701/2018-34680(1) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29347/2017

г. Краснодар

30 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.   Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2018 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном  заседании от истца – индивидуального предпринимателя Орла Мехмета Мурата  (ИНН 231520514560, ОГРНИП 315231500015045) – Холодова Н.Г. (доверенность  от 13.10.2015), от ответчика – индивидуального предпринимателя Сафронова Вячеслава  Борисовича (ИНН 231500469809, ОГРНИП 312231534800045) – Голубенко С.С.  (доверенность от 14.03.2016), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, – Сафроновой Анны  Вячеславовны, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания,  в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда  в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу индивидуального предпринимателя Орла Мехмета Мурата на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 (судья Гордюк А.В.)  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018  (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-29347/2017, установил  следующее.  

Индивидуальный предприниматель Орел Мехмет Мурат (далее –  предприниматель-1) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к  индивидуальному предпринимателю Сафронову Вячеславу Борисовичу  (далее – предприниматель-2) о досрочном расторжении с 01.03.2017 договора  от 01.06.2012 № 1/2012-РГ аренды производственной базы в составе административного  здания площадью 37,5 кв. м (литера Б), гаража площадью 1166,6 кв. м (литера Д),  мастерской площадью 641,8 кв. м (литера Ж), иных производственных сооружений и  

прилегающего земельного участка площадью 8820 кв. м с кадастровым номером  23:47:0103002:5 (далее – договор аренды, производственная база, нежилые здания,  земельный участок), о взыскании 1 млн. рублей неосновательного обогащения  и 35 068 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами  с 01.03.2017 по 13.07.2017 с их последующим расчетом до дня фактической уплаты суммы  основного долга, 131 500 рублей неосновательного обогащения и 30 893 рублей 43 копеек  процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.12.2014 по 13.07.2017  с их последующим расчетом до дня фактической уплаты суммы основного долга,  1 276 811 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.  

Предприниматель-2 подал встречный иск о досрочном расторжении с 01.11.2017  договора аренды, о понуждении предпринимателя-1 к освобождению производственной  базы и ее передаче арендодателю, о взыскании 553 178 рублей 32 копеек долга по  договору аренды.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечена Сафронова А.В.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 (с учетом  исправительного определения от 19.01.2018), оставленным без изменения постановлением  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018, договор аренды  от 01.06.2012 № 1/2012-РГ признан расторгнутым с 01.11.2017, предприниматель-1  присужден к освобождению производственной базы и ее передаче предпринимателю-2  в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.  По первоначальному иску признаны обоснованными требования о взыскании  550 тыс. рублей остатка обеспечительного платежа по договору аренды и 8762 рублей  33 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.11.2017  по 11.01.2018 с их последующим перерасчетом до дня фактической уплаты суммы  основного долга, 80 004 рублей 50 копеек стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества, 131 500 рублей платы по предварительному договору  купли-продажи и 33 145 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными  средствами с 02.04.2015 по 11.01.2018 с их последующим перерасчетом до дня  фактической уплаты суммы основного долга, 109 250 рублей стоимости неотделимых  улучшений производственной базы по предварительному договору купли-продажи.  По встречному иску признаны обоснованными требования о взыскании 450 тыс. рублей  задолженности по арендной плате, 17 598 рублей 10 копеек стоимости коммунальных  услуг, 44 тыс. рублей пени, 13 006 рублей 86 копеек расходов по уплате государственной  пошлины по встречному иску. В результате судебного зачета с предпринимателя-2  

в пользу предпринимателя-1 взыскано 302 192 рубля остатка обеспечительного платежа  по договору аренды и 8762 рублей 33 копеек процентов за пользование чужими  денежными средствами, 43 957 рублей 67 копеек стоимости улучшений производственной  базы, 33 145 рублей 14 копеек процентов за пользование несвоевременно возвращенной  платы по предварительному договору купли-продажи, 302 192 рублей процентов  за пользование чужими денежными средствами с 12.01.2018 до момента фактического  исполнения обязательства. В удовлетворении остальных частей первоначального и  встречного исков отказано. Судебные акты мотивированы следующим.  Предприниматель-1 не доказал наличие по состоянию на 01.03.2017 существенного  изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора  аренды. Введение ограничений на импорт турецкой продукции таким изменением  обстоятельств не является. Договором аренды не предусматривалось использование  производственной базы исключительно для складирования турецких продуктов питания.  Предприниматель-2 мог спрогнозировать названные явления, предотвратить  неблагоприятные предпринимательские риски. У предпринимателя-1 имелась  задолженность по арендной плате с июля 2016 по январь 2017 и с февраля 2018 по октябрь  2018 включительно. Договор аренды фактически расторгнут с 01.11.2017. С этого момента  предприниматель-1 обязан освободить производственную базу и передать ее  предпринимателю-2. До фактического возврата производственной базы арендатор обязан  вносить арендную плату. Доказательства уклонения предпринимателя-2 от приемки  производственной базы в деле отсутствуют. Досрочное освобождение  предпринимателем-1 арендуемых нежилых зданий не прекратило его обязанность по  внесению арендной платы. Предприниматель-1 не обеспечил явку своих представителей  на переговоры о прекращении арендных отношений. Предприниматель-2 не обязан  возмещать предпринимателю-1 затраты по текущему ремонту системы отопления,  вышедшей из строя в период действия договора. При приемке нежилых помещений в  аренду по акту от 01.06.2012 предприниматель-1 не выразил претензии относительно  состояния отопительного оборудования. Оплаченная стоимость неотделимых улучшений  в сумме 218 500 рублей относится на предпринимателей-1,-2 поровну по 109 250 рублей.  Выполнение соответствующих работ на сумму 437 091 рубль не доказано.  Государственная регистрация перехода права собственности на производственную базу  состоялась 25.12.2017, поэтому арендная плата взыскана с арендатора по октябрь  2017 года включительно. Занятие производственной базы ее покупателем  (Чесноковым Н.Н.) после 06.04.2017 не доказано. Имущество базы передано покупателю  по акту приема-передачи только 15.12.2017.  

Предприниматель-1 обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 11.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 03.04.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя  следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и  апелляционной инстанций. Арендатор освободил производственную базу с 01.03.2017, что  признал суд первой инстанции, мотивируя отказ в начисления эксплуатационных  платежей за весь испрашиваемый период. С 06.04.2017 производственная база поступила  в фактическое владение ее покупателя (Чеснокова Н.Н.), препятствующего арендатору в  использовании объекта аренды. Договор аренды заключался исключительно для  складирования турецкого продовольствия, поэтому введение соответствующих  ограничений на импорт является существенным изменением обстоятельств.  Предприниматель-2 злоупотребил правами арендодателя, уклоняясь от принятия  арендованного имущества после получения от предпринимателя-1 13.02.2017 акта  приема-передачи, писем от 20.02.2017, 27.04.2017 о принятии производственной базы и  подписании соглашения о расторжении договора аренды. Требование о его расторжении  трижды заявлялось арендатором в рамках дела № А32-1130/2017. Ремонт системы  отопления на сумму 98 302 рублей осуществлен арендатором вследствие скрытых  недостатков объекта аренды. Уплаченные арендатором 218 500 рублей составляют  половину от стоимости работ по предварительному договору, выполненных  на 437 091 рубль, что подтверждено актом выполненных работ. Новое рассмотрение дела  необходимо для привлечения к участию в нем Чеснокова Н.Н., установления  фактического занятия им производственной базы после заключения договора  купли-продажи, опроса в качестве свидетелей работников общества с ограниченной  ответственностью «Виола спектр» и сторожа территории, оценки акта выполненных работ  на сумму 437 091 рубль, установления признаков злоупотребления правом в поведении  предпринимателя-2.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель-2 выразил мотивированное  мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей  участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 подлежащими отмене,  а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено,  что правопредшественник предпринимателя-2 и руководимое предпринимателем-1  общество с ограниченной ответственностью «АСМ фрут» заключили предварительный  договор от 11.11.2011 № 1/2011 в редакции дополнительного соглашения от 02.01.2012  о заключении договора аренды производственной базы в составе нежилых зданий и  прилегающего земельного участка с ежемесячной арендной платой в размере  100 тыс. рублей, 50 тыс. рублей из которых подлежали перечислению арендодателю,  а остальные 50 тыс. рублей – зачету в счет авансового платежа, составляющего  3800 тыс. рублей. Последний перечислен правопредшественнику предпринимателя-2.  По соглашению от 31.05.2012 права и обязанности общества с ограниченной  ответственностью «АСМ фрут» по предварительному договору переданы  предпринимателю-1.  

