ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, 

<

...>

Телефон (факс): 8(4872)250-800; http://www.tula.arbitr.ru/   

РЕШЕНИЕ

город Тула                           Дело № А68-9980/2020

Дата объявления резолютивной части решения: 18 февраля 2021 года.

Дата изготовления решения в полном объеме: 26 февраля 2021 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Литвинова А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  исковому заявлению ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к ГУ ТО «Тульские парки» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) о признании недействительным отказа арендодателя от заключения дополнительного соглашения об освобождении от арендных платежей по договору аренды № 197А/2019 от 01.10.2019 за период с апреля по июнь 2020 года, применении последствий недействительности отказа,

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя ФИО3 – по доверенности б/н от 24.07.2020, 

от ответчика: представителя ФИО4 – по доверенности № 2-Д от 19.01.2021, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее также – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ГУ ТО «Тульские парки» (далее также – ответчик, учреждение) о признании недействительным отказа арендодателя от заключения дополнительного соглашения об освобождении от арендных платежей по договору аренды № 197А/2019 от 01.10.2019 за период с апреля по июнь 2020 года, применении последствий недействительности отказа.

Истец в судебном заседании устно уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору № 197А/2019 от 01.10.2019, предусматривающее освобождение арендатора от уплаты арендных платежей за период апрель-июнь 2020 года.

Суд принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

Истец поддержал исковые требования с учетом уточнения.

Ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать.

При рассмотрении дела судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Государственным учреждением Тульской области «Тульские парки» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор №197А/2019 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области от 01.10.2019 (далее - договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество (далее - здание административно-торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, кадастровый номер 71:30:050313:1261, назначение; нежилое здание, 1 - этажное (подземных этажей – 0), общая площадь 1793,3 кв. м., инв. №70:401:002:010002960, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Академика Павлова, д. 2. Внешний вид и состояние передаваемого в аренду имущества отображено в фотоматериалах (приложение № 1 к договору).

Указанное имущество является государственной собственностью Тульской области и закреплено за арендодателем на праве оперативного управления, не является предметом залога, под арестом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц (п. 1.2 договора).

Арендатор принимает в аренду имущество в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора и использует его для осуществления коммерческой деятельности (п. 1.3 договора).

Передача имущества подтверждается актом приема-передачи, который подписан арендодателем и арендатором с указанием на фактическое состояние имущества.

Сторонами в п. 1.5 договора установлено, что настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, распространяется на правоотношения сторон, возникшие с момента подписания настоящего договора и акта приема-передачи имущества, и действует 15 лет. Обязанность по государственной регистрации договора возлагается на арендатора.

Дата государственной регистрации договора 10.10.2019.

В соответствии с п. 2.2 договора арендатор обязуется в том числе, в срок до 1 года с момента подписания настоящего договора за счет собственных средств завершить в полном объеме все необходимые работы по капитальному ремонту имущества в соответствии с рабочей документацией и сметой по капитальному ремонту имущества, эскизным проектом (приложение 4 договору). По окончании работ по капитальному ремонту имущества в течение 15 дней передать арендодателю исполнительную документацию по капитальному ремонту имущества. Окончание в полном объеме всех необходимых работ по капитальному ремонту имущества, готовности имущества к дальнейшей эксплуатации оформляется актом об окончании работ по капитальному ремонту имущества, который подписывается представителями арендодателя, министерства имущественных и земельных отношений Тульской области и представителями арендатора. Не использовать имущество в коммерческих целях до полного завершения всех работ по капитальному ремонту  имущества.  

Содержать имущество в исправном состоянии, соответствующим техническим и санитарным нормам. Обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние имущества, инженерно-технических коммуникаций. Пользоваться имуществом в полном соответствии с его назначением и техническими условиями эксплуатации. Самостоятельно и за свой счет производить замену вышедших из строя в процессе эксплуатации комплектующих и узлов, приобретение расходных материалов, а также в согласованные арендодателем сроки производить ремонт имущества, в том числе капитальный ремонт имущества в течении всего срока действия договора аренды.

Согласно п. 2.4 договора арендатор вправе сдавать в субаренду арендуемое имущество в соответствии с действующим законодательством. 

За указанное в пункте 1.1 настоящего договора имущество устанавливается ежемесячная арендная плата (с учетом НДС) в сумме 351 100 руб. (п. 4.1 договора).

Во исполнение договора аренды №197А/2019 от 01.10.2019 индивидуальным предпринимателем ФИО2 были заключены:

- договор № 19/44 об оказании охранных услуг (охрана имущества) от 23.10.2019 на охрану арендуемого объекта в период с 24.10.2019 по 01.01.2020;

- договор подряда № 25/10/01 от 25.10.2019 на выполнение работ по изготовлению, поставке и монтажу остекления зенитного фонаря арендуемого объекта;

- договор подряда № 26/11/19 от 26.11.2019 на выполнение работ по изготовлению, поставке и монтажу остекления первого этажа арендуемого объекта;

- договор подряда № 13/01-20 от 13.01.2020 на выполнение работ по устройству кровли на здании торгового назначения;

- договор подряда № 1/02-20 от 11.02.2020 на выполнение электромонтажных работ на арендуемом объекте;

- договор энергоснабжения № 71553100223 от 28.01.2020;

- договор № 19ВС/2020 на возмещение затрат за коммунальные услуги от 17.02.2020;

- договор № 01/2020 об оказании охранных услуг (охрана имущества) от 30.03.2020 на охрану арендуемого объекта в период с 09.04.2020 по 09.01.2021.

В период с января по июнь 2020 года предпринимателем осуществлялась оплата услуг по вывозу отходов производства и потребления на арендуемом объекте.

ИП ФИО2 были заключены предварительные договора о заключении договоров субподряда части нежилого помещения № 8м/19 от 22.10.2019 и № 19м/19 от 26.12.2019.

Письмом № 11/03/2020-3 от 11.03.2020г. истец уведомил ответчика о завершении работ по капитальному ремонту арендованного здания, а также предложил ответчику 16.03.2020г. произвести осмотр имущества и подписать акт об окончании работ по капитальному ремонту.

В письме № 01-11/374 от 13.03.2020 ответчик просил истца предоставить ему исполнительную документацию по капитальному ремонту имущества.

С сопроводительными письмами № 16/03/2020-1, № 16/03/2020-2 от 16.03.2020 и  № 17/03/2020-1, № 17/03/2020-2 от 17.03.2020 арендатор 17.03.2020 передал арендодателю исполнительную документацию по капитальному ремонту имущества.

Письмом № 30/03/2020-1 от 30.03.2020 арендатор просил арендодателя рассмотреть вопрос о предоставлении ему отсрочки по уплате арендных платежей по договору до 01.10.2020.

Письмом № 22/04/2020 от 22.04.2020, переданным 21.04.2020, истец уведомил ответчика о завершении работ по капитальному ремонту арендованного здания, а также предложил ответчику 22.04.2020 произвести осмотр имущества и подписать акт об окончании работ по капитальному ремонту.

В письме № 01-11/503 от 22.04.2020 ответчик указал на отсутствие возможности выйти на осмотр имущества 22.04.2020 и предложил провести осмотр имущества 23.04.2020 для оформления акта об окончании работ по капитальному ремонту.

Акт приемки законченного капитального ремонта имущества приемочной комиссией подписан 24.04.2020.

Письмом № 27/04/2020-1 от 27.04.2020 арендатор просил арендодателя рассмотреть вопрос о предоставлении арендных каникул по уплате арендных платежей за период апрель-июнь 2020 года и предоставления отсрочки арендных платежей за период июль-сентябрь 2020 года, с предоставление срока для погашения задолженности до 31.03.2021.

Письмом № 01-11/605 от 15.05.2020 арендодатель ответил отказом на обращение арендатора по вопросу освобождения от арендной платы.

Письмом № 12/05/2020 от 12.05.2020 арендатор просил арендодателя принять меры к снятию ограничений по пользованию имуществом, сообщив о намерении воспользоваться правом использования арендованного имущества в целях осуществления коммерческой деятельности с 21.05.2020.

Во исполнение пункта 2.4. договора арендатор предоставил в адрес учреждения копии договоров субаренды:

- договор № 3м/20 аренды торгового места от 09.03.2020. Согласно акту приема-передачи торгового места имущество в субаренду передано 17.03.2020. Приложением № 6 к договору является акт о начале ведения коммерческой деятельности с 21.05.2020.

- договор № 10м/20 аренды торгового места от 07.04.2020. Согласно акту приема-передачи торгового места имущество в субаренду передано 07.04.2020. Приложением № 6 к договору является акт о начале ведения коммерческой деятельности с 21.05.2020.

- договор № 11м/20 аренды торгового места от 07.04.2020. Согласно акту приема-передачи торгового места имущество в субаренду передано 07.04.2020. Приложением № 6 к договору является акт о начале ведения коммерческой деятельности с 21.05.2020.

- договор № 4м/20 аренды торгового места от 07.04.2020. Согласно Акту приема-передачи торгового места имущество в субаренду передано 25.04.2020. Приложением № 6 к договору является акт о начале ведения коммерческой деятельности с 21.05.2020.

- договор субаренды № 57м/20 части нежилого помещения от 30.04.2020. Согласно акту приема-передачи части нежилого помещения имущество в субаренду передано в целях, указанных в договоре аренды. Согласно пункту 3.1. договора течение срока аренды начинается с момента подписания акта-приема передачи нежилого помещения. На акте приема-передачи дата не проставлена, при этом акт подписан обеими сторонами и договор субаренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области 05.06.2020.

Письмом № 18/05/2020 от 18.05.2020 арендатор указал арендодателю на неправомерность отказа в осуществлении мер поддержки арендатора и повторно просил освободить его от уплаты арендных платежей в период апрель-июнь 2020 года.

В письме № 01-11/653 от 21.05.2020 арендодатель указал на направление запроса об арендных каникулах в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области и комитет Тульской области по предпринимательству и потребительскому рынку.

Ответы указанных ведомств были направлены арендатору с сопроводительным письмом № 01-11/737 от 05.06.2020.

В своих ответах министерство имущественных и земельных отношений Тульской области и комитет Тульской области по предпринимательству и потребительскому рынку указали на отсутствие льгот по освобождению от уплаты арендных платежей для           ИП ФИО2

Истец направил ответчику претензионное письмо № 10/06/2020-1 от 10.06.2020, в котором просил в течение 7 рабочих дней со дня его получения заключить дополнительное соглашение, предусматривающее освобождение арендатора от уплаты арендных платежей за период с 25.04.2020 по 30.06.2020.

Письмом № 01-11/783 от 16.06.2020 ответчик ответил отказом на предложение истца о заключении дополнительного соглашения.

Ссылаясь на наличие у истца оснований для освобождения от оплаты арендной платы за период апрель-июнь 2020 года, как у субъекта малого и среднего предпринимательства, истец обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 N 670-р "О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" Росимуществу предписано по договорам аренды федерального имущества, которые заключены до 01.04.2020, и арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, обеспечить освобождение арендаторов, осуществляющих деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", от уплаты арендных платежей с 1 апреля 2020 г. по 1 июля 2020 г. Дополнительные соглашения к договорам аренды, предусматривающие такое освобождение, подлежат заключению в течение 7 рабочих дней со дня поступления соответствующего обращения арендаторов. Арендатор определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности, информация о которых содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 апреля 2020 г. (подпункт "б" пункта 1 Распоряжения).

В соответствии с пунктом 4 того же Распоряжения органам местного самоуправления рекомендовано руководствоваться положениями, указанными в том числе в пункте 1 настоящего распоряжения.

В целях предупреждения завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Тульской области в соответствии с Постановлением правительства Тульской области от 16.03.2020 № 112 (ред. от 14.08.2020) «О введении режима повышенной готовности» на территории Тульской области с 16 марта 2020 года был введен режим повышенной готовности.

В соответствии с постановлением правительства Тульской области от 24.04.2020 №184 (ред. от 15.06.2020) «О мерах поддержки отдельных категорий пользователей объектами государственного имущества Тульской области» органы исполнительной власти Тульской области, государственные предприятия и государственные учреждения, Тульской области, являющиеся арендодателями по договорам аренды государственного имущества Тульской области, обязаны обеспечить в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов, осуществляющих деятельность в сферах экономической деятельности, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции в Тульской области, утвержденных распоряжением правительства Тульской области от 29.04.2020 N 311-р «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики Тульской области в условиях предупреждения распространения коронавирусной инфекции (COVID-19)», а также арендаторов, являющихся социально ориентированными некоммерческими организациями, и арендаторов государственного имущества Тульской области, расположенного на территории общественных пространств, посещение которых временно приостановлено, заключение дополнительных соглашений, предусматривающих освобождения таких арендаторов от уплаты арендных платежей по договорам аренды государственного имущества Тульской области (за исключением земельных участков) за апрель-июнь 2020 года.  Освобождение от уплаты указанных арендных платежей осуществляется в случае, если договором аренды предусмотрено представление в аренду государственного имущества Тульской области (за исключением земельных участков) в целях использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности) и при наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности) до введения на территории Тульской области режима повышенной готовности в соответствии с постановлением правительства Тульской области от 16.03.2020г. №112 «О введении режима повышенной готовности».

Из совокупного толкования изложенных положений следует сделать вывод о том, что претендовать на освобождение от арендной платы по договорам аренды муниципального имущества на территории муниципального образования города Тулы вправе арендаторы-субъекты малого и среднего предпринимательства, при наличии, в совокупности двух условий:

1. арендатор осуществляет деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом критерием, определяющим такую деятельность, является коды видов экономической деятельности, установленным Общероссийским классификатором видов экономической деятельности и отраженные в Едином государственном реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.04.2020 (подпункт "б" пункта 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р);

2. имеются документы, подтверждающие использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности до введения на территории Тульской области режима повышенной готовности (16.03.2020).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (код 68.20.2).

Согласно п. 22 приложения № 1 к распоряжению правительства Тульской области 

от 29.04.2020 N 311-р (ред. от 10.12.2020) «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики Тульской области в условиях предупреждения распространения коронавирусной инфекции (COVID-19)» такая сфера экономической деятельности, как операции с недвижимым имуществом (ОКВЭДЫ 68.3, 68.2.) входит в перечень сфер экономической деятельности, наиболее пострадавшей в результате распространения коронавирусной инфекции в Тульской области.

В соответствии с «Общероссийским классификатором видов экономической деятельности» ОКВЭД 68.2 аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом включает в себя:

•68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

•68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.

•68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Судом установлено, что договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области №197А/2019 заключен сторонами 01.10.2019, т.е. до введения на территории Тульской области режима повышенной готовности (16.03.2020). Дата государственной регистрации договора 10.10.2019.

Управление недвижимостью – это ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимой собственности для достижения целей владельца этой недвижимости.

В соответствии с п. 1.3. договора аренды арендатор принимает имущество и использует его для осуществления коммерческой деятельности. При этом основной вид коммерческой деятельность истца связан непосредственно с арендой и управлением арендованным имуществом, в том числе передачей арендованного имущества в субаренду и получения от этой деятельности прибыли. 

Согласно условиям договора, арендатор принял на себя обязательство за счет собственных средств завершить в полном объеме все необходимые работы по капитальному ремонту имущества (восстановить здание после пожара), обязался содержать имущество в исправном состоянии, соответствующем техническим и санитарным нормам,  обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние имущества, инженерно-технических коммуникаций. Обеспечить ежедневный вывоз мусора. О6еспечить уборку территории (очистку от снега и наледи, бытового и строительного мусора, производственных отходов, листвы и др., в том числе их вывоз), прилегающей к объекту.

Таким образом, из условий договора следует, что учреждение, передавая предпринимателю в аренду имущество и часть управленческих функций, преследовало цели не только в получении прибыли, но и уменьшение расходов, связанных с  управлением передаваемого в аренду имущества. При этом первоначальной целью передачи имущества в аренду являлось восстановление за счет арендатора здания после пожара и приведение его в состояние пригодное к использованию.

Из материалов дела следует, что истец с даты заключения договора до и после введения на территории Тульской области режима повышенной готовности выполнял работы по капитальному ремонту арендованного здания, обеспечивал охрану арендуемого объекта, оплачивал коммунальные услуги, обеспечивал вывоз отходов производства и потребления, заключал предварительные договора и договора аренды, следовательно, использовал переданное ему имущество для целей владельца, ради которых был заключен договор аренды, в том числе для обеспечения возможности его использования в коммерческих целях после проведения капитального ремонта.  

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, истец, арендуя и управляя арендованным имуществом, осуществляет деятельность в одной из отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и им представлены документы, подтверждающие использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности до введения на территории Тульской области режима повышенной готовности, в связи с чем отказ ГУ ТО «Тульские парки» в заключение дополнительного соглашения к договору аренды №197А от 01.10.2019 является необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, суд признает его незаконным. 

Довод ответчика о том, что истец, в связи с не окончанием ремонта здания, не мог использовать арендованное имущество в коммерческих целях до введения на территории Тульской области режима повышенной готовности, а значит, у ответчика нет обязанности по предоставлению арендных каникул в соответствии с постановлением правительства Тульской области №184 от 24.04.2020, суд отклоняет в связи с его несостоятельностью. 

При указанных обстоятельствах требования ИП ФИО2 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Уточнение исковых требований принять.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать ГУ ТО «ТУЛЬСКИЕ ПАРКИ» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области №197А от 01.10.2019, предусматривающее освобождение индивидуального предпринимателя ФИО2 от уплаты арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области №197А от 01.10.2019 за период апрель-июнь 2020 года.

Взыскать с ГУ ТО «ТУЛЬСКИЕ ПАРКИ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                   А.В. Литвинов