Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград                                                       Дело №        А21 - 11231/2023

«22»   февраля 2024  года            

 

Резолютивная   часть   решения    объявлена       «13»     февраля  2024  года.

Решение   изготовлено   в    полном   объеме       «22»     февраля  2024  года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи  Залужной Ю.Д.

при ведении протокола судебного секретарем ФИО1

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску ООО «ДАРЛЕН» к ООО «БЕТОН-ЦЕНТР»  о взыскании задолженности за оказанные услуги

и встречному исковому заявлению ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» к ООО «ДАРЛЕН» о взыскании неосновательного обогащения

 

при участии в судебном заседании:

 

от истца: ФИО2 по доверенности, паспорту 

от ответчика: ФИО3, по доверенности, паспорту 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДАРЛЕН» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее по тексту управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением  к Обществу с ограниченной ответственностью  «БЕТОН-ЦЕНТР» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее по тексту – ответчик, собственник) о взыскании основного долга в размере 594 105 рублей 81 копеек по оплате за оказанные услуги и выполненные работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг за период с февраля 2023 года по декабрь 2023 года, с учётом уточнений от 24.01.2024 в связи  добровольной частичной оплатой долга ответчиком.

ООО «БЕТОН-ЦЕНТР»  заявило встречный иск о взыскании с ООО «ДАРЛЕН»  суммы неосновательного обогащения в размере  233 559 рублей 12 копеек, с учётом уточнений от 02.02.2024.

Встречные требования приняты судом к рассмотрению 

В судебном заседании представитель ООО «ДАРЛЕН» поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» просил отказать в заявленных требованиях в части 237 784 рублей 32 копейки, считая их необоснованными в связи отсутствием решения общего собрания собственников здания о проведении указанных видов работ  и  отсутствием необходимости в их выполнении. Поддержал встречный иск о взыскании с ООО «ДАРЛЕН» суммы неосновательного обогащения в размере 233 5569 рублей 12 копеек.         

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, в том числе оригиналы первичных документов, представленных истцом и не оспоренных ответчиком,  и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, между ООО «ДАРЛЕН» и ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» заключен договор №12-00/15 от 11.01.2016г. на оказание услуг  и выполнение работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг  собственникам и пользователям  помещении в здании Балтийского Бизнес Центра, расположенного по адресу: 

<

...> (далее по тексту - договор управления).

ООО «ДАРЛЕН» на основании решения собственников нежилых помещений с 30 ноября 2015 года осуществляет управление административно-торговым зданием «Балтийский Бизнес-Центр» по Московскому проспекту, дом 40  в г. Калининграде.

В указанном административно-торговом здании ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» является собственником нежилого помещения с КН 39:15:132327:1274, площадью 1063,7 кв.м.

ОООО «ДАРЛЕН» в отношении указанного административно-торгового помещения оказывало услуги по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставлению коммунальных и иных услуг с даты заключения договора управления по настоящее время.

ООО «ДАРЛЕН» 14 июня 2023 года направило ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» претензию с требованием оплаты задолженности за оказанные услуги по договору управления. Претензия оставлена собственником  без  рассмотрения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управляющей организации  в арбитражный суд с данным иском о взыскании задолженности по оплате за оказанные услуги и выполненные работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг за период с февраля 2023 года по декабрь 2023 года,  с учетом уточнений. 

Проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, суд считает, что исковые требования ООО «ДАРЛЕН», с учетом уточнений, подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности, из неосновательного обогащения.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №  64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения: в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Порядок участия собственников нежилых помещений административно-торгового здания «Балтийский Бизнес-Центр» в расходах на содержание и ремонт общего имущества был установлен на общем собрании всех собственников, о чем составлен Протокол итогов общего собрания собственников помещений от 30.11.2015.

 Кроме того, согласно протоколу подведения итогов общего собрания собственников помещений административно-торгового здания «Балтийский Бизнес-Центр» от 30.11.2015 приняты следующие решения: избрана управляющая компания ООО «ДАРЛЕН», утвержден типовой договор на оказание услуг и выполнение работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг собственникам и пользователям помещений в здании «Балтийский Бизнес-Центр», заключаемый собственниками помещений с ООО «ДАРЛЕН», утверждены тарифы и правила распределения оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг в здании «Балтийский Бизнес-Центр».

