ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-3704/2023

город Ростов-на-Дону

10 июля 2023 года

15АП-7219/2023

                                                                                                                         15АП-7886/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителей:

от истца посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО2 по доверенности № 8-32-2023 от 28.04.2023.

от администрации федеральной территории «Сириус» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО3 по доверенности № 8-д от 21.03.2023;

от АО «Банк Дом.РФ» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО4 по доверенности № 10-3/615 от 28.11.2022;

от ГКР «ВЭБ.РФ» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО5 по доверенности № 1598 от 21.04.2023;

от МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО6 по доверенности № 23-10/2600 от 08.02.2023;

от ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс» и АО «Сочи-Парк» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО7 по доверенности № 73 от 26.12.2022;

от ПАО «Росбанк» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО8 по доверенности № 229 от 13.04.2022;

от ПАО «Банк ВТБ»: ФИО9 по доверенности от 21.10.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества «Росбанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества «Банк Дом.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2023 по делу № А32-3704/2023

по иску заместителя генерального прокурора Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в интересах администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сочи-Парк пять плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества «Сочи-Парк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии третьих лиц: управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества «Банк Дом.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества «Росбанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества «Банк ВТБ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Генеральная Прокуратура Российской Федерации (далее – генеральная прокуратура) в интересах Администрации федеральной территории «Сириус» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сочи-Парк пять плюс» (далее - ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс»), акционерному обществу «Сочи-Парк» (далее - АО «Сочи-Парк»), межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) в котором просит:

1. Признать недействительной (ничтожной) сделку, оформленную распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея № 452-р и дополнительным соглашением от 06.08.2019 № 1 к договору от 06.02.2017 № 01-09/1768 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931;

2. Признать недействительным (ничтожным) договор от 16.07.2020 № АР-13 07/2020 субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931;

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - погасить регистрационную запись в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 правом аренды ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс».

3. Указать в решении суда на то, что оно является основанием для погашения регистрационных записей в ЕГРН об обременении права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 ипотекой в пользу ПАО «Банк ВТБ», АО «Банк ДОМ.РФ», ГКР «ВЭБ.РФ», ПАО «Росбанк»: 

- от 31.10.2022 № 23:49:0000000:7931-23/238/2022-124; 

- от 30.08.2022 № 23:49:0000000:7931-23/236/2022-110; 

- от 26.08.2022 № 23:49:0000000:7931-23/238/2022-108; 

- от 09.08.2022 № 23:49:0000000:7931-23/238/2022-103; 

- от 29.03.2022 № 23:49:0000000:7931-23/238/2022-84; 

- от 24.03.2022 № 23:49:0000000:7931-23/238/2022-82; 

- от 10.08.2021 № 23:49:0000000:7931-23/238/2021-40; 

- от 20.07.2021 № 23:49:0000000:7931 23/238/2021-35; 

- от 06.07.2021 № 23:49:0000000:7931:23/238/2021-20; 

- от 18.02.2021 № 23:49:0000000:7931-23/235/2021-14; 

- от 17.02.2021 № 23:49:0000000:7931-23/238/2021-133; 

- от 14.02.2017 № 23:49:0000000:7931-23/050/2017-4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, акционерное общество «Банк Дом.РФ» (далее - АО «Банк Дом.РФ»), публичное акционерное общество «Росбанк» (далее - ПАО «Росбанк»), публичное акционерное общество «Банк ВТБ» (далее - публичного акционерного общества «Банк ВТБ»), государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ» (далее - ГКР «ВЭБ.РФ»).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2023 к рассмотрению приняты: заявление ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс» и АО «Сочи-Парк» о применении срока исковой давности, об оставлении части иска без рассмотрения и о прекращении производства по делу в части, ходатайство ПАО «Росбанк» о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований ФИО13

