АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 ноября 2018 года

Дело №

А56-84976/2017

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,                   Преснецовой Т.Г.,

при участии от жилищно-строительного кооператива «Ревизор»               Корневой М.М. (доверенность от 08.01.2018 № 1), от акционерного общества «ДОМ.РФ» Онопко Т.Ф. (доверенность от 22.06.2018 № 3/76), от Межрегионального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области Шитта Я.С. (доверенность от 31.12.2017 № 470-р),

рассмотрев 21.11.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «ДОМ.РФ» и Межрегионального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2018 (судьи Желтянников В.И., Бармина И.Н., Жиляева Е.В.) по делу № А56-84976/2017,

у с т а н о в и л:

Жилищно-строительный кооператив «Ревизор», место нахождения: 199387, Санкт-Петербург, Наличная ул., д. 48, корп. 1, кв. 15, ОГРН 1137847240850,                             ИНН 7814577150 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Агентство ипотечного кредитования», место нахождения: 125009, Санкт-Петербург, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614 (далее - Агентство), о признании недействительным одностороннего отказа Агентства от исполнения договора от 13.12.2013 № ДЗ-123, о признании за Кооперативом права безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6 по адресу: Санкт-Петербург. г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6, и об обязании Агентства заключить с Кооперативом дополнительное соглашение к договору от 13.12.2013 № ДЗ-123.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886,                              ИНН 7838426520 (далее - МТУ Росимущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2018 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2018 данное решение оставлено без изменения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц наименование Агентства изменилось на акционерное общество «ДОМ. РФ» (далее - Общество).

В кассационных жалобах Общество и МТУ Росимущества, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить решение от 16.05.2018 и постановление от 17.08.2018, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Суды, полагают податели жалоб, не учли, что наличие специальных оснований для досрочного прекращения договора безвозмездного пользования, предусмотренных статьей 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ                            «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закон № 161-ФЗ),                   не исключает применения к договору, возобновленному на неопределенный срок, положений статьи 699 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                          ГК РФ) о праве стороны такого договора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке.

МТУ Росимущества отмечает, что суды не приняли во внимание несоответствие вида разрешенного использования участка целям заключения Договора.

В отзыве на кассационные жалобы Кооператив просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества и МТУ Росимущества поддержали доводы жалоб, а представитель Кооператива возражала против их удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд) (ссудодатель) и Кооператив (ссудополучатель) заключили договор от 13.12.2013 № ДЗ-123 (далее - Договор), по условиям которого ссудодатель передал, а ссудополучатель принял в безвозмездное срочное пользование земельный участок площадью 80 846 кв.м, с кадастровым номером 78:42:0016209:6, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6.

Согласно пункту 2.2 Договора срок безвозмездного пользования участком составляет 1 год. В пункте 2.3 Договора предусмотрено, что он действует до полного исполнения сторонами обязательств.

В письмах от 14.11.2014, 07.08.2015, 16.01.2016, 19.07.2016 Кооператив обращался к Фонду по вопросу изменения условий Договора и продления срока его действия со ссылкой на выявление при исполнении Договора препятствий в достижении предусмотренных им целей, в том числе связанных с несоответствием указанной в Договоре площади подлежащих формированию земельных участков требованиям режима использования земель, установленным Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам указанных зон» (далее - Закон № 820-7).

Письмом от 18.08.2016 Фонд сообщил Кооперативу о переходе с 01.09.2016 к Агентству прав и обязанностей ссудодателя по Договору на основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства».

В ответ на обращение Кооператива о продлении срока действия Договора Агентство в письме от 27.03.2017 указало на нецелесообразность заключения соответствующего соглашения со ссылкой на несоответствие вида установленного в отношении участка вида разрешенного использования - «для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» - целям использования участка, предусмотренным Договором.

В дальнейшем Агентство письмом от 04.09.2017 уведомило Кооператив о своем отказе от Договора на основании пункта 1 статьи 699 ГК РФ, предложило возвратить участок и подписать акт приема-передачи.

Полагая, что отказ Агентства от Договора является недействительной сделкой, а условия, предусмотренные пунктами 1.2.1 и 2.2 Договора подлежат изменению в целях приведения их в соответствие с Законом №  820-7 в части установления минимальной площади подлежащих формированию участков -                 2 000 кв.м, со статьей 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьей 16.5 Закона № 161-ФЗ - в части указания на предоставление участка в безвозмездное пользование на срок строительства осуществления строительства объектов, предусмотренных пунктом 1.2 Договора, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Кооператива обоснованными и удовлетворили иск. При этом суды исходили из того, что к правоотношениям сторон по  Договору подлежат применению положения статьи 39.10 ЗК РФ и статьи 16.5 Закона № 161-ФЗ в действующей на дату разрешения спора редакции, и указанными нормами не предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа ссудодателя от договора безвозмездного пользования; условия Договора о площади подлежащих формированию земельных участков (пункт 1.2.1 Договора) и сроке безвозмездного пользования (пункт 2.2 Договора) должны быть приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, приведенные в кассационных жалобах, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 названного Кодекса.

Из приведенных норм следует, что договор безвозмездного пользования может быть заключен на определенный срок или без указания такового.

По смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ и пункта 2 статьи 689 ГК РФ в случае продолжения использования имущества после истечения договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом пунктом 1 статьи 699 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 названного Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Признавая недействительным отказ Агентства от Договора, суды указали, что Договор следует считать заключенным на срок осуществления жилищного строительства в соответствии с Законом № 161-ФЗ, поэтому оснований для его прекращения по правилам статьи 699 ГК РФ не имелось. 

При толковании условий Договора о сроке его действия суды исходили из содержания пункта 2.3 Договора и положений статьи 39.10 ЗК РФ, статьи 16.5 Закона № 161-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ               «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 48-ФЗ) и не учли следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правам иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 2 статьи 12 Закона № 48-ФЗ действие положений Закона                    № 161-ФЗ и Земельного кодекса Российской Федерации в редакции названного Федерального закона распространено на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

Таким образом, применение положений статьи 39.10 ЗК РФ и статьи 16.5 Закона № 161-ФЗ в редакции Закона № 48-ФЗ при толковании условий Договора, заключенного до 01.03.2015, свидетельствует о нарушении судами пункта 2 статьи 422 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, Договор был заключен при реализации Фондом полномочий по распоряжению земельными участками, переданными ему в собственность, в порядке, предусмотренном Законом № 161-ФЗ.

Частью 1 статьи 16.5 Закона № 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения Договора, было предусмотрено, что земельные участки Фонда могли быть переданы в безвозмездное срочное пользование кооперативам, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 этой статьи, в соответствии с регулирующими деятельность таких кооперативов федеральными законами с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Согласно части 11 статьи 16.5 Закона № 161-ФЗ в той же редакции земельные участки, предназначенные для размещения многоквартирных домов, жилых домов, в том числе  объектов индивидуального жилищного строительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры, передавались кооперативам в безвозмездное срочное пользование на срок осуществления жилищного строительства или в случае, если учредительные документы кооператива содержали положение, предусмотренное частью 8 названной статьи - о праве членов кооператива осуществить самостоятельно строительство объектов индивидуального жилищного строительства - на срок подготовки и утверждения проекта планировки территории в границах земельного участка Фонда, включая положения о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, и проекта межевания территории в границах земельного участка Фонда, проведения государственного кадастрового учета земельных участков, образуемых из земельного участка Фонда.

По смыслу приведенной нормы договор безвозмездного пользования земельным участком Фонда мог быть заключен на срок осуществления жилищного строительства или на срок подготовки и утверждения проектов планировки и межевания территории в границах соответствующего участка.

Пунктом 8.4 части 2 статьи 6 Закона № 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения Договора, принятие решений о передаче земельных участков Фонда в безвозмездное срочное пользование кооперативам, о безвозмездной передаче земельных участков Фонда в собственность кооперативов и (или) граждан, являющихся членами кооперативов, определение площади передаваемых кооперативам земельных участков, относилось к компетенции Попечительского совета Фонда.

В преамбуле Договора имеется ссылка на его заключение в соответствии с решением Попечительского совета Фонда от 14.08.2013. Выписка из протокола заседания Попечительского совета Фонда от 14.08.2013 № 90, на котором принято решение о передаче спорного участка Кооперативу в безвозмездное срочное пользования, определяющее условия такого пользования, приобщена к материалам дела.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если такие правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суды при толковании условий Договора о сроке его действия не применили положения части 11 статьи 16.5 Закона № 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату его заключения, и не проанализировали в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ в целях установления действительной воли сторон иные условия Договора (в том числе пункты 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4, 4.1, 4.1.1, 4.1.2), решение Попечительского совета Фонда, на основании которого он был заключен, и положения устава Кооператива.

Суды также не учли, что применение в Земельном кодексе Российской Федерации термина «безвозмездное пользование» обусловлено изменением наименования титула землепользования - «безвозмездное срочное пользование» на основании Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного выводы судов относительно срока действия Договора не могут быть признаны обоснованными.

Определение режима, в котором действовал Договор на дату направления Агентством уведомления об одностороннем отказе от его исполнения (в режиме срочного договора или договора, возобновленного на неопределенный срок), в соответствии с положениями статей 310, 450.1, 689, 699 ГК РФ имеет существенное значение для разрешения спора.

Суды посчитали, что при исполнении Договора возникли обстоятельства, препятствующие разработке и утверждению проекта планировки и проекта межевания территории в границах спорного земельного участка, вызванные несоответствием установленных Договором требований к площади подлежащих формированию земельных участков положениям Закона № 820-7.

При этом суды исходили из того, что на спорный участок распространяется режим использования зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ1-4, и в частности, требование о минимальной площади земельного участка, предоставляемого для строительства, -  2 000 кв.м.

Между тем, Законом № 820-7 в редакции, действовавшей на дату рассмотрения дела, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности с обозначением ЗРЗ1-4 не предусмотрена. 

Границы зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, их обозначения и описание границ приведены в приложении 1 к Закону № 820-7 в редакции Закона Санкт-Петербурга от 07.07.2016 № 437-83                 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», а режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны - в приложении 2 к Закону № 820-7 в той же редакции.

Специальные требования режимов использования земель, специальные требования к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга, в отношении Пушкинского района предусмотрены параграфом 22.13 раздела 22 части 4 приложения 2 к Закону № 820-7.

Требования к минимальной площади земельного участка, предоставляемого для строительства, в границах зон охраны на территории Пушкинского района, установлены пунктами 22.13.10.1, 22.13.20.1, 22.13.28.1, 22.13.34.1, 22.13.36.1 названного параграфа в зависимости от расположения участка в той или иной зоне охраны.

Суды не установили - в границах какой зоны охраны, предусмотренной Законом № 820-7 в применимой при разрешении спора редакции, расположен спорный участок, и не проверили - соответствует ли требование, установленное Договором в отношении площади подлежащих формированию участков, требованиям режима такой зоны. 

Согласно статье 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 

Судами не в полной мере были исследованы обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, при этом совершение таких процессуальных действий лежит за пределами полномочий суда кассационной инстанции, следовательно, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть изложенное, исследовать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценить доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права определить права и обязанности лиц, участвующих в деле, и принять законное и обоснованное решение, распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2018 по делу № А56-84976/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

 

Судьи

 

А.В. Кадулин

Т.Г. Преснецова