Решения общего собрания собственников оформлены протоколом от 30.11.2015.

Протокол общего собрания не оспорен в установленном порядке.

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании.

ООО «БЕТОН-ЦЕНТР»  являлось собственником помещений в здании ББЦ на момент проведения собрания,  решения собственников не оспорило, заключило с ООО «ДАРЛЕН» типовой договор управления №12-00/15 от 11.01.2016г.

В соответствии с договором  управления  управляющей организация ООО «ДАРЛЕН» были оказаны ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» услуги и выполнены работы по управлению, обслуживанию и текущему ремонту общего имущества здания ББЦ. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Таким образом, собственник помещения, в силу прямого указания закона, обязан нести бремя расходов по содержанию принадлежащего ему имущества, а также на нем лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, и оплате коммунальных услуг.

Выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в административно-торговом здании, управляющая организация оказывает услуги всем собственникам всех без исключения помещений в административно-торговом здании.

Следовательно, ООО «БЕТОН-ЦЕНТР», являясь собственником помещения, обязан производить оплату за работы за оказанные услуги и выполненные работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставленные коммунальные услуги, исходя из утвержденного тарифа.

Согласно договору управления текущий ремонт общего имущества здания проводится Управляющей организацией ООО «ДАРЛЕН» по результатам мониторинга и заявкам собственников, а также по предписаниям  надзорных органов за счёт денежных средств собственников помещений здания ББЦ (пунктам 2.2,4.9,4.10 договора управления).

Согласно утвержденным тарифам и правилам распределения оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг в административно-торговом здании «Балтийский Бизнес-Центр»  размер платы за текущий ремонт для помещения собственника, определяется по формуле как частное от деления суммы  понесенных управляющей организацией за месяц расходов на общую площадь всех помещений собственников; сумма платежа за месяц рассчитывается как произведение тарифа на площадь помещения собственника.

Суд установил, что ООО «ДАРЛЕН» в спорный период предоставляло в административно-торговое здание ББЦ услуги в объёме своих обязанностей, как управляющая компания, в соответствии условиями договора управления и согласно тарифам, утвержденным собственниками здания   ББЦ на общем собрании. 

Поскольку ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» пользовалось услугами управляющей организации в силу расположения находящихся в его собственности нежилого помещения в административно-торговом здании, оно обязано нести расходы по его содержанию и обслуживанию.

Фактическое оказание услуг в заявленном размере ООО «ДАРЛЕН» документально подтвердило. 

ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» не оспаривает  сам факт оказания услуг.

Суд полагает необоснованными доводы ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» о том, что не относятся к текущему ремонту работы по ремонту общего имущества административно-торгового здания ББЦ - мягкой кровли, туалетов, тамбуров, коридоров, лестничных площадок, замене входных дверей.

Согласно ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен в т.ч. проводиться их текущий ремонт.

Текущий ремонт проводится в целях обеспечения надлежащего технического состояния зданий и сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

В случаях, определенных Правительством РФ, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений (ч. 8.1 ст. 55.24 ГрК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2120 утвержден Перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств. 

К текущему ремонту относится замена и (или) восстановление кровли, в том числе их части, если это не влечет изменения характеристик здания, предусмотренных проектной документацией (пункт 12 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2120).

Работы по замене и (или) восстановлению входной группы, а также по замене дверных блоков,  если это не влечет изменения характеристик здания, предусмотренных проектной документацией относится к текущему ремонты (пункты 9, 16 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 №2120).

Поскольку из представленных в материалы дела доказательств не следует, что при проведении кровельных работ и замене входной двери изменены конструктивные особенности и характеристики административного здания, а здание закрывалось на капитальный ремонт, то, следовательно,  в данном случае имело место выполнение текущего ремонта, который должен был выполнен управляющей компанией в рамках текущего ремонта общего имущества здания ББЦ.