От ФИО10 и от ФИО11 поступили ходатайства о вступлении в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2023 ходатайства лиц, участвующих в деле, оставлены без удовлетворения, а заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Дополнительным решением от 28.04.2023 Арбитражный суд Краснодарского края распределил судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО «Росбанк» и АО «Банк Дом.РФ» обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе ПАО «Росбанк» просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что ПАО «Росбанк» не привлечено к участию в деле в качестве ответчика, тогда как в отношении него заявлено и рассмотрено требование о прекращении залога. Из материалов дела следует, что ПАО «Росбанк» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, однако в отношении указанного юридического лица принято решение о прекращении регистрационной записи об ипотеке, тогда как требования к ПАО «Росбанк», как к ответчику истцом не заявлялись. ПАО «Росбанк» незаконно отказано в привлечении ФИО13 к участию в деле. Исковое заявление в части признания недействительной сделки, оформленной Распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея № 452-р, подлежало возвращению на основании статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом не применены нормы о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Судом не применен закон, подлежащий применению, а именно пункт 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд неправильно применил нормы материального права – не установлены законные основания для прекращения ипотеки. Права требования на приобретение в собственность нежилого помещения в строящемся здании по строительному адресу: Гостиничный комплекс категории 5 звезд с апартаментами Апартаменты Блок А, строительство которого осуществляется на земельном участке, кадастровый № 23:49:0000000:7931, по строит. адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, проспект Олимпийский, условный номер нежилого помещения 615, имеющего проектную общую площадь 53.42 кв.м, принадлежат ФИО13 и находятся в залоге ПАО «Росбанк». При этом задолженность по кредитному договору на данный момент не погашена.

Судом сделан ошибочный вывод о том, что процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка противоречила закону. Истец факт законности заключения договора аренды без проведения торгов не оспаривает, сам договор аренды № 01-09/1768 от 06.02.2017 недействительным не считает. При отсутствии торгов отсутствует возможность нарушения антимонопольного законодательства, а, следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, и предоставленного в аренду без проведения торгов, законом не запрещено и возможно, но должно соответствовать установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Нарушена позиция, изложенная в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П. Удовлетворение требований истца нарушает права третьих добросовестных лиц – в частности залогодателя ФИО13 и залогодержателя ПАО «Росбанк». Недопустимо возлагать последствия неверно принятых (по мнению Заявителя) актов / решений / сделок на добросовестных лиц – застройщиков, собственников прав требований, залогодержателей и т.д., которые не знали и не могли знать о неверных (по мнению заявителя) действиях публичных образований.

В апелляционной жалобе АО «Банк Дом.РФ» просит отменить решение суда  в части указания на то, что судебный акт является основанием для погашения регистрационной записи № 23:49:0000000:7931-23/238/2021-13 от 17.02.2021 об обременении права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 ипотекой в пользу «Банк ДОМ.РФ», ссылаясь на то, что судебный акт по настоящему делу не должен нарушать права АО «Банк ДОМ.РФ» как последующего залогодержателя права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 после ГКР «ВЭБ.РФ».

Суд не учел, что указанное право аренды является предметом последующей ипотеки в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» на основании договора об ипотеке № 081/373-21 от 12.02.2021 (документ нотариально удостоверен 12.02.2021 ФИО12 за № 77/535-н/77-2021-2-367), о чем в ЕГРН сделана запись № 23:49:0000000:7931- 23/238/2021-13 от 17.02.2021. Поскольку принадлежность АО «Сочи-парк» права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 не являлась предметом настоящего спора и право аренды земельного участка АО «Сочи-парк» судом не прекращено, то следует сделать вывод, что АО «Сочи-парк» передало право аренды земельного участка в последующую ипотеку АО «Банк ДОМ.РФ» будучи надлежащим залогодателем. При таких обстоятельствах не имелось оснований для погашения регистрационной записи № 23:49:0000000:7931-23/238/2021-13 от 17.02.2021 об обременении права аренды земельного участка последующей ипотекой АО «Банк ДОМ.РФ» по договору об ипотеке № 081/373-21 от 12.02.2021.

