АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«25» октября 2019 г.Дело № А53-20057/19

Резолютивная часть решения объявлена   «21» октября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            «25» октября 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Палий Ю.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4

о признании решения и действий (бездействий) незаконными,

При участии:

от заявителя: ФИО5 доверенность от 25.07.2019,

от заинтересованного лица: ФИО6 по доверенности от 24.12.2018,

от третьего лица: ФИО7 доверенность от 20.09.2019

установил общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания" обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании решения и действий (бездействий) незаконными.

Заявитель настаивал на удовлетворении заявленных требований, ходатайствовал об уточнении требований, просил признать незаконным бездействие Управления Росреестра по Ростовской области, выразившееся в несохранении (непереносе) записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476 на основании договора аренды земельного участка № 292 от 13.02.2015 (№ 61-61/027-61/027/006/2015-412 от 13.03.2015) в пользу ООО «РЗК «Ресурс» и обязании Управления Росреестра по Ростовской области зарегистрировать обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровыми с кадастровым номером 61:23:0600008:476 на основании договора аренды земельного участка № 292 от 13.02.2015 (№ 61-61/027-61/027/006/2015-412 от 13.03.2015) в пользу ООО «РЗК «Ресурс».

В части требования об одновременном прекращении Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области регистрационной записи № 61:23:0600008:476-61/027/2018-5 от 05.12.2018г. об обременении арендой в пользу ФИО4 по Договору аренды (субаренды) земельных участков сельскохозяйственного назначения от 28.11.2018 заявитель заявил отказ от заявления.

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку заявленный отказ от заявления не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, суд в порядке ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ принял, производство в этой части прекратил.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» (арендатор, общество) и участниками долевой собственности, в том числе ФИО2 (арендодатель), заключен договор аренды земельного участка № 292 от 13.02.2015 г. (при множественности лиц на стороне арендодателя) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600008:422, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Милютинский, СПК «Родина-2» пашня № 11/297, пастбище № 3/128 (далее - договор аренды).

Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Росреестр) номер регистрационной записи 61-61/027-61/027/006/2015-412 от 13.03.2015г., сроком на 10 лет, с 13.02.2015 г. по 13.02.2025.

13.07.2018 ФИО2 обратился к обществу с ограниченной ответственностью «РЗК «Ресурс» с заявлением о выдаче согласия на образование земельного участка за счет выдела его земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:422.

10.09.2018 Арендатор, согласовав схему выдела будущего земельного участка, выдал ФИО2 согласие на образование земельных участков за счет выдела его земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:422 (далее - «Согласие на выдел») на следующих условиях:

-одновременной государственной регистрации земельного участка, образуемого за счет выдела его земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:422 и ограничений (обременении) с сохранением между сторонами всех арендных прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка №292 от 13.02.2015 г., зарегистрированного в Управлении службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 13.03.2015 г. 61-61/027-61/027/006/2015-412;

-предоставления ФИО2 Обществу копий, скан-копий документов, подтверждающих зарегистрированное право собственности на земельный участок, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:422, в течение 10 (десяти) календарных дней с момента их получения.

ФИО2 после регистрации права собственности на выделенный земельный участок вышеуказанные документы обществу с ограниченной ответственностью «РЗК «Ресурс» не предоставил.

29.03.2019г. ФИО3 обратилась к Обществу с уведомлением, в котором изъявила желание самостоятельно обрабатывать земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476. К указанному заявлению был приложен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.10.2018г. (далее - договор купли-продажи), заключенный между ФИО2 (продавец), в лице представителя ФИО8, и ФИО3 (покупатель), согласно которому ФИО2 продал, а ФИО3. купила земельный; участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600008:476 общей площадью 133 000 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Милютинский, СПК «Родина-2» пашня № 11/297, пастбище № 3/128, номер регистрационной записи 61:23:0600008:476-61/027/2018-3 от 25.10.2018г. Согласно п.8 указанного Договора купли-продажи исходный земельный участок, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476, находится в аренде по Договору аренды, зарегистрированному 13.03.2015г. номер регистрационной записи № 61-61/027-61/027/006/2015-412/2.

03.04.2019 для проверки информации и материалов, полученных от ФИО3 Обществом была запрошена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476.