Также  соответствии с Перечнем, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 №2120, к числу элементов строительных конструкций зданий и сооружений, замена и восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта в случае ухудшения или утраты их технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств, относятся, в том числе, поверхности стен и потолков внутри здания, сооружения (их выравнивание цементно-известковыми растворами), если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения, предусмотренных утвержденной проектной документацией (п. 36), облицовка стен, если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения, предусмотренных утвержденной проектной документацией: а) керамическими плитками и специализированными медицинскими панелями; б) гипсокартоном (п.37), гидроизоляция полов в отдельных внутренних помещениях (душевые, санузлы, подвал и иные) с заменой покрытия (п.17), напольные покрытия (п.20), стяжки пола (п.21), защитные покрытия на лестничных площадках и пандусах (керамогранит, плитка, противоскользящие покрытия) (п.25), отдельные элементы систем водоснабжения, водоотведения (п.3), отдельные элементы системы электроснабжения без изменения схемных решений (п.2), отдельные элементы систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, оборудования индивидуального теплового пункта (п.1), отдельные элементы систем связи (п.4).

Также суд полагает необоснованными доводы ООО «БЕТОН-ЦЕНТР», что не относится к текущему ремонту расходы на приобретение запасных частей для лифтов и эскалаторов, так как затраты на ремонт лифтов и эскалаторов должны быть произведены за счет денежных средств статьи «Обслуживание МОП».

Согласно Тарифов и правил распределения оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг в административно-торговом здании «Балтийский Бизнес-Центр» в статью расходов "Обслуживание МОП" входят затраты на техническое обслуживание и ремонт лифтов.

Согласно представленному суду договору на техническое обслуживание и ремонт лифтов, исполнитель выполняет работы по техническому обслуживанию и ремонту лифтов в здании «Балтийский Бизнес-Центр», при этом стоимость запасных частей и заменяемого при ремонте лифтов оборудования в стоимость самих работ не входят, заказчик самостоятельно за свой счет приобретает и  оплачивает необходимые для замены запчасти.

Из представленных суду документов (товарные накладные на покупку запчастей) видно, что в статью расходов «текущий ремонт» включена только стоимость запчастей, закупаемых для их замены при ремонте лифтов, а не стоимость самих ремонтных  работ по их установке. Следовательно, суд полагает, что включение данных затрат в статью расходов «Текущий ремонт» правомерно.

Относительно возражений ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» по видам работ, включенных  в статью расходов «Текущий ремонт»,  указанных в дополнениях к отзыву от 02 февраля 2024 года, суд также полагает их необоснованными. На судебном заседании представителем ООО «ДАРЛЕН» были подробно даны обоснования данных работ: работы по ремонту кровли и парапета были проведены на разных участках крыши,  работы по замене двигателей дымоудаления проводились на пассажирском и грузовом лифтах, эвакуационных выходах и лифтом холле,  на вентиляционных установка ПВ-1 , ПВ-2 были поменяны четыре частотных преобразователя,  работы по ремонту стояка канализации на 10 этаже здания были вызваны аварийной ситуацией, работы в системе водоподготовке были произведены по замене разного оборудования, замена приборов учета электроэнергии была произведена в местах общего пользования, монтаж кабеля и розеток необходим для осуществления контроля системы пожаротушения. Указанные работы проводились в соответствии с договором управления по результатам мониторинга и заявкам собственников, предписаниям надзорных органов.

С учётом изложенного, требование ООО «ДАРЛЕН» о взыскании с ООО «БЕТОН-ЦЕНТР»  594 105 рублей 81 копеек задолженности по оплате за оказанные услуги и выполненные работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг за период с февраля 2023 года по декабрь 2023 года, подлежит удовлетворению.

Встречные исковые требования ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» основаны на статьях 247, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По встречным требованиям ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» просит взыскать с ООО «ДАРЛЕН» сумму неосновательного обогащения в размере 233 559 рублей 12 копеек, с учетом уточнений от 02.02.2024г., уплаченных им управляющей компании ООО «ДАРЛЕН» в счет возмещения расходов по оплате текущего ремонта в здании «Балтийский Бизнес-Центр» за период с октября 2020 года по январь 2023 года по договору управления №12-00/15 от 11.01.2016г. на оказание услуг  и выполнение работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг  собственникам и пользователям  помещении в здании Балтийского Бизнес Центра, расположенного по адресу: 

<

...>.

В обосновании встречного иска ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» указало, что ООО «ДАРЛЕН» выполнило работы на сумму 233 559,12 в отсутствие решения общего собрания собственников здания о проведении указанных видов работ  и  необходимости в их выполнении.

Суд считает, что исковые требования ООО «БЕТОН-ЦЕНТР»,  не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как было указано выше, порядок участия собственников нежилых помещений административно-торгового здания «Балтийский Бизнес-Центр» в расходах на содержание и ремонт общего имущества был установлен на общем собрании всех собственников, о чем составлен Протокол итогов общего собрания собственников помещений от 30.11.2015.

Согласно протоколу от 30.11.2015 собственниками нежилых помещений в здании ББЦ приняты следующие решения: избрана управляющая компания ООО «ДАРЛЕН», утвержден типовой договор на оказание услуг и выполнение работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг собственникам и пользователям помещений в здании «Балтийский Бизнес-Центр», заключаемый собственниками помещений с ООО «ДАРЛЕН», утверждены тарифы и правила распределения оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг в здании «Балтийский Бизнес-Центр».

В соответствии с договором  управления ООО «Бетон-Центр» управляющей организацией ООО «ДАРЛЕН» были оказаны услуги и выполнены работы по управлению, обслуживанию и текущему ремонту общего имущества здания ББЦ  в период  с октября 2020 года по январь 2023 года.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В пункте 4.7 договора управления указано, что претензии по счетам за предоставление коммунальных и иных услуг принимаются до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за расчётным. Услуги считаются оказанными в срок и надлежащего качества при отсутствии обоснованных письменных претензий, поступивших в установленный срок.

Возражая против доводов ООО «БЕТОН-ЦЕНТР», представитель ООО «ДАРЛЕН» пояснила, что в установленный договором срок со стороны собственника претензий не поступало. Доказательств обратного суду не представлено.

Следовательно, услуги управляющей организацией считаются оказанными в срок и надлежащего качества, а собственник правомерно их оплатил.

Фактическое оказание услуг в период с октября 2020 года по январь 2023 года на выставляемые в счетах на оплату суммы ООО «ДАРЛЕН» документально подтвердило. ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» не оспаривает  сам факт оказания услуг.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных норм права обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий, а именно: имело место приобретение или сбережение имущества (увеличение стоимости собственного имущества приобретателя); приобретение или сбережение произведено за счет другого лиц (за чужой счет) и третьим необходимым условием является отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть происходит неосновательно.

Исходя из особенности предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, размер данного обогащения. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе обстоятельств того, что истец знал об отсутствии обязательства.

Применительно к спорным правоотношениям, доказательств того, что перечисленные ООО «БЕТОН-ЦЕНТР» управляющей организации ООО «ДАРЛЕН» денежные средства являются неосновательным обогащением, в суд не представлено.

Ответчик оспаривает правомерность и объем отдельно выполненных работ: по замене элементов входной двери, затрат на ремонт лифта, ограждения на 2-ом и 15-ом этажах здания, ремонт туалетов, полагая их гарантийными. Данные доводы проверены судом и отклонены как неподтвержденные.

Согласно Тарифов и правил распределения оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг в административно-торговом здании «Балтийский Бизнес-Центр» в статью расходов "Обслуживание МОП" входят затраты на техническое обслуживание и ремонт лифтов.

Между ООО «ДАРЛЕН» и ИП ФИО4 заключен договор №01-04 от 29.04.2022г. на техническое обслуживание и ремонт лифтов.

Согласно данному договору ИП ФИО4 выполняет работы по техническому обслуживанию и ремонту лифтов в здании «Балтийский Бизнес-Центр». Однако стоимость запасных частей и заменяемого при ремонте лифтов оборудования в стоимость самих работ не входят. Заказчик самостоятельно за свой счет приобретает и оплачивает необходимые для замены запчасти.

Из представленных суду документов (товарные накладные на покупку запчастей) видно, что в статью расходов «Текущий ремонт» включена только стоимость запчастей, закупаемых для их замены при ремонте лифтов, а не стоимость самих ремонтные работ по их установке. Следовательно, включение данных затрат в статью расходов «Текущий ремонт» произведено истцом правомерно.

Согласно абз.4 раздела II Организации и технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, установленных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Работы по устранению неисправностей кровли, ремонту гидроизоляции относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилищного фонда (пункт 4 приложения №7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов приведен в приложении №7 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312, в части текущего ремонта в нем приведены следующие виды работ:

-все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д.;

-укрепление, замена парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений крыш, устройств заземления, анкеров, радио- и телеантенн и др.

-частичная замена рулонного ковра;

-замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель;

- устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.

-герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов;

-укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов по фасаду.

Из представленных истцом Акта осмотра парапетов и кровли здания «Балтийский-Бизнес-Центр» от 20.03.2023г., сметы и актов о приемки выполненных работ по ремонту парапета на 2 и 15 этажах здания «Балтийский Бизнес-Центр» видно, что ИП ФИО5 и ООО «Ремис» локально на разных участках парапета выполнили работы по частичной замене парапетных листов, по причине их деформации, по частичной замене рулонного коврового покрытия в местах повреждения, по восстановлению узлов примыканий кровли к парапету с последующей герметизацией, что относится к текущему ремонту и не дублирует работы, которые проведены ранее на указанных этажах.

К смете расходов по статье «Текущий ремонт» за июнь 2023 года приложены товарная накладная №07 от 11.07.2023г. на приобретение у ИП ФИО6. контактной группы магнитного пускателя чиллера в количестве 6 штук на сумму 118 800,00 рублей, требование-накладная №41 от 31.07.2023г. и Акт б\н от 18.05.2023г. о выполненных ИП ФИО6. работ по ремонту системы кондиционирования в помещениях «Балтийского Бизнес-Центр»а. Согласно представленным документам ООО «ДАРЛЕН» закупило материалы для ремонта системы кондиционирования (чиллеров) в помещениях Балтийского Бизнес-Центра, что относится к текущему ремонту. 

По договору №042/Р/2023 от 29.05.2023г. ООО «ШЕЛЕН-Сервис» выполнило совсем другие работы, а именно: работы по ремонту системы автоматики теплового пункта в здании ББЦ по адресу: 

<

...>.

Работы по установке, замене и восстановлению работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях, работы по восстановлению отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилищного фонда (пункты 10, 12 приложения № 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170)

Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов приведен в Приложении №7 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312, в части текущего ремонта в нем приведены следующие виды работ по ремонту внутридомовьгх систем и внутренней отделки:

-уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий; восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание системы, ликвидация засоров, прочистка дворовой канализации, дренажа;

-смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей запорной арматуры;

-восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;

-восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами;

-восстановление и укрепление лепных порезок и розеток, карнизов;

-все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях, кроме жилых, в которых они производятся нанимателем.

К смете расходов по статье «Текущий ремонт» за июль 2023 года приложены договор подряда №25/07-2023 от 25.07.2023г. со сметой, справка о стоимости выполненных работ от 21.08.2023г., акт выполненных работ от 21.08.2023г. Согласно представленным документам ИП Доля М.В. выполнил ремонт стояка канализации, шахты и частичные восстановительные косметические работы в мужском туалете на 10 этаже, правого крыла в здании Балтийского Бизнес-Центра по адресу: 

<

...>. Данные работы относятся к текущему ремонту. Годом ранее в данном помещении выполнялся косметический ремонт, что не идентично проведенным работам, которые оспаривает ответчик.

Таким образом, согласно предъявленным управляющей организацией документам (платежные поручения, договора, сметы, акты выполненных работ и товарные накладные), в судебном заседании подтверждена правомерность расходования ООО «ДАРЛЕН» денежных средств, полученных от собственников, на выполнение своих обязательств по договору управления.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска у суду не имеется.

Доводы ответчика о неправомерном включении в статью расходов работ по замене приборов учета, элементов механизма  входной двери в здание Бизнес-центра также проведены судом на основании представленных первичных документов, актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, и отклонены как несостоятельные.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

 

    

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ДАРЛЕН» удовлетворить полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БЕТОН-ЦЕНТР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДАРЛЕН» основной долг в размере 594 105 рублей 81 копеек за оказанные услуги и выполненные работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных и иных услуг за период с февраля 2023 года по декабрь 2023 года, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере 14 882,12 рублей.

Во встречных исковых требованиях Общества с ограниченной ответственностью «БЕТОН-ЦЕНТР отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ДАРЛЕН» излишне уплаченную государственную пошлину в размере 16 350,88 рублей.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «БЕТОН-ЦЕНТР государственную пошлину из федерального бюджета как излишне уплаченную в размере 16 175 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

                                                       Залужная Ю.Д.

 

                          (подпись, фамилия)