В пояснениях ГКР «ВЭБ.РФ» просило решение отменить, ссылаясь на то, что в нарушение норм процессуального права, суд не исследовал вопрос добросовестности ГКР «ВЭБ.РФ», что привело к необоснованному решению о погашении регистрационных записей в ЕГРН об обременении права аренды земельного участка ипотекой в пользу ГКР «ВЭБ.РФ». В нарушение норм процессуального права, суд ограничил право ГКР «ВЭБ.РФ» заявить довод о пропуске исковой давности. Суд неверно истолковал законодательно закрепленные положения о начале течения срока исковой давности для подачи искового заявления (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзыве на апелляционные жалобы ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс», АО «Сочи-Парк» просили удовлетворить апелляционные жалобы, указав, что доводы апелляционных жалоб о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права являются обоснованными и подтверждаются приведенным в данных жалобах содержанием соответствующих правовых норм, актов Конституционного Суда Российской Федерации, судебных актов, в которых изложены толкование и порядок правоприменения норм права, которые подлежат применению в настоящем деле.

В отзыве на апелляционные жалобы истец  и администрация указали на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

ПАО «Росбанк» представило возражения на отзыв администрации указав, что изменение вида разрешенного использования не относится к компетенции ответчиков. Материалами дела подтверждается, что ответчики не производили данных действий, а лишь вносили изменения в действующий договор аренды в связи с изменившимися условиями. 

Представители истца, АО «Банк Дом.РФ», ПАО «Росбанк», администрации федеральной территории «Сириус», ГКР «ВЭБ.РФ», межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс» и АО «Сочи-Парк» дали дополнительные пояснения, поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах, письменных отзывах и возражениях.

Представитель ПАО «Банк ВТБ» оставил вопрос удовлетворения апелляционных жалоб на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии со сведениями ЕГРН в границах спорного участка расположено 4 объекта недвижимости (трансформаторные подстанции) с кадастровыми номерами: 23:49:0402040:1824, 23:49:0402041:1908, 23:49:0402040:2771, 23:49:0402041:3961.

При этом подстанции с кадастровыми номерами 23:49:0402040:1824, 23:49:0402041:1908 находятся в пользовании ПАО «Россети Кубань» на основании договора аренды объектов электросетевого хозяйства от 18.11.2021 заключенного с АО «Дальневосточная энергетическая управляющая компания - ЕНЭС», которое 09.01.2023 реорганизовано путем присоединения к ПАО «Федеральная сетевая компания - Россети».

В письме ПАО «Россети Кубань» от 14.02.2023 указано, что оспаривание права аренды участка занятого подстанциями не затрагивает права предприятия.

Здания трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 23:49:0402040:2771, 23:49:0402041:3961 принадлежат на праве собственности Российской Федерации. 

Уполномоченный орган собственника - МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея участвует в деле.

Согласно сведениям из ЕГРН с кадастрового учета сняты объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:5861, 23:49:0000000:5862, 23:49:0000000:5863, 23:49:0000000:5864, 23:49:0402040:1397, 23:49:0402040:1437.

Таким образом, судом установлено, что отсутствуют иные лица, чьи права и интересы могут быть затронуты судебным актом по настоящему делу.

В ходе осуществления Генеральной прокуратурой Российской Федерации надзора за законностью использования объектов олимпийского наследия установлены следующие обстоятельства.

Для организации и проведения в 2014 г. XXII Зимних Олимпийских игр и XI Зимних Паралимпийских игр постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 утверждена Программа строительства олимпийских объектов и развития г. Сочи как горноклиматического курорта, предусматривавшая размещение объекта рекреации - «Прибрежный парк» (включая зеленые насаждения, велодорожки, пешеходные дорожки), являющегося внешним охраняемым периметром безопасности Олимпийского парка.

В соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 12.02.2013 № 19-ОИ «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания)» в состав Прибрежного парка входили земельные участки, из которых в 2016 году образован единый участок с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 площадью 104176 кв.м кадастровой стоимостью 2443944999,52 руб.

С учетом места расположения после завершения Олимпиады спорный земельный участок подлежал использованию для социально значимых целей.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.2013 № 518 утверждена Программа подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу (далее - Программа).

В соответствии с пунктом 60 Программы АО «Сочи-Парк» определено исполнителем мероприятия по обустройству тренировочной площадки по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Олимпийский проспект.

В связи с чем, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея без проведения торгов предоставило АО «Сочи-Парк» в аренду спорный земельный участок, заключив договор аренды от 06.02.2017 № 01-09/1768, определив вид разрешенного использования - «для обустройства тренировочной площадки, зона перспективного развития».

По условиям договора аренды от 06.02.2017 № 01-09/1768 после завершения чемпионата мира АО «Сочи-Парк» надлежало продолжить использование спорного земельного участка по целевому назначению вплоть до истечения срока действия договора, то есть до 26.12.2062.

В связи с тем, что данный участок прилегает к территории образовательного центра «Сириус», то парк и размещенная на нем инфраструктура подлежали использованию в образовательных целях и для нужд жителей города Сочи.

Решением Городского Собрания Сочи от 13.05.2019 № 50 внесены изменения в Правила землепользования и застройки г. Сочи, утвержденные решением Городского Собрания муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи» от 29.12.2009 № 202, в том числе в части спорного земельного участка. Внесенными изменениями спорный земельный участок и участки, из которых он образован отнесены к территориальным зонам малоэтажной жилой застройки коттеджного и блокированного типа до 4 этажей («Ж-2»), среднеэтажной жилой застройке до 7 этажей («Ж-3»), среднеэтажной жилой застройки до 22 м («Ж-3»), жилой и общественно-деловой зоне («ОЦ-1»), общественно-деловой зоне стреднеэтажной застройки («ОЦ-5.3»).

На основании принятого решения Городского Собрания Сочи от 13.05.2019  № 50, распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея «О выборе вида разрешенного использования федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931, расположенного в г. Сочи» от 16.07.2019 № 452-р спорному земельному участку установлен иной вид разрешенного использования - «гостиничное обслуживание».

06.08.2019 между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и АО «Сочи-Парк» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 06.02.2017 № 01-09/1768, которым стороны изменил вид разрешенного использования на «гостиничное обслуживание».

16.07.2020 между АО «Сочи-Парк» (далее - арендатор) и ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс» (далее - субарендатор) заключен договор субаренды № АР-1307/2020, по условиям которого арендатор передал субарендатору за плату в субаренду спорный земельный участок.

Договор субаренды зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись в ЕГРН № 23:49:0000000:7931-23/238/2020-10 от 31.07.2020.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи выдано ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс» разрешение на строительство гостиничного комплекса категории 5 звезд с апартаментами от 23.11.2020 № RU-23-309-8346-2020.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи выдано ООО «СХ «Сочи-Парк пять плюс» разрешение на строительство гостиничного комплекса категории 5 звезд с апартаментами (хозяйственный корпус Б. Апартаменты блок В. Апартаменты блок Г.) от 20.10.2021 № RU-23-309-8421-2021.

Таким образом, с 23.11.2020 ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс» возводит на спорном земельном участке гостиничный комплекс исключительно рекреационного назначения.

В настоящее время объект в эксплуатацию не введен.

Согласно выписке ЕГРН право аренды обременено ипотекой в пользу ПАО «Банк ВТБ», АО «Банк ДОМ.РФ», ГКР «ВЭБ.РФ» и ПАО «Росбанк».

В настоящее время полномочия по распоряжению землями, находящимися в собственности Российской Федерации, в силу пункта 1 части 1 статьи 8 Федерального закона от 22.12.2020 № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус», в том числе земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 переданы администрации федеральной территории «Сириус».