Правопредшественник предпринимателя-2 (арендодатель) и предприниматель-1  (арендатор) 01.06.2012 заключили договор аренды производственной базы с  прилегающим земельным участком для размещения ее, управления и других служб  организации-арендатора в целях решения хозяйственных задач на 76 месяцев с 01.06.2012  по 01.11.2018. Условие об арендной плате сохранило редакцию предварительного  договора со сроком внесения до 25 числа текущего месяца. Арендатору вменено в  обязанность производство текущего ремонта с письменным разрешением арендодателя и  других специальных служб на прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций,  перепланировку и переоборудование (пункты 2.4.4, 2.4.5). По требованию арендодателя  договор мог быть досрочно расторгнут при невнесении арендатором более двух раз  подряд по истечении установленного договором срока арендной платы (пункт 6.6.3), а по  инициативе любой из сторон – при возникновении форс-мажорных обстоятельств,  делающих его исполнение невозможным (пункт 6.9). Соблюдение порядка и сроков  внесения арендной платы обеспечено сторонами неустойкой (пеней) в размере 0,1 % за  каждый день просрочки (пункт 10.2).  

Запись о договоре аренды с номером регистрации  23-23-21/177/2012-045/4 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним. Производственная база с прилегающим земельным участком  передана арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2012 без замечаний.  Предприниматель-2 стал собственником объекта аренды и вступил в арендные отношения  в качестве арендодателя в порядке наследования (свидетельство о праве на наследство  по завещанию от 16.04.2016 серии 23АА № 5517153).  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 30.05.2017 по делу № А32-11301/2017 с предпринимателя-1 в пользу  предпринимателя-2 взыскана задолженность по арендной плате с июля 2016 года  по январь 2017 года включительно.  

Предприниматель понес затраты на монтаж вентиляции по договору от 03.09.2012   № 40 в сумме 80 004 рублей 50 копеек, на ремонт системы отопления по договору  от 17.02.2014 в сумме 98 302 рубля. Ремонт системы отопления произведен на основании  акта от 25.01.2017, составленного работниками общества с ограниченной  ответственностью «Южное товарищество» без участия арендатора и арендодателя,  в котором отражены отсутствие настенных котлов, повреждение насоса резервного  водоснабжения и бака запаса воды. По договору от 10.09.2012 № 1-09/12 подрядная  организация по заказу предпринимателя-1 произвела строительно-монтажные работы  по устройству разгрузочной эстакады на общую сумму 800 тыс. рублей, уплаченных  заказчиком 18.09.2012 и 23.11.2012.  

По условиям договора от 17.10.2014 № 1/2014 правопредшественник  предпринимателя-2 (продавец) и предприниматель-1 (покупатель) намеревались до  01.04.2015 заключить договор купли-продажи производственной базы в составе нежилых  зданий и прилегающего земельного участка. До его заключения продавец должен был  провести в одном из нежилых зданий (с кадастровым номером 23:47:0102021:49)  строительно-ремонтные работы, необходимые для осуществления производственной  деятельности покупателя, с равным распределением стоимости работ между сторонами.  Предприниматель произвел предварительную оплату в размере 131 500 рублей, а также  оплатил 218 500 рублей в счет стоимости ремонтных работ. Между сторонами имеются  разногласия относительно стоимости фактически выполненных ремонтных работ  (437 091 рубль или 219 000 рублей).  

С марта 2017 года предприниматель-1 не занимает и не использует  производственную базу.  

Предприниматель-1 инициировал процедуру расторжения договора аренды в связи  с наличием форс-мажорных обстоятельств, заключающихся, по его мнению, в том,  что постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2015 № 1296  во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 28.11.2015 № 583  применены специальные экономические меры в виде запрета на ввоз на территорию  Российской Федерации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия,  страной происхождения которых является Турецкая Республика. Полная остановка  оптовой торговли импортным товаром привела к нецелесообразности и отсутствию  

экономической выгоды в пролонгации договора аренды и необходимости его расторжения  с 01.03.2017. Предприниматель-2 настаивает на расторжении договора аренды только  с 01.11.2017, считая, что до этой даты отсутствовали какие-либо препятствия в  использовании объекта аренды по назначению.  

Названные обстоятельства послужили основаниями первоначального и встречного  исков. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов  рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1, пункту 5 статьи Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – Гражданский кодекс), при установлении, осуществлении и защите  гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских  правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать  преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий  предполагаются, пока не доказано иное. В пункте 1 постановления от 23.06.2015 № 25  «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского  кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации  разъяснил, что при оценке действий сторон с точки зрения добросовестности следует  исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота,  учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том  числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть  признано недобросовестным и в отсутствие соответствующего заявления другой стороны  по инициативе суда в случае очевидного отклонения действий участника гражданского  оборота от добросовестного поведения. Данный вопрос должен выноситься судом  на обсуждение. Установление недобросовестного поведения одной из сторон может  повлечь отказ в защите принадлежащего ей права и обеспечение защиты интересов  добросовестной стороны.  

