АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-37614/2019

29 августа 2019 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2019 года 

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2019 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.И. Опариной, при ведении протокола судебного заседания 19.08.2019, после перерыва 22.08.2019 секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-37614/2019 по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Талицкий песчаный карьер" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 1 046 835 руб. 92 коп.,

 

при участии в судебном заседании 19.08.2019, после перерыва 22.08.2019:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 28.12.2018;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности орт 23.07.2019.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области обратилось в суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Талицкий песчаный карьер" о взыскании задолженности по договору №АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012 в размере 726 580 руб. 16 коп. за период с 10.09.2017г. по 10.04.2019г., 320 255 руб. 76 коп. – неустойки, начисленной за период с 11.09.2017г. по 11.04.2019г. на основании п. 6.2. договора №АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012г. Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № АЗФ 1808/1261 от 27.12.2012г.

Определением от 03.07.2019 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

От ответчика посредством сервиса «Мой арбитр» поступил отзыв, согласно доводам которого, ответчик с требованиями не согласен, поскольку задолженность по арендной плате полностью погашена до предъявления иска в арбитражный суд (платежные поручения № 1 от 31.05.2019г., № 259 от 06.06.2018г.); истцом не соблюден установленный законом претензионный порядок в отношении требования о расторжении договора; отсутствуют основания для расторжения договора, в связи с полной уплатой ответчиком арендной платы. Ответчиком также заявлены возражения относительно рассмотрения дела по существу 24.07.2019г. в отсутствие представителя. 

В предварительном судебном заседании истец требования поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии почтового уведомления о вручении ответчику претензии. Документ приобщен к материалам дела. 

Определением от 24.07.2019 дело назначено к судебному разбирательству. 

16.08.2019 от ответчика поступили дополнения к отзыву.

В судебном заседании по ходатайству истца приобщен расчет задолженности. 

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 22.08.2019 15 часов 00 минут.

22.08.2019 от ответчика поступили дополнения к отзыву. 

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ Росимущества в Свердловской области) в силу п. 5.2. и п.4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 г. № 432, осуществляет полномочия собственника федерального имущества, расположенного на территории Свердловской области.

Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 66:20:0000000:35 из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, в границах, в границах, указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 156314909 кв. м. (выписка из ЕГРН от 25.06.2019 №99/2019/268793967).

17.12.2012г. ТУ Росимущества в Свердловской области вынесено распоряжение № 863-р о предоставлении ГУП ОПХ «Уральский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук» в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:20:0000000:35, общей площадью 156314909 кв. м.

Пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в срок в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,1%.

Земельный участок передан ГУП ОПХ «Уральский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук» по акту приема-передачи от 17.12.2012г.

27.12.2012 г. между ТУ Росимущества в Свердловской области и ГУП ОПХ «Уральский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук» заключен договор аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 сроком до 17.12.2061 года.

29.12.2014 г. между ГУП ОПХ «Уральский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук» и ООО «Речелга» заключен договор 1/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012 г.

Земельный участок передан ООО «Речелга»  по акту приема-передачи от 05.06.2014 г.

31.03.2017 г. между ООО «Речелга» и ООО «ТД «Жуковские колбасы» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012 г.

Земельный участок передан ООО «ТД «Жуковские колбасы» по акту приема-передачи от 31.03.2017 г.

09.06.2017 г. между ООО «ТД «Жуковские колбасы» и ООО «Белый кролик» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012 г.

Земельный участок передан ООО «Белый кролик» по акту приема-передачи от 30.06.2017г. 

17.12.2018 г. между ООО «Белый кролик» и ООО «Талицкий песчаный карьер» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012 г.

Земельный участок передан ООО «Талицкий песчаный карьер» по акту приема-передачи от 17.12.2018г.