В соответствии с распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея «О передаче федеральной территории «Сириус» имущества и имущественных прав, включенных в перечень подлежащих передаче федеральной территории «Сириус» имущества и имущественных прав, полномочия собственника Российской Федерации по которому передаются органам публичной власти федеральной территории «Сириус» от 07.02.2022 № 23-55-р, на основании акта приема-передачи от 01.04.2022 МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея передало федеральной территории «Сириус», в лице главы администрации федеральной территории «Сириус» спорный земельный участок.

Обращаясь в суд в интересах администрации, прокурор указал, что вышеуказанные действия МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, АО «Сочи-Парк» и ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс» образуют недействительные (ничтожные) сделки, оформленные распоряжением МТУ Росимущества от 16.07.2019 № 452-р, дополнительным соглашением от 06.08.2019 к договору аренды земельного участка от 06.02.2017 № 01-09/1768 и договором субаренды от 16.07.2020 № АР-1307/2020.

Прокурор просил признать указанные сделки недействительными (ничтожными) и применить последствия их ничтожности путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей.

По мнению прокуратуры, возведение на спорном земельном участке объекта недвижимости фактически привело к его выбытию из оборота, чем ограничило права государства свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Вынося обжалуемый судебный акт, Арбитражный суд Краснодарского края правомерно руководствовался следующим.

Согласно Федеральному закону от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1 пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре генеральная прокуратура Российской Федерации в пределах своей компетенции обеспечивает представительство и защиту интересов Российской Федерации в межгосударственных органах, иностранных и международных (межгосударственных) судах, иностранных и международных третейских судах (арбитражах).

На основании абзацев третьего и четвертого части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Возражая против заявленных требований, ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс», АО «Сочи-Парк» заявили о применении срока исковой давности по заявленным требованиям и о пропуске трехмесячного срока на обжалование Распоряжения от 16.07.2019 № 452-р. 

По мнению ответчиков, данное распоряжение не является сделкой, а представляет собой решение органа государственной власти, которое может быть обжаловано только в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции отметил, что о пропуске исковой давности упомянуло ГКР «ВЭБ.РФ», однако соответствующего заявления не сделало.

Арбитражный суд Краснодарского края правомерно сослался на абзац 5 пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

В данном случае удовлетворения иска прокурора не является основанием для предъявления ответчиками требований к ГКР «ВЭБ.РФ» регрессного требования или требования о возмещении убытков, в связи с чем суд пришёл к обоснованному выводу, а довод, указанный в отзыве, подлежит отклонению.

Распоряжение МТУ Росимущества от 16.07.2019 № 452-р и дополнительное соглашение от 06.08.2020, которое заключено на основании указанного распоряжения, являются элементами состава одной сделки, направленной на обход установленного законом порядка предоставления публичного земельного участка для строительства, в связи с чем суд первой инстанции верно установил, что основания для применения срока, названного в части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае отсутствуют, а довод апелляционной жалобы о том, что исковое заявление в части признания недействительной сделки, оформленной Распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея № 452-р, подлежало возвращению на основании пункта 1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отклонению.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. В соответствии с указанной нормой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании нормам статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Материалами дела подтверждено, что обращению в арбитражный суд предшествовал досудебный порядок принятия мер прокурорского реагирования.

О наличии нарушений при распоряжении спорным земельным участком стало известно в январе 2023 года из результатов проведенных надзорных мероприятий.

Таким образом, срок обращения в суд за защитой нарушенных прав не может считаться пропущенным.

Отклоняя довод о необоснованном отказе в применении срока исковой давности, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» выражена правовая позиция, согласно которой отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Установленные по настоящему делу обстоятельства следует рассматривать как совершенные со злоупотреблением права применительно к сфере гражданских правоотношений, поскольку они совершены во вред публичным интересам с использованием предусмотренных гражданским законодательством механизмов для придания видимости законности сделок.

На основании изложенного, в настоящем деле отказ в применении срока исковой давности, вопреки мнению ПАО «Росбанк», по своему смыслу будет соответствовать пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и выступает в настоящем случае как санкция за злоупотребление правом.

Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; неприкосновенности собственности; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах; принципу справедливости (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 17912/09).

Аналогичные выводы признаны обоснованными Верховным Судом Российской Федерации в определении № 303-ЭС20-4949 от 07.05.2020.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ закреплено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Статья 37 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) устанавливает виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании статьи 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 ГрК РФ).

Из содержания статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов, предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в качестве случаев предоставления участков без проведения аукционов пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ не предусмотрено.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможно произвольное изменение землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Указывая на правомерности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка с «для обустройства тренировочной площадки, зона перспективного развития» на «гостиничное обслуживание», ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс», АО «Сочи-Парк» сослались на то, что в документации по планировке территории от 04.08.2016 № 202 указано об основных и вспомогательных видах разрешенного использования образуемого единого земельного участка (в числе основных видов - размещение крытых и открытых спортивных комплексов (с трибунами и без трибун), объектов обеспечивающей инфраструктуры, объектов обеспечения безопасности, объектов потребительской сферы и услуг, аттракционов, аквапарка, в числе вспомогательных видов - размещение объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов охраны общественного порядка, объектов инженерно-технического обеспечения, медицинских пунктов первой помощи, объектов связи), и изложено, что в пределах участка, в том числе в пределах одного здания, допускаются при соблюдении действующих нормативов размещение двух и более разрешенных видов использования (основных и вспомогательных).

По мнению ответчиков, исходя из содержания документации по планировке территории от 04.08.2016 № 202, следует, что образуемый земельный участок предназначается для застройки (осуществления строительства на нем) и размещения на нем объекта (объектов) различного предназначения, что отражает многофункциональность его допустимого разрешенного использования.

Из положений пунктов 1, 3 и иных норм Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085 (действовали до 01.01.2021, то есть в период возникновения обстоятельств, обусловливающих спорные правоотношения в настоящем судебном деле), выявляется, что гостиничные услуги относятся к потребительской сфере услуг. Соответственно, в составе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931, обозначенного в договоре аренды от 06.02.2017 № 01-09/1768, присутствует, в том числе использование участка для размещения объекта гостиничного фонда.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил данные доводы как необоснованные.

Пунктом 60 Программы подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу АО «Сочи-Парк» являлось исполнителем мероприятия по обустройству тренировочной площадки, предназначенной для проведения предсоревновательных тренировок.

Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 04.08.2016 № 202 утверждена документации по планировке территории для размещения объекта капитального строительства «Обустройство тренировочной площадки г. Сочи, Адлерский район, Олимпийский проспект, зона перспективного развития (объекты капитального строительства, объекты потребительской сферы и услуг, аттракционы, аквапарк, благоустройство)».

Указанной документацией предусматривался исчерпывающий перечень объектов подлежащих размещению на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 в целях проведения чемпионата мира по футболу (таблица № 10, чертеж планировки территории).

На земельном участке предусмотрено размещение тренировочной площадки (игрового поля размером 105 х 68 м), трибуны на 499 зрителей, площадки для парковки автомобилей и других связанных с проведением спортивных мероприятий объектов.

При этом возведение гостиничного комплекса категории 5 звезд с апартаментами не предусмотрено. 

Возведение такого объекта в 2020 году не связано с проведением чемпионата мира по футболу.

Кроме того, спорный земельный участок расположен в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования согласно Генеральному плану городского округа «город Сочи» от 14.07.2009 № 89.

Из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ следует, что территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы).

Изложенное обстоятельство также исключало возможность изменения цели использования участка для его застройки объектами недвижимости.

При этом участок расположен частично в первой и второй зонах горно-санитарной охраны Сочинского курорта, утвержденной приказом Министра здравоохранения РСФСР от 21.10.1969 № 297 «Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского побережья Краснодарского края и Анапы до Сочи».

Согласно пункту 3 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» на территории первой зоны горно-санитарной охраны запрещается проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных и лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий.

Таким образом, действующий режим горно-санитарной охраны Сочинского курорта также не предусматривал возможность изменения вида разрешенного использования спорного участка.

Доводы ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс», АО «Сочи-Парк» относительно правомерного изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка на основании принятого решения Городского Собрания Сочи от 13.05.2019 № 50 о внесении изменений в ПЗЗ муниципального образования город-курорт Сочи не приняты судом первой инстанции, поскольку решением Краснодарского краевого суда от 21.02.2023 по делу № 3а-308/2023 удовлетворен административный иск заместителя Генерального прокурора Российской Федерации к Городскому Собранию Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании недействующим со дня принятия решения от 29.12.2009 № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (с изменениями в редакциях решений от 29.12.2009 № 202, от 12.12.2011 № 210, от 29.09.2015 № 10, от 13.05.2019 № 50) в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931.

Кроме того, судом отклонены возражения ООО «СЗ «Сочи-Парк пять плюс», АО «Сочи-Парк» относительно того, что положения документации по планировке территории от 12.02.2013 не являются относимым к делу доказательством, поскольку она не применялась ни при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 от 06.02.2017 № 01-09/1769, ни при заключении дополнительного соглашения от 06.08.2019 № 1 к этому договору аренды.

При применении данных положений при рассмотрении настоящего дела судом лишь учитывается то обстоятельство, что в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 12.02.2013 № 19-ОИ «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания)» в состав Прибрежного парка входили земельные участки, из которых в 2016 году образован спорный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 площадью 104176 кв.м.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен АО «Сочи-Парк» без проведения торгов по договору аренды от 06.02.2017 № 01-09/1768 для обустройства тренировочной площадки, зона перспективного развития.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен с «для обустройства тренировочной площадки, зона перспективного развития» на «гостиничное обслуживание» на основании распоряжением МТУ Росимущества от 06.08.2019 № 452-р, без проведения торгов.

Поскольку спорный земельный участок изначально был предоставлен для определенных целей, не связанных со строительством, то изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид в обход процедуры предоставления земельного участка для целей строительства недопустимо.

Судом установлено, что предоставление земельного участка в настоящем случае осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством.

Таким образом, исковые требования прокурора признаны правомерными.

Необоснованными являются доводы о том, что кредитные организации в пользу которых установлен залог в отношении спорного участка, подлежали привлечению к участию в деле в качестве ответчиков. ПАО «Росбанк» указывает на нарушение судом норм процессуального права, поскольку ФИО13 не привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие), если предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких ответчиков, права и (или) обязанности нескольких ответчиков имеют одно основание, предметом спора являются однородные права и обязанности.

Частями 5, 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску. 

В случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.

Исходя из системного анализа положении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, можно прийти к выводу о том, что привлечение соответчика к участию в деле возможно лишь при согласии истца, а при отсутствии такого согласия истца лишь в случае, когда федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Согласно сложившейся судебной практики в целях решения вопроса о применении реституции, кредитная организация в пользу которой установлен залог в отношении имущества переданного по оспариваемой сделки, подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора.

Таким образом, арбитражным судом первой инстанции кредитные организации правомерно привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

Оказывая в удовлетворении ходатайства ФИО13 о привлечении его в качестве третьего лица, суд первой инстанции законно руководствовался положениями части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что принятие судебного акта по настоящему спору не может повлиять на права и законные интересы заявителя. Заинтересованность же ФИО13 в исходе спора по настоящему делу сама по себе не является основанием для привлечения его к участию в рассмотрении спора.

Положениями пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства путем размещения их на счетах эскроу не устанавливается залог в пользу таких лиц на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта недвижимости. Следовательно, спорный участок не обременен залогом в пользу участников долевого строительства, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, имеющейся в материалах дела. Денежные средства участников долевого строительства находятся в уполномоченном банке, застройщик вправе получить эти денежные средства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества в силу части 2, 6 статьи 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закона № 214-ФЗ).

Возведенный на участке объект недвижимости не введен в эксплуатацию. В случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве одной из сторон договора денежные средства, внесенные на счет эскроу, подлежат возврату участнику долевого строительства в силу части 8 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Таким образом, участникам долевого строительства гарантирован возврат внесенных денежных средств, поэтому принятый по настоящему спору судебный акт не затронет их права и законные интересы.

ПАО «Росбанк» в апелляционной жалобе указывает на ошибочность вывода суда о незаконности изменения вида разрешенного использования, что не соответствует закону и фактическим обстоятельствам дела, поскольку оспариваемым договор аренды заключен в нарушение антимонопольного законодательства.

Пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

ЗК РФ содержит нормы, связанные с обеспечением равенства, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, путем введения процедуры торгов. Указанное положение в силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» является основой антимонопольного законодательства.

Таким образом, заключение договора аренды в нарушение норм федерального земельного законодательства может привести к недопущению конкуренции за право аренды земельного участки и созданию преимущественных условий деятельности отдельному хозяйствующему субъекту, что запрещено антимонопольным законодательством.

Поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования иной на вид без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Кроме того, спорный участок является территорией общего пользования, так как расположен в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования согласно Генеральному плану городского округа «город Сочи» 14.07.2009 № 89, что также исключало возможность изменения цели использования участка для его застройки объектами недвижимости.

Действующий режим первой зоны горно-санитарной охраны Сочинского курорта также не предусматривал возможность возведения на участке гостиничного комплекса с апартаментами.

Несостоятельными являются доводы о том, что применение последствий недействительности договора субаренды земельного участка не является основанием для прекращения ипотеки, поскольку залогодержатели действовали добросовестно.

В пункте 1.3 оспариваемого договора субаренды от 16.06.2020 указано, что земельный участок передается субарендатору для проектирования и строительства гостиничного комплекса категории 5 звезд с апартаментами.

В силу презумпции знания закона кредитные организации не могли не знать о том, что земельные участки, находящиеся в публичной собственности, для целей строительства предоставлению в аренду исключительно по результатам аукциона согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, кредитные организации, проявляя должную степень осмотрительности, могли установить незаконность изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не могут быть предметом залога ограниченные в обороте земельные участки.

Спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, поскольку расположен в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования согласно Генеральному плану городского округа «город Сочи» от 14.07.2009 № 89.

Земельные участки, расположенные в границах территории общего пользования, не могут быть предоставлены в пользование конкретному лицу, поэтому ограничены в обороте.

При этом нахождение участка частично в первой зоне горно-санитарной охраны Сочинского курорта, режим которой запрещает осуществлять хозяйственную деятельность, также свидетельствует об ограниченности его в обороте. Указанные нормативные правовые акты официально опубликованы, поэтому кредитные организация не могли не знать их содержание, а также установленные ими ограничения.

Следовательно, кредитные организации не являются добросовестными залогодержателями права аренды спорного участка, поэтому обременение участка в виде ипотеки правомерно прекращено судом.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение № 45022 от 13.04.2023, № 63350 от 25.04.2023) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

От АО «Сочи-Парк» поступило заявление № 641, в соответствии с которым общество просит возвратить государственную пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб., уплаченную по платежному поручению № 2608 от 20.03.2023, так как апелляционная жалоба АО «Сочи-Парк» не подавалась.

Рассмотрев указанное ходатайство, руководствуясь постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости указания на возврат ошибочно уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2023 по делу № А32-3704/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Сочи-Парк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб., уплаченную по платежному поручению № 2608 от 20.03.2023.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                              Е.А. Маштакова

 

Судьи                                                                                                               Н.В. Ковалева

 

                   В.Л. Новик