, разрушение кирпичной кладки, нарушение облицовки фасада 1 этажа со стороны нежилых встроенных помещений дома.

По результатам проверки инспекцией составлен акт проверки соблюдения законодательства в сфере содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома от 20.07.2017 №СЗ-04/10-02/379, копия которого получена представителем предприятия.  

В целях устранения нарушений 20.07.2017 Государственной жилищной инспекцией Архангельской области предприятию выдано предписание №СЗ-04/10-06/379, в котором отражены нарушения, зафиксированные в акте, указано на необходимость предотвратить дальнейшее разрушение крыльца, облицовки фасада (выбоины сколы, тещины в конструкциях лестниц крыльца, обрушение ступеней, разрушение кирпичной кладки, нарушение облицовки фасада 1 этажа со стороны нежилых встроенных помещений дома №2В по ул.Торцева в г.Северодвинске). 

Суд находит указанное предписание частично недействительным в связи со следующим.

В соответствии с договором управления многоквартирным домом от 01.07.2015 МУП «ЖКХ» Северодвинска является управляющей компанией дома №2В по ул. Торцева в г. Северодвинске.

Согласно пункту 1.1 договора управляющая компания обязалась, в том числе, выполнять работы и услуги по текущему ремонту и надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, обеспечивающими наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома.

Согласно подпункту «з» пункта 11 Правил №491 под содержанием общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома понимается, в частности, текущий и капитальный ремонт.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Однако, перечисленные в статье 162 ЖК РФ работы и услуги относятся к работам и услугам, оказываемым управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 №6464/10.

Требования и порядок содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда установлены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 (далее - Правила №170), которые изданы с целью обеспечения выполнения установленных нормативов собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Пунктами 4.2.1.1, 4.2.1.3, 4.2.1.6 указанных правил предусмотрены требования к организациям по обслуживанию жилищного фонда в части содержания, обслуживания и ремонта стен и фасадов жилых домов, пунктами 4.8.1, 4.8.3, 4.8.4 – лестниц.  

Пунктами 8, 9, 10 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 (далее - Перечень №290)  определены виды работ в целях надлежащего содержания стен и фасадов многоквартирных домов, лестниц.

Приложением №2 (пункт 2) к договору управления многоквартирным домом от 01.07.2015 предусмотрено, что изменение Перечня работ, услуг, приводящее к невозможности обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме посредством выполнения (оказания) в полном объеме и с надлежащим качеством всех видов работ (услуг), включенных в состав Минимального перечня работ, услуг, не допускается.

Таким образом, МУП «ЖКХ» Северодвинска является лицом, ответственным за содержание и ремонт общего имущества указанного жилого дома, обязано соблюдать общеобязательные требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен в статье 35 ЖК РФ и включает в себя помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно подпунктам «б», «в» пункта 2 Правил №491 в состав общего имущества дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) и ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (пункт 3 Правил №491).

Как следует из материалов дела, на 1 этаже дома №2В по ул.Торцева расположено нежилое помещение, общей площадью 1111,8 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Астория» (свидетельство о государственной регистрации права от 15.06.2016 ).

Согласно извлечению из технического паспорта на нежилое встроенное помещение в состав указанного помещения не входит ограждающая дом конструкция с крыльцами со стороны входов в нежилые встроенные помещения (не отражено в составе помещений, не входит в площадь объекта недвижимости). Приложенная к материалам дела фототаблица свидетельствует о том, что доступ на ограждающую дом площадку, открыт для пользования любыми лицами, независимо от собственника нежилого помещения.

Таким образом, крыльцо ограждающей конструкции многоквартирного дома, является общим имуществом многоквартирного дома, следовательно, обязанность по его  содержанию относится на управляющую организацию.

Суд не принимает ссылку представителя заявителя на пункт 12 приложения №1 к договору управления многоквартирным домом от 01.07.2015, касающегося границ эксплуатационной ответственности управляющей компании.

Согласно указанному пункту, в составе характеристик жилого дома отражено 6 подъездов. Тот факт, что дом является шести подъездным, сторонами не оспаривается. Обязанность содержания жилых подъездов и их крылец возложена на предприятие. 

Однако изложенное не исключает обязанности управляющей организации по надлежащему содержанию иного общего имущества многоквартирного дома, к которым относится и крыльцо со стороны входов в нежилые встроенные помещения, являющееся частью ограждающей конструкции многоквартирного дома.

Требование оспариваемого предписания в указанной части суд признает правомерным.

Вместе с тем, суд не согласен с позицией инспекции о наличии у предприятия обязанности по содержанию и ремонту фасада нежилого помещения.

Как отражено выше, нежилые встроенные помещения на 1 этаже жилого дома являются собственностью ООО «Астория».

Как видно из материалов дела и фототаблицы, фасады, неисправность которых установлена в ходе проверки, заполнены стеклоблоками, и не являются несущей стеной дома, а также частью несущей конструкции.

Пункт 2 Правил №491 к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома относит фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны. Фасад из стеклоблоков к таким конструкциям не относится.

К общему имуществу дома также относятся ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения. В данном случае, согласно свидетельству о государственной регистрации права, ООО «Астория» принадлежит единое нежилое помещение, площадью 1111,8 кв.м., спорный фасад является частью остекления указанного помещения, следовательно, обслуживает только одно нежилое помещение.

Иными словами, фасад нежилого встроенного помещения из стеклоблоков в рассматриваемом случае не является общим имуществом жилого дома, следовательно, бремя его содержания возлагается на собственника помещения, а не на жильцов многоквартирного дома.

Требование оспариваемого предписания в указанной части суд признает недействительным, нарушающим права заявителя.

С учетом изложенного, суд признает предписание инспекции от 20.07.2017 частично недействительным.    

В соответствии с требованиями статьей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы предприятия по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным, как несоответствующее Жилищному кодексу Российской Федерации, предписание Государственной жилищной инспекции Архангельской области от 20 июля 2017 года № СЗ-04/10-06/379 об устранении выявленных нарушений в части обязания Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальная контора» Северодвинска устранить выявленные нарушения по содержанию облицовки фасада 1 этажа со стороны нежилых встроенных помещений дома №2В по ул.Торцева в г.Северодвинске.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Обязать Государственную жилищную инспекцию Архангельской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальная контора» Северодвинска.

Взыскать с Государственной жилищной инспекции Архангельской области в пользу Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальная контора» Северодвинска 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

А.А. Чурова