Как указывает истец, ответчиком обязанность по уплате арендной платы по договору не исполнялась, в связи с чем, за ответчиком числится задолженность за период с 10.09.2017 г. по 10.04.2019 г.  в сумме 726 580 руб. 16 коп. Истцом также начислены пени на основании п. 6.3. договора аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012г. за период с 11.09.2017г. по 11.04.2019г. за несвоевременное исполнение обязанностей по внесению арендной платы в сумме 320 255 руб. 76 коп.

Претензией № АР-3741/07 от 29.03.2019 г. истец уведомил ответчика об имеющейся у него задолженности и о расторжении договора аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012г., в случае неоплаты задолженности.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего. 

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно п.3.2 договора № АЗФ 1808/1216 установлено, что арендная плата вноситься арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, на которые ссылается.

Согласно расчету истца задолженность за период с 10.09.2017 г. по 10.04.2019 г.  составляет 726 580 руб. 16 коп. Расчет истца выполнен следующим образом.

Арендная плата на 2017 г. = КЗСУ * 2% (73 408 000,00 *2% = 1 448 160,00/12= 122 346,67). Расчет выполнен в соответствии с пп. д п. 3 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Арендная плата на 2018 г. = КЗСУ * 2% (73 408 000,00 * 0,6% = 440 448,00/12=36 704,00). Расчет выполнен в соответствии с пп. в п. 3 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Арендная плата на 2019 г. = Арендная плата на 2018 г. * 1,043 (440 448,00 * 1,043 = 459 387,27/12=38 282,27). Расчет выполнен в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2018 г. N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов" и Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Ответчик заявил о неверности расчета истца арендной платы за 2017 год, по мнению ответчика, начиная с 13.08.2017 исчисление  арендной платы необходимо производить исходя из ставки 0,6% от кадастровой стоимости с учетом вступления в силу Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531  (опубликовано 12.05.17)

Принимая во внимание довод ответчика относительно неверно произведенного со стороны истца расчета арендной платы за 2017 год, суд пришел к следующему. 

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Согласно пункту 3 названных Правил в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531, подлежащем применению с 12.08.2017).

Предоставленный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и предоставлен изначально для сельскохозяйственного производства (п. 1.1 договора от 27.12.2012). Данный факт сторонами не оспаривается.

Учитывая изложенное, суд полагает, что в рассматриваемой ситуации подлежит применению до 12.08.2017 ставка 2% кадастровой стоимости арендуемого  земельного участка согласно абз. 3 пп. «д» п. 2 Правил в размере 2% от кадастровой стоимости участка (редакция до 12.08.2017), а с 13.08.2017 подлежит применению ставка в размере 0,6% кадастровой стоимости в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

При этом, суд признает верным расчет ответчика, представленный 16.08.2019 (дополнение к отзыву). 

Размер арендной платы по Договору за период с августа 2017 г. по март 2019 г. составляет 771 966  рублей 81 копейка в соответствии со следующим расчетом:

1.      Исходные данные для расчета:

-        кадастровая стоимость земельного участка - 73 408 000 рублей;

-        ставка арендной платы за период до 12.08.2017 - 2 %;

-        ставка арендной платы за период с 13.08.2017 - 0,6 %;

-        размер уровня инфляции, на который корректируется арендная плата за 2019 г. - 1,043.

2.      Арендная плата за период с 01.08.2017 по 12.08.2017: 73 408 000 / 100 х 2 / 12 / 31 х 12 = 47 360 руб.

3.      Арендная плата за период с 13.08.2017 по 31.08.2017: 73 408 000 / 100 х 0,6 / 12 / 31 х 19 = 22 496 руб.

4.      Арендная плата за сентябрь 2017 г. - декабрь 2018 г. (16 месяцев) = 73 408 000 / 100 х 0,6/12 х 19 = 587 264 руб.

5.      Арендная плата за январь - март 2019 г. (3 месяца): 73 408 000 / 100 х 0,6 / 12 х 3 х 1,043 = 114 846,81 руб.

6.      Общий размер арендной платы за период с августа 2017 г. по март 2019: 47 360 + 22 496 + 587 264+ 114 846,81 =771 966,81 руб.

