ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

15.06.2023

Дело № А40-98947/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07.06.2023

Полный текст постановления изготовлен  15.06.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Аталиковой З.А.,

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В., 

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Берга Девелопмент» – ФИО1 по дов. от 11.01.2023,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Москве – ФИО2 по дов. от 07.06.2023 №Д-75/23

от Публичного акционерного общества «Сбербанк России» – не явился, извещен 

от Северо-Западного банка Публичное акционерное общество «Сбербанк России» – не явился, извещен 

от судебного пристава-исполнителя Даниловского Отдела судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов России по Москве ФИО3  – не явился, извещен 

от Инспекции Федеральной налоговой службы России № 24 по городу Москве – не явился, извещен 

от Департамента городского имущества города Москвы  – не явился, извещен 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Берга Девелопмент» (заявителя)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022

по делу № А40-98947/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Берга Девелопмент» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Москве

о признании незаконным решения об отказе государственной регистрации прав третьи лица: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», Северо-Западный банк Публичное акционерное общество «Сбербанк России», судебный пристав-исполнитель Даниловского Отдела судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов России по Москве ФИО3, Инспекция Федеральной налоговой службы России № 24 по городу Москве, Департамент городского имущества города Москвы  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Берга Девелопмент» (далее – заявитель, ООО «Берга Девелопмент», общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо) от 06.04.2022 №№ КУВД-001/2021-29105642/17, КУВД-001/2021-29105515/17 об отказе государственной регистрации прав. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022, в удовлетворении заявления ООО «Берга Девелопмент» отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Берга Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права и указывает, что выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам; судами применена норма права неподлежащая применению, сделан неправильный вывод о содержании в договоре ипотеки сведений относительно земельного участка, связанного с расположением земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий, судами не исследованы обстоятельства принадлежности земельного участка к предмету ипотеки, обладает ли заявитель правами собственности или аренды на спорный земельный участок, полагает ошибочным  вывод судов о необходимости указания в договоре ипотеки ограничений использования земельного участка, учитывая, что земельный участок, ни право его аренды не является предметом ипотеки; также заявитель указывает на то, что дополнительное соглашение № от 09.07.2021 содержит информацию о дате соглашений, изменяющих условия договора, то есть содержат необходимые реквизиты договора, заявитель полагает  также, что для государственной регистрации ипотеки не имеет юридического значения факт того, является ли сделка крупной или нет, в силу того, что такие сделки не ничтожны, а оспоримы, представленное дополнительное соглашение  заключено во исполнение заключенной ранее и одобренной участниками общества сделки, а также приводит договор ипотеки в соответствии с основным обязательством.

В отзыве на кассационную жалобу Управление поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанции. 

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя, заинтересованного, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 15.07.2021 в Управление поступили заявления ООО «Берга Девелопмент» и ПАО «Сбербанк» о внесении изменений в записи об ипотеке в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу 

<

...>, строен. 1, кадастровый номер 77:05:0005002:3787, 

<

...>, кадастровый номер 77:05:0005002:3788.

В качестве документа-основания для проведения государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке представлено Дополнительное соглашение № 7 от 09.07.2021 к Договору об ипотеке от 14.11.2017 между ООО «Берга Девелопмент» (Залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (Залогодержатель).

02.08.2021 Управлением в соответствии с п. 5, п. 7, ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона N 218-ФЗ) приняты решения о приостановлении государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке № КУВД 001/2021-29105515, № КУВД-001/2021-29105642.

В качестве основания для приостановления указано, что приложение № 1 договора ипотеки в новой редакции не содержит даты соглашения, изменяющего условия к договору и реквизитов (фамилия, имя, отчество), подписей сторон, совершающих сделку; согласно ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания  допускается только одновременно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание.

12.10.2021 Управлением приняты решения о приостановлении государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке на основании ч. 1 ст. 30 Закона N 218-ФЗ на срок до 06.04.2022, в связи с обращением  ООО «Берга Девелопмент» и ПАО «Сбербанк России».

19.01.2022 ООО «Берга Девелопмент» обратилось в Управление с заявлением о возобновлении регистрационных действий, предоставлены дополнительные документы.

07.02.2022 Управлением принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке. В уведомлении указано на то, что приложение № 1 договора ипотеки в новой редакции не содержит даты соглашения, изменяющего условия к договору и реквизитов ( фамилия, имя, отчество), подписей сторон, совершающих сделку, а  представленное информационное письмо от 11.01.22 не устраняет причину приостановления; в отношении дополнительно представленных дополнительных соглашений к договору ипотеки № 4 от 26.07.2019; №5 от 05.06.2020, № 6 от 10.07.2020, №7 от 09.11.2020 указано на отсутствие доверенностей, подтверждающих полномочия документов от имени Залогодержателя, а ссылка на регистрационное дело, в котором указанная доверенность может находится, отсутствует, в связи с чем не представляется возможным установить полномочия в части подписания документов; одновременно указано на возможность ипотеки здания только с одновременной ипотекой по тому же  договору земельного  участка.

24.03.2022 в Управление поступило заявление ООО «Берга Девелопмент» о предоставлении дополнительных документов.