Положениями Гражданского кодекса определено, что по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и (или) пользование (пункт 1 статьи 606). По требованию арендатора договор  аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае создания арендодателем  препятствий пользованию имуществом. Договором аренды могут быть установлены иные  основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (статья 620).  До возврата арендуемого имущества арендодателю сохраняется обязанность арендатора  

по внесению арендных платежей (статья 622). Передача здания или сооружения  арендодателем и принятие его арендатором, а также обратная передача осуществляются  по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами  (пункты 1, 2 статьи 655).  

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса, при непредоставлении  обязанной стороной обусловленного договором исполнения другая сторона вправе  приостановить встречное исполнение либо отказаться от него. В пункте 10  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с  арендой» была сформулирована рекомендация, согласно которой обязанность арендатора  по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности  арендодателя по передаче объекта аренды в фактическое пользование арендатора.  Арендная плата подлежит внесению только за период, в котором арендодателем  обеспечивалась возможность фактического пользования арендатором объектом аренды.  

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций  обоснованно заключили о следующем. Нормативное ограничение на импорт турецкого  продовольствия не могло быть квалифицировано ни как существенное изменение  обстоятельств, являющееся основанием для расторжения договора аренды в порядке  статьи 451 Гражданского кодекса, ни как предусмотренное пунктом 6.9 договора аренды  форс-мажорное обстоятельство, согласованное контрагентами как основание для  досрочного прекращения арендных отношений. Освобождение арендатором по  собственной инициативе производственной базы с 01.03.2017 само по себе в условиях  действующего договора аренды не прекратило его обязанность по внесению арендных  платежей. Ремонт арендатором системы отопления на сумму 98 302 рублей не связан со  скрытыми дефектами объекта аренды (такой дефект при его наличии мог быть выявлен  в первый отопительный сезон), осуществлен в процессе эксплуатации арендатором  производственной базы как текущий ремонт. Расходы на такой ремонт не могли быть  отнесены на арендодателя.  

Вместе с тем, суды не установили обстоятельства, связанные с заключением  в апреле 2017 года предпринимателем-2 и Чесноковым Н.Н. договора купли-продажи  производственной базы, передачей объекта купли-продажи от продавца к покупателю,  обеспечением участниками данной сделки возможности фактического использования  предпринимателем-1 объекта аренды по договору аренды, на который продажа  производственной базы иному лицу, в силу статьи 617 Гражданского кодекса, не должна  была повлиять. Необеспечение продавцом и (или) покупателем производственной базы  

названной возможности должно было повлечь исключение соответствующего периода  из заявленного предпринимателем-2 периода начисления арендных платежей и могло  служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора  по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса  и пунктом 6.6.1 договора аренды (создание арендодателем препятствий пользованию  имуществом). Соответствующим действиям предпринимателя-2 в совокупности  с предъявлением им требований о взыскании арендной платы за период, в который  предпринимателю-1 чинились препятствия в пользовании производственной базой,  следовало дать оценку на предмет наличия у них признаков недобросовестного поведения  с предварительным вынесением этого вопроса на обсуждение сторон. Установлению  названных обстоятельств должны были способствовать привлечение к участию в деле  покупателя производственной базы, его пояснения и дополнительные доказательства, в  том числе договор купли-продажи производственной базы. Момент государственной  регистрации перехода к Чеснокову Н.Н. права собственности на производственную базу  при установлении названных препятствий не имеет правового значения для выводов о  наличии (отсутствии) оснований для расторжения договора аренды по указанным  основаниям и об обоснованном периоде начисления арендной платы.  

Частичное удовлетворение требования предпринимателя-1 о взыскании стоимости  неотделимых улучшений производственной базы по предварительному договору  купли-продажи суд первой инстанции обосновал отсутствием доказательств выполнения  строительных работ на сумму 437 091 рубль. Отказывая в принятии и оценке акта  приемки выполненных работ на сумму 437 091 рубль во исполнение условий  предварительного договора купли продажи, суд апелляционной инстанции не учел,  что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе  приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу,  определяются наличие у лица, представившего доказательства, возможности их  представления в суд первой инстанции и уважительность причин их непредоставления.  Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции в любом  случае не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной  инстанции, а их непринятие при наличии к тому оснований может являться основанием  для такой отмены в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса.  Данные разъяснения приведены в пункте 26 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении  дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».  

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать  содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы соответствующими установленным  по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой  инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое  рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого  отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют  установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле  доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено  необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции  комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных  обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного  процессуального кодекса).  

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 по делу   № А32-29347/2017 отменить.  

Дело № А32-29347/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья Н.С. Мазурова  Судья А.И. Мещерин