Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-1513/2023

г. Владивосток

13 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока, 

апелляционное производство №05АП-617/2024 

на решение от 25.12.2023 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-1513/2023 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Магнит» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 813 816, 05 рублей задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от УМС г.Владивостока: ФИО2, по доверенности от 31.01.2024, сроком действия по 31.12.2024, служебное удостоверение;      

от ООО «Магнит»: ФИО3, доверенность от 25.09.2023, сроком на 3 года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление, истец) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Магнит» (далее – ООО «Магнит», общество, ответчик) о взыскании 598 188,13 рублей задолженности по арендной плате и 215 627,92 рублей пени, всего – 813 816,05 рублей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.12.2023 отказано в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 25.12.2023 отменить. 

Согласно доводам жалобы, заявитель возражает против определения судом размера арендной платы за спорный период в соответствии с постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление №75-па), полагая, что в условиях сохранения в силе Решения Думы г.Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - Решение Думы г Владивостока №306), исчисление арендной платы по примененной Управлением методике являлось правомерным.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 05.03.2024.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

09.07.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Останкино» (арендатор) заключен договор №05-Ю-17088 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853, площадью 79 кв.м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования: объекты розничной торговли, для использования в целях строительства объектов розничной торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (30.10.2013 в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации №25-25-01/157/2013-450).

В соответствии с положениями пункта 1.2 договора от 09.07.2013 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

На основании соглашения от 10.07.2015 права и обязанности по договору от 09.07.2013 переданы ООО «Магнит», о чем внесена запись в ЕГРН 29.07.2015.

В силу положений Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации г.Владивостока.

В соответствии с пунктом 1 постановления Администрации г.Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, наделено Управление муниципальной собственности г.Владивостока. Таким образом, права арендодателя по Договору от 09.07.2013 перешли к истцу.

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 09.07.2013 срок аренды земельного участка – 3 года с момента (даты) государственной регистрации данного договора.

Согласно пунктам 5.1, 5.2 договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и являются его неотъемлемой частью.

Дополнительных соглашений о продлении срока действия договора от 09.07.2013 стороны не заключали. При этом, ООО «Магнит» вопреки положениям пункта 3.4.11 договора от 09.07.2013 по истечении срока действия данного договора не освободило и не передало земельный участок арендодателю.

Распоряжением УМС г.Владивостока от 06.12.2021 №4174/28 для земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853 установлен вид разрешенного использования «магазины».

Пунктом 3.4.4 договора от 09.07.2013 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

В силу пунктов 2.1, 2.3 договора от 09.07.2013 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 2 190,42 рублей в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В соответствии с пунктом 4.2 договора от 09.07.2013 за нарушение сроков внесения арендной платы по указанному договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Ссылаясь на то, что ООО «Магнит» не внесло арендную плату за период с 29.07.2015 по 31.07.2022, Управлением была начислена пеня за просрочку платежей, 11.08.2022 в адрес арендатора направлена претензия №28/21413-исх с требованием погасить задолженность в части как основного долга, так и пени.

Оставление ответчиком указанной претензии без удовлетворения явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом приведенных норм права и условий Договора от 09.07.2013 арендная плата по нему является регулируемой.

При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Материалами дела подтвержден факт получения ответчиком на основании соглашения от 10.07.2015 по договору от 09.07.2013 в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853. После истечения трехлетнего срока аренды земельного участка, ООО «Магнит» продолжило пользоваться данным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор от 09.07.2013 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, соответственно, у ООО «Магнит» сохранялась обязанность по внесению арендной платы.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске Управлением срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию гражданско-правовых споров по требованиям, возникшим из договоров, предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования).

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление №43) по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Учитывая, что исковое заявление направлено в суд 25.01.2023, в рассматриваемом случае за пределами срока исковой давности (с учетом его приостановления на тридцатидневный досудебный претензионный порядок) заявлены требования о взыскании арендных платежей, срок уплаты которых наступил ранее 25.12.2019.