При этом в оплату по Договору за спорный период внесено 1 160 448 рублей, в том числе: 440 448 рублей - платеж от 06.06.2018, совершенный ООО «Белый кролик»; 720 000 рублей - платеж от 31.05.2019, совершенный Ответчиком (платежные поручения от 06.06.2018 №259, от 31.05.2019 №1).

Таким образом, задолженность по арендной плате, подлежащей уплате по Договору за август 2017 г. - март 2019 г., полностью погашена, в связи с чем, основания для такого взыскания отсутствуют.

Кроме того, сумма платежей, совершенных по Договору 06.06.2018 и 31.05.2019, погашает не только задолженность по арендной плате, но и сумму неустойки, подлежащей уплате за нарушение сроков её внесения.

Общая сумма предъявленных Истцом исковых требований составляет 1 046 835 рублей 92 копейки, в том числе пени в размере 320 255 рублей 76 копеек.

Как следует из представленного Истцом расчета задолженности, пени в указанном размере начислены по состоянию на 11.05.2017 (конечный период просрочки, указанный в расчете - 31 день с даты истечения последнего срока платежа - 10.04.2019).

Ответчиком произведен перерасчет неустойки по состоянию на 11.05.2019, согласно которому сумма неустойки составляет 106 820 рублей 80 копеек.

С учетом перерасчета арендной платы и произведенной ответчиком оплаты у общества отсутствует задолженность в заявленном размере за спорный период.

Таким образом, требования Истца о взыскании 1 046 835 рублей 92 копейки не подлежат удовлетворению в полном объеме.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды, суд установил следующее.

Согласно п.4.1.3. договора №АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012 досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке предусмотренном ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, в случае: систематической неуплаты арендной платы, уплаты не в полном объеме по настоящему договору в течении двух месяцев.  

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано следующее разъяснение. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Кроме того, суд исходит из того, что расторжение договора является исключительной мерой, которая, несмотря на наличие формальных оснований, не может быть применена в данном конкретном случае, учитывая следующие обстоятельства: ответчик полностью оплатил задолженность по арендным платежам за спорный период и устранил допущенные нарушения условий договора, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском о расторжении договора аренды; несвоевременность внесения арендных платежей связана, в том числе с наличием спора в отношении размера арендной платы.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Доказательств несения убытков, вызванных несвоевременным исполнением обществом  обязательств из договора аренды, территориальным управлением в материалы дела не представлено.

Учитывая характер допущенного арендатором нарушения и принятые им меры по его устранению (задолженность полностью погашена, задолженность не была оплачена по причине наличия спора в отношении порядка определения арендной платы), а также отсутствие для арендодателя негативных последствий, вызванных несвоевременной уплатой арендных платежей, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия прекращения договора, суд полагает возможным не принимать во внимание наличие формальных условий для одностороннего расторжения договора аренды, как не отвечающее принципу разумного осуществления гражданских прав и отказывает в удовлетворении требования о расторжении договора аренды № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012.

При этом, суд также принимает во внимание, что земельный участок по договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ 1808/1216 от 27.12.2012 г. передан ООО «Талицкий песчаный карьер» по акту приема-передачи от 17.12.2018г.

При этом, согласно п. 2.3. названного договора уступки, обязанность по уплате арендной платы по договору аренды до момента передачи земельного участка по акту-приему передачи новому арендатору несет арендатор (ООО «Белый кролик»), с момента принятия участка новым арендатором обязанность по оплате текущей арендной платы в соответствии с условиями договора несет новый арендатор (ООО «Талицкий песчаный карьер»). При этом, в случае наличия на момент подписания акта приема-передачи участка задолженности по уплате арендной платы, обязательства по уплате указанной задолженности, а также санкций за нарушение сроков уплаты арендной платы к новому арендатору не переходят и подлежат исполнению  арендатором ООО «Белый кролик».

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                          Н.И. Опарина