Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-2085/2020

г. Благовещенск

29 сентября 2020 года

изготовление решения в полном объеме

22 сентября 2020 года

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Аныша Дениса Сергеевича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление отдела по управлению имуществом администрации Свободненского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318280100019885, ИНН 

<

***>)

о взыскании 784 268,12 руб., расторжении договора аренды,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ);

от ответчика: ФИО3; 

установил:

в Арбитражный суд Амурской поступило исковое заявление отдела по управлению имуществом администрации Свободненского района (далее – истец) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23 в размере 476 158,25 руб., пени в размере 128 672,26 руб.; расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23.

Заявленные требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23 в части внесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором. 

Определением от 23.03.2020 на основании пункта 1 части 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 18.05.2020 суд, руководствуясь статьей 227 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание по делу.

В судебном заседании 13.07.2020 на основании части 1 статьи 49 АПК РФ приняты к рассмотрению уточненные требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23 в размере 614 049,42 руб., пени в размере 170 218,70 руб.; расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23.

В судебном заседании 12.08.2020 на основании части 1 статьи 49 АПК РФ приняты к рассмотрению уточненные требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23 в размере 629 980,39 руб., пени в размере 177 556,03 руб.; расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23.

В судебном заседании 07.09.2020 на основании части 1 статьи 49 АПК РФ приняты к рассмотрению уточненные требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23 за период с 18.03.2017 по 31.07.2020 в размере 456 011,50 руб., пени за период с 29.03.2017 по 31.07.2020 в размере 65 042,36 руб.; расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23. Ходатайство мотивировано заявлением ответчика о применении срока исковой давности. 

В дополнительных пояснениях истец указывает, что в нарушение установленного порядка работы по капитальному ремонту здания, находящегося в аренде, проведены ответчиком без согласования с собственником. Проверить объем уже выполненных работ (устройство бетонных покрытий) силами собственника на сегодняшний день не представляется возможным. Требование о снижении неустойки полагает не обоснованным. 

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в ранее представленном письменном отзыве, в котором указывает на пропуск истцом срока исковой давности в части взыскания задолженности за период с ноября 2013 года по 17.03.2017, а также соответствующей пени. Полагает, что суммы ежемесячных платежей не может превышать 405 828,36 руб. Просит снизить размер подлежащей взысканию пени на основании статьи 333 ГК РФ до 100 000 руб. Указывает, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку обязательства по внесению арендных платежей исполнены посредством оплаты капитального ремонта.  

Судебное заседание проводилось в отсутствие представителя истца на основании части 3 статьи 156 АПК РФ. 

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

11.11.2013 между отделом по управлению имуществом администрации Свободненского района (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, № 23, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание (далее – объект) общей площадью 386,7 кв.м на земельном участке общей площадью 1976 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> в целях размещения пункта ремонта оборудования.

Срок действия договора аренды установлен на неопределенный срока начиная с 11.11.2013 (пункт 2.1. договора). 

Согласно пункту 3.1. договора передача объекта арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи (приложение № 2), являющемуся неотъемлемой частью договора. Уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи рассматривается как отказ арендатора от принятия объекта. При отсутствии акта приема передачи договор аренды считается незаключенным (пункта 3.2. договора). 

Разделом 4 договора установлены обязанности арендатора, в том числе: содержать арендуемый объект в надлежащем техническом и санитарном состоянии, в том числе осуществлять необходимый текущий ремонт (пункт 4.2.3); не производить реконструкцию объекта и другие капитальные и ремонтные работы без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого имущества производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 4.2.5); немедленно извещать арендодателя о повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) арендованному объекту ущерб, и своевременном принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения объекты (пункт 4.2.6); в случае если арендуемый объект в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придет в аварийное состояние, арендатор обязуется восстановить своими силами за счет своих средств, либо возместить ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке (пункт 4.2.7.).

В силу пункта 5.1. договора уплата арендной платы (без НДС) производится арендатором самостоятельно в доход местного бюджета по указанным реквизитам до 28 числа текущего месяца. Расчет арендной платы (Приложение №2) производится согласно «Положения о порядке сдачи в аренду, безвозмездное пользование муниципального имущества» утвержденного решением Свободненского районного Совета народных депутатов о 26.12.2008 № 47.