В этой связи, исходя из установленного пунктом 3.3 договора срока внесения арендной платы (ежемесячно, в равных частях 15 и 30 числа каждого месяца), к 10.02.2020  истекли сроки оплаты за январь 2020 года.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям за период с 01.01.2008 по январь 2020 года является пропущенным.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления №43, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Относительно требований, заявленных в пределах срока исковой давности - за период с 26.01.2020 по 31.07.2022, судом установлено следующее.

Исходя из регулируемого характера арендной платы по спорному договору, при расчете подлежащей внесению арендной платы необходимо руководствоваться постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление №75-па), принятым администрацией Приморского края в соответствии с ЗК РФ.

На основании пункта 4 Постановления №75-па размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определяется по формуле А = К х Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

В соответствии с абзацем шестым пункта 4 Постановления №75-па ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно данным ЕГРН, при объединении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853, площадью 79 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>, и земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050044:76 и 25:28:050044:77 образован земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:1832, площадью 2430 кв.м. В границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:1832 расположен объект недвижимости – магазин, местоположение: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:050044:1551, правообладателем которого является ответчик на основании договора купли-продажи от 17.10.2014, заключенного с ООО «Авангард».

Таким образом, с учетом положений постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», при расчете ставки арендной платы за пользование арендованным земельным участком по договору от 09.07.2013 судом первой инстанции правомерно применен коэффициент функционального использования равный 1, ставка земельного налога 1,5%.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что оснований для применения при расчете арендной платы Приложения №1 к Решению Думы г.Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение Думы №505) не имеется, поскольку решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) названное приложение - в редакции от 31.10.2019 №284 признано недействующим в полном объеме как не соответствующее положениям постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предыдущим нормативным актом, устанавливающим величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивостоке, действительно, являлось решение Думы г.Владивостока от 17.06.2014 №306.

Между тем, Приложение №1 к решению №306 также являлось предметом активного оспаривания посредством предъявления административных исков субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения коэффициента функционального использования земельных участков, закрепленных в решениях №505 и №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

Исходя из изложенного, коэффициент, установленный пунктом 5.14 Приложения        №1 к решению  №306, также не подлежит применению в рассматриваемом случае.

Апелляционный суд не усматривает оснований для обращения к нормативным актам, регулировавшим соответствующие правоотношения в более ранние периоды, ввиду существенного изменения к текущему моменту экономической ситуации и базовых макроэкономических показателей (ставки рефинансирования, ключевой ставки и прочее), применительно к которым такие акты принимались.

Довод истца о возможности применения положений решения от 17.06.2014 №306 и решения от 30.07.2015 №505 при расчете арендной платы в спорном правоотношении подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 №6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 7 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе, и из ранее сложившихся правоотношений.

С учетом изложенных обстоятельств, ввиду отсутствия правовых оснований для применения коэффициентов функционального использования, установленных решением от 30.07.2015 №505 и решением от 17.06.2014 №306, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности применения к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – постановление №75-па).

Соответствующие выводы сделаны судами первой, апелляционной и кассационной инстанций в рамках рассмотрения дела №А51-6283/2020, которые были признаны обоснованными Верховным Судом РФ в Определении №303-ЭС22-18423 от 17.10.2022.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 4.2 договора от 09.07.2013.

При расчете размера пени подлежат применению положения о действии моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Исходя из расчета, произведенного в соответствии с приведенными нормативными  актами, а также справочного расчета самого истца, учитывая введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 мораторий, пропуск истцом срока исковой давности, задолженность по арендной плате и пене на стороне ответчика отсутствует, по результатам произведенного расчета установлено наличие переплаты по арендным платежам со стороны арендатора по указанному договору.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

УМС г. Владивостока освобождено от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по жалобе, с учетом результатов ее рассмотрения, коллегией не рассматривается.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.12.2023 по делу №А51-1513/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев