АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ул. Кирова, дом 4, Калуга, 248001, http://fasco.arbitr.ru

e-mail: info@fasco.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А23-10575/2022

г. Калуга

17 июля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 17.07.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи                                                        Нарусова М.М., 

судей                                                                                                       Серокуровой У.В.,

                                                                                                                  Чудиновой В.А., 

 

при участии в судебном заседании

 от истца:

общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро»

 

ФИО1 – представитель по доверенности от 23.02.2022;

 

    рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» на решение  Арбитражного суда Калужской области от 25.12.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024 по делу № А23-10575/2022,  

                                                 УСТАНОВИЛ:

 

общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» (далее – ООО «АПБ», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Администрации муниципального района «Тарусский район» (далее – ответчик, администрация) о признании действительным договора и взыскании 24 203 545,53 руб. (с учетом уточнения)

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации Городского поселения «Город Таруса».

Решением Арбитражного суда Калужской области от 25.12.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами ссылаясь на их незаконность, общество обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.

По мнению кассатора судами нарушены нормы материального и процессуального права.  Заявитель полагает, что судебными актами, а именно постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2022, имеющим преюдициальное значение установлено, что спорное нежилое здание реконструировано с согласия арендодателя. Считает, что срок исковой давности по требованиям из арендных отношений не пропущен.

Представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. В материалы дела от ответчика поступил отзыв, согласно которому просит судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановлений Администрации муниципального района «Тарусский район» от 29.12.2006 № 516, от 12.12.2007 № 1103, от 31.12.2008 № 1513 ООО «Архитектурно-проектное бюро» были предоставлены в аренду нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, в целях использования их для служебного пользования, общей площадью 30,6 кв. м согласно заключенным договорам аренды муниципального имущества (договор аренды муниципального имущества № -А от 29.12.2006, договор аренды муниципального имущества № - А от 12.12.2007, договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008).

В силу п. 4.7. договоров аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда имущества, данные улучшения после прекращения договора принадлежат арендатору. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений производится путем пересмотра арендной платы в сторону уменьшения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возвращению не подлежит.

В соответствии со свидетельством от 26.02.2010 о государственной регистрации права за муниципальным образованием зарегистрировано право на объект: архитектура, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 77,4 кв. м, инв.№ 1210, лит. Аа, адрес объекта: 

<

...>.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 40:20:100511:268, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, площадь 211 кв. м, адрес (местоположение): 

<

...>. Право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

На основании разрешения на строительство № RU 40512101-067-07, выданного Администрацией городского поселения «Город Таруса», 12.09.2007 разрешена реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании указанного разрешения общество за счёт собственных средств провело реконструкцию здания с обновлением и подведением новых инженерных коммуникаций.

До реконструкции спорное нежилое здание, имело следующие технические характеристики: 1 этаж; общая площадь - 77,4 кв.м.; фундамент - бутовый ленточный; материал наружных стен здания - деревянный с облицовкой кирпичом; перегородки дощатые; крыша - шифер (технический паспорт БТИ от 16.04.2004).

В результате произведённой обществом реконструкции выполнены строительные работы, затрагивающие все основные конструктивные элементы строения, за счёт которых изменилась общая площадь и объём строения. Изменилась общая площадь здания, возведен второй этаж, проведены строительные работы по возведению фундамента из бетона (ленточный), наружных стен (каркас металлический с заполнением пенобетонными блоками, снаружи облицованы кирпичом), железо-бетонных перекрытий, крыши (стропильная, скатная, частично совмещенная, кровля мягкая-катепал) (технический спорт БТИ от 28.09.2010 инвентарный номер 5849 и 17).

19.11.2010 Администрацией (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения «Город Таруса» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 40512101-028-10.

В отношении реконструированного объекта 06.12.2010 осуществлен кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 40:20:100511:175, назначение: нежилое, площадь 316,8 кв.м., количество этажей - 2.

Право собственности на спорное строение в ЕГРН в настоящее время не зарегистрировано.

По делу №А23-8424/2020 решением Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2021, оставленным без изменения постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021, Арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2022, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Архитектурно-проектное бюро» к администрации муниципального района «Тарусский район» о признании права собственности на 897/1109 доли в праве общей долевой собственности в спорном нежилом здании. При этом судом апелляционной инстанции положения п. 4.7 в редакции договоров аренды от 2006 и 2007 года были признаны ничтожными.

Ссылаясь на то, что между обществом и ответчиком были заключены вышеуказанные договоры аренды, по условиям которых арендодатель дал свое согласие на реконструкцию объекта аренды и ввод его в эксплуатацию, следовательно, затраты общества на реконструкцию вышеуказанного нежилого здания подлежат возмещению за счет ответчика, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями (с учетом их уточнения).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций верно руководствовались следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Срок аренды установлен в п. 1.2 договора аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 на срок с 31.12.2008 по 30.11.2009.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец просил суд признать действительным договор аренды в отношении помещений площадью 30,6 кв.м. в реконструированном нежилом здании, площадью 316,8 кв.м., адрес (описание местоположения) - 

<

...>, количество этажей- 2, кадастровый номер-           

-40:20:100511:17      кадастровый              номер   - 40:20:100511:175.

Поскольку договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 не содержит какого-либо указания, в каком именно здании, с какой площадью и количеством этажей находятся нежилые помещения, стороны лишь ограничились указанием адресом их местоположения: 

<

...>, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания действительным договора аренды в отношении помещений площадью 30,6 кв.м. в реконструированном нежилом здании, площадью 316,8 кв.м., адрес (описание местоположения) - 

<

...>, количество этажей-2, кадастровый          номер                          -40:20:100511:17 кадастровый номер-40:20:100511:175.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, в части взыскания с ответчика компенсации расходов за неотделимые улучшения арендованного имущества по договорам аренды от 29.12.2006, 12.12.2007  в размере 24 203 545, 53 руб., суды обоснованно исходили из следующего.

Обосновывая иск в указанной части общество ссылалось на то, что арендодатель дал свое согласие на реконструкцию объекта аренды и ввод его в эксплуатацию, при этом договоры аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 содержали условия о том, что арендатору принадлежат произведенные им неотделимые улучшения.

В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

Таким образом, суды верно указали, что право возмещения стоимости выполненных работ возникает у арендатора лишь с момента прекращения договора аренды.

Между тем, окончание работ и получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 40512101-028-10 было осуществлено 19.11.2010, то есть уже в период действия договора аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008, который в настоящее время все еще является действующим.

Как верно установлено судами порядок зачета проведенных неотделимых улучшений регламентирован в п. 4.7 договора, который указанным выше преюдициальным решением признан ничтожным.

Из разъяснений, приведенных в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований» следует что, по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

Судами двух инстанций установлено, что разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию были выданы Администрацией городского поселения «Город Таруса».

Между тем, по сделке (соглашения или иной формы согласия) согласие арендодателя на спорные улучшения не получено.

На основании пункта 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из мотивировочной части Постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А23-8424/2020 следует, что в соответствии с Постановлением Главы администрации муниципального района «Тарусский район» от 30.08.2013 № 1155 «Об утверждении Положения об отделе по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации муниципального района «Тарусский район» отдел (арендодатель) является структурным подразделением администрации муниципального района «Тарусский район» (далее по тексту - администрация) и осуществляет свою деятельность от имени администрации муниципального района «Тарусский район».

Одной из основных задач отдела является Управление и распоряжение муниципальным имуществом.

В соответствии с положениями постановления Районного Собрания МО «Тарусский район» № 44 от 27.10.2005 «Об утверждении Положения «Об администрации муниципального района «Тарусский район» и ее структуры» (действующего в период заключения договоров аренды и выдачи разрешения на реконструкцию и ввода в эксплуатацию) администрация муниципального района «Тарусский район» (далее по тексту - администрация) является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления и осуществляет управление муниципальной собственностью, включая управление предприятиями, учреждениями, организациями, находящимися в муниципальной собственности.

Вместе с тем, конкретный перечень работ, их виды и стоимость именно между истцом и ответчиком согласованы не были.

Рабочий проект, сметная документация на ремонт не получили какого-либо одобрения со стороны арендодателя, доказательств направления их ответчику истцом не представлено.

Вся позиция истца заключается лишь в том, что при выдаче разрешения на строительство на генеральном плане имеется печать администрации муниципального района «Тарусский район». Каких-либо соглашений о проведении работ сторонами не заключено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, решение арендатора произвести работы по реконструкции помещений для осуществления предпринимательской деятельности само по себе, в отсутствие оговоренных сторонами при принятии имущества в аренду недостатков, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Как верно указано судами, действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить от ответчика документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как того требуют положения статьи 623 ГК РФ.

Таким образом, в отсутствие документов, содержащих согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истцом не доказано получение требуемого в силу статьи 623 ГК РФ согласия арендодателя.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 № Ф10-1994/2020 по делу № А62- 289/2017.

Учитывая изложенное суды обоснованно отказали в удовлетворении требования истца в части взыскания в счет компенсации расходов за неотделимые улучшения арендованного имущества по договорам аренды от 29.12.2006, 12.12.2007.

 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выражают несогласие с выводами арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, изложенными в оспариваемых решении и постановлении, что не является, в силу ст. 286 АПК РФ, самостоятельным основанием для отмены судебных актов.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Калужской области от 25.12.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024 по делу № А23-10575/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий 

 

Судьи

М.М. Нарусов

 

У.В. Серокурова

 

В.А. Чудинова