﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 января 2020 года

Дело №

А56-31386/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Вилия» Кузнецова А.А. (доверенность от 27.12.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Молодык Д.С. (доверенность от 30.12.2019),                 от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Спиридоновой Н.Н. (доверенность от 09.01.2020), 

рассмотрев 15.01.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда     от 24.07.2019 по делу № А56-31386/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вилия», адрес: 199178, Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., д. 12, лит. А, пом. 4Н, комн. 17-2,                      ОГРН 1037800006463, ИНН 7801092800 (далее - Общество),  обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144,              Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076  (далее – Комитет), с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 13, корп. 1, лит. Я, пом. 2Н, 4Н, 5Н, 21Н, кадастровый номер 78:12:0006303:3514, путем изложения пункта 2.1 договора а следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 41 200 000 (Сорок один миллион двести тысяч) рублей, НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: адрес: 191014, Санкт-Петербург,                                ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН), акционерное обществе «Фонд имущества                               Санкт- Петербурга», адрес: 190000, Россия, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649  (далее – Фонд).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора, пункт 2.1 принят в редакции, предложенной истцом (с учетом уточнения требований).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Комитет ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 23.04.2019 и постановление от 24.07.2019, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению Комитета, судами не установлена недостоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете                       ГУП ГУИОН, не проведена непосредственно экспертиза этого отчета, поэтому оснований для принятия условия о цене продажи помещения, отличного от указанного  Комитетом в решении о приватизации объекта не имелось; заключение эксперта, на которое опирались суды, содержит противоречивые выводы, поэтому является необоснованным и не может быть признано  надлежащим доказательством; суды неправомерно  отказали в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Комитета и ГУП ГУИОН поддержали доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Фонд извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 18.11.2003 № 13-А003740, в соответствии с которым (в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2012) арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение 2Н, 4Н, 5Н, 21Н площадью 754,7 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 13, корп. 1, лит. Я (далее - Объект).

Общество обратилось в уполномоченный Комитетом с заявлением от 28.09.2017 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность Объекта в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

На основании задания Комитета ГУП ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 21.12.2017                                            № 31-8-0354(087)-2017, согласно которому рыночная стоимость Объекта по состоянию на 09.10.2017 определена в размере 65 100 000 руб.   

Распоряжением от 29.12.2017 № 2716-рз  Комитет принял решение об условиях приватизации Объекта, указал способ приватизации - продажа помещения Обществу по преимущественному праву приобретения, цену продажи - 65 100 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.12.2017 № 31-8-0354(087)-2017, выполненным ГУП ГУИОН.

Согласно уведомлению от 29.01.2018 подготовленный на основании названного распоряжения Комитета проект договора купли-продажи Объекта с указанием цены 65 100 000 руб. был вручен Обществу Фондом для подписания.

Общество не согласилось с предложенной выкупной ценой Объекта и направило в адрес Фонда подписанный им договор купли-продажи с протоколом разногласий, предложило установить цену продажи Объекта в размере 30 160 000 руб.

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная Комитетом выкупная стоимость значительно превышает рыночную стоимость Объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.  В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены Объекта Общество представило заключение от 02.02.2018 № 20 о предварительном определении рыночной стоимости помещения, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», в котором рыночная стоимость спорного помещения определена в размере 30 160 000 руб.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 17.08.2018 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 09.10.2017.  Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» Бережному Борису Борисовичу.

Согласно заключению эксперта Бережного Б.Б. от 14.09.2018 рыночная стоимость помещения по состоянию на 09.10.2017 составляла 38 800 000 руб.

Определением от 21.01.2019 суд первой инстанции по ходатайству                   ГУП ГУИОН назначил повторную экспертизу для разрешения того же вопроса; проведение повторной экспертизы суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» Бычковой Ольге Владимировне.

Согласно заключению эксперта Бычковой О.В. от 14.02.2019 рыночная стоимость помещения по состоянию на 09.10.2017 составляла 41 200 000 руб.

Суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела доказательства и пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Бычковой О.В. требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого Объекта на основании этого заключения в размере 41 200 000 руб. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998                № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -   Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости Объекта, по состоянию на 09.10.2017 - на дату поступления в Комитет заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также статей 12 и 13                 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена Объекта должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта Бычковой О.В. по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость Объекта по состоянию на 09.10.2017. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы, обоснованы.

Возражения Комитета и ГУП ГУИОН по данному заключению были подробно исследованы судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонены.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Бычковой О.В. суды не установили предусмотренных частью 2                              статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства ГУП ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А56-31386/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений               Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева