АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru;

е-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27- 18786/2019

город Кемерово

23 октября 2020года

Резолютивная часть решения объявлена   16 октября 2020года

Полный текст решения изготовлен  23 октября  2020года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Андугановой О.С.,   при ведении протокола и аудиозаписи судебного  заседания  секретарем судебного заседания ФИО1,    

рассмотрев в  открытом судебном  заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КУЗБАССТРОЙ СДЭ», г. Кемерово Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью  «НОВОСТРОЙ» г.  Кемерово (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

 третьи лица, не заявляющие  самостоятельных требований относительно предмета спора:  Управление Федеральной  службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, г. Кемерово  (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

общество с ограниченной ответственностью « СМУ – 5», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

 об обращении взыскания на предмет  залога по договорам  залога имущественных  прав №34/2018 от 06 ноября 2018года, №35/2018 от 06 ноября 2018года, №36/2018 от 06 ноября 2018года

при  участии:

от  ООО «Новострой» – ФИО2, представитель по доверенности от 09.12.2019года, паспорт

от ООО «Кузбасстрой СДЭ» -  ФИО3, представитель по доверенности от 03.02.2020года, паспорт

от  ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» -  ФИО4. представитель по доверенности от 14.07.2020года, паспорт, ФИО5, доверенность от 24.08.2017года, паспорт

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кузбасстрой СДЭ», г. Кемерово обратилось в  Арбитражный суд Кемеровской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ» , г. Кемерово об обращении взыскания на предмет залога по договорам  залога №34/2018, 35/2018, 36/2018 от 06.11.2018года путем передачи предметов залога в собственность истца.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от  13 августа 2019года иск принят к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на  02 октября 2019года.

Определением от 02 октября 2019года подготовка дела к судебному разбирательству завершена, дело назначено к судебном разбирательству в судебном заседании суда первой инстанции на 30 октября 2019года.

Определением от 30 октября 2019года  суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора:  общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС», отложил судебное разбирательство по делу на 27 ноября 2019года, в котором судом был объявлен перерыв до 04 декабря 2019года.

Определением от 04 декабря 2019года суд привлек к участию в деле в качестве  третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,   Управление   Федеральной службы   государственной   регистрации , кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу,  судебное разбирательство по делу отложено на 09 января 2020года, впоследствии определением от 09 января 2020года на 06 февраля 2020года.

Определением  от 10 февраля 2020года суд отказал  обществу  с ограниченной ответственностью «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  в привлечении его  к участию в деле в качестве третьего лица,  заявляющего самостоятельные  требования относительно предмета спора. Определением от 06 февраля 2020года суд привлек к участию в деле в качестве  третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  общество с ограниченной ответственностью «СМУ-5» , отложил судебное  разбирательство по делу на 04 марта 2020года,   впоследствии на  13 апреля 2020года, впоследствии перенесено на 20.05.2020года,  отложено на 09 июня 2020года,  в котором был объявлен перерыв до 15 июня 2020года,  30 июня 2020года, в котором был объявлен перерыв по ходатайству сторон с целью заключения мирового соглашения до 07.07.2020года, впоследствии заседание отложено на  07.08.2020года, 11 сентября 2020года, в котором был объявлен перерыв до 18 сентября 2020года.

Определением от 25 сентября 2020года суд отказал  обществу с ограниченной ответственностью  «КУЗБАССТРОЙ СДЭ» и обществу с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ» в утверждении мирового соглашения , представленного в материалы дела 11.09.2020года,  судебное разбирательство по делу отложил на 16 октября 2020года.

Истец требования поддержал, представил подписанное сторонами соглашение , предусматривающее порядок реализации  предметов залога, поименованное как мировое соглашение, согласно которого стороны согласовали порядок реализации имущества, предусмотренный  абзацами вторым и  третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ, согласно  которого истец осуществляет  реализацию  квартир третьим лицам по согласованной сторонами стоимости за один квадратный метр (45 000 рублей), часть от  полученной от реализации суммы засчитывает в счет погашения задолженности ответчика перед истцом по возврату аванса, а часть средств   (излишнюю сумму средств) возвращает ООО «НОВОСТРОЙ». Судом уточнение исковых требований и согласованный сторонами порядок реализации   предметов залога принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик с исковыми требованиями согласен, фактически поддержал позицию истца по делу. Указывает, что им произведен расчет за спорные квартиры по договорам  долевого участия в строительстве, право требования передачи которых явились предметом договоров залога имущественных прав №34/2018, №35/2018 и №36/2018. 

  ООО «Строймебельсервис» на исковые требования возразил по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в частности,  указывает, что ООО «Новострой»   не были исполнены обязательства   по оплате цены договоров долевого участия в строительстве №83 от 17 мая 2018годана сумму 18 474 120 рублей, №97 от 28.09.2018года на сумму 15 036 840 рублей, по договору участия в долевом строительстве №90 от 30.07.2018года на сумму 21 489 480 рублей. Учитывая неисполнение ООО «Новострой»  своей обязанности по оплате цены договоров долевого участия в строительстве № 83 от 17.05.2018года, №97 от 28.09.2018года и № 90 от 30.07.2018года,  ООО «Строймебельсервис» на основании части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004года №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений  в некоторые законодательные акты  Российской Федерации»  в одностороннем порядке отказался от договоров долевого участия в строительстве,  в связи с чем полагает, что обязательства, возникшие из договоров долевого участия в строительстве прекратились  в силу  положений части 2 статьи 453 ГК РФ, соответственно, и право залога ООО «Кузбасстрой  СДЭ» на указанные объекты имущественных прав , основанные на договорах долевого участия в строительстве № 83 от 17.05.2018 года,  № 97 от 28.09.2018 года и №  90 от  30.07.2018года также прекратилось в силу положений п. 3 части 1  статьи 352 ГК РФ. Также оспаривает позицию  и утверждения ООО «НОВОСТРОЙ» об одностороннем зачете взаимных требований  по договорам  долевого участия в строительстве  №83 от 17.05.2018года, №90 от 30.07.2018года, №97 от 28.09.2018года,  поскольку для зачета  встречных однородных требований по договору строительного подряда   №87/2017 от 25.09.2017года  и договорам  участия в долевом строительстве №33 от 14.12.2017года, №36 от 29.12.2017года, №38 от  14.02.2018года стороны подписали трехстороннее соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом  от 28.03.2019года на общую сумму 17 877 853 рублей 90 коп.,  по условиям которого ООО «Новострой» погашает свою задолженность перед ООО «Строймебельсервис»,  возникшую на основании договора участия в долевом строительстве №33 от 14.12.2017года в сумме 11 625 840 рублей,  договора  участия в строительстве  №36 от 29.12.2017года в сумме 5 454 000 рублей, договора участия в долевом строительстве  №38 от 14.02.2018года в сумме  798  013, 90 рублей; ООО «Строймебельсервис»  погашает свою задолженность перед ООО «СМУ – 5»  возникшую  на основании договора  строительного подряда №87/2017 от 25.09.2017года на сумму 17 877 853 ,92рублей, ООО «СМУ – 5» погашает  свою задолженность перед ООО «НОВОСТРОЙ»  возникшую на основании  договора строительного подряда №87/2017  от 25.09.2017года на сумму  17 877 853, 90 рублей.  Полагает, что поскольку копия договора №25/06/2018 об уступке права требования от 25.06.2018года  была направлена в адрес  ООО «Строймебельсервис»  лишь 05.12.2019года вместе с заявлением о зачете взаимных требований, то есть после подписания сторонами соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом от 28 марта 2019года, соответственно, полагает, что указанным уведомлением  о зачете ООО «НОВОСТРОЙ» не мог закрыть задолженность по спорным договорам уступки права требования  №83 от 17.05.2018года,  №90 от 30.07.2018года и №97 от 28.09.2018года, поскольку ООО «Новострой»  не исполнило  свою обязанность  по оплате цены указанных договоров, а предоставленная ООО «НОВОСТРОЙ» справка  не может быть принята как доказательство оплаты цены договоров  долевого участия в строительстве.