На момент заключения договора арендная плата в год составляет 135 276,14 руб. (без НДС). Арендная плата в месяц составляет 11273,01 руб. (без НДС) (пункт 5.2. договора).  Размер арендной платы в период действия договора может изменяться в большую или меньшую сторону. Об изменении арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора (пункт 5.3. договора).

Согласно пункту 5.4 договора в случае выполнения работ по капитальному ремонту и предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих проведение капитального ремонта, арендодатель вправе зачесть произведенные арендатором затраты в счет арендной платы, в сумме, не превышающей размера арендной платы по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 6.3. договора в случае задолженности по арендной плате арендатор вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней). Неустойка (штраф, пени) начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательств в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Пунктом 7.2 договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем бесспорном порядке, а арендатор выселению, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд.

Сторонами договора составлен акт приема-передачи, согласно которому арендодатель передает с 11.11.2013 во временное пользование, принадлежащее арендодателю на праве собственности, нежилое помещение общей площадью 386,7 кв.м. в здании 1955 года постройки, расположенное по адресу: 

<

...>. Арендатор не имеет претензий в отношении технического состояния передаваемого имущества. Арендная плата начисляется с 11.11.2013.

Арендная плата внесена ответчиком в сумме 25 000 руб. по платежному поручению № 12 от 21.03.2014, в сумме 150 000 руб. по квитанции 8322946562 от 25.07.2016 (платежное поручение РНКО «Платежный центр (ООО) № 939741 от 26.07.2016), в сумме 100 000 руб. по квитанции № 8322946577 от 25.07.2016 (платежное поручение РНКО «Платежный центр (ООО) № 939742 от 26.07.2016).

14.06.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 12.06.2019 исх. № 108, в которой указано на необходимость в срок до 20.06.2019 исполнить обязанность по оплате арендных платежей по договору аренды в размере 476 158,28 руб. и погасить пени в сумме 128 672,26 руб. Также заявлено об отказе от исполнения и расторжении договора аренды, в случае неисполнения арендатором требования об уплате задолженности в срок до 20.06.2019. 

09.12.2014 ответчик представил в администрацию Свободненского района Амурской области заявление (входящий № 7137) о зачете в стоимость арендной платы расходов на проведение ремонта арендуемого помещения. 

Ответчиком в подтверждение факта проведения работ по капитальному ремонту здания в материалы дела представлен локальный сметный расчет № 1 на сумму 617 992,20 руб. (устройство покрытий: бетонных толщиной 30 мм; устройство покрытий: на каждые 5 мм изменение толщины покрытия добавлять или исключать в расценке 11-01-015-01; шлифовка бетонных или металлоцементных покрытий), товарные чеки.

10.06.2020 ответчик направил в отдел по управлению имуществом администрации Свободненского района заявление о зачете в стоимость арендной платы расходов на проведение капитального ремонта арендуемого помещения в размере 617 992,20 руб., к которому были приложены и в последующем представлены также в суд: 

договор подряда по капитальному ремонту от 01.08.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (подрядчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (заказчик), в соответствии с пунктом 1.1. которого подрядчик обязуется в соответствии с условиями договора и утвержденной проектно-сметной документацией (Приложение № 1) выполнить по заданию заказчика своими и/или привлеченными силами комплекс работ по бетонированию пола, которые расположены по адресу: 

<

...>, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения указанных работ, принять из результат и уплатить обусловленную договором цену Стоимость работ 617 992,20 руб. (пункту 2.1 договора), период выполнения работ с 01.08.2017 по 15.10.2017 (пункт 4.1 договора). 

локальная смета № 1 на сумму 617 992,20 руб. (устройство покрытий: бетонных толщиной 30 мм; устройство покрытий: на каждые 5 мм изменение толщины покрытия добавлять или исключать в расценке 11-01-015-01; шлифовка бетонных или металлоцементных покрытий);

акт о приемке выполненных работ от 15.10.2017 № 1 на сумму 617 992,20 руб. (за период с 01.08.2017 по 15.10.2017); 

справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 на сумму 617 992,20 руб. (за период с 01.08.2017 по 15.10.2017); 

квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 от 15.10.2017 на сумму 617 992,20, выданная ИП ФИО4, в подтверждение оплаты по договору от 01.08.2017. 

Оставление претензии без исполнения, наличие задолженности ИП ФИО2 по внесению арендной платы по договору, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым уточненные исковые требования удовлетворить в части на основании следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  

Из материалов дела следует, что по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23 в размере 476 158,25 руб., истом было передано ответчику во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 386,7 кв.м на земельном участке общей площадью 1976 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> в целях размещения пункта ремонта оборудования.

При этом составленный сторонами акт приема-передачи указанного имущества (Приложение № 2 к договору аренды от 11.11.2013) содержит указание на то, что арендатор не имеет претензий в отношении технического состояния передаваемого имущества.  

Доказательств того, что производство ответчиком работ по капитальному ремонту помещения было обусловлено необходимостью устранения недостатков, препятствующих эксплуатации объекта в соответствии с его назначением, в материалы дела не представлено.

Кроме того, договор аренды предусматривает не только право арендатора на зачет произведенных арендатором затрат в счет арендной платы, в сумме, не превышающей размера арендной платы по настоящему договору, в случае выполнения работ по капитальному ремонту и предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих проведение капитального ремонта (пункт 5.4 договора), но и обязанность арендатора не производить реконструкцию объекта и другие капитальные и ремонтные работы без письменного согласия арендодателя (пункт 4.2.5). 

Решением Свободненского районного Совета народных депутатов от 26.12.2008 № 47 утверждено Положение о порядке сдачи в аренду, безвозмездное пользование муниципального имущество (в редакции решения от 18.02.2010) (далее – Положение о порядке сдачи в аренду), в соответствии с разделом V.I. под капитальным ремонтом (реконструкций) имущества понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания, помещений с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей имущества и его функционального назначения.

Арендаторам может быть предоставлено возмещение расходов по капитальному ремонту (реконструкции) в виде зачета расходов по арендной плате до 100 процентов от арендной платы в случаях: восстановления здания или помещения; проведения работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции) (пункт 5.1.2 Положения о порядке сдачи в аренду).

Для получения разрешения на проведение капитального ремонта (реконструкции) арендатор подает на имя главы администрации района письменное заявление. К заявлению прилагаются: техническое заключение по результатам обследования объекта, подтверждающее необходимость проведения капитального ремонта (реконструкции); план-график проведения работ; объемы работ, предполагаемые к выполнению, и их ориентировочная стоимость; смета на проведение ремонтных работ. О принятом решении сообщается арендатору в письменной форме (пункты 5.1.3., 5.1.4 Положения о порядке сдачи в аренду).

Возмещение в виде зачета расходов по арендной плате предоставляется арендатору по факту выполненных работ согласно плану-графику при представлении арендатором следующих документов: договора подряда; акта приемки выполненных работ; платежных документов (финансово-бухгалтерские документы, подтверждающие фактически произведенные затраты). На основе представленных документов между арендатором и отделом оформляются акты сверки расчетов (пункта 5.1.6 Положения о порядке сдачи в аренду).

Возмещению в виде зачета расходов по арендной плате подлежат произведенные Арендатором затраты, включающие стоимость работ по капитальному ремонту (реконструкции) помещений, зданий, сооружений, ремонту инженерных коммуникаций, другого имущества (пункт 5.1.7 Положения о порядке сдачи в аренду).

Затраты по капитальному ремонту (реконструкции) включают стоимость, в том числе следующих основных видов работ: восстановление, замена или укрепление фундаментов, несущих стен, каркасов и ограждающих конструкций, а также иных несущих конструктивных элементов объекта, восстановление или замена инженерных систем (водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции); замена либо ремонт крыши, чернового пола, ремонт фасада, ремонт или замена столярных изделий и полов, другие ремонтные работы, а также благоустройство прилегающей территории в случае, если их выполнение не связано со специфическими потребностями арендатора (пункт 5.1.8 Положения о порядке сдачи в аренду). 

Если капитальный ремонт (реконструкция) производился без согласия арендодателя, то учет и компенсация затрат арендатора не производятся (пункт 5.1.10 Положения о порядке сдачи в аренду). 

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства получения в установленном Положением о порядке сдачи в аренду порядке разрешения на проведение капитального ремонта спорного объекта, а равно и доказательств подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта (техническое заключение по результатам обследования объекта, до проведения ремонтных работ). 

При таких обстоятельствах суд приходит к вывод об отсутствии оснований для зачета в счет арендной платы указанных ответчиком расходов по капитальному ремонту арендованного имущества.  

Ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2013 по 17.03.2017, в связи с чем, истец уточнил требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района от 11.11.2013 № 23 за период с 18.03.2017 по 31.07.2020 в размере 456 011,50 руб.,

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ определено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Уточненные исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности, поскольку рассматриваемое дело поступило в Арбитражный суд Амурской области 17.03.2020 в порядке определения надлежащей подсудности из Амурского областного суда, определением от 26.02.2020 которого отменено решение Свободненского городского суда Амурской области от 22.10.2019. 

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 за период с 18.03.2017 по 31.07.2020 судом проверен и признан верным.

На основании изложенного с ИП ФИО2 в пользу отдела по управлению имуществом администрации Свободненского района подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 за период с 18.03.2017 по 31.07.2020 в размере 456 011,50 руб.

Рассматривая уточненные исковые требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 за период с 29.03.2017 по 31.07.2020 в размере 65 042,36 руб., суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ). 

Пунктом 6.3. договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 установлено, что в случае задолженности по арендной плате арендатор вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней). Неустойка (штраф, пени) начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательств в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Суд, проверив представленный истом расчет пени, признал его арифметически неверным, а именно произведенным без учета положений статьей 191, 193 ГК РФ. 

По расчету суда, размер пени за нарушение сроков внесения арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 за период с 29.03.2017 по 31.07.2020 составляет 62 656,77 руб. 

Ответчик не согласился с требованиями в части заявленной суммы неустойки, заявил ходатайство об уменьшении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев данное ходатайство, суд не усматривает оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

По правилам пункта 1 статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства. 

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. 

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

В силу пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами недолжно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, часть первая статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Пунктом 6.3. договора пеня установлена в размере в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных договором. 

Ответчиком не представлено доказательств несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, а также того, что исчисленная пеня превышает средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства. 

Установленный договором порядок расчета пени не превышает расчет, произведенный исходя двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Оснований для снижения судом неустойки до размера, рассчитанного на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России, ответчиком не указано и при рассмотрении дела не установлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам, установленным в статье 71 АПК РФ, учитывая компенсационную природу неустойки, в целях соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пени по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 за период с 29.03.2017 по 31.07.2020 в размере 62 656,77 руб. 

В остальной части исковые требования о взыскании пени удовлетворению не подлежат по ранее указанным судом основаниям. 

Рассмотрев требования искового заявления о расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 в связи с невнесением арендной платы, суд считает его подлежащим удовлетворению.

Пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 606 ГК РФ условие об арендной плате является существенным условием договора аренды.

В пункте 3 статьи 619 ГК РФ указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Факт невнесения арендной платы ИП ФИО2 более двух раз подряд по истечении установленного договором о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 в период с 18.03.2017 по 31.07.2020 подтвержден материалами дела.

Истец претензиями от 12.09.2018 № 196, от 13.06.2019 № 108 требовал от ответчика погашения задолженности по арендной плате, а также уведомлял о расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленные сроки.

Установленные при рассмотрении дела обстоятельства свидетельствует о длительном неисполнении арендатором обязанностей по внесению арендных платежей, что является существенным нарушением условий договора, лишает истца возможности получения денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договора, и является основанием для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд считает правомерным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23, расторгается в судебном порядке, право арендатора на пользование нежилым помещением подлежит прекращению.

Доказательств, свидетельствующих об освобождении и передаче помещения истцу, ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем, ответчик обязан возвратить истцу арендованное имуществу в порядке, установленном для прекращения договора аренды. 

Согласно подпунктам 1 пункта 1, пункту 2 статьи 333.21, подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины с уточненных исковых требований имущественного характера (521 053,86 руб.) составляет 13 421 руб.; размер государственной пошлины по требованиям о расторжении договора составляет 6 000 руб. 

В соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в размере 19 360 руб. (518 668,27 руб. х 13 421 руб. / 521 053,86 руб. + 6 000 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318280100019885, ИНН 

<

***>) в пользу отдела по управлению имуществом администрации Свободненского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23 за период с 18.03.2017 по 31.07.2020 в размере 456 011,50 руб., пени за период с 29.03.2017 по 31.07.2020 в размере 62 656,77 руб., всего  – 518 668,27 руб.

Расторгнуть договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Свободненского района, от 11.11.2013 № 23, заключенный между отделом по управлению имуществом администрации Свободненского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 318280100019885, ИНН 

<

***>). 

В остальной части исковых требований в удовлетворении отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318280100019885, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 360 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области

СудьяД.С. Аныш