АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-1482/2022

г.Чита

27 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  21 октября 2022 года

Решение изготовлено в полном объёме 27 октября 2022 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи А.А. Курбатовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску исковому заявлению комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков по договору аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью №Д/410 от 29.05.2017 в размере 218000 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – не явился, извещен.

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (далее – истец, Комитет) обратился в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) с вышеуказанным иском.

Истец, участвуя в судебных заседаниях, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик, участвуя в судебных заседаниях заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях на иск (л.д. 126-131 т. 1).

Истец на отзыв ответчика представил письменные возражения (вх. №А78-Д-4/105061 от 14.10.2022)

Судом в соответствии со статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании арбитражного суда объявлялся перерыв до 21.10.2022.

Истец и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ. В связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и ответчика на основании части 3 статьи 156 АПК РФ, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

29.05.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, по условиям которого истцом (арендодателем) ответчику (арендатору) передано во временное владение и пользование часть нежилого здания, расположенного в Центральном административном районе г. Чита, по адресу: ул. Евгения Гаюсана, 34 а, площадью 48,7 кв.м. для использования под закусочную часть отдельно стоящего благоустроенного здания (л.д. 17-21 т. 1).

Истец в спорный период являлся собственником объекта аренды (л.д. 16 т. 1).

Помещение передано ответчику 29.05.2017 на основании акта приема-передачи в состоянии, пригодном для эксплуатации с указанием, что в помещении имеется централизованные системы отопления, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и электроосвещения, установлен титан (нагреватель холодной воды) (л.д. 22 т. 1).

Согласно пункту 2.4.3. договора аренды арендатор обязан поддерживать объект в надлежащем техническом и соответствующем санитарном состоянии, производить за свой счет текущий  (не менее 1 раза в год) и капитальный ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

29.06.2021 комитетом проведен осмотр нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 47,8 кв.м., в ходе которого установлено, что в помещении 2 и 3 требуете провести косметический ремонт, так же устранить причины образования грибка на стен и потолке в комнате 3, в, помещение при передаче в аренду имелось централизованное отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, в  нарушение пункта 2.4.3 договора арендатор намеренно ухудшил техническое помещена путем его отключения от коммуникаций (л.д. 37-38 т. 1).

Истцом в адрес ответчика направлено предписание №8484 от 15.07.2021 об устранении причин и последствия образования грибка на стене и потолке в комнате, провести косметический ремонт в помещениях 2 и 3. подключить в помещении централизованное отопление, водоснабжение и водоотведение и представить в комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита документы, подтверждающие произведенные работы (т.1 л.д. 39-41).

Требования предписания предпринимателем не исполнены.

Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» с привлечением независимой оценочной организации проведена оценка размера убытков, причиненных бюджету городского округа «Город Чита» вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по заключенному договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. 34 а, помещение 1 общей площадью 47,8 кв.м. Сумма убытков, причиненных ответчиком вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды оценена в размере 218000 руб.

Учитывая, что объект аренды не был приведен в первоначальное состояние ответчиком, истец направил в адрес ответчика требование о возмещении убытков (л.д. 112-114 т. 1). Требование истца оставлено без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, закрепленными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно положениям статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с частями 1 - 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии определенных условий гражданско-правовой ответственности.

По смыслу названной нормы, для возмещения ущерба истец должен доказать факт причинения вреда и его размер, противоправность поведения ответчика, причинную связь между действиями (бездействиями) ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15, 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно акту приема-передачи имущества от 29.05.2017 помещение передано в удовлетворительном состоянии с указанием, что в помещении имеется централизованные системы отопления, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и электроосвещения, установлен титан (нагреватель холодной воды) (л.д. 22 т. 1).

Акт приема-передачи объекта от 29.05.2017 подписан ответчиком без каких-либо разногласий к качеству переданного нежилого здания. Доказательств, подтверждающих, что переданное в аренду нежилое здание возвращено истцу ответчиком в надлежащем состоянии, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

В силу пункта 2.4.3 договора аренды предприниматель взял на себя обязательство поддерживать объект в надлежащем техническом и соответствующем санитарном состоянии, производить за свой счет текущий (не менее 1 раза в год) и капитальный ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Факт ухудшения состояния имущества подтверждается актом осмотра от 29.06.2021 (л.д. 37-38 т. 1), из которого следует, что в помещении 2 и 3 требуете провести косметический ремонт, устранить причины образования грибка на стенах и потолке в комнате 3, в помещении при передаче в аренду имелось централизованное отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, в  нарушение пункта 2.4.3 договора арендатор намеренно ухудшил техническое помещена путем его отключения от коммуникаций.

Ответчик, возражая на требование истца о взыскании убытков, указывает, что ухудшение состояния здания связано с не правомерными действиями истца, в связи с отключением здания от централизованного отопления, доведения здания до аварийного состояния, что подтверждено при рассмотрении дела №А78-246/2021. Собственник здания не использовал свое помещение по назначению, не сдавал в аренду остальные помещения здания, самостоятельно расторг договор на тепло-водоснабжение с обслуживающей организацией, что привело невозможности использования арендатору инженерным оборудованием, отоплением и водоснабжением, арендодатель не принял мер к сохранности своего имущества. Возникновение грибка связано с ненадлежащим содержанием истцом своего здания в целом, на которого возложена обязанность проводить капитальный ремонт данного здания. Арендодатель вследствие пользования ответчиком помещением получал арендные платежи, в связи с чем, убытки истца отсутствуют (т. 1 л.д. 126-131, т. 2 л.д. 1-30).

Оценив указанные доводы ответчика, суд находит их подлежащими отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Вместе с тем, условие о проведении капительного ремонта силами арендатора оговорено сторонами в договоре от 29.05.2017 (пункт 2.4.3 договора). При этом не менее 1 раза в год арендатор должен был проводить текущий ремонт спорного помещения.

Доказательств проведения текущего и капитального ремонта в период пользования спорным объектом ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил, как  не подтвердил документально доводы о демонтаже системы отопления и водоснабжения силами арендодателя.

В силу пункта 5.6 арендатор имел право расторгнуть договор аренды в случае, если переданный арендатору объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не были обнаружены при осмотре объекта при его передаче, а также, если объект в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Обращений о расторжении договора аренды в силу ухудшения состояния помещения вследствие неправомерных действий (бездействия) истца ответчик не представил.

Напротив, как следует из дела №А78-246/2021, предприниматель обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 47,8 кв.м. Предприниматель не согласился со стоимостью выкупаемого имущества в размере 1816500 руб., обратившись в суд с урегулированием разногласий выкупной цены. В результате проведения судебной экспертизы представлено заключению эксперта № 56/3-3, величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 29.07.2020 составила 714275 руб. Указанное свидетельствует о потребительской ценности данного объекта для ответчика и дальнейшем его использовании

При этом из решения суда по делу №А78-246/2021 не следует вывод о доведении здания до аварийного состояния вследствие неправомерных действий (бездействия) истца.

Указанные факты не следуют и из экспертного заключения эксперта № 56/3-3 (л.д. 34 т. 2).

Таким образом, довод ответчика о доведении здания до аварийного состояния силами истца не подтверждены документально.

Истцом представлен отчет об оценке №57, из которого следует, что размер убытков, причиненных бюджету вследствие ненадлежащего исполнения контрагентом обязательств по заключенному договору аренды нежилого помещения, выражающиеся в разнице между рыночной стоимостью объекта без учета ускоренного износа и рыночной стоимостью объекта в фактическом состоянии пропорционально площади помещения, в отношении которого определен размер убытков, составил 218000 руб. (л.д. 43-111 т. 1).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона №135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона №135-ФЗ).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Приказами Минэкономразвития России утверждены, взамен ранее действовавших ФСО, Федеральные стандарты оценки: приказом от 20.05.2015 №297 - "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)"; от 20.05.2015 №298 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)"; от 20.05.2015 № 299 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)". Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»  (далее – ФСО № 7).

Согласно пунктам 4 и 5 ФСО № 7 для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Как следует из материалов дела, в данном случае отчет №57 об оценке выполнен специалистом-оценщиком ФИО3 в соответствии с договором на оказание услуг по оценке от 06.08.2021 №48 в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки (ФСО №№1, 2, 3, 7).

Оснований для признания данного отчета недопустимым доказательством суд не усматривает. Отчет об оценке ответчиком не оспорен.

Доказательств, подтверждающих несоразмерность указанной в отчете размера убытков, ответчиком в порядке статьи 65 АПК не представлено.

Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения обязательств, возложенных на ответчика по договору аренды, нашел свое подтверждение (отсутствие текущего и капитального ремонта), требования о взыскании убытков являются правомерными.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на дату вынесения резолютивной части решения (с официального сайта налогового органа по адресу: https://egrul.nalog.ru/index.html), ИП ФИО2 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 01.09.2022.

В силу пункта 13 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности. В таком же порядке рассматриваются споры с участием глав крестьянского (фермерского) хозяйства. 

С момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности, в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств. 

В данном случае иск принят судом к производству 21.02.2022, ИП ФИО2. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 01.09.2022. Следовательно, оснований для прекращения производства по делу отсутствует.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ИНН 

<

***>) убытки в размере 218000 руб.

Взыскать с ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7360 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

 

Судья А.А. Курбатова