31.03.2022 Управлением принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке. В уведомлении указано со ссылкой на п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации обращено внимание на отсутствие в договоре ипотеки сведений об ограничениях в отношении земельного участка, связанных с расположением данного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий; в отношении представленного дополнительного соглашения № 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки, управлением указано на то, что в результате заключения дополнительных соглашений изменяющих условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать требованиям закона, однако приложение № 1 договора ипотеки в новой редакции не содержит даты соглашения, изменяющего условия к договору и реквизитов (фамилия, имя, отчество), подписей сторон, совершающих сделку, а  представленное информационное письмо от 21.03.22  не устраняет причину приостановления; кроме того указано, что дополнительным  соглашением  к договору ипотеки предусмотрено увеличение суммы кредита, однако не представлены доказательства одобрения крупной сделки.

06.04.2022 Управлением в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, в соответствии со ст. 27 Закона N 218-ФЗ приняты решения об отказе государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке. 

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «Берга Девелопмент» суды первой и апелляционной инстанций, согласились с обоснованностью требований, послуживших основанием для приостановления и для отказа в государственной регистрации, указав, что представленный в Управление договор ипотеки не содержит сведений об ограничениях в отношении земельного участка, связанного с расположением земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий, приложение 1 договора ипотеки в новой редакции, являющееся неотъемлемой частью представленного на государственную регистрацию соглашения не содержит даты соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон, совершающими сделку, в материалы дела не представлено уведомление ДГИ г. Москвы, как собственника земельного участка и согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка не зарегистрирован залог права аренды.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции  полагает выводы судов преждевременными, сделанными без учета следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются нормами Закона N 218-ФЗ.

В силу части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 11 и 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что при толковании положений п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего. Согласно ст. 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. 

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном случае, при исследовании обстоятельств настоящего дела судами не принято во внимание, что Договор ипотеки от 14.11.2017 объектов недвижимости, в отношении, которого представлено к регистрации дополнительное соглашение № 7,  прошел государственную регистрацию в 2017 году.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2020 по делу А40-303659/2019 рассмотренному по спору между теми же сторонами, признаны  незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в проведении государственной регистрации ипотеки  тех же нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенных по адресу: 

<

...>; д. 14, строен. 1.

 При рассмотрении указанного дела суды указали на то, что отказ в государственной регистрации ипотеки зданий по причине невозможности проведения государственной регистрации ипотеки зданий без регистрации ипотеки земельного участка, не основан на нормах закона, поскольку согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 1, 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не передача в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя зарегистрированного права аренды, не влечет недействительности договора в части передачи в ипотеку зданий; лицо, приобретшее предмет ипотеки (здание), приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела А40-303659/2019  установлено, что одновременно с обжалованием отказа в осуществлении государственной регистрации ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, собственником которых является заявитель, был обжалован отказ регистрации ипотеки  права аренды земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: 

<

...>, арендатором этого участка ООО «Феникс Девелопмент» .

Судебными актами  по делу  № А40-303676/19 признаны незаконными действия в отказе в государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:05:0005002:55), расположенного по адресу: 

<

...> .

Судами следовало принять во внимание, что Общество не является собственником или арендатором земельного участка  с кадастровым номером 77:05:0005002:55, при этом, в уведомлениях о приостановлении регистрационных действий по заявлениям ООО «Берга Девелопмент» № КУВД 001/2021-29105515, № КУВД-001/2021-29105642, Управление указывало на то, что в отношении земельного участка (кадастровый номер 77:05:0005002:55) также представлено заявление на государственную регистрацию, по которому принято решение о приостановлении и таким образом, решение о государственной регистрации ипотеки зданий возможно с учетом устранения замечаний по заявлению № MFC-0558/2021-1152932.

На указанные обстоятельства общество ссылалось в исковом заявлении, в апелляционной жалобе.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.11.22, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного суда от 24.03.2023  по делу А40-98996/22 признано незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 06.04.2022 N КУВД-001/2021-29071528 на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем осуществления внесения изменений в запись об ипотеке права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:05:0005002:55), расположенное по адресу: Москва, Каширское шоссе, вл. 12 к договору ипотеки от 14.11.2017 на основании дополнительного соглашения N 7 от 09.07.2021.

Таким образом, обстоятельства, связанные с указанным основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки на недвижимое имущество судами в должной мере не исследованы, выводы судов противоречат судебным актам, которые должны быть приняты во внимание, в том числе по причине того, что судами также исследовались  Дополнительное соглашение N 8 от 08.12.2021 на предмет отражения в нем сведений об  ограничении в отношении земельного участка, связанных с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Также следует признать  ошибочными ссылки судов на положения Федерального закона N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», не применимому в данному случае к заявителю.

Обстоятельства того, соответствует ли требование регистратора о  предоставлении одобрения крупной сделки в отношении дополнительного соглашения № 7  положениям Закона N 218-ФЗ судами не исследовались.

При таких обстоятельствах, суд округа приходит к выводу, что вопрос о соответствии законодательству оспариваемого отказа в государственной регистрации прав и внесения изменений в записи об ипотеках судами  разрешен, при неполном исследовании фактических обстоятельств и материалов дела, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду на основании вышеизложенного необходимо оценить фактические обстоятельства дела с учетом приведенного судом округа толкования норм материального права и дать оценку всем обстоятельствам дела с учетом представленных сторонами доказательств; сделать выводы о правомерности или неправомерности требований заявителя; определить круг участвующих в деле лиц, их процессуальное положение; разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 по делу № А40-98947/2022 отменить, отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный  суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                             З.А. Аталикова 

Судьи:                                                                                                        А.Р. Белова 

И.В. Лазарева