  На основании изложенного,  просит в иске отказать.

ООО «СМУ-5» в отзыве на иск подтвердило , что на основании заключенного с ООО «НОВОСТРОЙ» договора  уступки права  требования о  25.06.2018года №25/06/2018  уступил права требования  к ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  в сумме  17 877 853 рубля 90 коп., вытекающие из договора строительного подряда №87/2017 от 25.09.2017года, расчет со стороны ООО «НОВОСТРОЙ» за уступленное право требования был произведен, в связи с чем,  полагает, что  к ООО «НОВОСТРОЙ» перешло имущественное право требования к ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» на сумму  17 877 853 рубля 90 коп. Заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Управление Федеральной службы  государственной  регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу также обратилось в суд с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие.

Как следует из материалов дела, 26 июня 2018года между  обществом с ограниченной ответственностью «Кузбасстрой СДЭ»  (подрядчик) и  обществом с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ»  (субподрядчик) заключен договора субподряда  №18.11-210 на выполнение работ по строительству объекта от 26 июля 2018года,  в рамках которого субподрядчик принимает на себя обязательство по выполнению  работ по строительству объекта: г. Кемерово, Заводский район, микрорайон №60 , юго –западнее  пруда – аэратора (строительный номер 71б)  Детский сад на 125 мест с бассейном» в соответствии с проектной документацией, Техническим заданием, требованиями к материалам, используемым  при выполнении работ, действующими нормативными правовыми актами , на условиях , в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором. ( п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 цена договора составляет 71 879 375  рублей 70 коп., в том числе НДС. 2.2 В цену договора включены все расходы по подготовке и выполнению работ согласно проектной  документации, с учетом стоимости приобретения, поставки и монтажа  необходимого для строительства  и эксплуатации  объекта оборудования , материалов и комплектующих, с учетом их доставки  до места  проведения работ, страхование, уплату таможенных  пошлин, налогов, сборов, и других  обязательных  платежей, а также прочие  расходы и налоги, которые в соответствии  с условиями договора и действующим законодательством  Российской Федерации должен уплачивать субподрядчик при выполнении договора. 

Согласно п. 2.3 цена договора является  твердой и определяется на весь  срок исполнения договора, за исключением  случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации . ( п. 2.3),

С целью обеспечения строительства указанного объекта  строительства по договору субподряда  №18.11-210 от 26.07.2018года  ООО «Кузбасстрой СДЭ» перечислил ООО «НОВОСТРОЙ» по платежному поручению №899 от 13.11.2018года сумму аванса по договору в размере 12 000 000 рублей, в обеспечение возврата которых между ООО «НОВОСТРОЙ»  (Залогодатель) и ООО «Кузбасстрой СДЭ» (залогодержатель)   были заключены договора залога имущественных прав № 34/2018 от 06.11.2018года; №35/2018 от 06 ноября 2019года,  №36/2018 от 06 ноября 2018года.

По договорам залога имущественных прав №34/2018 от 06 ноября 2018года, №35/2018 от 06.11.2018года, №36/2018 от 06.11.2018года,  в обеспечение авансового платежа  залогодержателя в сумме 12 000 000 рублей, который перечисляется  залогодателю  согласно пункту  2.7  договора субподряда №18.11-210  на выполнение работ по строительству объекта, заключенному в городе Кемерово  26 июля 2018года между  залогодателем и залогодержателем, залогодатель (ООО «НОВОСТРОЙ») предоставляет в залог  залогодержателю  (ООО «Кузбасстрой СДЭ») имущество,  указанное в п. 2.1 договоров залога, а залогодатель обязуется выполнить работы по Основному договору на сумму перечисленного авансового платежа  в размере 12 000 000 рублей , в срок не более трех  месяцев  и предоставить залогодержателю  на подписание акты  выполненных работ по форме КС-2 и справки о стоимости выполненных работ  по форме  КС-3 с приложением исполнительной документации.  После принятия залогодержателем  выполненных залогодателем  работ по основному договору   и подписания КС-2 и КС-3, залог  на имущество, указанное в п. 2.1 настоящих договоров , подлежит снятию залогодержателем в течение 3-х рабочих дней  с даты подписания  КС-2 и КС-3.

Согласно п. 1.3  договоров залога в силу залога по настоящему договору  залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем  своих обязательств   по основному договору получить  из  стоимости предмета залога  удовлетворение своих требований  (преимущественно  перед другими  кредиторами залогодателя)  в объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения. 

Согласно п. 2.1 договоров залога предметом залога являются: имущественные права на жилые помещения объекта капитального строительства – 9-10 – ти этажного многоквартирного  жилого дома №36  (строительный номер), расположенного по адресу  Кемеровская  область, город Кемерово, Заводский район, микрорайон №14, строительный номер  36 , представленные в виде будущих  квартир в объекте в соответствии с Приложением   №1,  вытекающие из документов, указанных в п. 2.2 Договора.

Объект капитального строительства  строится на основании выданного разрешения на строительство № RU 42305000-74 от 27.06.2012года на земельном участке  с кадастровым номером 42:24:0101030: 574.

2.2 Передаваемые в залог права  принадлежат Залогодателю  на основании: 

-  договора №97 участия в долевом строительстве от 28 сентября 2018года, заключенного между ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  и залогодателем ( по договору №34/2018)

- договора №83  участия в долевом строительстве  от 17 мая 2018года, заключенного  между ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  и залогодателем,  в рамках договора залога №35/2018).

-  договора №90 участия в долевом  строительстве  от 30 июля 2018года,  заключенного между ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  и залогодателем(договор залога №36/2018.

Согласно  п. 2.3 договора  залога №34/2018  оценка предмета залога, указанного в п. 2.1  настоящего договора определена в приложении №1. Общая залоговая стоимость предмета залога  указанного в п. 2.1 настоящего договора составляет 7  680 900  рублей 00 копеек. 

Согласно п. 2.3 договора  залога №35/2018  общая залоговая стоимость предмета залога , указанного в п. 2.1  настоящего договора, составляет 2 026 500 рублей  00 копеек.

Согласно п. 2.3 договора залога имущественных прав №36/2018  общая залоговая стоимость предмета  залога, указанного в п. 2.1 настоящего договора,  составляет   2 272 500 рублей. 

Согласно  п. 2.4 договоров залога в случае завершения строительства многоквартирного  жилого дома  №36 (строительный  номер)  квартиры в нем,  указанные в приложении №1 к настоящему договору, ставшие собственностью  залогодателя, становятся объектом залога в пользу залогодержателя в обеспечение исполнения обязательств  залогодателя по основному договору, согласно п. 1.2 настоящего договора.

Согласно  п. 2.5.2 договора  залогодатель заявляет и гарантирует, что  на момент заключения  договоров залога залогодатель не имеет не исполненных  обязательств, препятствующих залогу; 2.5.3 предмет залога не обременен какими- либо обязательствами  перед  третьими лицами и свободен  от их притязаний, не заложен, не уступлен, не обременен  обещанием  подарить  его в будущем, в споре и под арестом  (запрещением) не состоит, обременения  (ограничения)  прав отсутствуют.  Залогодателю  на момент  заключения настоящего договора не известно ни о каких право притязаниях, спорах арестах и других  обременениях,  которые  могут возникнуть в отношении предмета залога в будущем. 

Согласно раздела 6 договоров залога взыскание на предмет залога для удовлетворения требований  залогодержателя  может быть обращено в случае  неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем  обязательств, вытекающих из Основного договора, если просрочка  составляет более 60 дней.

Согласно  п. 6.2 договоров залога обращение взыскания на предмет  залога осуществляется в судебном порядке. Стороны согласовали следующие  условия о порядке и способах реализации  заложенного имущества:

- способами реализации  заложенного  имущества являются  продажа имущества на торгах  в форме   открытого аукциона ,  либо оставление  залогодержателем  заложенного имущества за собой;

- конкретный способ  реализации  выбирает   залогодержатель при  предъявлении искового заявления об обращении взыскания на заложенное имущество  и вправе  изменить его до окончания рассмотрения дела. 

Залогодержатель вправе не использовать  указанные выше  способы реализации  заложенного   имущества, в этом   случае  имущество подлежит реализации  в порядке, установленном законодательством путем продажи  с публичных торгов. 

6.3 под оставлением  залогодержателем  имущества за собой стороны понимают  способ реализации , при котором право  собственности  на предмет залога  переходит к залогодержателю без проведения  торгов.  К отношениям сторон по оставлению  залогодержателем  за собой заложенного имущества применяются  нормы гражданского законодательства о купле – продаже. Цена заложенного имущества,  по которой залогодержатель  оставляет его за собой,  равняется рыночной  стоимости заложенного имущества. В целях  определения рыночной стоимости  залогодержателем  проводится оценка имущества независимым  оценщиком в порядке, установленном законодательством. 

Согласно п. 8.1 договоров   залога договоры вступают в силу  с момента их подписания  обеими сторонами и действуют до момента полного выполнения  обязательств  по основному договору. Ипотека как обременение  имущества,  заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Имущество , заложенное по договору об ипотеке,  считается находящимся  в залоге у залогодержателя,  с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество   и сделок с ним.  Стороны договора обязаны совершить  все необходимые действия по регистрации залога имущества, заложенного  по договору об ипотеке, на основании настоящего договора. 

В рамках договора залога имущественных прав №34/2018  от 06.11.2018года залогодателем были предоставлены в залог имущественные права  на жилые помещения, находящиеся в строящемся 9-10-ти этажном  многоквартирном жилом доме №36 (строительный номер) , расположенном по адресу: Кемеровская область,  город Кемерово, Заводский район , микрорайон №14 , строительный номер 36  представленные в виде будущих квартир: в блок – секции 2 (Б)  двухкомнатная квартира  №57, площадью 57,6 кв. м.,  расположенная на втором этаже , залоговой стоимостью 1 842 000 рублей;  двухкомнатная квартира №69 общей площадью 57,6 кв. м., расположенная на пятом этаже , залоговой стоимостью 1 842 000 рублей;  в блок – секции  3 (В)   двухкомнатная квартира  №107 общей площадью 62,7 кв. м., расположенная на четвертом этаже, залоговой стоимостью 2 026 500 рублей;  двухкомнатная квартира  №112, расположенная на пятом этаже в блок – секции 3 (В), общей площадью  63,7 кв. м., залоговой стоимостью 1 970 400 рублей.

В рамках  залога имущественных прав №35/2018 от 06 ноября 2018года  в залог предоставлено имущественное право  требования передачи на двухкомнатную квартиру №119   площадью 62,7 кв. м.  на шестом этаже  залоговой стоимостью 2 026 500 рублей.

По договору залога имущественных прав №36/2018 от 06 ноября 2018года в залог предоставлено  право на жилое  помещение, находящееся в 9-10 ти этажном  многоквартирном жилом доме №36 (Строительный номер), расположенный по адресу : Кемеровская область , г.  Кемерово , Заводский район, микрорайон №14, строительный номер 36 , предоставленные в виде будущих квартир ;  двухкомнатной квартиры №27 общей площадью 70,8 кв. м., расположенной на 6-ом этаже блок – секции №1 (А) залоговой стоимостью 2 272 500 рублей.

Поскольку сумма произведенного по платежному поручению №899 от 13.11.218года на счет  ООО «НОВОСТРОЙ» в рамках договора  субподряда №18.11-210 от 26 июля 2018года  авансового платежа  в размере 12 000 000 рублей  не была отработана, работы на указанную сумму не были сданы  субподрядчиком по актам приемки выполненных работ формы КС-2, и возврат суммы авансового платежа не был произведен,  ООО «Кузбасстрой СДЭ» обратилось  сначала с претензией к  ООО «НОВОСТРОЙ»  исх. №113 от 08.06.2019года об обращении взыскания на предметы залога по договорам залога имущественных прав №34/2018 , №35/2018, №36/2018, а впоследствии обратился с настоящим иском в суд.

Суд,  рассмотрев заявленные требования, счел иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному  залогом  обязательству (залогодержатель)  имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения   должником  этого обязательства  получить  удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета  залога)  преимущественно  перед  другими  кредиторами лица, которому принадлежит  заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке которые предусмотрены  законом, требование залогодержателя может быть  удовлетворено путем передачи  предмета залога  залогодержателю  (оставления у залогодержателя).

Согласно п. 4 ст. 334 ГК РФ если сумма, вырученная в результате  обращения взыскания на заложенное имущество, превышает  размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя  от права на получение указанной разницы ничтожно.

Согласно  ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество , в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью  кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда,  причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых  другому лицу запрещена законом.

Согласно ст. 337 ГК РФ,  если иное не предусмотрено  законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту  удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных  просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией  расходов.

Взыскание на заложенное имущество для  удовлетворения  требований залогодержателя может быть  обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  должником обеспеченного залогом обязательства.  Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается , если допущенное  должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно  и размер требований залогодержателя  вследствие этого  явно несоразмерен  стоимости заложенного имущества.  Критерии  незначительности нарушения обязательства, обеспечиваемого залогом,  приведены в п. 2 ст. 348 ГК РФ.

В данном случае суд,  исследовав основания для  обращения взыскания на предмет залога,  предоставленный истцу по договорам залога имущественных прав №34/2018, №35/2018 и №36/2018,  установил наличие оснований для обращения взыскания на предмет залога, поскольку в установленный  пунктом  1.6 договора субподряда  №18.11-210 от 26 июня 2018года срок   обществом с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ»  все работы на сумму 71 879  375 рублей 70 коп. не были сданы в срок до  30.06.2019года, сумма аванса, перечисленного обществом с ограниченной ответственностью «КУЗБАССТРОЙ СДЭ»  по платежному поручению №899 от 13.11.2018года в размере 12 000 000 рублей  обществом с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ»  не отработана, не закрыта объемами выполненных работ по форме КС-2 и КС-3 и не возвращена на счет ООО «КУЗБАССТРОЙ СДЭ».

Суд критически относится к доводам ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  относительно того, что работы ООО «НОВОСТРОЙ» на сумму перечисленного аванса были выполнены и сданы обществу с ограниченной  ответственностью «НОВОСТРОЙ», поскольку обе стороны в судебном заседании подтвердили, что с учетом  произведенных со стороны  ООО «Кузбасстрой СДЭ» в адрес ООО  «НОВОСТРОЙ» платежей, и сданных обществом с  ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ» объемов работ, сумма непогашенного авансового платежа составила 12 000 000 рублей, что подтверждается и материалами дела. Согласно представленного сторонами в материалы дела и подписанного ими акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.04.2019года между обществом с ограниченной ответственностью  «Кузбасстрой СДЭ» и ООО «НОВОСТРОЙ» сумма задолженности в пользу ООО «Кузбасстрой СДЭ» по состоянию на 30.04.2019года  составляет 26 961 151 рубль 49 коп. ( сумма неотработанных и не закрытых ООО «НОВОСТРОЙ» объемов работ на сумму произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Кузбасстрой СДЭ» оплат).

С учетом изложенного, суд полагает подтвержденным материалами дела сам факт наступления оснований для обращения взыскания на предметы залога – имущественные права требования квартир,  предоставленные в залог по договорам залога №34/2018, 35/2018 и №36/2018.

Давая оценку  доводам третьего лица относительно прекращения имущественных прав , предоставленных в залог ООО «Кузбасстрой СДЭ» в связи с односторонним отказом  ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» от договоров долевого участия в строительстве  №90, 97 и №83, что в силу положений п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ влечет  прекращение залога, судом установлено следующее.

 Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью  «НОВОСТРОЙ» (участник долевого строительства)   приобрело имущественные права требования на спорные квартиры на основании следующих заключенных  с обществом  с ограниченной ответственностью  «Строймебельсервис»   (застройщик)  договоров участия в долевом строительстве; №97 от 28 сентября 2018года ( квартира №57  площадью 57, 6 кв. м. , квартира №69 площадью 57, 6 кв. м. , квартира №107  площадью 62, 7 кв. м.; квартира №112 площадью 63, 7 кв. м., переданные впоследствии в залог ООО «Кузбасстрой СДЭ» по договору  залога №34/2018); договора участия в долевом строительстве  № 83 от 17 мая 2018года ( квартира №119  площадью 62, 7 кв. м. ), переданная впоследствии в залог ООО «Кузбасстрой СДЭ» по договору залога имущественных прав №35/2018;  и по договору  участия в долевом  строительстве №90 от 30.07.2018года ( квартира №27  площадью 70,8 кв. м. ), переданная впоследствии   по договору залога имущественных прав  №36/2018  от 06.11.2018года.

Согласно  договоров   участия в долевом строительстве №97 от 28 сентября 2018года, №90 от 30 июля 2018года, и №83 от 17 мая 2018года ,  застройщик обязуется в предусмотренный договором срок  своими и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию  дома  передать в собственность объект долевого строительства участнику  долевого  строительства, а участник долевого  строительства обязуется  уплатить обусловленную  договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. ( п. 3.1 договора). П. 3.4  договоров долевого участия в строительстве: Застройщик обязуется  передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее 31 марта 2019года. Застройщик вправе   завершить строительство  дома и передать  объект долевого строительства участнику долевого  строительства в более ранний срок.  

Согласно п. 4.1 договора  участия в долевом строительстве №97 от 28 сентября 2018года  цена договора составляет  15 036 840 рублей  и складывается из стоимости всех квартир,  в том числе квартиры №57  стоимостью 2 210 400 рублей,  квартиры №69 стоимостью 2 210 400 рублей;  квартиры №107  стоимостью  в размере 2 431 800 рублей; и  квартиры №112 стоимостью 2 364 480 рублей.

Согласно п. 4.1 договора  участия в строительстве №90 от 30.07.2018года  цена договора составляет 21 489  480 рублей и складывается из стоимости квартир, входящих  в предмет договора, в том числе и стоимости квартиры  №27 которая составила 2 727 000 рублей.  

Согласно п. 4.1 договора участия  в долевом строительстве №83 от 17 мая 2018года  цена договора составляет 18 474 120 рублей и складывается из стоимости всех квартир, передаваемых по договору долевого участия в строительстве и в том числе квартиры №119  стоимостью 2 431 800 рублей. 

Согласно п. 4.4 договоров долевого участия права требования на получение  Объекта долевого строительства в собственность возникают у участника долевого строительства  с момента полного   исполнения им денежных  обязательств по оплате  цены договора, указанной в договоре. Оплата по договору может быть  осуществлена  иным любым способом , не запрещенным действующим законодательством  РФ,

Согласно п. 5.1 договоров участия участник долевого строительства оплачивает  застройщику сумму , указанную в пункте 4.1  договора,  любым не запрещенным  действующим законодательством  РФ и согласованным  сторонами способом,  в срок до 31 марта 2019года.  

  п. 5.2 Факт оплаты  участником долевого строительства стоимости  объекта долевого строительства в форме  перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика  будет подтверждаться  выпиской банка с расчетного счета  застройщика , либо справкой  о произведенных  расчетах, подтверждающей оплату  денежных средств  по реквизитам  застройщика. Факт оплаты  участником долевого строительства стоимости   объекта  долевого строительства при иной форме оплаты  подтверждается датой соответствующего  документа ( акта приема – передачи  векселей, приходного  ордера, соглашения  о прекращении взаимных обязательств зачетом и т. п.).

Согласно п. 6.1 договоров  долевого участия  в строительстве  №97, 90 и №83  после получения  разрешения на ввод  в эксплуатацию  дома застройщик  обязуется передать  участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее  срока, указанного в п. 3.4 настоящего договора, при условии уплаты в полном объеме   денежных средств, указанных в п. 4.1  договора.

Согласно  пунктов 7.2 договоров  долевого участия в строительстве  застройщик вправе   расторгнуть договор  в случаях и в порядке , предусмотренном  действующим законодательством. 

п. 7.3 Обязательства застройщика по передаче  Объекта долевого строительства  в собственность участнику долевого строительства считаются исполненными с момента  подписания сторонами передаточного  акта или документа о передаче объекта  долевого строительства в собственность участника  долевого строительства. 

Согласно п. 8.1.4. договоров  долевого участия в строительстве  уступка участником долевого строительства  прав требований  по договору допускается  только после уплаты им цены договора. Участник  долевого строительства  обязан  уведомить застройщика  о заключении и государственной  регистрации договора  в течение пяти рабочих дней после государственной регистрации договора .

Уступка  участником долевого строительства прав требований по договору допускается  с момента  государственной регистрации  договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа  о передаче объекта долевого строительства. 

Согласно пункту 10.4 застройщик имеет право в одностороннем порядке  отказаться от исполнения договора в случаях и в порядке, предусмотренном  действующим законодательством.

В рамках договора строительного подряда №87/2017 от 25 сентября 2017года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  (заказчик – застройщик) ,  обществом с ограниченной ответственностью «СМУ-5»  (генеральный подрядчик)   и обществом с ограниченной ответственностью «Новострой»  (участник долевого строительства)  генеральный подрядчик  обязуется  в установленные  настоящим договором сроки на свой риск, своими и/или привлеченными силами  выполнить работы  по окончанию строительства  9-10 ти этажного многоквартирного   жилого дома №36 ( строительный) общей площадью  жилого дома 8 940, 7 метров квадратных, расположенного по адресу г. Кемерово, Заводский  район , микрорайон  №14  (далее – Объект), сдать результат  выполненных работ заказчику – застройщику, а заказчик – застройщик обязуется  принять и частично оплатить  выполненные  работы в соответствии с  условиями раздела 2 договора  «Стоимость работы и порядок оплаты результата выполненных работ». 

В свою очередь, заказчик – застройщик  обязуется передать  права  Участнику долевого строительства на квартиры  общей площадью  3 289,83  кв. м. и нежилые помещения общей площадью 321,4 кв. м. , строящиеся в  Объекте путем заключения договоров  участия в долевом строительстве  Объекта, а участник долевого  строительства обязуется  осуществить финансирование  работ  генерального подрядчика по окончанию  строительства объекта в объеме  и согласно  условий , определенных разделом 2 договора «Стоимость  работы и порядок оплаты результата выполненных работ».

Согласно п. 1.4 работы по договору выполняются  иждивением  генерального подрядчика, включая  материалы, детали и конструкции, строительные машины  и механизмы, подъемно – транспортное оборудование.

Согласно п. 2.1 стоимость работ по настоящему договору составляет 134 277 308 рублей 00 коп. в, том числе НДС 18%. Стоимость работ по  договору окончательная , в случае  ее превышения все затраты относятся на  генерального подрядчика. 

П. 2.3   Стоимость  выполненных генеральным подрядчиком работ  определяется сторонами по  фактически выполненным объемам работ  и произведенным затратам на основании порядка расчета договорной цены , который является  неотъемлемой частью настоящего договора. 

Согласно п. 2.4  стоимость ежемесячно  выполняемых  по настоящему договору работ в процессе строительства определяется на основании актов приемки выполненных работ (унифицированной формы КС-2) и справок о стоимости   выполненных работ и затрат формы КС-3.

2.5 оплата выполненных генеральным подрядчиком работ  осуществляется в следующем порядке:

2.5.1  заказчик – застройщик  оплачивает генеральному подрядчику 4 273 028  рублей в том числе НДС 18% , денежными средствами  путем перечисления на расчетный счет  генерального подрядчика,  за фактически  выполненные объемы работ  на основании подписанных  актов  о приемке выполненных работ  (формы КС-2), справок о стоимости  выполненных работ и затрат (формы КС-3) . Оплата может быть  осуществлена иным  способом, не запрещенным действующим законодательством РФ.

2.5.2 Участник долевого строительства осуществляет финансирование работ в сумме 130 004 280 рублей  00 копеек, в том числе НДС 18% . Финансирование работ осуществляется непосредственно генеральному подрядчику путем  перечисления денежных средств на его расчетный счет,  либо иным способом, не запрещенным  действующим законодательством  РФ.  Финансирование  работ  должно осуществляться  в объеме, и в сроки,  позволяющие  генеральному подрядчику выполнять строительные работы согласно графику строительства Объекта. 

Согласно  п. 2.8 договора участник долевого строительства и заказчик – застройщик определили, что оплата, по заключенным между ними  договорам  участия в долевом строительстве , будет осуществляться путем проведения зачета встречных однородных требований в счет финансирования участником долевого строительства работ, выполняемых генеральным подрядчиком по настоящему договору.

 Иными словами, участники  указанного договора определили, что участник долевого строительства (  ООО «НОВОСТРОЙ») оплату по договорам долевого участия в строительстве, заключенным им с   заказчиком – застройщиком – ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» производит  путем финансирования работ, выполняемых генеральным   подрядчиком – обществом с ограниченной ответственностью «СМУ-5» в рамках договора  строительного подряда №87/2017 от 25 сентября 2017года.

В свою очередь заказчик  – застройщик в силу п. 7.1.7 договора строительного подряда №87/2017 от 25.09.2017года  обязуется  передать участнику  долевого строительства права на 51 квартиру  общей площадью 3 289, 83 кв. м. , расположенные в строящемся  Объекте, и на нежилые помещения, расположенные в цокольной части строящегося объекта , общей площадью 321, 4 кв. м.  Права передаются путем  заключения договоров участия в долевом строительстве Объекта, которые должны быть заключены не позднее 30 дней с даты заключения настоящего договора.

В свою очередь, участник долевого строительства в силу раздела 8 договора обязуется:

8.1.1. заключить с заказчиком  - застройщиком договор участия в долевом  строительстве на 51 квартиру  общей площадью  3 289 83  кв. м. , расположенные в строящемся Объекте, и договор участия в  долевом строительстве  на нежилые помещения, расположенные в цокольной части строящегося объекта,  общей площадью 321, 4 кв. м. ; обеспечить реализацию квартир и нежилых помещений, указанных в п. 8.1.1 настоящего договора, а вырученные средства направить на финансирование строительства объекта в объеме,  определенном пунктом 2.5.2 настоящего договора; 8.1.3 осуществить финансирование в  порядке  и в сроки, позволяющие  генеральному подрядчику   выполнять строительные работы согласно  Графику строительства объекта.  

 Во исполнение принятых сторонами на себя обязательств по договору строительного подряда  №87/2017  ООО «Строймебельсервис» заключил с  ООО «НОВОСТРОЙ» договоры участия в долевом строительстве  многоквартирного  жилого дома, по которым передал права требования на квартиры в  строящемся многоквартирном  жилом доме  №36  по адресу г. Кемерово, Заводский район, микрорайон №14, в том числе и спорные договора долевого участия в строительстве №97 от 28.09.2018года, № 83 от 17 мая 2018года,  №90 от 30 июля 2018года, а ООО «НОВОСТРОЙ» в свою очередь,  осуществлял финансирование работ, выполняемых на объекте ООО «СМУ-5».

Между тем,  впоследствии, ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  письмами от 05.12.2019года, направленными в адрес ООО «НОВОСТРОЙ»  по квитанциям от 06.12.2019года, получены ООО «НОВОСТРОЙ» согласно сведениям с сайта Почта России, портал Отслеживание почтовых отправлений 13 января 2020года) предупредил  участника долевого строительства о необходимости погашения цены договоров долевого участия в строительстве; № 97 от 28.09.2018года на сумму 15 036 840 рублей;  №83 от  17 мая 2018года на сумму 18 474 120 рублей,   №90 от 30.07.2018года  на сумму 21 489 480 рублей,  которые не были исполнены в установленные сроки (в течение 30 дней с момента получения уведомления), в связи с чем, впоследствии  направил в адрес ООО «НОВОСТРОЙ» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 09 января 2020года ;  №97 от 28 сентября 2018года,   №90 от 30.07.2018года, №83 от  17 мая 2018года (направлены почтой по квитанциям от 09.01.2020года, получены 04.02.2020года почтовые идентификаторы №65003641035964,  65003641035940,  65003641035988)  в связи с  неуплатой цены договоров долевого участия в строительстве.

Между тем, материалами дела подтверждено то обстоятельство, что стоимость именно спорных квартир , переданных обществом с ограниченной ответственностью «Новострой» в залог по  договорам залога имущественных прав №34/2018 №35/2018 и №36/2018 были оплачены следующим образом.

Как следует из материалов дела (том 11, л. д. 33- 155, том 12) общество с ограниченной ответственностью «Новострой» в счет финансирования работ, выполняемых  генеральным подрядчиком  - ООО «СМУ-5»  в рамках договора  строительного  подряда  №87/2017 от 25.09.2017года  по письмам последнего производил перечисление денежных средств на счета третьих лиц в период с  января 2017года по декабрь 2019года на сумму 2 546 107 рублей 36 коп. (подтверждается карточкой счета  76.09 за январь 2017года- декабрь 2019года и платежными  поручениями на оплату), принимал  на себя обязательства общества с ограниченной  ответственностью «СМУ-5» перед его контрагентами за поставленные товарно – материальные ценности, оказанные услуги, выполненные работы (договора перевода долга №11/2018 от 22.03.2018года на сумму 33 482 рубля, 86 коп.,  договор перевода долга №44/2018 от 14.08.2018года на сумму  500 000 рублей, №82/2018 от 28 марта 2018года на сумму  6 036 670 рублей 86 коп., №40/2018 от 26.07.2018года на сумму 1 000 000 рублей, №  41/2018 от 30.07.2018года на сумму 1 000 000 рублей), посредством уступки обществом  с ограниченной ответственностью «Новострой» обществу с ограниченной  ответственностью «СМУ-5»  права требования к ООО «АЛЬЯНС – К» по договору уступки №21/2018 от 23.04.2018года на сумму 919 800 рублей,  а также  посредством поставки в адрес ООО «СМУ-5» товарно – материальных ценностей по договору поставки №8/2017 от 01.11.2017года на сумму  5 875 120 рублей 70 коп., что подтверждается представленными в материалы дела товарными накладными на передачу товарно – материальных ценностей. Всего, общая сумма предоставления со стороны общества с ограниченной ответственностью «Новострой» в сторону ООО «СМУ-5» с целью финансирования последнего производства работ в рамках договора  строительного подряда  №87/2017 от 25.09.2017года составила  17 877  853 рубля 90 коп.

В свою очередь, ООО «СМУ-5»  (кредитор)   уступил новому кредитору (Обществу с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ»)   на основании договора уступки права требования №25/06/2018 от 25.06.2018года  право денежного требования к ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  (ИНН 

<

***>) возникшее на основании договора строительного подряда   №87/2017 от 25.09.2017года , заключенного между  кредитором, новым кредитором и ООО «Строймебельсервис»  в размере  17 877 853 рубля  90 коп. 

Право требования, уступаемое  по настоящему договору , подтверждается поименованными в тексте договора актами приемки выполненных работ  КС-2 на сумму 18 524 615 рублей 26 коп., справками о стоимости выполненных генеральным подрядчиком в рамках договора генерального подряда №87/2017 работ на сумму 18 524 615 рублей 26 коп.

Согласно  п. 1.3 договора об уступке права требования  №25/06/218 от 25 июня 2018года право требования исполнения обязательств от должника  возникает у нового  кредитора с момента подписания настоящего договора.

Согласно п. 3.1 договора  №25/06/2018 от 25.06.2018 года  настоящий договор вступает  в силу с момента его подписания сторонами  и действует до окончания  исполнения сторонами обязательств.

Впоследствии направленным в адрес ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  письмом от 04 декабря 2019года №266 вместе с  копией договора об уступке права требования №25/06/2018 от 25.06.2018года и текстом уведомления о зачете встречных  однородных требований  от 18 сентября 2018года №57 (  согласно описи вложения в ценное письмо от 05.12.2019года, почтовый идентификатор 65000340034526 ,  отправлено 05.12.2019года и возвращено отделением связи  11.02.2020года) общество с ограниченной  ответственностью «НОВОСТРОЙ» уведомило  ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» о том, что им на основании статьи 410 ГК РФ погашаются  зачетом встречные однородные требования ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  к ООО «НОВОСТРОЙ» на общую сумму 17 803 440 рублей  по договорам  участия в долевом строительстве  №83 от 17.05.2018года ( за квартиру №119 ) в сумме 2 431 800 рублей; по договору участия в долевом строительстве  №90 от 30.07.2018года (за квартиру №27, 2-хкомнатную  общей площадью 75,75 кв. м. , 6 этаж) в сумме 2 727 000  рублей; по договору  участия в долевом строительстве  №97 от  28.09.2018года  ( за квартиру  №50 , 3-х комнатную, общей площадью  95, 21 кв. м., 10 этаж) в сумме 3 427 560 рублей; за квартиру  №52, двухкомнатную  общей площадью  61,4 кв. м. , 2 этаж, в сумме 2 210 400 рублей; за квартиру  №69, двухкомнатную , общей площадью 61, 4 кв. м. ,  5 этаж) в сумме 2 210 400 рублей),  за квартиру  №107 , двухкомнатная  общей площадью  67,55 кв. м. , 4 этаж, в сумме  2 431 800 рублей,  за квартиру № 112, двухкомнатную  общей площадью  65, 68 кв. м. , 5 этаж в сумме  2 364 480 рублей. Итого на общую сумму 17 803 440 рублей.

Согласно положениям части 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если  исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных  обязательств  должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления  после его исполнения.

 Таким образом, ООО «НОВОСТРОЙ» , воспользовавшись предоставленным ему правом частью 1 статьи 319.1 ГК РФ определить те обязательства, которые он погашает посредством  проведенного одностороннего зачета взаимных требований сторон (а именно права требования ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» к ООО «Новострой»  об оплате стоимости квартир явившихся предметом договоров долевого участия и права требования ООО «НОВОСТРОЙ» к ООО «Строймебельсервис»  зачесть сумму произведенного им в рамках договора генерального подряда №25/2017  финансирования работ в адрес ООО «СМУ-5»)  фактически произвел оплату стоимости уступленного права  требования по договорам долевого участия в строительстве  №83 от 17.05.2017года ( квартира №119, № 90 от 30.07.2018года ( квартира  №27) и договору  №97 от  28.09.2018года ( квартиры №№ 57, 69, 107, 112), которые впоследствии были предоставлены  в залог ООО « Кузбасстрой СДЭ» по договорам залога имущественных прав  №34/2018, 35/2018 и №36/2018.

Доводы ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» о ничтожности произведенного одностороннего зачета , выраженного в уведомлении ООО «НОВОСТРОЙ» от 18 октября 2018года №57  со ссылкой на ранее заключенное сторонами соглашение  о прекращении взаимных обязательств зачетом  от 28 марта 2019года,  по которому сторонами достигнуто соглашение о погашении  ООО «НОВОСТРОЙ» своих обязательств перед ООО «СТРОЙМЕЬЕЛЬСЕРВИС»  по  договорам участия в долевом строительстве  №33 от 14.12.217года, №36 от 29.12.2017года и №38 от 14.02.2018года судом не принимается, поскольку  указанное соглашение  подписано  уже после даты  заключения ООО «СМУ-5» и ООО «Новострой»  договора об уступке  права требования  №25/06/2018 от 25.06.2018года и никак не могло опосредовать передачу каких – либо прав от генерального подрядчика (ООО «СМУ-5») к  ООО «НОВОСТРОЙ». Кроме того, указанное  соглашение  о прекращении обязательств зачетом от 28 марта 2019года признано  недействительным вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Кемеровской области от 20 июля 2020года по делу №А27-17545-27/2018 , принятого в рамках дела о несостоятельности (Банкротстве)  общества с ограниченной ответственностью «СМУ-5».