 Из выписки из ЕГРН №99/2019/254252209 от 03.04.2019г. Обществу стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476 образован из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:422, и об отсутствии в соответствующем разделе выписки из ЕГРН информации об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476 арендой в пользу Общества согласно договору аренды земельного участка №292 от 13.02.2015г. 

Также, из выписки из ЕГРН №99/2019/254252209 от 03.04.2019г. Обществу стало известно о факте незаконного заключения 28.11.2018г. между ФИО3 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) договора аренды (субаренды) земельных участков сельскохозяйственного назначения от 28.11.2018г., зарегистрированного в Росреестре 05.12.2018г., предметом которого выступает земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476, о чем 05.12.2018г. сделана регистрационная запись №61:23:0600008:476-61/027/2018-5.

Таким образом, только 03.04.2019г. из выписки из ЕГРП №99/2019/254252209 от 03.04.2019г. Общество узнало о нарушении своих прав по арендным правоотношениям по причине, по мнению заявителя, нарушения Росреестром порядка ведения ЕГРН, нарушения положений, регламентированных п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 12 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Росреестр произвел регистрацию права собственности на вновь образованный и поставленный на кадастровый учет 17.09.2018г. земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476 без сохранения на него действующего до 13.02.2025 г. обременения арендой в пользу Общества, что подтверждается регистрационной записью №61-61/027-61/027/006/2015-412 от 13.03.2015.

Таким образом, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области регистрационная запись № 61-61/027-61/027/006/2015-412 от 13.03.2015 г. об обременении в виде аренды в пользу заявителя на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476, по мнению Общества, была погашена незаконно, о чем Общество, фактически использующее данный земельный участок по прямому назначению, не знало и не могло знать.

11.04.2019г. Общество подало жалобу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в связи с погашением регистрационной записи № 61-61/027-61/027/006/2015-412 от 13.03.2015 г. об обременении в виде аренды.

30.04.2019г. Общество получило ответ Росреестра № 08-0496 от 23.04.2019г., в котором отказало заявителю во несении в ЕГРН отсутствующей записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476.

Общество, полагая бездействие регистрационной службы по невнесению записи об обременении арендой земельных участков в его пользу незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).

Согласно п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

- основаниями прекращения обязательств является соглашение сторон; прекращение обязательств по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 407 Гражданского кодекса РФ);

- по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального J ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 69 Гражданского кодекса РФ);

- по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2.ст.450 Гражданского кодекса РФ (ст.620 Гражданского кодекса РФ).

Заключенный между Обществом и ФИО2 договор аренды не предусматривает условий одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Соглашение о расторжении договора аренды между Обществом и ФИО2 не заключалось, и ФИО2 ВЛ. не обращался к Обществу с заявлением о досрочном расторжении договора аренды или с заявлением о нежелании продлевать договор аренды и никаким иным способом не изъявил своего желания прекратить арендные отношения с Обществом. Кроме того, согласие на выдел было выдано ФИО2 под условием обязательного заключения договора аренды на образованный земельный участок. ФИО2, получая согласие на выдел от Общества, знал об условии обязательного заключения договора аренды на образованный земельный участок и был согласен заключить договор аренды на земельный участок, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:422, то есть на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600008:476.

Таким образом, оснований для прекращения договора аренды земельного участка № 292 от 13.02.2015 г. (при множественности лиц на стороне арендодателя) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600008:422 не было и оснований для непереноса (несохранения) обременении в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476 у Росреестра не было, и следовательно Росреестр был обязан перенести ограничения и обременения в отношении вновь образованного объекта (п.1 ч.12 ст. 41 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

 Кроме того, как следует из п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Таким образом, согласно общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, дальнейшая продажа выделенного и уже находящегося в аренде у Общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды земельного участка № 292 от 13.02.2015 г. (при множественности лиц на стороне арендодателя) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600008:422. 

Следовательно, даже при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) Росреестр был обязан перенести ограничения и обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476.

В связи с изложенным, заявленные требования общества подлежат удовлетворению.

В силу положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения при этом должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в несохранении (непереносе) записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476 на основании договора аренды земельного участка №292 от 13.02.2015 (№61-61/027-61/027/006/2015-412 от 13.03.2015) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РЗК «Ресурс».

Обязать Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600008:476 на основании договора аренды земельного участка №292 от 13.02.2015 в пользу общества с ограниченной ответственностью «РЗК «Ресурс».

В остальной части требований производство по делу прекратить.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий