АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А81-1071/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Куприной Н.А.,

судей							Фроловой С.В.,

								Шабаловой О.Ф.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элит» на решение от 29.09.2016 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 13.12.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г., Тетерина Н.В.) по делу № А81-1071/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элит» (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, микрорайон Оптимистов, дом 3, корпус 1, ИНН 8904061467, ОГРН 1098904002592) к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 5, корпус Б, ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302) об урегулировании разногласий при заключении договора.

В заседании принял участие представитель департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой – Отепова Р.З. по доверенности от 26.12.2016.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Элит» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.12.2015 № 38, а именно в части:

- изложения абзацев 1 – 3 пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость Имущества установлена в соответствии с отчетом № 159-01-2016-Н/89 об оценке рыночной стоимости объекта оценки ООО ЦЭО «Церта» (дата составления отчета 19.01.2016) и составляет: 18 082 344 (восемнадцать миллионов восемьдесят две тысячи триста сорок четыре) рубля, в том числе рыночная стоимость Здания: 11 036 204 (одиннадцать миллионов тридцать шесть тысяч двести четыре) рубля; рыночная стоимость земельного участка 7 046 140 (семь миллионов сорок шесть тысяч сто сорок) рублей»; 

- дополнения пункта 2.1 договора абзацем 4 следующего содержания: «Уменьшить рыночную стоимость Имущества, указанную в абзаце 1 пункта 2.1, на рыночную стоимость улучшений, внесенных в Здание, в сумме 12 013 785,54 (двенадцать миллионов тринадцать тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей 54 копейки, в соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 158-01-2016/Н/89 ООО ЦЭО «Церта». Итоговая рыночная стоимость выкупаемого имущества устанавливается в размере 6 068 558,46 (шесть миллионов шестьдесят восемь тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 46 копеек»; 

- исключения абзаца 4 пункта 2.1 договора; 

- изложения пункта 7.3 договора в следующей редакции: «В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа». 

Решением от 29.09.2016 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 13.12.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины. С общества в пользу департамента взысканы судебные издержки в размере 15 000 руб.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: судом необоснованно не принято уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), отказано в проведении повторной экспертизы; судом апелляционной инстанции не могло быть отражено в постановлении то, что департамент утвердил схему расположения вновь образованного земельного участка на кадастровом плане территории 09.12.2016, поскольку ответчик в установленный срок не произвел раздел земельного участка и своевременно не проинформировал истца, который был лишен возможности обосновать доводы апелляционной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнении к нему департамент просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Заявитель направил в суд возражения на отзыв департамента, которые судом округа приобщены к делу.

Представитель департамента в судебном заседании высказал возражения против удовлетворения кассационной жалобы, изложенные в отзыве и дополнении к нему.

Учитывая надлежащее извещение заявителя о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в его отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 274, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва, пояснений представителя департамента, пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами, в процессе реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – здания с занимаемым земельным участком, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, район Коротчаево, улица Бамовская, дом 3 (далее – объект), в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), администрацией города Новый Уренгой принято распоряжение от 24.12.2015 № 1543-р «Об утверждении условий приватизации» (далее – распоряжение). 

В распоряжении установлена цена приобретаемого имущества в размере 35 669 779,66 руб. без учета налога на добавленную стоимость (в том числе, стоимость здания – 18 056 779,66 руб., стоимость земельного участка – 17 613 000 руб.), определенная на основании отчета от 10.12.2015 № 1075/15 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр». 

Ответчиком для подписания истцом направлен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.12.2015 № 38 (далее – договор) на условиях, утвержденных распоряжением. 

Общество направило в адрес департамента протокол разногласий к договору № 01, содержащий предложение о стоимости выкупаемого имущества в размере 18 082 344 руб., в том числе стоимость здания – 11 036 204 руб., стоимость земельного участка – 7 046 140 руб. Кроме того, общество предложило включить в договор условие, предусматривающее уменьшение стоимости выкупаемого имущества, на сумму, равную стоимости произведенных им в период аренды объекта неотделимых улучшений, в размере 12 013 785,54 руб. 

Письмом от 24.02.2016 № 301-12/1511-02 департамент предложение общества отклонил, протокол урегулирования разногласий возвратил без подписания, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском. 

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не усмотрел оснований для уменьшения выкупной стоимости объекта и нарушения прав общества спорными условиями договора, в связи с чем отказал в иске.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав также на то, что суд правомерно не принял уточнение исковых требований, поскольку истец фактически заявил новые исковые требования. Не отражение в мотивировочной части решения причин непринятия уточнения иска при том, что апелляционным судом они признаны правомерными, не является основанием для отмены решения суда.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем при рассмотрении спора судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому рассматриваемому условию договора.

В связи с этим при возникновении разногласий по конкретным условиям договора разрешение спора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

В результате принятия судом первой инстанции решения об отказе в иске без указания выводов по каждому рассматриваемому спорному условию договора не достигнута цель разрешения возникших между сторонами разногласий при заключении договора.

Кроме того, в силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец, уточняя исковые требования, просил исключить из условий договора следующие:

- в пункте 1.1 раздела 1 «Предмет Договора» слова: « - земельный участок общей площадью 3 114,0 кв. м (далее – Земельный участок), с кадастровым номером: 89:11:080201:6033, имущество находится в собственности муниципального образования город Новый Уренгой»; 

- в пункте 2.1 раздела 2 «Цена Договора и порядок расчетов» слова: «и составляет 35 669 779,66 (тридцать пять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч семьсот семьдесят девять) рублей 66 копеек (без учета НДС), в том числе:» и слова: «рыночная стоимость Земельного участка – 17 613 000 (семнадцать миллионов шестьсот тринадцать тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)»; 

- в пункте 2.2 раздела 2 «Цена Договора и порядок расчетов» реквизиты оплаты за земельный участок;

- в приложении 1 к договору «Акт приема-передачи» слова: « - земельный участок, общей площадью 3 114,0 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, р-н Коротчаево, улица Бамовская, дом 3»;

- в приложении 2 к договору график платежей по договору за земельный участок. 

Судом первой инстанции данное заявление истца не рассмотрено, в нарушение положений статьи 49 АПК РФ мотивы непринятия уточнения исковых требований в решении суда не указаны.

Суд апелляционной инстанции, исходя из того, что уточненные исковые требования связаны с отказом департамента от заключения дополнительного соглашения к договору, пришел к выводу, что они носят самостоятельный характер, имеют иной предмет и иные основания по сравнению с первоначально заявленным иском. 

Однако судом апелляционной инстанции не учтено, что первоначально заявленные исковые требования касались как здания, так и земельного участка, в отношении которого между сторонами имеется спор. В исковом заявлении истец указывал на наличие разногласий между сторонами относительно стоимости объекта, в том числе земельного участка. 

Таким образом, принимая во внимание доводы истца об изменении площади земельного участка, указанного в спорных пунктах договора, суду надлежало разрешить вопрос о возможности рассмотрения разногласий сторон по его условиям с учетом площади земельного участка, фактически занимаемого объектом, с целью урегулирования разногласий сторон, актуальных на дату рассмотрения судом спора по существу.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. 

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судами не установлена дата обращения общества к департаменту с заявлением о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По ходатайству сторон в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определением суда первой инстанции от 30.05.2016 по делу назначено проведение судебной экспертизы. В данном определении перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на 08.12.2014.

Как установлено судами, в заключении эксперта от 19.07.2016 № 210/16 рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 17.08.2015.

В соответствии со статьями 8, 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. 

Причины наличия противоречия в датах определения рыночной стоимости объекта (08.12.2014 и 17.08.2015) судами не установлены и не устранены. Вопрос о влиянии противоречия в датах на объективность, достоверность результатов экспертизы и возможность использования заключения экспертизы в качестве доказательства по делу, судом на обсуждение сторон не ставился. Оценка заключению экспертизы с точки зрения соответствия ответа на поставленный судом вопрос судами нижестоящих инстанций в порядке статьи 71 АПК РФ не дана, в том числе при рассмотрении судом первой инстанции ходатайства заявителя о проведении по делу повторной экспертизы.

В связи с нарушением судами норм процессуального права, неправильным применением норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, на основании пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 4 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, устранить недостатки, изложенные в настоящем постановлении, рассмотреть заявление истца об уточнении исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, исследовать в полном объеме представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности по правилам статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора, проверить условия договора на предмет их соответствия закону, разрешить возникшие между сторонами разногласия по условиям договора с указанием в мотивировочной части решения выводов суда по каждому рассматриваемому условию договора, а также распределить судебные расходы по результатам рассмотрения дела, в том числе по рассмотрению кассационной жалобы. 

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.09.2016 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 13.12.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-1071/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий					Н.А. Куприна

Судьи									С.В. Фролова

										О.Ф. Шабалова