Учитывая , что  уведомление о зачете  встречных однородных требований   от 18 октября 2018года №57  было направлено ООО «НОВОСТРОЙ» в адрес ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» 05.12.2019года то есть до момента направления ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  в адрес ООО «НОВОСТРОЙ» уведомлений об одностороннем отказе от договоров долевого участия в строительстве №97 от 28.09.2018года, №83 от 17.05.2018 года и № 90 от 30.07.2018года, (по квитанциям от 09.01.2020года), суд исходит из отсутствия у ООО «Строймебельсервис» предусмотренных пунктом 4 статьи 5 и пунктом 3 статьи 9  Федерального закона от 30.12.2004года №214-ФЗ  права на одностороннее расторжение договоров долевого участия в строительстве № 83 от 17.05.2018года по квартире №119, договора №90 от  30.07.2018года по квартире  №27, от договора участия в долевом строительстве  №97 от 28.09.2018года по квартирам №№ 57, 69, 107 и №112.

С учетом вышеизложенного, суд исходит  , что имущественное право требования ООО «НОВОСТРОЙ»  основанное на договорах долевого участия в строительстве  №83 от 17.05.2018года  ( по квартире №119), договоре №90 от 30.07.2018года ( по квартире №27) и договоре долевого участия  №97 от 28.09.2018года ( по квартирам №№ 57, 69, 107, 112) не прекращены в связи с отказом застройщика от указанных договоров долевого участия в связи с неоплатой  участником долевого строительства прав требований передачи спорных квартир. Также суд принимает во внимание  и выданные ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС»  справки от 24 октября 2018года, от 04.10.2018года ) л. д. 26-28 том №2) о произведенных обществом с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ» оплатах по спорным договорам долевого участия в строительстве  №83 от 17 мая 2018года,  №90 от 30.07.2018года и № 97 от 28.09.2018года именно в части спорных квартир, что свидетельствует о недобросовестном поведении со стороны ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» , оспаривающего факт оплаты указанных квартир в рамках настоящего дела, поскольку указанные справки об оплате были предъявлены  ООО «Кузбасстрой СДЭ» и в регистрирующий орган и не могли вызывать сомнения у залогодержателя о том, что спорные квартиры фактически оплачены обществом с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ» на момент заключения договоров залога,    на заключение которых ООО «СТРОЙМЕБЕЛЬСЕРВИС» дал свое согласие в тех же справках об оплатах.

Следовательно , ООО «Кузбасстрой СДЭ» вправе требовать обращения взыскания на  предмет залога по договорам залога №34/2018, 35/2018 и №36/2018.

Согласно части 1 статьи 350 ГК РФ  реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 статьи 350.1 ГК РФ если  залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом,  соглашением сторон  или решением суда об обращении  взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Учитывая, что  действующим законодательством  допускается возможность соглашением сторон определить способ реализации  заложенного имущества и начальную продажную цену реализации такого имущества, суд  принимает как допустимое  достигнутое сторонами спора соглашение о реализации предметов договоров залога №34/2018, 35/2018 и №36/2018 посредством реализации  квартир третьим лицам по начальной цене реализации 45 000 рублей за квадратный метр, что выше согласованной сторонами при заключении договоров залога залоговой стоимости предмета залога ( 32 320 рублей за квадратный метр), с передачей суммы излишне полученной от реализации квартир стоимости залогодателю.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению с отнесением расходов по уплате госпошлины по иску на ответчика.

Руководствуясь  статьями 167-171, 181,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание в пользу взыскателя – общества с ограниченной ответственностью «Кузбасстрой СДЭ» (ИНН 

<

***>)  по требованиям об оплате суммы аванса , произведенного на основании договора  субподряда №18.11-210 от 26.07.2018года между залогодателем  (ООО «Новострой» и залогодержателем (ООО «Кузбасстрой СДЭ») в размере 12 000 000 рублей, путем обращения взыскания   на предмет договоров залога имущественных прав  №34/2018 от 06 ноября 2018года,  договора залога имущественных прав  №35/2018 от 06 ноября 2018года,  №36/2018 от 06 ноября 2018года, а  именно на следующие объекты , расположенные в многоквартирном  доме , расположенном по адресу:  Кемеровская область , г. Кемерово, Заводский район, микрорайон №14, строительный номер 36:

-  двухкомнатную квартиру  №57 (общей площадью 57,6 кв. м. )  расположенную на   2 -  ом этаже в  Блок – секции №2 (Б)    ;

- двухкомнатную квартиру №69  общей площадью 57, 6 кв. м., расположенную на пятом этаже в Блок – секции  №2 (Б);

-  двухкомнатную квартиру  №107, расположенную на четвертом этаже  в блок – секции  №3 (В)  общей площадью 62, 7 кв. м. ;

 - двухкомнатную квартиру  №112 общей площадью 63, 7 кв. м. , расположенную на пятом этаже  многоквартирного  дома в блок – секции  №3 (В);

 - двухкомнатную квартиру  №119 общей площадью  62, 7 кв. м. , расположенную на шестом этаже в блок – секции № 3 (В);

- двухкомнатную квартиру  №27, общей площадью 70,8 кв. м. расположенную на  шестом этаже  в блок – секции № 1 (А) многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Кемерово, Заводский район , микрорайон №14 строительный номер 36.

Реализацию осуществить путем   продажи предмета залога  на основании абзаца   третьего  пункта 2 стать 350.1 ГК РФ  путем продажи предмета залога  залогодержателем другому лицу  по цене не ниже  рыночной стоимости  с удержанием  истцом в свою пользу  из вырученных  денег суммы  обеспеченного залогом обязательства  а также суммы процентов  за пользование авансом .

Определить начальную продажную  цену имущественных прав в размере 45 000 рублей 1 квадратный метр  жилых помещений. 

В  соответствии с абзацем четвертым пункта  2 статьи 350. 1 ГК РФ, в случае, если  стоимость отчуждаемого  третьему лицу имущества  превышает размер  не исполненного  обязательства , обеспеченного  залогом,  разница подлежит  выплате залогодателю  (ответчику) в течение 10 рабочих дней с даты реализации заложенного имущества.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «НОВОСТРОЙ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «КУЗБАСТРОЙ СДЭ» 6 000  рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано  в  течение  месяца  со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                               О.С. Андуганова